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$$$大手不動産会社で生きるということ@★

1 :十三:04/09/22 04:05:50 ID:???
給料は安いし、上司は老人でばかだし、同僚も変なのが多いが、自分が以前
いた会社とちがって、名刺1枚で信用してもらえる。
○○さんとこの重説ならあんしんですよと銀行もいってくれる。でも?
個人として、俺たちはこれでいいのか?ハードボイルドスレッドだ。

2 :名無し不動さん:04/09/22 05:42:49 ID:???
ぐへへ 2ゲット ぐへへ

3 :名無し不動さん:04/09/22 07:10:29 ID:qecQRMbB
給料は安いといいますが、いかほどですか?どこの会社かヒントもよろしく。


4 :十三:04/09/22 09:11:45 ID:???
年間3000万がノルマ。その4分の1が年収とみてよい。
だが今3000なんてできないよ。年に担当者の2割は退職。
一番の問題は、今の統括責任者、店長クラスはバブルのころのモーレツ営業マンで
現実がわかってない。竹やりアナログじじいってことだな。


5 :名無し不動さん:04/09/22 11:19:27 ID:U/GFsvzU
十三さんは、定年まで勤務するつもりですか?それとも転職を視野に入れているの
でしょうか??

6 :十三:04/09/22 11:51:56 ID:???
>5
営業マンの平均年齢はだいたい32歳くらいですが、私はもうすぐ30台後半に
なりますので、あと1年くらいが勝負とみてます。
40過ぎると、幹部か窓際かどちらかへ会社から決められてしまうんで、人をボロ雑巾
みたいに使い捨てにする業界なんです。独立には2000万ほどいるので、地場の業者
へ行くと思います。大学中退なもんで、やっぱ大手は居心地悪いんです。

7 :名無し不動さん:04/09/22 13:26:34 ID:URgvnQ5a
独立するんですか。宅建以外の資格が必要となるのでしょうか?
また、他の業種に就職することは考えていないのでしょうか、変な意味ではないですが。

8 :名無し不動さん:04/09/22 13:29:39 ID:URgvnQ5a
あと、不動産会社の1日の流れを教えて欲しいです。

9 :十三:04/09/22 19:33:48 ID:???
宅建以外は不要。FPが人気だが実務には役に立たない。
不用意なことを言うととんでもないことになるので、税理士を紹介している。
土日は基本的に休めない。金曜の夜は客電なので11時くらいか。
平日は10時。若手社員は昼間は物件を見に行ったり自分のテリトリーに
ポスティングに行ってる。かしこい人はまず上に行かず30代で辞めるので、
目的意識をもって仕事をしないとすぐやくたたずのじじいになる。
なお、不動産業界名物、同僚の足の引っ張り合いは当然と思ってがまんすること。

10 :名無し不動さん:04/09/22 20:33:17 ID:GUzFSivR
地場の業者に行く際に、どういうところを見て転職するのですか?あと独立の際に、
センチュリーやアパマンなどのフランチャイズも視野に入れているのですか?

11 :名無し不動さん:04/09/22 20:38:30 ID:GUzFSivR
名刺に宅建+FP技能士とあれば、客受けが良いという事にはなりませんか?

12 :名無し不動さん:04/09/22 20:51:38 ID:???
>>11
>1が言うようにFP持っていて不用意なこと言うと、取り返しのつかない
ことになるんだよ。
名刺に余計な資格は書かないほうが賢明なのだよ。

13 :名無し不動さん:04/09/22 22:34:00 ID:FwEkVvC3
不動産会社に勤務してみたいのですが、最初は、センチュリーやアパマンなどが
いいのでしょうか?あと、パソコンはどの程度できればいいのでしょうか??



14 :名無し不動さん:04/09/22 23:21:18 ID:sQDQx6U1
大手不動産会社て財閥系仲介ですか?
マンション屋ですか?

15 :名無し不動さん:04/09/22 23:34:41 ID:sQDQx6U1
年間3000万がノルマは仲介手数料でつか?

16 :名無し不動さん:04/09/23 19:51:22 ID:uTaYOnvi
あげ

17 :名無し不動さん:04/09/23 21:33:48 ID:kC1sY1Jo
中途ですが、定年まで勤務できそうな会社ってありますか?

18 :名無し不動さん:04/09/23 21:58:29 ID:uTaYOnvi
大刀建託、刀剣、レオパがお勧め

19 :名無し不動さん:04/09/23 22:19:35 ID:kC1sY1Jo
営業成績が全てというのは、よくわかります。でも即クビというのも
ツライです。宅建にプラスして何の資格をもつと、寿命が延びますか?

20 :名無し不動さん:04/09/24 00:08:23 ID:???
>>18
香ばしいとこばっかじゃねーかw

21 :某社員:04/09/24 01:29:43 ID:???
>19
資格よりも、数字でしょ。
営業だもん。

22 :十三:04/09/24 07:04:26 ID:???
@仲介A仲介手数料3000万が必達ノルマB仲介で定年まで営業するなんてありえない。
理由はこの仕事はどんどんはいってきて、どんどんやめていくことで会社が成立してるので、
基本給の高い動きの鈍い人間は必要ないからだ。それとボーナスは歩合なので、生活が安定しないのと
みんなバカだからカネがたまらない。おれがいい例。C資格は宅建のみ必須。その他の資格は評価なしだ。
以上

23 :名無し不動さん:04/09/24 09:28:30 ID:IgxhRzQO
何千万の買い物ですから、ポスティング・営業トークでどうなるもんじゃないと思う。
でも、何もしないわけにはいきませんよね。結局、運が左右するような気がします。
仲介で定年までいるのはキツイみたいですね・・・
賃貸・管理はどのような状況か、わかる人は教えてください!

24 :名無し不動さん:04/09/24 16:12:13 ID:BtE8Gu23
>>23
教えてもいいがお前が自分で調べない時点で
この業界に向いてないことは明白

25 :名無し不動さん:04/09/24 16:13:04 ID:2Jl0MOJu
24さん、ご指導おねがいします!

26 :名無し不動さん:04/09/24 20:25:56 ID:ajb1z2Ma
age

27 :十三:04/09/25 00:42:50 ID:???
賃貸は売買よりさらにひどい。年中既契約からのクレームばかり。
滞納や、退去時時の立会いの際の敷金返還の交渉等、賃貸専門はかなりきびしい。
胃に穴があくって牛乳パックかかえてたやつがいたなあ。
それと賃貸は不動産の実務が身につかないからやめたほうがよい。

28 :名無し不動さん:04/09/25 00:54:36 ID:R1LLoxFs
>賃貸は不動産の実務が身につかないからやめたほうがよい。
禿同です。
賃貸管理と賃貸仲介ならまだ長続きできるんじゃないでしょうか?
売買仲介は深夜までチラシまきとノルマで胃に穴があくんじゃ
もって3年ぐらいじゃないんでしょうか?




29 :名無し不動さん:04/09/25 06:29:12 ID:???
十三さんへ

個人差もあるとおもいますがそういう人が流れる業界はどこですか?
三十代で辞めた人とか、地元の不動産ですか?

30 :名無し不動さん:04/09/25 07:03:08 ID:wnIfjNrA
地元の不動産に転職する際、どういう基準で選んで面接に向かうのですか?

31 :c4s-nat.cty-net.ne.jp:04/09/25 10:42:33 ID:gUEtTz4t
今分譲マンション管理会社にいます。今年宅建を取って不動産売買仲介へ転職しようと思ってる32才です。
不動産売買仲介や賃貸仲介の経験もありませんが,大手に就職するか地場に就職するか
どちらがいいのでしょうかね。。。

32 :名無し不動さん:04/09/25 11:11:47 ID:gUEtTz4t
どなたか31のスレの削除方法を教えてください。

33 :名無し不動さん:04/09/25 12:38:32 ID:???
>>32
削除依頼しても自己責任で却下されるかと…。

34 :”削除”依頼板転載人@黒戌:04/09/25 12:41:02 ID:wjtC53z9
フシアナは削除対象外

215 :不動産 :04/09/25 12:19 HOST:c4s-nat.cty-net.ne.jp<8080><3128><8000><1080>
対象区分:[個人・三種]優先削除あり
削除対象アドレス:
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1095793550/31

削除理由・詳細・その他:
これでどうでしょうか。

35 :名無し不動さん:04/09/25 13:21:35 ID:???
そっとしておいてやれよ

36 :みにぶるまん:04/09/25 14:03:45 ID:52m4/6eI
面白いスレタイだから参加しよっと。

何を持って大手というか無理に定義付けすると、
大臣免許で社員100名以上で直営店舗数が5店舗以上で資本金1億円以上かな。
そうするとフランチャイズ業者がカウントされなくなるので都合がいいだろ。

これからこの業界に転職するなら先ずは大手で修業だね

28歳までの若い人は賃貸から始めて2年間は我慢する。
賃貸大手の方が中途入社の敷居は低いからね。
ただ間違ってもエイブルとMiniminiとアパマンだけは避けるべし。
レベルが異常に低い会社だから馬鹿になるからね。

37 :名無し不動さん:04/09/25 14:17:04 ID:7TI/Hjph
36さん、36歳未経験・宅建合格も、同様に考えても良いですか?
また、フランチャイズをカウントしないと、財閥系しか思いつきません・・
さらに、10年後は、仲介・賃貸・管理のうちどれが望ましいと考えますか?

38 :みにぶるまん:04/09/25 14:20:21 ID:52m4/6eI
賃貸でも業界経験があって宅建があれば大手の売買仲介業者に中途入社しやすくなるよ。
30過ぎて若くない人で宅建がないと大手に中途入社は難しいかも。
このスレの1にも書いてあるように大手は馬鹿と無能と老人がやたらに多い。
業界経験なしで入社するとそいつらの下に付くから我慢できなくなる奴も多い。
業界の王道は、
まず賃貸仲介か賃貸管理をの大手で2年やってから
次は財閥系大手で5年間頑張って課長になり、
最後に伸び盛りで上場が見込める社員20名くらいの会社を見つけて役付で入社する。
こんな感じで大手に在籍した経歴を活かせ

39 :みにぶるまん:04/09/25 14:43:39 ID:52m4/6eI
>>37
よく調べれば財閥系以外にも大手はあるよ
宅建合格でも実務講習を受けていれば資格と同じ扱いになると思う
将来のことを考えるなら売買抜きで不動産は語れないよ
ただ売買仲介しか出来ないのも片輪だと思う
独立開業しても売買仲介だけでは喰っていけないから、
日銭を賃貸仲介と賃貸管理で稼ぐ必要がある。
大手をステップアップ転職するにしても売買だけだと厳しいね

40 :名無し不動さん:04/09/25 16:01:29 ID:b5LI7zR5
みにぶるまんさん、良さそうと思われる大手の賃貸仲介・管理はどこでしょうか!
あと、宅建合格だけなので、講習を終えてから、面接に行くほうが良いでしょうか?

41 :名無し不動さん:04/09/25 16:57:49 ID:b5LI7zR5
調べ方が悪いのか、不動産賃貸情報会社が出てきました 笑
財閥系・フランチャイズ以外の大手賃貸・管理会社で、東京・千葉にある
会社で、良さそうと思われるところをいくつか教えて欲しいです。

42 :名無し不動さん:04/09/25 19:18:26 ID:gUEtTz4t
36さんみにぶるまんさんいろいろご意見ありがとうございました。
やはり大手がよさそうですね〜候補としては,住○不動産販売,三○のり・・・
等がいいかなと思います。理由は,でべ系なので,新築マンションの販売代理なら
確実に仕事がありそうだからです。この考えは業界に当てはまりますか?またこの両社
は仕事内容が相当きつそうですが,この業界はこんなものなんでしょうか?


43 :名無し不動さん:04/09/25 20:33:54 ID:cS2NfdnY
どこかで、○○販売はやめとくようにとありましたよ。販売とつくと激務になるのか
理由は忘れました・・

44 :みにぶるまん:04/09/25 20:45:42 ID:52m4/6eI
あやや、勘違いしとるね
新築マンションの販売営業ほど、辛い割にキャリアや知識やノウハウが身につかない仕事はない
なぜなら、新築マンションは原則として完売するまでずーーーーーっと同じ現場に半年〜1年も張り付く仕事。
4色B3広告やJJの反響営業がメインの仕事ではないんだよ
電話営業とポスティングがほとんどだし、気に入らない上司と朝から晩まで一緒だし、
下手したら気に入らない上司が喰った派遣の女に惚れたりする。それ最悪
1年に2物件しか売らない営業だから相場や実務経験の勉強になるはずもないよね。

新築販売だけは止めとけ

45 :名無し不動さん:04/09/25 21:30:06 ID:gUEtTz4t
みにぷるまんさん。参考になりました。そうですよねキャリアや知識がつかなければ仕事してても無駄な気がします。これはどの業界でも同じだと思いますが・・・ところでjjの反響営業ってのは何なんでしょうか?業界語ですか?

46 :みにぶるまん:04/09/25 22:46:59 ID:52m4/6eI
JJとはリクルート社の週間住宅情報のことれす
ま、賃貸にせよ売買にせよ仲介営業やれば相場感覚も物件知識も付くし、
トラブルの数だけ経験とノウハウになるっつーことよ
何があっても新築マンソンの受託販売だけは避けなさいよん
あれは不動産の仕事じゃありません、パソコンやプリンターの販売と同じでつ

47 :名無し不動さん:04/09/25 23:01:54 ID:gUEtTz4t
みにぷるまんさんありがとうございます。新築マンション販売はやめておきます。ところでみにぷるまんさんは不動産屋なんですよね?やはり仕事終わるのはおそいんでしょうか?

48 :みにぶるまん:04/09/25 23:46:02 ID:52m4/6eI
そりゃ夜は遅いよ
仲介営業は夜8時以降にどれだけ多くの見込客と、中身のある話を出来るかにかかっている
毎日1件だけでもいいから成約見込の高いアポを取るよう、とにかく濃い商談を心がける
それだけを着実にやってればたったそれだけで成功できる。習慣付けできればうまくいくよ

馬鹿で無能な老人の上司が色々と指示するかもしれないが、言うことは聞き流してマジで聞かないこと。
奴らは反省文や日誌やレポートを書けとか、
ポスティングを3000枚やれとか、謄本あげて所有者を訪問しろとか、
管理人に挨拶に行けとか、白地図つくれとか言う

49 :名無し不動さん:04/09/26 00:05:33 ID:4d4kVjIV
みにぷるまんさん。いい話しをありがとうございます。確かに夜じゃないと主権者に話しできませんもんね。その事を習慣にすればいいだけですね。ところで,不動産仲介の場合ノルマ(このノルマは手数料のノルマでしょうか?)や1契約当たりの歩合は大体何%位なんでしょうか?

50 :名無し不動さん:04/09/26 00:10:14 ID:NkgUGtfB
賃貸は胃に穴があくよ

51 :名無し不動さん:04/09/26 00:46:24 ID:???
この業界、売買仲介かデベでないとやってられん。

52 :名無し不動さん:04/09/26 02:17:11 ID:???
賃貸をまずやってからなんてとんでもない。必ず売買からはじめるように。
鉄は熱いうちにうちなさいということだ。2年もあれば、たいがいのことは覚えられる。
大手のいいところは、研修制度がととのっているし、中小以下の会社とちがって
イリーガルな行為をしなくてよい。他社の人間と知り合いになれる範囲が広い。
ただ、大手といっても○ガシマがイメージキャラの会社はお勧めしない。
理不尽な目にあうに決まってる。知り合いはたいがい仕事がきついことと、
社内の取り扱いがフェアじゃないからやめてしまった。
うちの会社にもOBが何人もいる。
おれの会社は、上は親会社からの出向で不動産のことはなんにも知らない
連中が中枢にいるので、よしわるしか。
尚、歩合率は各社によって異なる。歩合率をいううとどこかばれるが、上限は10%
程度がおおい。ただそこまでの上率はトップクラスだけだよ。
退職金も低いし、親が不動産屋で修行のためでないなら、まだ、ディベロパーや
大手管理会社の方がいいと思うよ。


53 :十三:04/09/26 02:18:00 ID:???
賃貸をまずやってからなんてとんでもない。必ず売買からはじめるように。
鉄は熱いうちにうちなさいということだ。2年もあれば、たいがいのことは覚えられる。
大手のいいところは、研修制度がととのっているし、中小以下の会社とちがって
イリーガルな行為をしなくてよい。他社の人間と知り合いになれる範囲が広い。
ただ、大手といっても○ガシマがイメージキャラの会社はお勧めしない。
理不尽な目にあうに決まってる。知り合いはたいがい仕事がきついことと、
社内の取り扱いがフェアじゃないからやめてしまった。
うちの会社にもOBが何人もいる。
おれの会社は、上は親会社からの出向で不動産のことはなんにも知らない
連中が中枢にいるので、よしわるしか。
尚、歩合率は各社によって異なる。歩合率をいううとどこかばれるが、上限は10%
程度がおおい。ただそこまでの上率はトップクラスだけだよ。
退職金も低いし、親が不動産屋で修行のためでないなら、まだ、ディベロパーや
大手管理会社の方がいいと思うよ。
コテハンが消えたので再掲する。


54 :名無し不動さん:04/09/26 02:29:15 ID:OkHTae1I
大手管理会社てマンション管理?
そこでフロントマンやったら、年間休日70日の薄給で住民のクレーム聞いて
毎日10時か11時やん

55 :十三:04/09/26 02:37:26 ID:???
管理会社のトラブルは仲介のトラブルにくらべればまだ楽なほうだよ。
特に税金、境界、擁壁ノトラブルは怖い。担当者の責任なんだよ。仲介は全部!
うちの仲介から管理にまわるとみんな太る。離職率2割なんてありえねえだろ。
ちなみに今オレはこの時間にクレーム処理で会社にいるのだ。
(性格にいうと、終電に間に合わず会社で泊まってる。)


56 :名無し不動さん:04/09/26 10:19:05 ID:p0KcNfk0
十三さんは今も大手で売買仲介一筋で頑張っているようですね
他の中小不動産業者での経験はなさそうだし、転職を考えて給与待遇を見比べたこともなさそうです。
お見受けしたところ、住●不販か東急〇バブルあたりですか?
賃貸蔑視のご発言も、貴社の窓際社員が賃貸部で吹き溜まりになっていることが起因してるのではないでしょうか?
確かに賃貸は女でも子供でもアホでも出来る単純な仕事です。
物件出しも簡単だし、税務知識も不要だし、日経とも無縁だし、くだらないクレームも多い。
しかし、それらをどう効率的処理するかにノウハウを学べますよ。

57 :名無し不動さん:04/09/26 10:45:24 ID:4d4kVjIV
十三さんの書き込みを読んでると想像もしなかったトラブル(税金、境界、擁壁)が
ありますね。このようなトラブルの場合宅建程度の知識で対応できるのでしょうか?
売買仲介の中身をしりませんでしたから,少しだけ見れたような気がします。
今は分譲マンションの管理会社ですが,トラブルの質が全然ちがいますね〜


58 :名無し不動さん:04/09/26 14:08:58 ID:AW7a1a8j
売買仲介のトラブルは全部、担当者の責任になる。事後処理をする責任ですよね?
法的な責任を負わされるわけではないですよね。不動産会社に興味がありますが、
激務ですね・・・


59 :名無し不動さん:04/09/26 22:13:22 ID:HE2p48dT
不動産会社からリフォームに転職する例はありますか?

60 :名無し不動さん:04/09/27 00:00:41 ID:???
営業センスの無いアフォに限ってクレーム多いんだよな。
契約少ないのにクレーム多くて周りも店長もあきれてるよ。
事前に税金は税務署等、擁壁は建築指導課等、境界は売主ヒアリング、現地確認で
調査しとけヴォケ めんどくさいとか大丈夫かと思ったなんて通用しないだよ。

自分で調べたり積極的に聞いたりできないアフォにはむいてないよ。

61 :十三:04/09/27 01:44:30 ID:???
仲介の仕事をしてる限りクレームは避けてとおれない。たとえば境界だが、基準点のない地域で
道路工事のときなど、境界の根柱をとばしてしまい、隣地間でもめているケース。
造成時の測量ミスで現況と測量図があわないケース、単に隣地間で仲が悪く互いに嫌がらせをしあってるケースがありましたね。
擁壁も経年変化かシロウト目に問題なくても、少しはらんでおり建築士が印をおしてくれず、他の建築士を頼んだケース。
隣接地が宅造許可をうけておらず、危険とみなされ建築確認がおりないケースがありました。
最初、つとめた中小のところではなんとかなったものが、大手では抜き差しならぬ大問題になったりするんです。
それと、不動産会社にはあまりかしこい人がすくないので、横柄な口をきいて虚勢をはる
人間が多いです。この手の方はもうなおらないので、やさしくみまもってあげるしかないんです。
それとリフォームへの参入ですが地域によります。ニュータウン系のところと、密集地では同じ工程でも
単価がちがい、なわばりがあり、取次ぎのような感じが多いですね。



62 :名無し不動さん:04/09/27 20:47:22 ID:nJ+VnePr
不動産名物?足の引っ張り合いを教えてください。

63 :名無し不動さん:04/09/28 00:05:46 ID:E8nZY0f+
不動産名物?足の引っ張り合いを教えてください。


64 :名無し不動さん:04/09/28 00:32:36 ID:???
>>62
63みたいな奴の靴を隠したりします。

65 :名無し不動さん:04/09/28 00:55:03 ID:???
電話をとりつがない。デマや怪文書を流す。テリトリーに極端な差をつける。
反響客を担当者にふらない。社用車が使えないようにする。他の担当者の客を
奪う。広告枠の割り振りで嫌がらせををする。・・・etc
こんなとこですかね。でも我慢して努力してればいずれ芽がでるものなんです。
私の場合、上司が嫌なやつで、テリトリーをへらされたり、客をまわしてもらわないケース
がありましたね。こんなのはどこの不動産会社にもあるのでは。なんどもいいますが、立派な人は上には行かない
ものなんです。残念!

66 :十三:04/09/28 00:56:08 ID:???
↑またコテハンが消えてしまった。十三でした。

67 :名無し不動さん:04/09/28 01:39:16 ID:E8nZY0f+
>立派な人は上には行かない
この一言が不動産業界をあらわしてますね。
大手仲介屋は高卒とか茶髪のドキュソは少ないのでつか?
宅建保持は何割ぐらいでしょうか?

68 :名無し不動さん:04/09/28 01:48:47 ID:3euMifqa
そもそもエンドを相手にする不動産業は、大手不動産会社じゃなくて、
大手販社でしょ。

おれ土日祝休みで法人相手だよ。



69 :68:04/09/28 01:51:00 ID:3euMifqa
まぁ 地権者はエンドだな。
すまん、エンド相手でもありました。。

70 :名無し不動さん:04/09/28 07:01:30 ID:wu4C5mqz
法人相手の会社の1日の流れを教えてください。

71 :名無し不動さん:04/09/28 19:02:47 ID:QdHs8YTO
京阪電鉄不動産ってどうですか?

72 :十三:04/09/29 03:14:14 ID:???
@大手は新人と一部のひと以外はたいてい宅建はもってる。
その点、大手は宅建取得の研修はできている。また、給料的にももってないと仕事にならない。
資格手当て1万か2万または、業者によってはハンコ代で宅建印押した担当者に1割程度
成績で渡す形になってる。
A高卒はいる。成績をあげるのは高卒のほうがおおいんではないか。大卒にくらべてコンプレックス
もってるから。それと、茶髪はいないな。印象わるいと客からすぐ本社へクレームがきたりする。
B大手は銀行系や鉄道系、ゼネコン系といろいろあるが、基本的に親会社にとって本業でないので、
幹部は親会社からくる。たいてい仕事はできないし、意欲もない。営業経験もない。
いつもトンチンカンなことを言っては現場は混乱している。スキマ産業のつらいところだな。

73 :名無し不動さん:04/09/29 19:42:14 ID:UdPuG7iN
不動産屋で成功してベンツ乗ってる香具師なんかマレな存在ですよね
大抵はギリギリの生活して、カローラ乗って地主の機嫌とるのが仕事か




74 :名無し不動さん:04/09/29 21:07:41 ID:???
フルコミの一発屋とかな。
隣の畑は青く見えるもんさ

75 :十三:04/09/29 22:59:31 ID:???
今、新卒の採用時期だが結構優秀な学生が多いとのことだ。
何年かほかの業界にいて、とてもつとまらなくてくるならいいけど、やっぱ、
やめなよ。もっといい会社や業界があるって。
生涯賃金、雇用形態、どれをとっても見劣りするのに。
自信があって、カネがあるなら中古ベンツにのったりロレックスはしないって。
これ、本気のアドバイス。たいてい1年か2年で辞めるんだからさ。

76 :名無し不動さん:04/09/29 23:12:52 ID:UdPuG7iN
今、驚きなのが、50名ぐらいの不動産屋でも
新卒採用やってたり、同規模のリフォーム屋でも新卒採用
しかも、そこそこの大学の子が逝ってる
大不況なんでつね。
中小の建売屋の社長が中古?ベンツ乗って、ロレックスしてまちた。
ちなみに大阪
んで、営業マンに金持つ逃げされたとかで、不動産営業マンを信用してない。
ボキの場合は、リーマンに向いてないのが分かったので、最後の砦で
不動産で修行して、独立と言う淡い夢をもっております。
他業界は相手してもらえないので、もうここだけが受けいれてくれる世界ですわ。


77 :名無し不動さん:04/09/30 10:01:47 ID:???
保守

78 :名無し不動さん:04/09/30 15:54:37 ID:WaZbztm4
住宅展示場へ来たお客さんに対する完全反響型営業について、どのような感じで
仕事を進めていくのか教えてください。

79 :名無し不動さん:04/09/30 16:06:03 ID:WaZbztm4
あと、営業経験が無いのですが、書籍でお勧めがあったら、教えてください。

80 :名無し不動さん:04/09/30 19:48:30 ID:k8IELwo3
新築マンソンの営業てずーと展示場で嫌な上司とか同僚がいたら
最悪の職場ですな。
息が詰まりますやん。
やっぱ、新築マンション営業マンは20代が一番多いんでしょうか?

81 :十三:04/09/30 21:05:47 ID:???
住宅展示場へ来たお客さんに対する完全反響型営業について >そんなものない!
電話帳の片っ端から電話させられて、足が棒になるまで、公団賃貸にポスティング。
見込みありそうなはんきょうなら9時でも10時でも夜訪。会社説明会なんかウソばっかりだよ。
参考になる本より現場の先輩の日報や動きを表にしてごらんよ。
セールストークはウソをつかないことが大事だ。まず、物件より自分を売り込まないと
いけないからだ。

82 :名無し不動さん:04/09/30 21:15:16 ID:Rcms05GP
十三さん、いつもありがとうございます。トヨタホームも黒ですか?
あとセンチュリーホームはどうでしょう?

83 :名無し不動さん:04/09/30 21:40:24 ID:Nup/7305
>>82 ハウスメーカーと仲介は職種が違う。2チャンで就職相談する程度の調査能力、依頼心の強さから判定すりゃあんたは仲介には向かん。他あたれ。

84 :名無し不動さん:04/09/30 22:52:30 ID:???
ハウスメーカーも地獄です。ってか楽な仕事なんてあるわきゃねーだろ
できない香具師はどこいってもできないんだよね。
大手であっても営業職は個人事業主みたいなもんだから
いちいち教えてらんないのよねー


85 :名無し不動さん:04/09/30 22:55:09 ID:WAYHQ67P
83さん、冷たいんですね。あなたは成功しているようですけど、私は、模索中なんで
いちいちからまないでください。宅建を取得したもののこの業界の現状を知ることができ、
ここはとても有意義です。83さんだけに聞いているわけではないので、知らないなら放置するように。


86 :十三:04/10/01 00:10:41 ID:???
不動産会社に白も黒もありません。
ただ、大手は看板があり事業が継続していかねばならないことと、あくまでも
親会社のヘルプなので、ムチャはしないだけです。大手から個人経営の不動産やに行くとたいがい短期間で辞めますね。
けっこう、イリーガルなことをする業者はおおいです。たとえば、契約書の額を書き上げして多めにローンをくませたり、
いろいろな理由をつけて手数料以外のカネをとったり、最近ふえたのが客にかわって競売物件を経絡して手数料をとるケース。これは仲介でないので、契約書もいらず手数料もほうていのものがないのでやりほうだい。
行政はそのうち消費者契約法かなにかで、対抗してくるそうですが今は野放しだね。
小さいところでも、大手以上にしっかりしたとこもあるし、某大手はやりかたはかなりエグイことするところもあります。
評判を調べるのは大事なことだと思いますが。
まあ親会社に就職して、仲介子会社に降りてくるパターンがいいんではないか。
もっとも、この場合、コネと有名大学卒でないと無理なようだが。
最近、ヒマだから質問は受けますよ。


87 :名無し不動さん:04/10/01 01:31:43 ID:/atYSmqN
ナガシマがトレードの大手仲介屋は厳しいと聞きますが、あそこでも
ポスティング、夜訪は当たり前なんでしょうか?
募集が1年中やってますが、ノルマ不達成ならクビなんですか?
営業は正社員なんですか>

88 :名無し不動さん:04/10/01 08:04:14 ID:Oi2EhhFA
>>83に同意。

>83さん、冷たいんですね。
こんなこと言ってる奴は、どんな業種に行ってもダメ。

89 :たんと:04/10/01 09:07:41 ID:dseTuq+T
オレは中小も大手も仲介経験あるから分かるけど、
大手は広告予算もあって人も多いから何も考えなくても、電話さえ取れば実績は上がる。
中小は大手ほど広告予算がないし、電話入客が少ないから苦労する分、知恵を使って実績を上げる。

大手中小問わず、不動産仲介会社には会社の雰囲気がそれぞれあって、自分のペースでは仕事が出来ない。
その代わり雰囲気が性に会えば明るく楽しく仕事が出来る。
雇用条件の良し悪しよりも、まずは会社の雰囲気を見極めることが重要だね

会社の前で外出する社員、帰社する社員の顔付きを観察汁!!

90 :名無し不動さん:04/10/02 14:04:53 ID:2RdLvUp+
大手では『賃貸部門』は女性だけなのでしょうか?
賃貸から仕事を始めたいのですが、リバブルなどは女性だけみたいなので・・・
大手で男性OKな賃貸部門を教えて頂けないでしょうか、お願いします。

91 :名無し不動さん:04/10/02 14:09:18 ID:th7TULs7
外出・帰社する社員の顔付きを観察するのも、なかなかいいアドバイスです。
少子化を迎えて、どのような会社が生き残るんですかね?

92 :十三:04/10/03 02:07:42 ID:???
○ガシマの不動産会社は個人的にきらいですね。入社後一定期間にある数字を
あげないと正社員になれずやめないといけないし、社内の人間関係も悪いときく。
仕事もおそいよ。夜の10時過ぎにブッカクしてくるのはあそこぐらいではないか。
それと、小規模の会社だが、やはり個人の社長から給料もらうところはきびしいなあ。
長続きしないもんな。この業界は社員をよく雑巾にたとえる。しぼるだけしぼったら早くすてて新しいのと
取り替えるという意味だ。ところで宅建まで2週間だね。うちの若手は、よく勉強してるが、
もう少し早く準備しとけばいいのにね。

93 :名無し不動さん:04/10/03 15:41:49 ID:XoBPcIB7
>個人の社長から給料もらうところはきびしいなあ
賃貸管理でも厳しいでつか?
社員13名


94 :十三:04/10/04 01:12:42 ID:???
法人からもらうほうがいい。個人のシャチョーはいわばオールマイティーで
なんでもできる。気があえばいいが、そうでなけりゃあつらいです。
短期の修行のためならいいけどね。なんでも、何役でもこなせる機会があるから。
たまに賃貸管理の会社から回状がまわってくる。「○○は不始末をしでかし、解職したので
以後かかわりありません」つかいこんだか、シャチョーと喧嘩したんだろうな。

95 :名無し不動さん:04/10/04 01:35:57 ID:7nWaWTc+
個人の社長ちゅうのは零細の社長の意です。
資本金1000万の株式会社ですが、オサーンと合わんかったら
悲惨ですね。
賃貸仲介と家賃・建物管理の賃貸管理会社です。

96 :名無し不動さん:04/10/04 02:07:20 ID:???
三○不動産販売って、どうなんですか?
募集要項から見ると、ノルマなさそうなんですが・・。

97 :名無し不動さん:04/10/04 03:30:36 ID:???
>>96
地方によって違うけど、ノルマ無いなんてありえんぞ。
同期の大半はいなくなる。勝負は30代前半。ここできばると
30後半で店長。がんがれ。

20代後半は家庭崩壊の危機があるけどな。まじきついぞ。
でも大手だし、客はどんどんくるし、いいほうかな。

98 :95:04/10/04 20:16:07 ID:7nWaWTc+
>>十三さん
賃貸仲介と家賃・建物管理の賃貸管理会社で内定が出ました。
社員13名の零細です。
ここで埋もれたくないのですが、独立できる仕事、力がつくでしょうか?




99 :95:04/10/04 20:58:59 ID:7nWaWTc+
>>十三さん
宅建持っていて、賃貸営業・管理のノウハウ持っていれば、独立できると
聞いたことあるのですが、どうでしょうか?

100 :95:04/10/05 00:04:58 ID:V7AR82jZ
age

101 :十三:04/10/05 02:07:21 ID:???
ノルマのない不動産会社などありません。
経費は一人頭だいたい月原価100万から150万といわれている。
新人さんや事務社員の給料もまかなわないといけないし、営業経費、特に広告のスタイルによって違うが。
したがって、最低月150万が最低ノルマだが、私の場合は階職により月250万。
実際はこの数字はよほど客もってる奴かいいテリトリーもらってる奴しか無理だ。
宅建もってても一人前になるには5年はかかる。やる気しだいだが、親が不動産屋でも
ないかぎり今独立は危険。賃貸管理までこのごろ大手の進出はめざましい。
管理の専門ではないが、ノウハウなんて、たいしたことないよ。だいたい資金がないのが現状だ。
仲介は今はどこもS友の一人勝ちじゃないか。ただ営業マンのスキルに差はない。
未経験なら大手に行くべし。経験者は自信があるならコミッションの高いところへ
移るのも手だな。




102 :すがり:04/10/05 04:06:50 ID:kkgccYon
ん〜...スレ住人の素人さん達、良く考えてみな?
十三さんに皆色々聞いて、意見を鵜呑みにしているが彼の話を読んでると業界内で言えばあまり良いビジネスマンとは言えない。
40前にしてマネジメントを兼ねないプレイヤー。
例えば俺の友人は20代だけど財閥系の所長代理だし、
かわいがってもらってる社長さんや店長さん達はほとんど30代で最低で年収2000位(ハッキリは教えてくれない)
金の有る人間は中古のベンツは買わないが新型のベンツは買うしね。
特に経営者は利益の半分は税金で持ってかれるから経費で買う事が多い。
十三さんの言う3000マソのノルマにしても中小ならキツイが大手であれば最低あげる生き残りライン。
それだけの経費もかけてるだろうし看板の力は想像以上にでかい。
このラインに届かなければ悪いが他の業界もしくは仲介以外の方が可能性は有るだろう。
俺自身は個人業者勤務だけど4000マン位は平均値で毎年やるし(モチ仲介でね)
25から年収1000マン切った事は無い。
>61にしてもハッキリ言えば事前に対処、説明出来る事ばかりなので経験と真面目さがあればクレームになる事ではない。
確かに道徳的にレベルとしては高くはない業界だけどその分、
一部のトップレベルの人からは凄く学ぶ事が多い。
間違いないのは我慢して自分の意志を保ちながら結果をだせば心身ともに報われると言う事。
何でもそうだけどやってみて自分の肌で感じる事が一番大事だよ。ま、そんな事で、サイナラ。

103 :名無し不動さん:04/10/05 08:29:43 ID:JUUN3XKd
102が通りすがりと言いながら、スレ監視しているほうに10000ペセタ。

104 :生存18年:04/10/05 11:58:04 ID:4l9lCEGT
大手3社三井、住友、東急の場合。5年以上在籍者売り上げ年3000万は出せないといずらい。2000万じゃクビ。5年生存率40%10年20%な訳。102氏の言うレベルは80人入って1人ぐらいかな。

105 :名無し不動さん:04/10/05 12:38:50 ID:???
>104
そのとおり!
ちなみに2連休とちゃった

106 :名無し不動さん:04/10/05 14:21:46 ID:V7AR82jZ
>>104大手で3ヶ月坊主はクビですか?
チラシ撒きはありますか?
高卒いますか?


107 :名無し不動さん:04/10/05 20:14:25 ID:???
私も大手勤務ですが

3ヶ月坊主でも首にはなりません。
部長面接や営業日報でかなりの行動管理はされますが
重圧に耐え切れない気の小さい人でなければへっちゃらです。
ちなみに3ヶ月タコはよっぽどのことがない限りありえません。
最近見たことないですね。

チラシ撒きは会社によりですが、やってもマンションだけです。
主にマンションの管理人が帰った後、ポスティングするので
必然的に遅い時間に行うことになります。

高卒の人もいますよ。学歴がどうこう言う人はほとんどいません。
有名大学を出てても数字が低ければ笑われます。

ちなみに私は中途で入社していますが、3年で主任になりました。




108 :素人:04/10/05 21:53:05 ID:V7AR82jZ
>>107、  十三さん
中古マンション1500万を仲介する場合、ポスティングや広告の反響の客だけで
決めることが出来るのでしょうか?
年間ノルマ仲介手数料が3000万として、月300万前後がノルマになるのでしょうか?
となると、片手の手数料75万×4
一月1500マンの中古マンションを4棟売る訳ですね。
一ヶ月4棟、両手の手数料で2棟の仲介がノルマの目安と考えていいでのですか?
この時期一ヶ月4棟はきつ過ぎるのではないのでしょうか?
これを達成できる営業マンが平均なのでしょうか?

109 :素人:04/10/06 00:05:13 ID:mbczSkbX
age

110 :名無し不動さん:04/10/06 02:13:27 ID:???
私の担当している地域のマンションは昭和50年代の公団から平成10年頃までに建てられたものが多い。
価格は600万から1500万くらいか。75uで1300万程度が多いな。
1300万のマンションを両手で成約しても手数料は100万ない。
幸い隣接のニュータウンは3500万くらいだが、なかなか物件はでないし、片手成約が多い。
中小、大手入り混じって一定のシェアを占め、なおかつ、両手をしないと数字はあがらない。
年間1億する営業もいるが、それは例外だな。月2件コンスタントにするのはなかなかきびしい。
うちの会社で年間3000万する営業は数えるほどだし、今は2000万できればいいほうだよ。
ポスティングは戸建てに週1000枚マンションに3000枚、月にDM200通というのがうちの
会社の平均的パターンだな。
アルバイトのポスティングや、広告予算は前期の実績である程度きまる。
業績のいい年もあるし悪い年もあり、営業マンおのおのの人生観にもよる。成績が悪い人をさげすむ奴も
いるし、数字がよくてもどうしようもないクズもいる、社会の縮図だな。この業界は。
私はマネージメントより、ずっと営業でいたい。この仕事はいやなこともおおいが、
いろんなひとに出会えてたりいいこともある。まあ、うすっぺらな人間にならないようには気をつけてるつもりだ。



111 :十三:04/10/06 02:15:03 ID:???
↑コテハンがどうも消えるな。十三でした。

112 :名無し不動さん:04/10/06 07:09:45 ID:qG+kTHjy
十三さんは、ポスティングをしないんですか?

113 :十三:04/10/06 08:31:37 ID:???
ポスティングはするにこしたことはないが、若い担当者でそればっかりしてるのがいる。
むろん数字は悪い。売主の周辺にまく、業者物件の周辺にまく、客のいる物件にまく。
時間のあるときにまく。そういうスタイルでよい。アルバイトをどう配置して管理するか
ということが大事だ。会社が予算をくれるから、全部むらなくまかせるというのはダメだ。
それと、同じ内容のチラシ配ってないか?売り求む!もいろんな工夫で反響は大きくちがう。
まあ言いたいことは魚のいる場所に網をなげろいうことだ。
新聞を読まなくてもやっていける業界だから、ひとりよがりになりやすい。
不動産の営業はつぶしがきかない。かたよった人間になりやすい。
最近、反省ばかりしてるな。


114 :107:04/10/06 12:49:15 ID:???
通常の反響営業の他に業者を絡めています。
(買取再販であったり、未マイソク物件をもらったり)
でないときついです。
町場の営業に比べ、取引は多いのに業者と親密な営業は少なく
中途の私が一番色々な業者に顔が利く状況で笑ってしまいます。
大手は新卒入社の社員が多くマニュアル通りでハングリーさに欠け
つめられないように社内営業がうまい
それが私の印象です。
でも出来る人はすごいです。ほんの数人ですが・・・。

115 :名無し不動さん:04/10/06 12:50:41 ID:???
ミニミニ・ミニテックも真面目に仕事しないと三菱のようになります。
ミニミニ・ミニテックも正直に隠し事をしないで商売をしましよう

三菱自動車(三菱ふそうトラック・バスに昨年1月分社)製大型車のクラッチ系部品の欠陥から死亡事故を引き起こしたとして、
業務上過失致死罪に問われた三菱自元社長、河添克彦(68)と三菱ふそう前会長、宇佐美隆(64)=道路運送車両法違反(虚偽報告)の罪で公判中=の両被告ら4人の初公判が6日、
横浜地裁(山崎学裁判長)であった。両被告は「死亡事故は予見できず、対策も取った」と起訴事実を否認し、
無罪を主張した。一方、三菱自元副社長、村田有造(67)と同元取締役品質・技術副本部長、中神達郎(62)の両被告は「欠陥を知りながら放置した」と起訴事実を認めた。
三菱自元幹部8人が起訴された一連の三菱事件の裁判で、ハブの破損に絡む二つの裁判で元幹部らと同社はいずれも無罪を主張しており、
元幹部が起訴事実を認めるのは初めて。自動車メーカーのトップが、事故に対する予見可能性と回避義務がどこまで求められるのかが、争点になる。
起訴事実の認否で、河添元社長は遺族に謝罪した上で、「(クラッチを格納する)クラッチハウジングの不具合情報は聞いていません。
00年にリコール(回収・無償修理)隠しが発覚した後は、部下に不具合情報を精査させ、リコールさせた」などと否認。
宇佐美前会長も「00年当時、クラッチハウジング問題に対応する会社の意思決定に参画していなかった」と否認した。
弁護側も「2人は責任を果たしていた」と無罪主張した。

ミニミニ・ミニテックも真面目に仕事しないと三菱のようになります。
ミニミニ・ミニテックも正直に隠し事をしないで商売をしましよう。

116 :名無し不動さん:04/10/06 13:08:37 ID:mbczSkbX
アルバイトがポスティングしてくれるんですか?
エエですね。
1ヶ月中古物件1件決めるくらいが最低ノルマでしょうか?

117 :十三:04/10/06 21:31:57 ID:???
ポスティングアルバイトはニュータウンが1枚5円、マンションが2円で各担当者の
業績にもよるが3名から5名程度使っている。トラブルが多いせいか、業者転売は原則禁止だ。
ノルマを他姓するには両手2件片手1件くらいしないとだめだな。
大手はむき出しのハングリーさをだす担当は長くは続かない。トラブルがおおいせいだ。
町屋の業者からくるとそのへんがネックになるな。
客からキャンセルがはいっても、わかりましたと言うしかないものな。




118 :名無し不動さん:04/10/06 22:17:47 ID:3oMS5YH6
十三氏はなかなか分かってるじゃん。
大手の人件費採算ラインはほぼ月150万だよ。
年間1800万も売り上げない営業はクビにする方がマシかも。
普通に頭使って一生懸命やればまず達成可能だわな。
一生懸命やっても達成できないなら、それはセンスのなさを証明してるね。
売上のあがらない馬鹿上司の秘書代わりの仕事ばからやらされる奴もいるがそれは自己責任だな
それを売上の上がらない理由には出来ない。
この業界の経験がない奴にアドバイスするなら、遠慮せずに図々しく恥知らずになることが成功の秘訣だ。
幸運を祈るヽ(`д´)/ゴルァ

119 :名無し不動さん:04/10/06 22:44:56 ID:???
店長・所長により社内の雰囲気がだいぶちがいます。
楽な営業所・支店もあれば地獄の店舗もあります。
ってゆうか118さんの言うようにセンスの無い香具師はどこいってもダメ
だと思うよ。

しかし業者転売禁止ってどこ?トラブル多いって何故?
大手だけど全国仲介NO.1又は直営店舗NO.1の会社ではないよね。(W


120 :十三:04/10/07 00:55:48 ID:???
業者転売禁止は会社の方針だが、それをやると営業所にも同僚からも変な目で見られる。
業績の件だが、楽して数字を伸ばすには上司に気に入られるか、とりいるしかない。
大手で数字を上げるのはなんといってもテリトリーだ。
売れ筋のブツがなければ客もあつまらないし、グループ会社からの紹介もお気に入りの
担当者へいく。所長クラスがそうやって数字を上げてきたからだが、男気のある奴はしんどくても
ゴマはすらぬものもいる。逆説的にいえば、背広芸者みたいなのが所長になる。
この業界のいやなところだな。もちろん立派なひともいることだけはいっておく。少ないが。

121 :名無し不動さん:04/10/07 01:23:03 ID:lxRreeiK
やっぱ、上司に可愛がれる香具師がイイテリトリー貰えるんですね。
この業界は完全実力主義と思ってましたが、上に媚びるところはリーマンですね。

122 :十三:04/10/07 01:29:33 ID:???
大手だけど全国仲介NO.1又は直営店舗NO.1の会社ではないよね。>違う!
白鳥麗子(古い!)とこでもナガシマのところでもないが、まあそこそこのところだ。規模は。
ところで、宅建まであと10日か。その日は毎年若手がいないんで、けっこうたいへんだ。
ちなみに17日はオープンハウスしてる。いや、性格にはオープンハウスで寝てる。
売主アピールのオープンハウスなんで、それがおわったらランクアップする予定だ。
宅建って今、合格ライン7割か。みんな頑張れや。


123 :名無し不動さん:04/10/07 08:33:11 ID:vzN3XuUT
>十三さん
オープンハウスって、売主アピールの場合もあるんですね。
なかなか売れないとき、こちら(販売側)もがんばっているんです、という。
オープンハウスは冷やかしが多い気がするけど、成約まで行くケースもありですか。
今自宅マンション売却中なので、興味があります。

124 :名無し不動さん:04/10/07 13:08:51 ID:lxRreeiK
>十三さん
リナブ○でしょ?

不動産屋て離婚多いんでつか?
休み少ない、嫁の浮気、営業マンの社内女喰い・・・・・・・

125 :在籍18年:04/10/07 17:06:51 ID:VuKZ8GhB
118氏、十三氏のところはサバイバルライン月150万か。白鳥の所は月200万。50万の差が親に払うロイヤルティの分なんだろな。白鳥の親はナンバワンの商売上手。子は哭いてるがね。効率良く稼ぐなら東やケチ友なんだろな。会社の雰囲気は白鳥が一番とは思うが。

126 :118:04/10/07 20:54:42 ID:99RTEdrn
うちも建前は200万がノロマだけど、そんな事言ったら営業の半分がクビになるわい
実際にクビ切られるのは売上150万未満だよん

つか売上よりも年収の3倍稼いでくれればそれで良しと出来るな
例えば月次売上平均が200万以下なら年収600万は払えない。
逆に言えば年収600万以上なら200万でも足りないし、売上150万でも年収450万以下なら許容範囲。
1000万欲しけりゃ330万アベレージを目指せ。話はそれからだ!

とは、行かないのが大手なんだよな〜、
大手だと150万で年収700万、200万で年収900万の奴が生き残ってしまうのさ。

127 :名無し不動さん:04/10/07 21:07:47 ID:lxRreeiK
月次売上平均が200万なら
1500万物件の仲介両手と片手位が目安でつか?

128 :名無し不動さん:04/10/07 21:45:48 ID:/GcJPU8m
大手で150万平均で700もくれるんだ?

129 :119:04/10/08 00:30:54 ID:???
年間手数料の約2割ちょっとが年収だよ。
3000万円なら600万円代だな。
歩合計算がややこしいのでUPしないが
なんとなくこんな感じになる。
ちなみに仲介最大手だ。

130 :十三:04/10/08 01:34:49 ID:???
オープンハウスにはもちろんその物件を売るのが第一だが、売れ筋ばかりあるわけでない。
周辺地域への自社アピール、売主への努力してますアピール、また、本末転倒だが会社への
アピールの意味もある。某大手はハイエナ作戦で他社がオープンハウスをすると、ただ乗りで
広告もせずにオープンハウスしてくるところもある。
前もかいたが、だいたい年間成約手数料の4分の1が営業マンの年収とみてよい。
友人ののところはアシきり半期700ときく。したがって、700以下なら賞与がでないので、
年収はもう少し下がるな。
たしかに、不動産業界は離婚がおおい。家族サービスがなかなかできない。
運動会にも、日曜参観にもいってやれないし、仕事柄、家で横柄になりやすいから。
ただ、家族あっての仕事ということが最近俺もわかってきた。
ところで、最近、女性の営業ふえたな。けっこうパワフルなんで驚いたりする。
性格のきつい子ばかりでけっこう疲れるのは俺だけかな。


131 :十三:04/10/08 02:01:09 ID:???
追記 オープンハウスに小さい子をつれたバカ夫婦がよく来る。靴を脱がせろ。
抱っこしてても、ドロが落ちるだろが。空き家だから、トイレはだめだ。公衆トイレじゃないんだぞ。
たのむから子供を和室で暴れないでくれ。障子やぶられたり、フローリングにキズがついたり、
それと他人の家でタバコ吸うなよな。ほんとにバカがおおい。
もっとも、営業マン自身で、室内のものをこわしてしまうこともあるが。


132 :名無し不動さん:04/10/08 08:13:38 ID:pKSU2UjJ
年収は手数料の20%が最大手、25%が大手2社。最大手の就職人気がない理由。社風はFC一部除けば良いがね。休みナィのは一緒だが。

133 :名無し不動さん:04/10/08 14:08:43 ID:8GnwE/7m
なんだやっぱそんなくらいだよな。C21とかはどれくらいだろ・・会社によるか

都内仲介屋住KHとかUTとかEとかはどれくらいだろーな?

134 :名無し不動さん:04/10/08 19:52:58 ID:L2XQJ0YV
案内から契約の率はどれ位ですか?
月案内は何本で契約は何本ですか?
30案内の3本契約くらいが目安ですか?

135 :名無し不動さん:04/10/08 20:42:23 ID:UT/52CQP
おいおい、大手不動産会社に営業(販売)マンっているのか??
いるとしたら住友の歩合、もしくは大手じゃないけど野村だろ??

136 :名無し不動さん:04/10/08 20:44:43 ID:UT/52CQP
大手不動産販売会社と名乗るように。

137 :名無し不動さん:04/10/08 21:49:06 ID:???
基本的な質問ですが、大手とは何処まで入りますか。

138 :十三:04/10/08 22:21:31 ID:???
大手の定義はむつかしいが、まず分譲部門がメインであり、それに派生して買い替えの
販売会社ができて、それが一般の仲介や、管理、賃貸をやるようになった全国規模の
会社といったところではないか。
ちなみに仲介はあくまでスキマ産業で、メインにはなれない。
一番はじめのころ書いたが、上のポストは親会社の2流の事務社員が派遣されてくるところに
この業界のつらさがある。ほんとに信じがたいレベルが多い。
A賃貸じゃないので、何人きて何人決めるという尺度はない。
Cクラスの客でも、営業してAクラスの客のするのが営業マンのウデだ。
それとC21はFCであって、大手ではない。町屋の組合のようなもの。
契約書と重説は立派だが、あんまり信用できないとある銀行の担当者が言ってたな。

139 :名無し不動さん:04/10/08 22:37:05 ID:L2XQJ0YV
>C21はFCであって
C21は直営ではなく、マチ不動産屋がロイヤリティ払って看板貰う
アパマンみたいな物ですか?


140 :名無し不動さん:04/10/08 23:32:14 ID:L2XQJ0YV
S友不動産販売営業所言ってきたら、30人くらいの営業所に
専任の主任者が8人も標識に載ってました。
6人でエエんちゃうの?
この会社は直営店のみですか?
社長みたいな人の写真が飾ってましたけど。

141 :名無し不動さん:04/10/08 23:37:43 ID:L2XQJ0YV
S友不動産販売
1)正社員での募集です。


今までは契約社員として募集をしていましたが、転職者にとってより安心できる転職を実現するために、初めから正社員としての採用をすることとなりました。


(2)賞与2回分を保障します。


業績により決定する賞与に関しては、入社後2回分は一定額を保障します。もちろん、保障額以上の賞与実績をあげられた場合は、保障額以上の賞与を支給します。 また、月々の給与に関しても固定給で保障します。


(3)万全な研修制度でバックアップします。


住友不動産販売では中途採用者を応援する万全な研修制度をご用意。スキルに応じて無理なく仕事を覚えていただくシステムを確立しています。
最初の6ヶ月間は特に万全な研修制度のもと、安心してじっくりと仕事に取り組んでいただけるよう転職者をバックアップしています。



142 :名無し不動さん:04/10/09 00:08:39 ID:???
不動産を学びたいなら、スタ○ツが良いかもしれません。
基本的にノルマは無いので、のびのび働けます。レ○パや、三○、東○Cから来る方も
多いみたいですが。

レオさんはもうスグ・・・・・。

143 :名無し不動さん:04/10/09 00:17:20 ID:cBVNvhv7
>>142
倒産?
マジすか

144 :名無し不動さん:04/10/09 02:56:20 ID:G19YXDsv

言っちゃっていいの?

145 :名無し不動さん:04/10/09 13:24:07 ID:HZPW6Y3b
大手不動産会社:三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、森ビル
大手マンション会社:大京、野村不動産、リクコス、藤和不動産、以下…、
くらいだろ。
あとは販社、仲介、管理等の子会社やその他の中堅・零細でしょ。その数は無限。


146 :名無し不動さん:04/10/09 13:25:55 ID:HZPW6Y3b
ちなみに三井のリハウスなんて、あれはFCだから。C21と変わらん。

147 :名無し不動さん:04/10/09 13:28:12 ID:HZPW6Y3b
従って、ここのスレ名を
「大手の不動産販売会社で生きるということ」に変えなさい。

まあデベ以外はどうしようもないけど。

148 :名無し不動さん:04/10/09 14:11:56 ID:???
>>147
デベの大凶は倒産な訳だが

149 :名無し不動さん:04/10/09 22:10:01 ID:cBVNvhv7
レオは上場したばっかやん

150 :十三:04/10/10 01:39:06 ID:???
@大手とひとくちにいっても、首都圏のみ大手で、地方では泡沫会社もあれば、地方を根拠地に
首都圏系大手とはくらべものにならない大手もあるぞ。
たとえば鉄道系の会社がそうだ。首都圏ではあまりしられてなくても、根拠地では
超有名企業という例はすくなくない。ところで、白鳥麗子のところはやはり首都圏系だな。
関西では中小以下の力しかない。契約書のチェックはたしかに大手だが。だがそれでも
C21とは一緒にしてほしくないな。C21はただの町屋だから。
A今、仲介部門はかなり苦しい。仲介親会社の経営はどこもバブル期のツケで青息吐息だ。
それと、いずれ買主から手数料を取れなくなる方向にすすんでいるので、各社ともインターネットに
力をいれたり、媒介を専属でとれという指示がきているそうだ。
俺たちはどこへ行こうとしてるんだろう?
そう思ってこのスレたてたんだが、どうもうまくいかないもんだな。
B台風が来ると、古い家はこわい。何年かまえ台風で屋根がこわれて雨漏りがして、
引き渡したばかりだったんで売主。買主でけっこうもめたケースがあった。
今日の風はすごかった。オープンハウスの捨て看板が何枚か折れたり反対むいてたよ。
C知り合いの営業が会社をやめた。なにかタレコミがあったんだそうだ。
カネもらってるとか、客とつきあってるとか、財テクに失敗して消費者金融に手をだしてるとか、
これまでも、いろんなうわさが流れ多くの担当が会社をさった。
俺はどうも怪文書ながす人間の気がしれない。今日は台風で空は鉛色だったが、俺も心の中は
鉛色だったよ。

151 :名無し不動さん:04/10/10 06:37:15 ID:t9DNPU4n
俺だったら 鼻につく>>102より十三が好きだ。
十三から買いたい。
しかし部下にするなら>>102かもね。
そんで、友達にするなら十三だね。


152 :名無し不動さん:04/10/10 08:13:53 ID:ptWu/Cda
151に同意。十三はいい奴だな。自力解決不能な事は深刻に考えない。欝になるだけ。

153 :名無し不動さん:04/10/10 09:39:17 ID:g2Be1QpW
ていうか大京は倒産じゃない。
やっぱ仲介の人間は頭悪すぎ…。

154 :ポニー:04/10/10 10:50:36 ID:???
十三さん!銀行系の仲介会社はいいの?悪いの?何か知ってる事があったら教えて!!

155 :名無し不動さん:04/10/10 17:18:31 ID:7HVY82r/
>いずれ買主から手数料を取れなくなる方向にすすんでいるので
ホンマでっか?聞いた事ない
宅建5人に1人→3人に1人は噂だけで実現は無理ですか?

156 :名無し不動さん:04/10/10 17:50:12 ID:7HVY82r/
あのう、突然なのですが
&畑違いかもなのですが、
生駒シービーリチャードエリスの評判を、どなたかご存知ないでしょうか。
当方、転職活動中なのですが……



157 :名無し不動さん:04/10/10 17:54:50 ID:???
>>156
そのスレがあるだろ

158 :名無し不動さん:04/10/10 18:01:51 ID:???
不動産の店舗で、40歳以上の人見かけないのですが
クビか辞めてるんでつか?
オサーンの営業は見場が悪いからクビなんでつか
OR独立?

159 :名無し不動さん:04/10/10 21:47:11 ID:???
十三て大阪の十三に支店ある仲介屋ちゃうの?
今日も仕事でつか


160 :名無し不動さん:04/10/10 23:53:50 ID:???
零細建売屋が仲介屋のことをバカにしてました。
人の家を横から流して、生産的なことしてない
カスみたいな仕事やと・・・・・・・
ワシらは小さくても家を造って健全やと
こういう認識は業界内でもあるんでつか

161 :名無し不動さん:04/10/10 23:55:53 ID:???
>>160
「目くそ、鼻くそを笑う」とはまさにそのことだな。

162 :名無し不動さん:04/10/11 00:44:38 ID:???
>>161
Nice!

163 :名無し不動さん:04/10/11 01:27:18 ID:D9at4kIR
>160
リキもないクセに偉そうな奴だね。
まあ表向きは「土地ないですか土地ないですか」
って頭下げてるけど、本心はまあそんなトコだろ。

164 :十三:04/10/11 01:38:49 ID:???
十三は大阪の”じゅうそう”ではない。○月13日にいいことがあったので宝くじも13が末尾
のものを買う。そうゆう意味だ。大手、中小を問わず40歳以上の営業マンは少ないのはたしかだ。
だいたいが、20代後半で転職してきて、3年くらいで一人前になる業界だから、40過ぎて
20代の営業マンと競争するのはつらいし、また、無理だ。
アメリカの不動産仲介は売主から5%の手数料を取るとのことで、買主はなし。
以前N系新聞に役所の担当者の談話として掲載されおおさわぎになったが、やはりその方向らしい。
銀行系の不動産会社がいいかどうかはしらないが、銀行系といっても信託系と、都銀・地銀系が
あり、それは信託系のほうが楽だ。以前は嘱託というかたちで、他社の人間がよく働いてたな。
ただ、銀行系に限らず上は営業経験のない事務屋がくるので、なにかと不快なことが多い。
個人的にはS友はきらいだし、等級もいい印象はもってない。白鳥のところもいろいろあるしな。
まあ、仲介・賃貸・鑑定そして分譲もしてる自己完結型の会社なら、研修等なにがしかのメリットが
あると思うな。町屋の2世が結構おおいが、あまり優秀な人間がいないのはふしぎだな。
それと、仲介はそんなに胸をはれる仕事せはないのも事実だが、それなりにやりがいもあるものだ。




165 :名無し不動さん:04/10/11 08:30:28 ID:???
仲介業は相場、人の気持ちが読めないと出来ないしコツコツやる忍耐力も必要。就職、独立の参入は優しいが継続は難しいよ。

166 :名無し不動さん:04/10/11 09:58:12 ID:gVob9Ipm
十三さん、少し甘いとは思いますが、コメントしてください。
不動産営業で成績があがらずクビになりそうな人が、宅建以外に社労士か
2級建築士の資格があったので、事務・設計に回してくれて、なんとか
リストラされずに済んだというパターンはありえますか?

167 :ポニー:04/10/11 13:48:16 ID:???
十三さん!返答ありがとうございます!
またまた質問なのですが「信託系のほうが楽だ」って言うのはどうしてなのですか?
何か大きな営業手法の違いがあるのですか?
また「以前は嘱託というかたちで、他社の人間がよく働いてたな」とありましたが、
これはどこの都銀又は信託系なのですか?
どんな小さな事でもいいから知っている事があったら教えて下さい!!

168 :名無し不動さん:04/10/11 13:52:15 ID:???
>40過ぎて
>20代の営業マンと競争するのはつらいし、また、無理だ。
彼らはどこに行くんでつか?
潰しのきかない不動産業で、他業界で40過ぎは無理でしょう。
独立ですか。

169 :名無し不動さん:04/10/11 14:12:58 ID:???
信託系のほうが楽だ=信託銀行の仕事が不動産と直結してるからやん
アフォでつか?


170 :名無し不動さん:04/10/11 15:01:20 ID:???
2級建築士てカス資格でっしゃろ
設計とかは無理ですわ。
クビですわ。

171 :名無し不動さん:04/10/11 19:37:11 ID:???
ナガシマがトレードの会社は
3ヶ月坊主なら逝かせてくれるのでつか

住信住宅販○も普通に終わって8時か9時
ノルマキツイ香具師はそこからチラシをポストへGOーーー
オッサンが正直キツイよ
ウチはと言ってました。宅建は必須やと

172 :名無し不動さん:04/10/11 20:46:48 ID:wzySA393
結局、ほとんどの人は使い捨てですか・・

173 :十三:04/10/11 23:02:12 ID:???
なぜ信託系はらくか?それは獲物を自分で見つける必要がないからだ。
売り物件を出す努力もしなくていいし、買いのほうも業者分かれ、法人購入が多いということだ。
地銀系はなにかとドロくさく機動性がない。まあ、50歳前後で一次定年になる行員の受け皿のようなものか?
俺の会社は大手には違いないが、売り物を出してきて、なるべく分かれにならないように、できるだけ早期に売却する。
ある程度、クレームも受けるし、他社や中小業者とシェアの奪い合いもあるのだ。
A仲介営業で入社した以上、社内で業種の変更は事実上無理。少なくともランクが上がる変更はできない。
俺の会社の例だと、鑑定士の資格をとって、鑑定部門に行くケースはあるにはあるが、鑑定士は入社1年か2年で
みな取得しているため、いい年をして今さら仕事するのはつらいぞ。
建築士から営業マンになるケースもあるが逆はないな。
40過ぎた営業マンは大手の場合、管理会社へ行くことが多いんではないか。
この仕事を何年かやると、小手先だけの営業手法で無教養で、横柄な人間になってしまうことが多い。
なにか資格でもいいし、なんらかのスキルを身につけたほうがいい。それも営業の厚みとしてでてくるのだから。
おれも書かないが宅建以外にいくつかの資格はもってるよ。もっとも、俺は大学を途中でドロップアウトしてるから、
まあ卒業証書のかわりでもあるんだが。
Bナガシマさんとこはおすすめしない。かなり厳しいぞ。あの井形マークのついてる会社はどこもそうだが。
一度しかない人生、やはり自分が主人公だから、それなら自分を生かせるとこのほうがいいんではないか。
なお、仲介の営業は雑巾と同じで使い捨てだ。絞ってなにもでなくなれば、好感するのみ。
まあ、スリルのある仕事でもあるので、止めはしないが。

174 :名無し不動さん:04/10/11 23:45:24 ID:???
十三さんへ
地場賃貸管理会社(仲介も)へ転職することになりました。
もう、仕事探すのに疲れたので、ここに飛び込みます。
零細なんで、零細オサーンの奴隷で終わりたくないので
独立を視野にいれてます。
賃貸では営業力つかないので、何を吸収していけば良いでしょうか?
宅建、官業はもってます。
年齢は30過ぎです。
あと、この業界は第二次ベビーブームが家を買いだす時期が過ぎれば
衰退にハマッテ今より厳しい時期になりますか?
今後の不動産の活路などあれば、お考え披露してください。


175 :十三:04/10/12 01:31:00 ID:???
賃貸には賃貸のノウハウがある。賃貸といっても借り手を物件につけるだけでなく、
賃貸物件のオーナーとうまく付き合うこと。新たに得意先を開拓することも大事だろう。
また、退去時の敷金の返還交渉も、借り手に納得させる話術と信頼を受ける業務知識が必要だ。
賃貸客は売買に比べ、客層がいろいろな意味でよくない。ストレスコントロールというか、自身の
心身を良好な調えることも必要だ。先が見えない職種だからな。
なお、売買と賃貸の違いは賃貸をしていても、物件の調査能力がつかないことだ。
営業力があっても、調査ができないと不動産の営業はできない。
法律的なこと、建築知識は実地もだいじだが、ある程度専門書でも身につく。
不動産はすそ野が広く、不況は不況なりにやり方があり食べていけるので、悲観することはないな。
あまり長くいるつもりではなく、いろんな機会をみのがさないことだな。健闘をいのる。

176 :ポニー:04/10/12 13:31:57 ID:???
十三さん!返答ありがとうございます!
またまた質問なのですが「地銀系はなにかとドロくさく」って言うのは具体的にどのような事があるのですか?
何かギスギスした部分があるのですか?
どんな小さな事でもいいから知っている事があったら教えて下さい!!

177 :名無し不動さん:04/10/12 16:40:34 ID:4egoBa7h
クレクレうざい。調子に乗るな。脳内就職しねーでどっか入れや。ゴルゴが可哀想やろが。

178 :名無し不動さん:04/10/12 20:47:48 ID:???
大凶はどうなるんですか?
リストラの嵐ですか?
大凶住宅流通、大凶管理も

179 :名無し不動さん:04/10/12 21:01:47 ID:???
例えば、Aが苦労の末、やっと成約に結びついたとする。
わかりやすく1000万で説明すると、Aは客から、30万の手数料もらう。
しかし、成約の前にブローカーBから情報を聞いていて、Bから、手数料をくれと言われる。

仕方なく、半分の15万を払うことにするが、当日、BのほかにCと言うブローカーまでやって来た。
C「あの物件は、私も口利いていたんですよ!」
B「・・・・・・・・。」

まったくの初耳であったが、一応、Bに15万払うと、Cも10万の請求書を出してきた。
そして、CはB万にも10万の請求書を出し、タバコを吹かしながら、こう言い放った。

C「私が口利いていたんですよ! 私 が 地 主 を 説 得 し て ね !! あ!?」




こういう世界は当たり前にあるんですか?

180 :名無し不動さん:04/10/12 21:43:17 ID:4egoBa7h
ねーよ。映画の見過ぎだ。

181 :名無し不動さん:04/10/12 22:14:41 ID:0Qdav4Cq
三菱地所が中途募集してるね。
みんなどうする??

ていうかここは販売(兵隊)スレ??

182 :名無し不動さん:04/10/12 22:33:41 ID:F7u6e0DC
そうそう!三菱地所販売が契約社員を募集してるね〜
三菱地所販売って評判どうなんだろ〜
受けてみようかな・・・

183 :十三:04/10/12 22:52:57 ID:???
カウントゼロになった。ほっとしたぞ。
4月から9末までの半期が終わり、10月からゲージのカウントがリセットされた。今期はくるしかったよ。
まさに冬の時代だった。客の家に1度もいったことのないような奴から「給料ドロボー!」と怒鳴られるような
数字ではなかったが、ピンチの連続だったよ。冬の賞与がもらえたのは全体の約3分の2か。
さらにまともな給料がもらえたのはその半分くらいだったよ。同僚は今年車買いかえるののやめたよ。ディーラーが
俺の客で紹介してたんだが、仕方ないな。
A地銀系の不動産会社は営業マンがいない。というか営業する気がない。利益を上げる気がないんだろうし、
固定だからやる気もないんだろう。
B契約書に仲介判を押さない限り手数料は取れない。何社が介在しようと、契約書に判をついた会社だけが手数料をもらうことができる。
Cここは兵隊のスレだ。ただ、一寸の虫にも五分の魂というではないか。身の程をわきまえるのはいつだってできるものだ。
人が多いが人物がいない業界だから、将軍クラスにもずいぶんいい加減な者もいるんだ。



184 :名無し不動さん:04/10/12 23:10:44 ID:???
不動産仲介=黒澤の7人の侍
雇われてるが、相応の働きをしないとダメな追い出される傭兵
て認識でいいでしょうか
現代のラストサムライ
ナガシマのある営業所にメガネの60過ぎの紳士が飾ってましたが
社長の写真なのでしょうか?
そこの営業所だけでしょうか?
ナガシマは直営店のみですよね。
話は変わりますが、アメリカでは不動産屋の社会的地位が高いと言うのは本当で
しょうか?
日本のそれは歴史から来る儒教の生産しない者=商人は卑しいと言う発想
仲介屋=生産性なし=卑しい
流れが日本人の根底にあるからでしょうか?




185 :名無し不動さん:04/10/13 14:41:02 ID:???

営業の基本は同じですが、売買の場合客がすごく少ないのです。
駅前のイケイケ営業会社にいました。
 2万部の新聞折込チラシを入れても5本反響があれば良い位。
あとは、オープンハウスや、看板やチラシで集客します。

 委任をもらって市場に流して客付けをしてもらうのが楽なのですが、
マトモな売主だったら、ほとんど信用のある大手に委任を持っていきます。
 ですので、客付けメインは一発的な営業にながち、その日の客を案内、
翌日契約までグッっともっていかなければならないのです。
(日にちを開けると買うの辞めたくなる、賃貸でも同じだけど)

 金利が安い、所得税が戻る、アパートは年取ると入居できない、申し込みしないとほかに取られる、
見に行っているときが不動産買うときだ、品格法が出来て10年間は保障される、とか
 売るほうは必死になって口説き落とします。ここら辺が営業力の差ですかね。
もちろんローンの審査などは申し込みしたあとです(大手は申し込み前)。すべてを契約に向けて突き進みます。 

 数字が上がらなければ3ヶ月スパンでスグ解雇です。出入りは激しいが、門戸は広く開けられています。学歴関係ありません。
トラックの運転手、ホスト、バブル失敗した元社長、フリーター、レストランのウエーター、前科もち。いろんな人がいました
悪く言われがちですが、本当に狩猟型の生き残りをかけた営業世界を体験できます。

数字がすべての不動産仲介営業が少しでもお分かりいただけたでしょうか?


186 :名無し不動さん:04/10/13 17:47:07 ID:???
証券マンと不動産仲介マンどちらがスリリング?

187 :名無し不動さん:04/10/13 22:50:52 ID:???
十三さん

投資型マンションの求人が多いですが、あれは難しいですし
ドキュソでしょ。 典型的な

東京、三大都市の中心部では地価が上がって来てますが、業界の風向きは
今後どうなるでしょうか?


188 :名無し不動さん:04/10/14 00:35:07 ID:???
十三のカキコ
キボン

189 :名無し不動さん:04/10/14 03:42:17 ID:nQsgw6lX
十三さん、教えてください。
○ガシマがCMしてる会社ってどこですか?

190 :名無し不動さん:04/10/14 20:17:38 ID:???
答え
S友不動産販売
1)正社員での募集です。


今までは契約社員として募集をしていましたが、転職者にとってより安心できる転職を実現するために、初めから正社員としての採用をすることとなりました。


(2)賞与2回分を保障します。


業績により決定する賞与に関しては、入社後2回分は一定額を保障します。もちろん、保障額以上の賞与実績をあげられた場合は、保障額以上の賞与を支給します。 また、月々の給与に関しても固定給で保障します。


(3)万全な研修制度でバックアップします。


住友不動産販売では中途採用者を応援する万全な研修制度をご用意。スキルに応じて無理なく仕事を覚えていただくシステムを確立しています。
最初の6ヶ月間は特に万全な研修制度のもと、安心してじっくりと仕事に取り組んでいただけるよう転職者をバックアップしています。



191 :名無し不動さん:04/10/14 20:19:51 ID:nQsgw6lX
わたし、今のマンション住友不動産販売から買いましたが、
営業担当者はすごく誠実でいい人物でした。
彼はそこまで急がしそうでもなかったな。

192 :名無し不動さん:04/10/14 21:04:54 ID:1+rk0es0
おれ、元S友販売のコが働いてるエステに行った事あるよ。
まだいると思う。

193 :不動産会社社員祭:04/10/14 21:25:19 ID:+U/Vt1Ge
□■黒須たん☆秋祭り会場はこちらです■□
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こっちにください。●urosu@e-myhome.co.jp


194 :名無し不動さん:04/10/14 23:24:08 ID:???
十三のカキコ
キボン


195 :sage:04/10/15 00:09:29 ID:???
十三が来ないなら、このスレも倉庫だな

196 :十四:04/10/15 00:53:10 ID:???
俺は十三の兄だ。今日から俺が十三の変わりにこのスレを運営する。

197 :十五:04/10/15 01:35:15 ID:???
俺は十四の兄だ。今日から俺が十四の変わりにこのスレを運営する。


198 :十三:04/10/15 02:04:46 ID:???
↑おまえらウザイ。家でトランプでもして遊んでろ。
ところで、俺と同じ時期に入社した同業他社の連中は、もう何処へ行ったか分からない。
井形マークのとこはとくにその傾向が強いな。店長だったのに辞めたのも結構いるよ。
比較的長続きするのはやっぱ鉄道系の大手だな。機動性に欠けるが、それがいいのか客からの信頼は厚い。
売るときは井形マークのほうが早いが買うなら、いいものを買うなら鉄道系だな。
A俺は知ってることは答えるにやぶさかではないが、もともとこのスレはそういう趣旨でない。
>>1を読んでくれたまえ。
B不動産の営業はカネまわりがいいと思ってる人間が多いようだが、さにあらず。
カネがないから、背伸びして自分を大きく見せようとしてるだけだ。考えてもみよ。金持ちがロレックスしてるか?
ロレックスをしてる奴はローンレックスが多いのだ。おれも新人の頃、オメガのいいのを
してたが、ある日ハタと気づいて、そこまで自分を貶めたくなくて今はしてない。
この頃、この先どうすればいいのか、よく考えるよ。自分の人生とうまく付き合っていきたいし、もっと充実したいではないか。
それがこのスレの趣旨のひとつではある。


199 :名無し不動さん:04/10/15 02:41:10 ID:UVWllBEn
S友不動産販売や東○リバブルは35歳で年収800万は稼げますか?
ちなみに井形マークってS友不動産販売のことですか?

200 :名無し不動さん:04/10/15 12:40:46 ID:???
十三さんは独身でつか?

201 :名無し不動さん:04/10/15 13:22:23 ID:???
>俺と同じ時期に入社した同業他社の連中は、もう何処へ行ったか分からない
30過ぎで、不動産の経歴なら、他業種は無理でゅしゃろ
また、不動産ちゃうの?

202 :名無し不動さん:04/10/15 22:52:56 ID:???
>>198
従業員10人くらいの建売屋のオッサンは金回り良かったで
新車の白のベンツに、金無垢のロレックス
自宅は300坪、50のオッサンが前の嫁ハンと別れて、水商売の27歳の女と再婚
建売は一軒売ったら最低800万は儲かるちゅう話聞いたで。
この辺のクラスの社長でそこそこ売ってたら金は持ってるんちゃうかな。
品はないけど。

203 :名無し不動さん:04/10/15 22:58:56 ID:???
アーバンコーポレとか元大凶出身マンション屋でも、最初は販売代理で
他社物件を売り、リキつけたら、土地かって自社物件売っていって大きくなったんでしょ
独立するなら、仲介より小さくてもデベにならんと金は入らないのでは

仲介は労おおくて、実が3パーじゃ
金は儲からんでしょ。駅前で1人でボソボソしてたら

204 :十三:04/10/16 01:20:36 ID:???
バブルの頃、第一線の営業マンは今、50代になった。俺はその頃、朝から晩まで
他人のチラシを作ってたり、法務局に謄本とりにいったり、水道局で引き込みの口径を
調べたりしてたな。バブル戦士たちはいまだに何億の商談をまとめたとか、どこそこに
買春ツアーに接待でいったとか、アソコの銀行の担当は業者からキックバックして
もらってたとかやっている。奴らの頭は平成3年までくらいで思考が停止してしまってるらしい。
おかしな指示を出していることに気づかず、いまだに自分を営業の神様だと思ってる。
最近、どうもことあるごとにこの竹やりじじいどもと合戦してる。
疲れるよ。まったく。
A年収は大手30代で500から800というのが一般的だが、まともに給料もらってない人もいる。
その場合、年収は400を少し割るな。ちなみに俺の会社は3000万やって年収800弱くらいだな。
B会社の資金計画ソフトはアクセスで作ったものだが、かなり使いづらい。
たとえばマンションで土地が2筆あってそれぞれ持分が違うと対応できないし、戸建でも掘り込み車庫の
面積と評価額が入らない。そこで、自分なりにエクセルで作ったんだが、まあまあの出来だな。
パソコンに詳しい奴にマクロでマイ関数の作り方を教えてもらったりしてなかなかのものだぞ。
エヘン!

205 :名無し不動さん:04/10/16 01:31:42 ID:???
だいたいさ、仲介の連続とかさ分譲販売の連続とかさ
ちょっと仕事に無理あるだろ
売れにくい世界で売るだけが仕事って・・
会社としてはいいかもしれんが第一線の奴はたまったもんではないだろう。
人間らしい生活ができるわけがない
手数料3000万やれる人間なら、独立した方がエエやん
アマイかな

206 :名無し不動さん:04/10/16 02:04:07 ID:???
手数料3000万クラスで独立?
それじゃあ皆社長になっちゃうな。
結局看板効果での成績だから、やめたらただの営業マンになっちゃうよ。
アルシンドになっちゃうよ♪

207 :名無し不動さん:04/10/16 02:19:22 ID:???
十三、質問に答えないオナニースレになってるんで
もう来ないよ

208 :十六:04/10/16 09:50:17 ID:Qkebq4/k
質問のレベルが低いからでは?

あと悲観的な意見多いですねえ。20台で年収一千万稼げるし、楽しい仕事だと思うんだけどね。


209 :ポニー:04/10/16 11:26:08 ID:???
十三さん!お久し振りです!!またまた質問なのですが、
「まともに給料もらってない人もいる。その場合、年収は400を少し割るな。」
って言うのはなぜなのですか?
なぜ貧富の差がそこまで大きいのですか?
是非、教えて下さい!!

210 :十六:04/10/16 11:47:01 ID:Qkebq4/k
ボーナスが歩合だからでは?
俺も350万の時もあれば200万の時もあるから。
中には500、600もらう人もいる。俺も入社以来ボーナスは200万下回ったことはないけど。
でも20万の人もいるから貧富の差が激しいんだよ。

211 :名無し不動さん:04/10/16 13:49:55 ID:???
建売いまどきそんな儲からない。
安売り建売大手に圧されて地場のところは厳しいよ。

212 :名無し不動さん:04/10/16 20:25:43 ID:???
建売は1件売ったら粗利は1000マンはあるな。

213 :十六:04/10/16 20:31:49 ID:Qkebq4/k
俺が入れてる業者はパっと見は羽振りよさそうだ。すごく儲かっているように見えるが…
タンボで100万、200万払うらしいし。
しかし、俺は業者であれ司法書士であれ測量士であれタンボはもらわない。
いつでも言いたいこと言えるようにしたいというのと、金だけのために仕事をしてるんじゃないというプライドがあるからだ。
そして、俺を信頼してくれたお客さんには1万円でも得をさせてあげたいから。
今日は1億片手、2700万片手をまとめてきた。これから1900万片手をまとめに客宅を訪問する。
2ちゃんねるの片手間にリアルで。

214 :名無し不動さん:04/10/16 21:28:26 ID:???
十三の帰社時間は何時ころでつか?
プライベートの時間はありまつか

215 :名無し不動さん:04/10/16 22:40:30 ID:5xw1XBW/
十六うぜーよ。たいしたことねー信念ひからかして、チンケな自慢は社内でやれや?



ι

216 :名無し不動さん:04/10/16 23:00:10 ID:???
十六さんすごいね。
一億片手でもでかいな。って1900マンの片手があるようなら
23区の城南、城西と言われてる所ではまさそうだな。
それで入れてる業者でタンボ100、200ってずいぶんその業者良い仕事してん
だな。
最近の建売大手に地場建売屋はけっこうやられてて、物買えねーって
なげいてるほどだけど・・・

217 :名無し不動さん:04/10/16 23:00:12 ID:Mrc77FnF
十三vs十六
営業力はドッチがスゴイの?

218 :十六:04/10/16 23:25:29 ID:???
俺は営業力ないよ。看板看板。
いわゆる「不動産屋」の営業マンといかに違いを出すかを心がけてるだけ。
仕事はそこそこ遊びはホンキが信念なんで早く帰るし、休み取るし、プライベートは結構とるよ。ただ土日休めないのがネック。普通のOLとなかなか遊べない。
ここはハードボイルドスレッドだろ?いろいろな人の意見が聞きたいよ。
2ちゃんでは叩かれまくるがいろいろな意味でおもしろい業界だと思うけどね。やりがいある仕事だし。
ところでみんな独立指向?
あと、ここは大手の連中が集まって意見交換しようってスレだから十三さんの会社を特定しようとするのはマナー違反では?
まぁ、ここは2ちゃんなんだけどね、、、

219 :名無し不動さん:04/10/16 23:41:31 ID:???
ってか、千三屋だからね。^W^プププ

220 :名無し不動さん:04/10/17 00:22:44 ID:RwgrYV5J
変なのが来てつまらなくなってきたな。

221 :十三:04/10/17 01:14:11 ID:???
何度もいうが知ってることはこたえるが、よく知らないことは答えない。
あいまいなことはできるだけ言わないのが俺の営業スタイルでもある。知ったかぶりは自分の首をしめるだけだから。
A給与=基本給+営業手当+件数手当となる。30歳なら基本給は25万位。営業手当は前期の成績によりゼロから7万。
件数手当は前月の両手1万、片手5千円位。賞与は乗率約5から10%。まあ、最低ランクだと、400万もないんだよ。
大手といっても、一般仲介と、銀行系のグループ内、事業用仲介は給与体系はおのずから違う。
おれのは、まさに泥臭いしごとのほうだ。今日も境界杭を探しにメジャー片手にスコップでだいぶ掘ったよ。
結局、杭は無かったが、無いだろうという事実を売主と買主に見せ、確認させたということに意義がある。
Bいよいよ明日は、宅建だな。会社のパソコンのお気に入りに各学校の速報をいれた。
試験の合格率って、今は15%くらいだろうが、うちの会社の合格率は例年約3割だ。
みんな頑張れや。ところで、不動産コンサルって誰も受けないが、今どんなふうになってんだろ。



222 :十三:04/10/17 01:31:11 ID:???
C帰宅はだいたい11時だな。会社にはだいたい10時までいる。
しかし、朝からばんまで全力疾走はむりだ。緩急のつけ方が大事だ。一日にひとつか二つ
これはという仕事をして、あとは、適当にやってる。これは、仲介よりさらに夜の遅い注文住宅に
この傾向が多いな。プライベートはそれなりに楽しくやってる。ギャンブルはしないし、酒はあんまり
やらない。若手の営業マンが夢中になってる、セクキャバなんてのもいかないが、それなりに充実してるつもりだ。

223 :名無し不動さん:04/10/17 07:36:42 ID:wkY+H+ke
兵隊さんたちオツ〜??
今日も出社ですか。こんなに良い天気なのに…。

224 :名無し不動さん:04/10/17 15:40:32 ID:wkY+H+ke
主たる営業方法は??
@もしもし電話攻撃??
A深夜のチラシまき??
B余裕のカウンター営業?
C訪問営業??
さあどれですか??

225 :名無し不動さん:04/10/17 22:19:21 ID:Gn0X/a8v
宅建、今年は33点前後か


226 :名無し不動さん:04/10/17 23:50:48 ID:yxkIfXrN
なんだ、13は多分大手ではないな。合格率3割なんて頭悪いじゃん
って13はあくまで正直に答えてるだけだから、罪は無いんだけど。
ごめんよ。13。


227 :十三:04/10/18 01:55:10 ID:???
夕方、新人と一部のおじさんたちが宅建試験から帰ってきた。
俺はちょうどオープンハウスの看板を倉庫に放り込んでコーヒーのんでた。
どうだった?ときくと皆首をかしげてる。インターネットでWせミナーの解答速報を
入手して、答えあわせをしてみたら、なんと35越えた人間がほとんどいない。
ほかの営業所へ電話してみると、たしかによくない。あちこちの学校の速報をみると、
合格予想ラインは33プラマイ1とのことだ。うちの定年前の上司が集計して本社へ報告してたが、
四月に入社した社員がメインの宅建試験、例年の3割というのはハイスコアだが今年は3割は
無理なようだ。
A今年ももうおわりだな。このあいだまで汗ながしてたオープンハウスが、今日は実に寒い。
査定価格の120%なんていう物件だがやっぱ、だれもこない。寒くて眠れないしまいったよ。
夜、売主に電話して何とか価格をさげたが、まだ売れない価格だ。小刻みに値段をおとすと結局
うれないので、不利ですよといったが、売れなくてもかまわないという。熱意が伝わらない。感情が
共鳴しない。調子わるいわ。
まあ、一生持っててくれてもかまわんのだがあとで後悔するのが目に見えてる。残念!切腹はしないが。


228 :名無し不動さん:04/10/18 02:04:54 ID:0YQrxsma
大手のヤツ程クソみてぇな営業マンが多い。
軍隊のように調教され、ついた上司の思想に偏った考えになる。
大手のみで時を過ごすと悲惨。
俺の知ってる限りでは大手から独立するとほとんどが失敗してる。
看板の力が大きすぎて営業力がたいしてついてないのと、
看板の力での情報力を勘違いした人がほとんどだからだ。
俺は独立しているが、大手の営業マンで独立したら支援したいヤツは今の所いない。
みな昇進すればするほど態度がデカくなっていくし、大手は基本を学んだら辞めないと一生飼い殺しだぞ。

229 :名無し不動さん:04/10/18 08:30:52 ID:h5bE/GxQ
金なしで独立かつ成功者は、中堅建売屋3年で建築覚え、大手仲介3年で営業学び、オール歩合買取屋3年で蓄財とリスクわかって35歳前に独立。大手3年以上いると中途半端になる。独立あきらめた俺が云ってもだが〜

230 :名無し不動さん:04/10/18 08:40:51 ID:???
>>228
そのとおり!
大手から成功したやつはだいたい5,6年で独立してるよ。
あとは大手で優秀なやつはだいたい引き抜きされてるよ。


231 :名無し不動さん:04/10/18 15:23:51 ID:???
ここで言う「大手」とは、
つまり「二流」ということだな。
少なくとも「超一流」ではない、
中途半端な「大手」ということだけは分かった。

232 :火星人:04/10/18 16:55:09 ID:???

誰か!火星の俺の土地を売ってくれ!!

オリンポス山頂より東へ2,046kmで8,558ヘクタールの更地じゃ!

火星の探索には最適じゃぞ!

是非ここに火星ステーションを建設してくれ!

太陽がオリンポス山に沈む景色は最高じゃぞ!

もちろん、専属専任で!

最後に、一応言っておくが、水道管とガス管は埋設して無いぞ!境界杭も無いぞ!

勇気のある「大手」又は「超一流」の仲介営業諸君!返事をくれ!!

233 :名無し不動さん:04/10/18 21:10:43 ID:???
「すみしん」で働いている香具師は週休1日で毎日朝10時から23〜25時くらい
まで働いている。くりだって。かなりハードみたい。
ノルマ不達成確実なら23じにチラシは投函しる香具師もいる

資格は  大卒と宅建持ち

234 :名無し不動さん:04/10/18 21:21:06 ID:???
>>232
オウッ、「1000万元」で引き受けた。
振込み先、教えてキボシ。

235 :名無し不動さん:04/10/18 22:08:00 ID:qdqe1YN/
すみしんって住友信託銀行??
しかし、チラシマキなんてアルバイトかフリーターのやるような仕事だな

236 :名無し不動さん:04/10/18 22:46:38 ID:???
敷き引きについて教えて下さい。
敷金30万 式引き20万 とあれば
退室時に無条件で20万引かれ、+α補修費  てことですか?

サブリースて大家の家賃保障して転貸することですか?

237 :十三:04/10/19 00:39:15 ID:???
どんな仕事にも三流も一流もあるものだ。
井型マークは一流の部類だろう。命令一下、全国一律に軍隊のように動く。
老人が少ない。どこへいっても同じ内容、同じ口上だな。ある意味マクドナル●の
ようなもなか。ポスティングのチラシを見ても営業センター間で大差なし。
2流3流のほうが絶対に面白い。特にウチのチラシは面白い。
理詰めでいくやつ、イメージにかけてるやつ、FAX査定にこだわってるやつ。年がら年中成約御礼チラシを
いれてるやつ。数学の問題を載せて、なんのつもりだ!と上司に叱られた奴。
さすがに茶髪はいないが、皆、ずいぶん個性的だぞ。
前の仕事も、司法試験崩れ、塾の講師、不動産屋の2世、管理会社と間違えて入ってきたやつ。
おれのような、フリーター上がりで、中小出身もいる。会社が一流でも、営業マンが一流とは限るまい。
俺が大手と書いたのは中小を馬鹿にしているのではない。いろんな制約の中でどう自分らしくありたいかを
皆に問いたいだけだ。
すっぺらな、やる気のない銀行員のような考え方は俺はしない。
俺はもうすぐ今の会社を去るが、自分で契機を見つけて動けるようになったのは、この仕事をしたおかげだな。


238 :名無し不動さん:04/10/19 04:01:22 ID:856v5VqY
十三独立か?がんばれよ。

239 :名無し不動さん:04/10/19 16:26:22 ID:???
>>228
同意。大手の営業って大抵余裕のない愛想の悪い奴ばかり。
あまりにもガツガツして談笑の一つすら出来ない奴もいるし。
それだけ上司に詰められてるって事だから気の毒だとは思うけど・・・

バッジ外した時に痛感するんだろうけど、結局そいつ個人には人もお金も
寄って来ないんだよな。ホントの意味でのお金儲けのやり方っていうのは
学ぶ機会が無いんじゃないかな。

240 :名無し不動さん:04/10/19 17:20:25 ID:WTi1ZfZ4
首都圏不動産流通は大手の寡占と競争激化で社員は疲れはて、元気な中堅会社もあるが多くの中小は消滅しつつある。大手営業社員の会社から受けるプレシャーは数年前には考えられない位すさまじいよ。

241 :名無し不動さん:04/10/19 17:49:18 ID:yCpXWTjK
あの〜質問する先がわからなくて、
ここでお聞きしたいのですがよろしいでしょうか?
大手の不動産会社に土地の紹介を頼んだのですが、
なかなか良い物件の紹介がありません。
というか紹介してもらえてないような気がします。
3大都市に在住なんですが、
きちんと店に行って身元を明かして頼まないと
紹介はしてくれないのでしょうか?
営業の人にさらっと住所氏名だけ記入して
希望条件を伝えてお願いしました。(複数業者に依頼)
契約済み情報を見ると良い物件も結構あるみたいなのに、
うちにはそのような紹介は全くないのです。
やはり良い物件は身元の確かな人に先に回ってしまうのでしょうか?
主人は大手一部上場勤務で(高収入の部類です)貯蓄もかなりありますが、
個人情報をむやみやたらにオープンにしたくなかったので
その情報はまだ伝えていません。
目ぼしい物件があればお話するつもりですが・・
それがいけなかったのでしょうか?
他のお客さんは、収入や勤務先を最初から営業マンに伝えているのですか?
不動産業界はどういう人に良い物件を紹介しているのでしょうか?
申し訳ありませんが、教えて下さい。

242 :名無し不動さん:04/10/19 19:39:07 ID:856v5VqY
「良い物件を」とか他の言葉の端々から不動産業者への不信感と見下した感を受ける。
あと、自分さえよければ良い、といったニュアンスも。
本当に良い買い物をしたければ営業マンを一人に絞ってお互いに信頼関係がなければだめだ。
営業マンはモノじゃないんだ。アンタみてーなタイプには真剣に物件探して紹介しようって気になってくるヤツが居る訳ねー。てめーが悪いことに気付けや。

243 :名無し不動さん:04/10/19 19:41:48 ID:???
>>242
コワー
典型的なドキュソ不動産屋の登場ですた。

244 :主任:04/10/19 19:54:24 ID:???
仕事とはいえ人間ですので
信頼してもらえないと感じるとやる気がなくなります。
なおかつ、数社に依頼していると判ると大手仲介は意外と新規情報に
うといので自社物件・委任物件で勝負できない場合
こちらから連絡しても「その物件知ってます」「他社案内で見てきました」などと言われ
何度か繰り返してるうちに疎遠になってきます。
ってゆうより、予算や年収、属性を教えないお客さんに紹介しても
散々案内したあげく、実は買えないお客さんだったなんて事が多いので
それなりの対応になってしまいます。
それらしい物件が目についたらFAXしてみる等、ランクCのお客さんの対応です。
手持ちのお客さんが多い場合、確実に後回しだと思います。

245 :名無し不動さん:04/10/19 19:58:07 ID:???
ネットの普及で仲介屋を排除できる方向に向かないのかな?
もう、不動産屋が間に入らなくても売れる時代の気がしまつが

246 :241:04/10/19 20:44:48 ID:???
>>244

お返事有難うございます。
>ってゆうより、予算や年収、属性を教えないお客さんに紹介しても

やはりそうですか。。
信頼関係となると、やはり身元はきちんと説明しないと、
営業の人もまたこちらを信頼できませんよね・・。
最初に言わなかったら、それ以降向こうからも聞いてこなかったので
物件の申込時に言えばOKかなと思っていました。
それと、やっぱりランク付けがあるのですね。
どういうお客さんがランクA、Bになるのでしょうか?
ちなみに、店の主任から、私の希望に近い物件なんですが、
成約物件として話のネタに教えられたのですが、
「この前あそこの物件をxx会社に勤務している人に私が売ったんですよ〜。
やはりxx会社に勤めていると凄いですね〜」みたいな・・
「その近くの○xの物件は○○会社の人に売りました〜!」とか・・
自慢げに話されていたのですが、
前出の人の勤務先は主人と同じでした。
勤務先によってもランクとかあったりするのでしょうか?


247 :名無し不動さん:04/10/19 21:32:37 ID:WTi1ZfZ4
資金調達内容位は明かさないと、良い物件は紹介されません。見込み客と判断できないからです。

248 :241:04/10/19 21:39:18 ID:???
>>247
有難うございます。

お答えいただいた方の有難いアドバイスを参考にさせてもらいます。
すれ違いにもかかわらず有難うございました。

249 :主任:04/10/19 21:58:25 ID:???
話さなくて正解だったのでは。あなたの事も自慢げに話されますよ。
会社もそうですが担当者もお客さんが選べればいいですね。
ランクの件ですが、我々は今月の数字に追われてますので
高額物件希望など例外もありますが
勤務先でABCというよりも、直ぐに結論の出るお客さんか?で判断しています。


250 :241:04/10/19 22:49:27 ID:???
>>249

本当に参考になります。
有難うございます。

251 :十三:04/10/20 01:05:52 ID:???
某会社が査定書を売客に渡した。根拠を明示しないと売る方も安心できない。
ところが、査定書だけにすればいいものを事例として何年何月にいくらで売れたという
一覧表を客に渡して問題になった。当然プライバシーの侵害だな。かなりもめてると聞いた。
おれは、いつも特定すされないような、あとがつかないような資料を提示はするが客には渡さない。
A最近、インターネットの客でアドレスしか書いてこない客が多いな。特にJJの客。
これは不動産会社サイドでみるとちょっと怖いぞ。ダミーやイタズラもあるだろうし、真剣さが
つたわらなければ、営業マンも動かない。せめて苗字くらい書いてくれ。
暗闇にボールをなげかえすようで、あんまり気持ちのいいもんじゃない。もっとも某社の新築マンションの成約の約5割は
インターネットのといあわせというからあなどれないが、まあ、営業のスタイルも変わらざるをえないか。
B明日は休みだが出社だ。土日休めない業種もおおいので、仕方ないが完全にサービス出勤だ。
出て来るお前が悪いなどと頭に粘土でもつまってるような奴に言われると、ホント頭にくるぞ。
もっと言い方もあるだろうに。
B仲介のしごとは不安定の一語につきるな。ひとつずつ積み上げていくような実感がない。
口でなんと言おうとその場限りの綱渡りの連続だ。紹介から紹介と損保の営業のようにはいかないな。
何年かたって、売りにでてくるケースもすくなくないが、年賀状、暑中見舞いくらいの付き合いだ。
先日、昔トラブルになった客に偶然あった。しばらく、話をして別れたが、病的に神経質な客で誰も信じてないような感じだ。
俺は自分に非があれば、まどろっこしい言い訳はしないで、あやまってさらに解決するまで逃げないように
してるつもりだが、この客にはホトホト困った。でも、普通に話ができてよかったよ。
ほんとの一件落着だ。



252 :草薙:04/10/20 02:51:43 ID:tHAr7NWr
こんにちは。中規模仲介会社に勤務しているものです。
東京の大手仲介会社の事が知りたいので、質問スレではないと知りつつ、
失礼を承知で質問させてください。

@大手はあまり稼げないと聞きます。
中小だと年収1000万超えてる人がたまにいますが、大手は実際800万どまりって本当ですか?
A中小は土日祝の現地売出で客を捕まえますが、あれ暑いし寒いしヒマだし眠いしかったるすぎます。
大手は現地売出してませんが、そんなことしなくても反響が来マクリマクリスティって事ですか?
実際月何本くらい反響まわってくるんですか?
B銀行から物件が流れてきて楽な信託系は、大体何時頃退社できるかご存知ですか?あと年収は?
(このスレによるとすみしんは22時位らしいですが。)



253 :名無し不動さん:04/10/20 08:44:45 ID:pz0gdII8
>>252
流れと違うことで申し訳ないです。
当方は学生です。宅地建物取扱主任者を取得してます。
ぜひとも地元の仲介会社に勤務したいのですが
差し支えなければ草薙さんの勤務状態のプロフィールなど紹介頂けますか?

254 :草薙:04/10/20 11:58:35 ID:tHAr7NWr
>>253 いいですよ。
勤務時間は8時半〜22時半。休みは4週6休。
でも案内などが入れば休みは消滅。
給与形態は完全歩合30%。売上げ0なら給料も当然0。
売上げ100万なら給料30万。
以上です。


255 :名無し不動さん:04/10/20 12:42:53 ID:7uscEoRE
>243
てめぇ、素人がイキがってっと追い込むぞ?同業なら表現が違っても意味は解るだろうが。クソガキが。

256 :名無し不動さん:04/10/20 13:06:27 ID:mbwB8esg
>252
>銀行から物件が流れてきて楽な信託
実際はホント笑っちゃうくらい物件ないですよ。
たま−に物件が流れてくると古株が担当します。
新人は地獄ですよ。マジで。


257 :十三:04/10/20 17:20:31 ID:???
すまんが日曜までのぞけないので、楽しくやってくれ。
不動産の営業マンとトラぶったときに、エンドユーザーとしてどう対処すればよいか教えておこう。
まず、大手ならその支店の店長に電話するべし。その際、どのような応対であったかメモしておくとよい。
それでも、埒が明かねば本社へ電話するのが一番だ。ウチの会社はこれがなにより怖い。
もっとも、不動産会社に非のある場合だが。大手の会社ほどいじめやすいところはあるまい。
中小または個人の不動産会社の場合は宅建協会へ相談するのもよいだろう。
クレームの多い会社はなんども通報されているものだ。消費者センターもいい。
そして最終的には、都道府県の宅建指導係へ通報することだ。行政は指揮監督権があり免許をとりあげることも可能。
こんな事例がある。たまたま不動産屋へ相談にいったら、強引に何件も物件を案内され、店にもどったら今度は、事務所で
説得約の営業マンが出てきてなかな帰さない。とりあえずモノをおさえるため5千円でいいから出してくれと
いわれて釈放。ところが、その夜に手付金としてあずかっているので残りの分を出せといってきた。
俺はその客から相談をうけたので、すぐに行政の窓口と所属団体を教えたよ。一件落着というわけだ。
はっきりいって、程度の低い不動産の営業マンは俺たちにとってもいい迷惑だ。
やっていこと悪いこと、イケイケの営業マンにはわからないんだろうが、大手、中小を問わずまともな会社の方が
多いという事実を知ってくれ。乱暴な口のききかた振る舞い、そんなのはプロの営業じゃない。
一人前になるのも他業種よりは短いが何年もかかる。素人系、コワモテ系はフェイクだ。
医者ではないがセカンドオピニオンをもつこと。不動産会社は何社か掛け持ちするがよい。
そうすれば、きっといい住み替えができるというものだ。では。


258 :草薙:04/10/20 17:59:56 ID:tHAr7NWr
>>256 それはドコの信託系仲介会社の情報ですか?

259 :名無し不動さん:04/10/20 18:45:08 ID:???
十三さんて、素人の私が言うのもなんだけど、プロだ。
お客の立場からみて、安心してお願いできそう。
客からしたら、不動産の売買なんてほとんどの人が初めてでわからない事ばかり。
知識がないから本当にこれでいいのか決断するのに躊躇してしまう。
十三さんのように、専門家ならではの知識を顧客に教えてくれるのは非常に有難い。
顧客の質問&疑問に解かりやすく説明して答えてくれれば、
ああ、この人なら任せても大丈夫だと思える。
逆を言うと、この物件は貴重ですよ。とか、
この辺は環境もいいし人気ですよ。等、
入社して間もない人でも言えるような言葉しか出てこない営業マンは
客にとって不安が倍増。本当にこの人で大丈夫かしらって思ってしまう。
成績の良い営業マンと、悪い営業マンの差って結局こういうことなのかしらね。


260 :名無し不動さん:04/10/20 18:52:01 ID:???
いや、そうでもないと思う。

261 :名無し不動さん:04/10/20 18:58:46 ID:mbwB8esg
>258
どこの系列でも同じようなもんだと思うよ。
社内営業や行員とのコネは古株の方が上手だしね。
それならわたしゃどうして食っていけばいいのよ、
ってことで古株にゴマすってオコボレもらう奴もいるな。
使い走りやって売上げの何%かもらうってやつ。

262 :名無し不動さん:04/10/20 19:15:34 ID:???
ミニミニはたくさんの部屋を貸すよりもたくさんの信用を得るようにしましょう。
ミニテックも苦情の依頼があったら迅速丁寧に親切に対応して信用を得るようにしましょう。


263 :帝王:04/10/20 22:09:32 ID:sdQEZk9b
ウチのスレとは大違い♪

264 :名無し不動さん:04/10/20 22:50:47 ID:Gjrd64AM
S友不動産販売の会社説明会に入ってきたが人事の説明する人間がいい加減そうな
人でした。また廊下ですれ違った男性は茶髪でした。売買仲介の営業マンではありませんが
3ヶ月の試用期間、手数料が700万半期でできないとボーナスゼロ!
半年で主任になったり、2年で営業所長になったりと会社は一部上場大手でも
人事システムはなんか怪しいワンルームマンション販売会社みたいな感じだった。
営業所長も9割が中途組で、高卒は約半分くらいいるそうだ。
S友といえど、実に怪しい雰囲気の会社だ

265 :名無し不動さん:04/10/21 00:31:18 ID:OOfBXCfm
草薙さん、貴重な現場の意見をありがとうございます。
学生の身分で、興味と知識だけで不動産業飛び込むのは危険そうですが…

私の父も会社名を挙げられないのですが、不動屋さんが親身になって営業して頂いて
その当時は、阪神大震災で地震などで一生そこに骨を埋める丈夫な家がほしく。
沢山の物件を見せて頂き、父の無茶を満足いくまで対応してくれたのには
今でも、この家に住んでて本当にありがたく思っています。
特に印象的だったのは建築中に私一人でこっそり訪問しに行ったら
玄関先をほうきで綺麗にしていたので本当にすごい人だと思ってます。

話が、長くなってしまいましたが、物件や不動を扱って喜ばれる仕事がしたかったので
本当に貴重なお話をありがとうございました。

266 :有楽社員:04/10/21 00:50:17 ID:NQLKkzpz
>>263 帝王
十三には「あっぱれ」だな。
全て完璧に的を射ている。
有楽にかなり近い社風の会社の様だから話が90%以上噛み合うと
思わん?

>>十三氏
あなたが何度も言うように仲介大手は一社員として勤めあげるには
未来がなさそうだね。
自分は何度も転職を考えたて就職雑誌を見たけど、この仕事5年以上
続けると他の販売や営業できなくなってしまうんだ。ましてや製造・
技術職なんて尚更。
30超えて日々マインドの維持から成績の安定を確保し続けるのは
健康と自信の積み重ねがなくっちゃ出来ないから
それなりに自分をコントロールしてるつもりなんだけどね。

*1.どうしても気力(マンネリ)・体力の低下は避けられずエンドから
遠ざかり業者売り、高単価物件へと仕事は推移するようになる。

*1.の状況が良い(成約が好調な時)はそれでよいが市場が覚めたりス
ランプ時にアフォ上司(部長等)から日々の細かい数字の積み重ねを
要求されジレンマに陥るケースが多々ある

こんな悩みはありませんか?

267 :名無し不動さん:04/10/21 02:45:53 ID:zUELeQOs
十三さんへ

相談したいのですがよろしいでしょうか?

大手から中途採用にて内定をもらいました。(私は不動産未経験宅建なし20代後半)
職務内容は、売買仲介なのですが、私は将来的には、
不動産(アパート等)を買って、その賃貸収入で生活したいと思ってます。
(不動産を買う方法は、競売等を考えています。)
その目標のために、不動産の知識や経験を蓄積し、また相場感や
不動産を買う際の査定力を習得したいと思い、不動産業界に転職しようと
決心しました。

漠然とした質問で申し訳ありませんが、
売買仲介(法人、個人富裕層向け)で、このような不動産を買うために
必要な知識や経験、力は習得できますでしょうか?

現在、独学で学ぶ方法と不動産業界に転職して学ぶ方法とで
悩んでおります。。よろしければご意見いただけら幸いです。


268 :十三:04/10/21 22:11:16 ID:???
こんな時間に2ちゃんがみれるなんて久しぶりだ。連休取るのも久しぶりだ。 リズム感を取り戻すには3日ほど休みにかぎる。
といっても、最近の連休の代休だが。
この仕事は人にもよるがだいたい3年程度でひととおりのことはできるようになる。 しかし、もっと深く考えるようになるのは
やはり10年目くらいか? 昔おれはトラブルが多かった。モノも自分も大きくそしてよりよく見せようとしてたからだ。
今はちがうぞ。 悪いものを悪いと客にいうことは、営業マンである自分の信用を高め、モノのリスクを想定範囲内におさえるように
客に認識してもらうことは結局モノの商品力を向上させることに他ならない。
先日も傾いている家を売った。買主はずいぶんよろこんでくれた。レーザー水準機まで持ち出して、10年くらい住んでそのあと建て
替えるなら、価格的にも探されている条件に見合うでしょうと、売主の想定範囲内で指値して、満足してもらい喜んでもらって仕事を
終えた。売主・買主がともに喜んでくれるように動いていれば、営業マンのモチベーションは落ちない。 マンネリは避けられないが、
仕事で落ち込むこともすくないだろう。
管理をしている人間は不思議と現場にいながら、実務を忘れたまに荒唐無稽なことを言い出すことがおおい。上司と思わず客だと思って
説得するしかあるまい。
先日も各担当者の仕事の時間配分を帯グラフにして、できる担当者とできない担当者にわけて説明した管理職がいた。
エクセルでグラフ作って年収800万円だと!各担当者は激怒してたが自分がもう使い物にならないことを自分で証明してるようなものだと思う
A仲介は不動産の各業種の中でもすそ野が広いぞ。買取屋、仲介屋、建売屋、競売屋、賃貸屋、管理屋、いろんな付き合いがある。結構その気で
接すれば勉強にはなるな。まあ、やってみることだ。
物件を売るには人に信用されるようにならねばな。オイコラ!不動産のマネは必要ない。
知識だけではだめだ。時間に遅れない。打ち合わせしたことを裏切らない。安心感をあたえなければ、誰が何千万も命と家族の次に大事なカネを
あずけてくれる。こすっからい奴で成績を上げてる奴もいるが長くは続くまい。誠実さに勝る知恵ナシが俺のモットーだちょっといいカッコしすぎか。
休み中なんでこの辺で失礼する。では。



269 :名無し不動さん:04/10/21 22:24:14 ID:MfLAthtM
>>267大手ってどこの内定もらったの?今後の参考にしたい。
年明け草々売買仲介へ転職考え中。

270 :名無し不動さん:04/10/21 22:42:26 ID:6nxwJrsq
私、リバブ○から内定もらいました。どうしようか考え中です。
長嶋のS友よりはいいような気がしてるんですが。。。

271 :草薙:04/10/21 23:21:44 ID:m3RQVvX5
こんにちは。中規模仲介会社に勤務しているものです。
東京の大手仲介会社の事が知りたいので、質問スレではないと知りつつ、
失礼を承知で質問させてください。

@大手はあまり稼げないと聞きます。
中小だと年収1000万超えてる人がたまにいますが、大手は実際800万どまりって本当ですか?
A中小は土日祝の現地売出で客を捕まえますが、あれ暑いし寒いしヒマだし眠いしかったるすぎます。
大手は現地売出してませんが、そんなことしなくても反響が来マクリマクリスティって事ですか?
実際月何本くらい反響まわってくるんですか?
B銀行から物件が流れてきて楽な信託系は、大体何時頃退社できるかご存知ですか?あと年収は?
(このスレによるとすみしんは22時位らしいですが。)


272 :主任:04/10/21 23:58:30 ID:???
就職は割と簡単に出来る業種だが、続けられるかどうかが問題だ。
私の商圏では入社と同時に半年のノルマが決められてて
達成できなかった場合自主退社だ。
営業経験者が普通にこなせば十分達成できるノルマなのだが
大手仲介は、反響の取り方が町場の業者のように順番ではなく
所長・店長・先輩に
「新人はポスティングなどして自分で客を取れ、俺が新人の時はそうだった」
などと言われ反響がとれない場合も多々ある。
もっとも新人でなくとも、成績や態度で上司から見放され反響が回ってこない人も
いるけどね。


273 :名無し不動さん:04/10/22 00:04:47 ID:3Cewx1v4
ここはまじで良スレだな。グッジョブ!!

274 :名無し不動さん:04/10/22 00:55:05 ID:???
コテハンはろくな奴がいないが、十三さんは例外だね。

275 :名無し不動さん:04/10/22 17:41:38 ID:3DLr5WAl
272>> それってS友ですか?

276 :名無し不動さん:04/10/22 21:55:22 ID:21hxE+Yl
大手不動産会社とは…、
三井不動産、三菱地所、住友不動産、東急不動産、等々・・。

あなたたちは子会社、もしくは不動産仲介業者、でしょう。
別スレに移動してください。

277 :名無し不動さん:04/10/22 21:57:10 ID:???
>>276
つまらない揚げ足取してないで、チラシ配ってこいよ。

278 :名無し不動さん:04/10/22 22:34:46 ID:???
>276
バス停も忘れんなヨ!

279 :名無し不動さん:04/10/23 00:04:17 ID:mXr8YUJz
>276
真性のあふぉ登場か?

280 :主任:04/10/23 01:12:03 ID:???
営業所に今年も宅建受からなかった人が数名いるのだが
契約のたびに重説読んでくれた人に手数料の一部を払わなければならず
本当にもったいない。手数料300万なら30万マイナスになり
年間で考えるとかなりいい数字だ。
3〜4割の社員は宅建持っていないんじゃないかな。
ちなみに276の言うように、会社名が○○不動産の後に販売付く子会社だ。

281 :名無し不動さん:04/10/23 01:13:28 ID:???
仲介だけど上場しとるがな。>276
おまえ、会社で嫌われてるやろ。そんでもって、成績もわるいんやろ?
向いてない仕事にいつまでもへばりついてるとくやしい思いするだけやで。
それとユーモアないな。女の子にももてへんやろ。やせててメガネかけてて、趣味はアダルトDVDみるだけやろ。
休みの日はパチスロで長いこと北斗の拳やってて、ぎょうさん負けてすねてんやろ。
がんばりや。

282 :名無し不動さん:04/10/23 11:37:23 ID:TOO7fYVc
>>281 それは自分がしてるんでしょ?
   それから品が無くダサい関西弁はやめてください。
   関西人はせっかちで品が無いやつが多い
   もっとスマートになれよ。下層階級の関西人よ

283 :276:04/10/23 12:26:31 ID:???
>277
まあアゲアシ取りだわな。でもオレ仲介業者じゃないから。
>278
バス停??チラシ配るとこなんてあるのか?バス乗らないからなあ。
>279
「あふぉ」の理由がわからん。明確に述べてみよ。
>281
歩合じゃないから(ていうかオレはデベ職員)成績とか言われても…。
「上場してたら大手」という発想自体がもうオカシイんだが。

ああ、土曜は皆さん出社なのかな。
電話営業しなくちゃね。

284 :名無し不動さん:04/10/23 13:10:00 ID:mXr8YUJz
↑カワイソウニ...今の自分に満足してないんだね?ま、素直になれない自己確認野郎はスルーだな。がんばって生きていけよ?

285 :名無し不動さん:04/10/23 19:02:06 ID:???
一つ聞きたいんだけど、営業マンって朝早くから夜遅くまで働き詰めだと絶対
体もたないよね。十三はオープンハウスで寝たりしてるみたいだけど、やっぱ
営業マンは必ずどこかで骨休みしてるもんなの?

286 :名無し不動さん:04/10/23 19:34:28 ID:???
情報求む
http://www2.ezbbs.net/10/jamatarou/

287 :十三:04/10/23 22:52:08 ID:???
朝9時から晩の11時までぶっ通しで働けるわけがあるまい。
ポスティングに行ってきます。物件見てきます。ちょっと気になるところがあるんで調査してきます。と出て行くが、
実際はどうしてるのかは暗黙の了解でお互いにきかない。まあプロレスの世界に似てるな。
仕事をサボるというわけではない。休養は必要だぞ。要は一日にひとつか二つ意味のある作業をこなすことが
大事なんだ。その積み重ねが成約という結果として出る。その作業がその日のいつかは自分で決める。
完全固定の不動産の営業はいない。会社に残る以上は一定の成績をあげねまならないし、生計もまた成り立たない。
それに役立たず扱いをされだすと、仕事がどんどんやりにくくなるのが現場というものだ。
まあ、一次的な休養は全力疾走する前の準備運動と思ってくれ。ちなみに、どの営業マンも自分だけの昼寝スポットをもっているものだ。
それと大手という言葉がどうも誤解されてるのは残念だ。まああるサラリーマンの勤めている会社が会社組織であって、不動産をあつかっている
という程度にかんがえてらどうか。一流といわれたゼネコンもいまや銀行管理になってるところが多い。
企業に大小の差はあっても、仲介の営業は仲介の営業でしかあるまい。
それと、勤めてる会社で優越感を持ったり、見下したりしてると器がどんどん小さくなるぞ。
関西の松●、名古屋の●ヨタの社員を担当したことがあるが、まあひどい勘違いをしてる。
ひとまわり大きな人間になれるようとは思っているがな。俺が会社で嫌がらせを受けても仕返しはしない。
横柄な客であっても、勉強させてもらってると思い行動するのは、いいかっこうするのが目的ではない。
ある意味で生き残るためでもある。そのへんのことはまた機会があれば話そう。では。




288 :名無し不動さん:04/10/23 23:07:04 ID:???
>>276
283を読むと、自分の馬鹿さ加減がわかるだろう。

289 :名無し不動さん:04/10/23 23:08:39 ID:???
間違えた。287だ。オレ(288)も馬鹿だ。

290 :名無し不動さん:04/10/23 23:34:06 ID:???
>>271
Bだけ答えられるよ。

オレの前の会社の同僚が、とある銀行系の販社で営業やってる。
30歳で年収500万円程度ってかなり安いけど、時間は事務処理で忙しい時に残業あるくらい。
契約でガンガン言われないし精神的にも楽みたいだよ。
不動産の営業マンというより普通の会社の事務職って感じだよ。

291 :主任:04/10/24 01:26:03 ID:???
>>285
A反響数だが、広告・店頭・インターネット・JJ(住宅情報)の順に多い。
買い7:売り3の割合くらいで営業6人で月一人15枚程度だな。
もっとも、都心部・郊外など商圏によって異なるし地域差もかなりある。
ちなみに店舗は固都税精算起算日が1月1日の地域で売渡証明などの習慣も
ない地域だ。

292 :名無し不動さん:04/10/24 01:26:26 ID:???
>>276
デベ職員!すっごいね!
キミにぴったりの仕事だと思うよ!
ぜひ頑張ってくださいね!

293 :名無し不動さん:04/10/24 08:14:26 ID:3cEC9oj1
震災気の毒だ。不動産にも悪材料だろな。神戸の後3ヶ月マンション売れなかった。オームの時も悪影響あったな。この商売、みじかな社会不安に弱いよ〜

294 :276:04/10/24 11:45:54 ID:???
>287
まあこれもアゲアシ取りだが、一流のゼネコンで銀行管理のとこってあるか??
鹿島、大成、清水、竹中、大林…。それ以外は二流以下でしょう。
ていうか、あなたたちの所属する仲介業者なんて銀行管理以前だろ。銀行もそんなに興味ないしね。

なんか明確な反論が無いね。こんなもんなんだろうなあ。


295 :名無し不動さん:04/10/24 19:18:45 ID:???
>俺が会社で嫌がらせを受けても仕返しはしない。

同僚ですか? 客ですか?

近くの家が半年以上、日曜日にオープンハウスやって営業マンが
張り付いてますが、良心的なんですか?
一件の家の為に、一人張り付くのは経費がスゴイのでは?


296 :名無し不動さん:04/10/24 21:28:59 ID:???
>276
お前は本当につまらない奴だなあ。


297 :名無し不動さん:04/10/24 23:33:59 ID:???
>>276
なんてゆうかさあ・・・
別にランク付けの議論やってるんじゃないんだよね、ココって・・
キミはキミで、「一流デベ職員が集うスレ」でも建てたらどう?
そのほうが面白いと思うよ。
それと、キミ会社の同僚と会話してるとき、
「あれ、今俺変なこといった?」みたいな雰囲気になったことない?

298 :名無し不動さん:04/10/25 01:53:01 ID:???
一流かどうかは知りませんが、漏れの会社はなにかするたびに銀行に事業計画だして、
なんとかやってる状態。今年の新卒の募集も銀行にストップかけれれて技術系以外は
実質的に募集なし。名前の通ってるとこでもゼネコンてそんな状態。
公共事業の受注がとれないんで青息吐息。もう会社のグレードでどうこういう時代じゃないよ。
ひとりひとりが一流になればいいんです。276さんも書き込みよんでるとだいぶすさんでますね。
でも、自己主張の仕方大人気ないです。

299 :名無し不動さん:04/10/25 02:45:21 ID:As+fP11E
>276
あなたの言う一流の基準て?なにを根拠に言ってるの?それだけ具体的に名前挙げてるなら基準があるでしょ?

300 :名無し不動さん:04/10/25 02:52:57 ID:ZQBqbKHI
本当に一流の方って謙虚な方が多いんですよ。一流ぶりっ子に傲慢な方が多いのです。
一流の人は人を軽蔑しませんしどんな人にも優しいよ。
>276は何か不動産関係で嫌な事でもあったんじゃないのかな?
何故過剰に攻撃しるんだね?その深層心理はいかに?
他人に無意味に八つ当たりするのは不幸な人=可哀相な人です。
自分の主張はするべきだが論理的にしようね。もっとお勉強しなさいね。

301 :名無し不動さん:04/10/25 12:32:02 ID:???
けっ。
276の書き込み自体が糞なんだから、
お前らも糞のことは放っておけよ。

2流コンプレックスが、文句逝ってるようにしか見えんぞ。

恥ずかしいから、このへんにしとけ。

302 :十三:04/10/25 23:21:44 ID:???
今年はとにかくよく人が辞める。夏の賞与にありつけなかくて冬もだめだった営業マンがまた辞めた。
まあ、俺は辞めることが悪いとは思わない。我慢しても報われるとはかぎらないからだ。
もっと自分を生かせる道があるならそれもよかろう。大きな会社にいたって、勝負するのはわれわれ個人なのだから。
なんといえばいいのか、たとえば海に放り出されて、泳ぎのうまい者、泳ぎが上手くなくても体力のあるもの、
技術も体力もないが、運よくしがみつけるモノがながれてきたものがなんとか海中にいる。あとは結局沈んでいくしかない。
というのが、残念ながら仲介の営業の世界のような気がするな。
俺は10月はなんとか形がついたがもうモノがない。11月からやばい雰囲気だ。買いのほうも集まってない。
こういうときどうするか?ポスティング、DMと過去客の再フォロー、業者まわり。また一からやるしかないな。
まあ、くじけず行くのみだ。


303 :名無し不動さん:04/10/26 08:14:57 ID:???
客の側です。
物件にもよるでしょうが、「なかなか売れない」と仲介の方が思うのは、
売り出し(広告など)を始めて何ヶ月目くらいでしょうか。
うちのマンションを売りに出してほぼ3ヶ月が経過しました。
専任の期間が切れるので、業者を替えるかどうか迷ってます。
担当の営業マンは、誠実さは感じますが、このまま任せたままでいいのだろうか。

304 :名無し不動さん:04/10/26 08:21:33 ID:TaDB/EJp
>>302 確かに…。でもな、おれは仲介営業マンは資金ぐりの苦労がない自営業で会社には看板借りてるだけと思ってる。だから会社に対しても期待度低いから深刻には考えない。

305 :名無し不動さん:04/10/26 08:41:07 ID:TaDB/EJp
>>301 A・物件がネット、チラシに載ってる?レインズ掲載証明、媒介報告、価格アドバイスは貰ってる?B・案内は5件位はあった?Aがないなら物件隠しか放置されてる。よって会社替え。Bがないなら1割は相場より高い。売れる物件は1月でうれるよ。

306 :301:04/10/26 12:39:08 ID:RgZl8lAY
↑よ、俺に突っ込んでどーするw
ま、302への誤爆かと思うが、

今までちゃんと読んでたら、302当たりは分かってるような気がするけどな。




307 :名無し不動さん:04/10/26 12:41:21 ID:???
>305

↑間違えた!303への・・・・ですな。
すまん。

308 :276:04/10/26 16:07:38 ID:???
おお、釣れてるねえ・・。
でもなんか精神がどうだとか、ウチは銀行管理だとか(自慢にもならないが)そんなの
ばかりだなあ。明確な反応がない。

ていうか普段は口にするわけないじゃん(ていうか眼中にない)。
2ちゃんだから、こんなこと書いてるんでしょ。

ではソルジャーの皆さん、雨や地震で大変だけど、今日も販売頑張ってください!!

309 :名無し不動さん:04/10/26 16:25:08 ID:???
嫌がられるレスをしながら、しょっちゅう覗きに来る276。
人を見下したレスをしても、反応が気になる276。
こんなネットの世界でも優位に立ちたい276。
強がって「釣れてるねえ」とうそぶく276。

276の人生って・・・・




つまんないね。

310 :276:04/10/26 16:34:56 ID:???
おっ、反応早いね。ごめん傷ついちゃった??

311 :名無し不動さん:04/10/26 17:08:11 ID:???
276って、極端にブサイクではないけど、女の子から、
「なんか、あの人キモイ」っていわれるタイプだね。
傷ついちゃった?

312 :276:04/10/26 17:09:18 ID:???
すいません。僕は、馬鹿にしてた不動産仲介のも内定もらえなくて
悔しくて憂さ晴らししてました。
書き込み時間みても分かるとおり今は無職です。
ネットだからて大きくでたアホでどうしょうもない僕を許してください

今日は雨でハロワ行くのもおっくうでつい煽りにきてしまいました

313 :305:04/10/26 17:12:28 ID:TaDB/EJp
>>306 ワリイ。

314 :名無し不動さん:04/10/26 21:25:21 ID:???
10年前に4000万で買ったマンションは今中古で売ると1800万位ですか?
半分以上か以下か回答お願いしまつ。
新築マンションはまだまだ安く供給されるんでしょうか?
現在年収400万位なら賃貸の方が安全でしょうか?

315 :名無し不動さん:04/10/26 21:45:38 ID:???
>>314
立地にもよるだろ。折れのいる多摩地区ならそんな感じだな。
年収400万なら買うべきだ。無理せず相応の物件を買えばいんじゃないの。

316 :十三:04/10/26 22:45:10 ID:???
3日ほど会社をやすんだが、朝9時から夜10時まで普段何気なく働いてるが、恐るべき長さだな。
こんな長時間も働いてたのかと再認識したな。辞めよう!という選択は間違いじゃないな。
今の収入では割りが合わない。仕事をしつつやる気と業績を落とさず次を探すのは何かとたいへんだがトライしてみるつもりだ。
A仲介物件で売れないものはない。傾いてても、雨漏りしてても、ローンがつかなくても大丈夫だ。その物件にあった客が必ずいるものだ。
そのモノにあった売り方もある。もちろん価格設定が一番重要で、なぜその価格かということをちゃんと説得できればよい。
Bこの頃の若い営業はあまり遊ばないな。酒や女の失敗談もきかない、カネに困ってるのもいなさそうだし、賢いのか、はたまた、馬力がないのか
見てても生きてて面白くなさそうだな。せいぜい車とパチンコとキャバクラの話ばかりで、俺がこの業界に来た頃のなにかにとりつかれてて行き急
いでるようなのはもういないな。絶対おれのほうが元気なようだ。やっぱこの業界も変革期なんだ。
C平成8年分譲、新築価格3200万のマンションいま900万円!絶対おかしいよな。それでもすぐ決まらない。なんか変だぜ。



317 :名無し不動さん:04/10/26 22:56:36 ID:???
>> 316
十年前のマンションなら三分の一以下で買えるんですか?
1000万で1Rじゃなくて3LDKが買えるなら、売れるんじゃないんですか?

それが、売れないのは低所得階級が増えてるちゅうことですか?

318 :名無し不動さん:04/10/26 23:03:46 ID:???
築30年のマンションは実質価値はゼロですか?


319 :名無し不動さん:04/10/27 00:42:46 ID:/kBQtVo/
>>318
修繕なんか考えたらマイナスだと思ったほうがいいかと

320 :十三:04/10/27 02:03:59 ID:???
要は先行き不安ろいうことだろう。1000万くらいのローンなら管理費いれても賃貸料
より安い。それでも抜き差しならない状態に追い込まれるのを恐れてるんだろう。
クレジットクランチって言葉が適当かどうか知らないが、この状態はしばらく続くと思う。
現場の末端の皮膚感覚からの帰納法的判断だ。
A万博当時のマンションでも価値がゼロということはないぞ。利回り10%程度に見合う投資価値はあるもんだ。
反対に都心のマンションでも管理組合がまったく機能してないようなところは、物件価格に見合う評価をしてはいかん。
俺はマンションは今買いと思うがな。ただ、70u以上あるものを買うことをすすめる。
それより小さいと売れ行きが悪い。55u3LDKを売るのに苦労したよ。
客には部屋は3つあるが、ひとつはあくまで納戸で2DKと思ってくれといってかってもらったよ。

321 :名無し不動さん:04/10/27 02:40:25 ID:5ecpf77/
>>320
どこの物件?
すごい間取りだな。
2BRにする意味が全く理解できない。
デベはなに考えてんだ?

万博当時のマンションってIRR10%で売れるのか?
おれだったら最低20%は欲しい。

大阪は厳しいのか?
東京はまだまだ売れてるよ。
ただ、湾岸の今後の供給計画とかみてると
薄ら寒くなる。

322 :名無し不動さん:04/10/27 18:26:04 ID:???
sage

323 :名無し不動さん:04/10/27 18:59:02 ID:Wy6OnD7d
仲介業に疲れたみたい、嫌いになった訳じゃない。 だけど今度は本気みたい、所長の顔もチラつかないわ。所長はいつも命令だけで私はいつも撒きくたびれて、それでもいいとなぐさめていた、それでも〇は〇

324 :名無し不動さん:04/10/27 20:12:12 ID:???
十三は今日は休み?
今の会社辞めたら独立ですか?

325 :名無し不動さん:04/10/27 20:35:55 ID:???
創業7年前後の平均年齢20代の不動産ベンチャーてどうなんですか?
分譲、投資型M販売の
使い捨てのドキュソですか、やっぱ

326 :十三:04/10/28 01:23:23 ID:???
松山千春の歌が自然にでてくるなら40前だな。今日は当然休み。来年早々には今の会社は辞めるつもりだが、
独立するだけの資金はないな。ノウハウはあるつもりだが、大手にいたのでやはりコンプライアンスがきになって
独立してもうまくいくまい。俺は客に押し売りは一切してないしまたするつもりもないが、独立するならそれが障害
になるだろう。不動産ベンチャーって俺にはよくわからないな。
最近同僚がどんどん辞めていく。先がないのと稼げないのと、やっぱ見せかけだけの成果主義なのがいかんのだな。
俺はいわゆる不動産馬鹿じゃないつもりだが、不動産のことしかわからない奴がどうして他の職種でやってけるんだろうか?
年内は悩むだけ悩んで結論を出すつもりだ。まあ、なんというのか生き腐れしていく自分を見るのがいやになったわけだ。
悩んでる奴がいたなら30までに辞めることを勧める。ほんと何年もやってると嫌になるぞ。まったく!

327 :名無し不動さん:04/10/28 08:19:29 ID:???
大手不動産会社の皆さんこんにちは。

328 :名無し不動さん:04/10/28 19:55:13 ID:GUx7UB97
>>326
今日ですか??

329 :十三:04/10/29 01:19:04 ID:???
媒介受ける前に耐震性のテェックを無料で行います!と某社。時期が悪いんじゃないか?
現況での売買が原則の仲介だがいっろんなやり方があるもんだ。たしかに事前に説明しとけば瑕疵担保は
免責かもしらないがどうかな?じゃあ雨漏りとシロアリと主要な部位の木部の変質もみてくれんのかな?
まあ、買取保証制度みたいなもんで実際には機能しないんだろうな。まあこの手のサービスで一番効果的なのは
紹介制度かな。売りも買いも紹介で成約したら5万から10万程度のキックバックをするが、これはどこも同じ。
某社のやり方でちがうのはいろんな操作をして貢献度によって額を大きくすることができるという。
クレームの処理にもつかってるらしい。うらやましいがウチはそこまで頭がやわらかくない。


330 :草薙:04/10/30 00:12:15 ID:wAVOS4H7
こんにちは。中規模仲介会社に勤務しているものです。
東京の大手仲介会社の事が知りたいので、質問スレではないと知りつつ、
失礼を承知で質問させてください。

@大手はあまり稼げないと聞きます。
中小だと年収1000万超えてる人がたまにいますが、大手は実際800万どまりって本当ですか?
A中小は土日祝の現地売出で客を捕まえますが、あれ暑いし寒いしヒマだし眠いしかったるすぎます。
大手は現地売出してませんが、そんなことしなくても反響が来マクリマクリスティって事ですか?
実際月何本くらい反響まわってくるんですか?
B銀行から物件が流れてきて楽な信託系は、大体何時頃退社できるかご存知ですか?あと年収は?
(このスレによるとすみしんは22時位らしいですが。)


331 :有楽社員:04/10/30 00:39:56 ID:Fx1x9/z7
当社は営業平均30歳で年収540万です。
トップが年間4000万位の手数料収入で年収に換算すると780万
程度止まりです。
離職率は5年間で30〜40%
所長クラスはボーナス格差が激しく最低40万〜最高180万程度
年収換算で700〜950万

332 :名無し不動さん:04/10/30 00:49:15 ID:???
>離職率は5年間で30〜40%
て年収よかっても、5年で半分近く辞める人が多いてことでしょう?
普通の人間は何年も続かないてことですね。

333 :十三:04/10/30 00:53:54 ID:???
離職率は5年間で30〜40%>高すぎるな。ちょっと信じられん。
ウチは業績が悪化してから離職率が20%をこえた。新人もベテランもよく辞めるよ。しょっちゅう送別会だな。
上が馬鹿なんでこれはみんなやり方が悪いと思ってる。悪いのは営業マンで自分たちの計画とおりに動かないのが原因という。
所長クラスで約700万の年収だ。営業マンはピンキリだがな。まあ所長クラスでロクなものがいない。
できる奴はもうとうに辞めちまったよ。それでもまた明日は仕事か。ため息が出るぞ。
しかし、明日を信じてやるしかあるまい。それが営業というもんだ。

334 :名無し不動さん:04/10/30 00:57:21 ID:FKOT0zBa
中小でも、社長とブレーンが能力あれば、将来は業績上がる業界ですか?
特に、社長ですが

335 :名無し不動さん:04/10/30 08:31:42 ID:0Hc2EE+k
分譲屋なら開業10年で上場する急成長会社沢山ある。相場張り商売だから運ありゃ強気なだけですぐ伸びる。ある程度会社が大きくなると大京、ダイア、長谷工みたいにドボン。

336 :名無し不動さん:04/10/30 13:26:22 ID:03fUHRzk
某大手不動産の者ですが
先日関西のマンションで不祥事が発覚してしまい
激しく鬱です・・・

337 :名無し不動さん:04/10/30 15:50:40 ID:maU5u6Gh
三ツ星さんれすか?

338 :名無し不動さん:04/10/30 20:46:18 ID:0Hc2EE+k
全部買い戻せば、信用さらにますチャンスなのにョ菱形グループは車屋を典型にブランド価値が全くわかってない。自分が国家と思ってる位のごう慢、官僚体質。アボーンだな。

339 :名無し不動さん:04/10/30 21:00:28 ID:???
社会の膿は、搾り出さないとだめあるよ。

340 :名無し不動さん:04/10/30 21:21:33 ID:???
>>339
三国人は(・∀・)カエレ!!

341 :名無し不動さん:04/10/30 21:27:04 ID:???
>>336
菱形の社員だったらこんな書き込みはせんだろ。明らかに同業他社だな。

342 :名無し不動さん:04/10/30 21:46:22 ID:wqMC366Q
大手不動産会社で生きるのか・・・。いいね。
大手不動産仲介会社で生きるのか・・・。そっか

343 :名無し不動さん:04/10/30 22:02:30 ID:???
>>342 チラシ配り君、再登場。

344 :名無し不動さん:04/10/30 23:15:38 ID:???
10月はノルマ達成できなかった・・・。
件数はいったが手数料がだめポ。
取扱単価が低いんだよね最近は

345 :名無し不動さん:04/10/31 00:32:19 ID:VxrFb8T6
しかし、チラシ配りって新聞配達みたいな仕事だね・・・

こんなことやってて楽しいのかね。夢のない仕事だね〜

346 :名無し不動さん:04/10/31 00:36:14 ID:4bhj3uFx
管理人が帰ってから
配るんでしょ?
これからは寒いでーーーーーーーーーーー


347 :十三:04/10/31 00:47:45 ID:???
たとえば同時に3社に査定依頼にいったとする。
キミはもし選べるとすれば最初に行くか最後にいくかどっちだ?
俺なら客にもよるが最後に行くな。絶対。先日も井型マークと査定がかんでたがきっちり専任でもらってきたよ。
俺はこのパターンでほぼ負けたことない。ちょっとした仕掛けもあるが、いろいろやり方があるのだ。
ノウハウの交換といかないか!?どうだ!

348 :元店長ですが:04/10/31 00:59:27 ID:???
D東に入る前にこれをみてれば入らなかったかも
離職率90%は入社したら納得した

349 :名無し不動さん:04/10/31 01:25:45 ID:4bhj3uFx
M建築営業は飛び込みですか?

350 :名無し不動さん:04/10/31 08:26:28 ID:ON+597je
新興の請負、建売屋は飛び込み営業あるさ。本気ならそっちのスレで聞いてみ。住宅産業は幅広い。仲介、分譲、請負では客層が違うからやる内容違うぜ。仲介は基本的には細かいチラシ入れての客待ち営業。

351 :名無し不動さん:04/10/31 23:33:25 ID:???
>>331 有楽って販社ですよね?

352 :名無し不動さん:04/10/31 23:45:04 ID:cuZw8pRi
  /      γ   ヽ
  l       γ   ヽ
 l   i"´  ̄`^´ ̄`゛i |
 |   |          | |
 ヽ  / ,へ    ,へ ヽ./
  !、/   一   一 V
  |6|      |     .|
  ヽl   /( 、, )\ ) 
   |      ) 3 (   /` ;      
   丶        .ノ    ;:。         
    | \ ヽ、_,ノ       ` ;・。
「ホンマ、申し訳ありません。僕が100%悪いです。」
「これからはサイドビジネスだった不動産業を本業として
精進していきます。打倒、三井、三菱ですわ。まずは、
住友を追い越します。」
「学生さん達も、僕の会社で働かんか?間違ったことしたら、
愛の鞭を入れることもあるけど、家族の様に大事にしたるで。
当然頑張ったら、給料もぎょうさんやるし、みんな新しいお店
出す際の店長候補、言うたら幹部候補やで。」


353 :十三:04/11/01 01:17:47 ID:???
うーん、よくできてるな。だが、趣旨が違うような。
まあ、自分なりに頑張るのはよいことだ。俺はよく新人のOJT研修させられるが、
他の奴のように叱ったりしない。自分のいいところを精一杯いい方向に引き出すのがいいと思うからだ。
それぞれやり方がある。口八丁手八丁タイプは不思議と長続きしないもんだ。
明日は残取引で忙しいので寝る。では。

354 :名無し不動さん:04/11/01 11:33:12 ID:???
もらいすぎ。

355 :名無し不動さん:04/11/02 00:30:35 ID:wP+llBXs
ウチは業績が悪化して>離職率が20%をこえた。新人もベテランもよく辞めるよ。しょっちゅう送別会だな

ベテランはまた不動産でつか?
いくとこないでしょ?

356 :名無し不動さん:04/11/02 00:35:31 ID:7FKzl7Za
不動産40歳過ぎまでやってると結局辞めたらそのうちに行き場所がなくなるんですかね〜

357 :十三:04/11/02 02:06:40 ID:???
俺が今の会社に入社した頃、井型マークや、等級にいた担当者はもういない。
残ってるのは所長になってる奴がけだが、業績が悪化すれば会社にいられないといっていた。
そんなに甘い業界ではないな。ただ、不動産と一口にいても、たとえば病院の開設用地の仲介のみでやってるところもあるし、
量販店、コンビにの出店専業のところもある。もちろん一般仲介だけのところもあるし、いわゆる走りのみのところもある。
行き先はいろいろあるが、ただ、他業種へいくのは厳しい。スキルが役にたたないし、100か0というのが仲介だから、
他業種はだめだろうな。
仲介は99%ではだめで、成約にいたらねばカネにならない。100%の仕事だから逆に言えばだめならさっさとほかへ移る。
この習慣がほかでつうようしない原因だろう。まあ、おれも数年で40になるので焦ってるわけだ。

358 :名無し不動さん:04/11/02 14:56:56 ID:???
仲介業って先が見えないんだな。
でも営業職はなんだかどこも似たり寄ったりな感じもするけど。


359 :名無し不動さん:04/11/03 01:23:26 ID:???
今から就職考えてる人がいたら
ホントやめといたほうがいいよ。考え直せまだ間に合う。
達成感も満足感も何も無い。ただ数字に追われ、上司につめられ
毎日、付き合い残業の繰り返し。
給料も決して高くない。拘束時間や、精神疲労を考えると
全く割りに合ってないしな。
中堅業者勤務の素人営業の方が年収高くて驚くよ・・・。

360 :名無し不動さん:04/11/03 01:32:52 ID:???
>>359 それは何に関して大手仲介のことですか?マンションデベとか
はどうです?

361 :名無し不動さん:04/11/03 08:38:15 ID:???
大手仲介です。マンションデべからの転職者に聞くと
仲介の方が、外に出て自由な時間が取れる分
まだ気楽だとのことです。
精神論が重視される体質はさほど変わらないと思えますが。


362 :名無し不動さん:04/11/03 11:51:22 ID:50Prd/3a
付き合い残業の繰り返し
数字に追われ、上司につめられ→早死にするんじゃないですか?

363 :名無し不動さん:04/11/03 12:09:30 ID:???
不動産屋になる条件

@DQNであること
A精神論を本気で唱えられること ・・・ここでは特に重要
B労働基準法など無関係に悪条件で雇われることを好むこと
Cチラシ撒きが仕事だと思えること ・・・プッ
D品性下劣であること(必須条件)※シャチョーに近ければ尚よし
E高価なモノを扱ってるからエリートだと本気で思ってること
 
 例)弁護士、医者、一流企業の社員などを接客して決まらなかったとき
   「これだから医者はアホで困るわ」「あんなアホな弁護士は一生ビル買えない」
   等、罵倒(罵倒の仕方もDQN)することで自分を正当化。
   「人のために役立たせてください」←最後にこのセリフが出ると・・・手遅れ。



364 :名無し不動さん:04/11/03 20:07:38 ID:2gJDxS6A
そんなアホを拾ってくれてるのもこの業界だ。やりゃ金回りも世間様よりいい。会社に執着する気にならずにサラリーマンやれるのがいいぜ。

365 :名無し不動さん:04/11/03 22:20:34 ID:qey6vhpF
文学部の大学2年生です。不動産業界と言うのはそんなに劣悪なところなんでしょうか?

僕はまだ2年なので、就活はしていませんが、もうすぐ3年生です。情報収集をと思い、リクナビ他、先輩方、知人に
色々と話を聞きました。しかし、皆一様に「ヤメトケ」の一点張りです。そして、ここでも。

本当にやめておいた方が良さそうですね・・・

366 :名無し不動さん:04/11/03 22:58:55 ID:???
>>365 会社による

367 :十三:04/11/04 00:41:56 ID:???
どんな仕事にも表もあれば裏がある。たとえば銀行がそうだな。堅い硬い固い仕事と思われてきたが、
なんだこの何年かで元がどこの銀行だったか分からぬ銀行が多い。融資関係でずいぶん悪辣なこともしてるのは、
巷間言われるとおりだ。不動産の仕事はそれが比較的よく目につくだけかもしれない。
新卒で不動産の仲介なんてやめとけ!と何度も言った。
勤務時間に見合う所得もないし、ややイリーガルなことも大手といえどもやってる。
この前やめた奴は両親にいいスーツを買ってもらったのに、チラシのポスティングでよれよれの雑巾のようになり、
本人も疲れて辞めてしまった。宅配しろ!おれが若い頃は・・などという上司は多いがちょっと足りないと思って
まちがいあるまい。月に5千枚も1万枚もまいてて仕事になるわけないだろ。
営業マンは客を説得するのが仕事で、チラシまくのが仕事でない。
ウチの馬鹿上司はポスティングを仕事と思ってるが、俺はそんなもの仕事ではないと若手に言ってる。
休みは休んで会社に出るなといってる。不動産馬鹿が会社の中枢を支配してるが、役に立つようなものはほとんどいない。
俺は上の受けも悪いが、それでもプロになればそれなりの満足度もある。
まあ、自分で決めることだが、カネ回りはよくないぞ。生涯賃金で考えてもみよ。
うちの場合、退職金などほとんどはした金しかでない。すきでないとつとまるわけないわな。

368 :名無し不動さん:04/11/04 00:52:13 ID:+hStnXJQ
ちなみにどの不動産販売会社が退職金はいいですかね?
リバブル、三井不動産販売なんてどうですかね?

369 :名無し不動さん:04/11/04 00:55:44 ID:???
不動産て転職が頻繁で
同じ業界なら5社とかザラでしょ
他業界で面接逝くと、転職回数が大杉と言われますが
間引きしても、バレナイでしょうか?

370 :主任:04/11/04 01:14:55 ID:???
大手仲介で5年位勉強し、町場の中堅仲介会社へ転職。当然宅建取得済み。
そこで課長や部長職に抜擢。固定50プラス自分の課の成績に応じて歩合が出るらしい。
そんな先輩や同僚が回りにいて誘ってくるので非常に迷ってしまう。


371 :名無し不動さん:04/11/04 02:14:54 ID:+hStnXJQ
>>369 別に履歴書をシンプルに書くのはOKでしょう。
   確かに正しく言えば経歴詐称になるのだが、そこまで細かいことまで
   調べないと思う。あとは入社後にばれないように年金手帳とかに前の会社の
   スタンプが押されてたりする場合もあるのでその会社や退職日は正しく書いておかないと
   入社後にばれる可能性もある。
   仕事の実績も自分で作ってうまく書くのは内定を得る上での戦略のうち。
   うその実績が逆に入社後にプレッシャーになるので、その分だけ力を出せると考えればよい
   我々は国会議員でもないので多少履歴書変えても大丈夫。
   

372 :名無し不動さん:04/11/04 20:57:30 ID:phXmhSCO
>>366,367

助言ありがとうございます。
チラシって・・・物凄い世界ですね・・・
もう少し良く考えてみます。
ありがとうございました!。

373 :名無し不動さん:04/11/05 00:13:22 ID:???
中小不動産会社へ中途入社したものですが、年下先輩がクンつけ、タメ口で
接してきます。
いきなり、これで来られたんで、腹がたつのですが
これでメゲルとダメですよね。
クソー、短期間でアイツを抜くしか方法はないでしょうか?
そういう対応でこられると、抜いて叩き潰すくらいまでの感情が芽生えます。
それとも、ハイハイ聞いて当り障りなく対応するのが大人の対応でしょうか?
アドバイスお願いします。

374 :名無し不動さん:04/11/05 00:25:56 ID:???
カネをもらう以上、客とケンカするわけにはいくまい。
上司、同僚もおなじようなもんだな。まあタメにケンカできる実力がつくまではおとなしくしとくもんだ。
勉強させてもらってます。修行中の身ですと、一段身をひくくしてなよ。
まあ不動産業界というのはいわば筋肉馬鹿の集団が常況と思って間違いない。
ただ、合わせすぎると自分がつらくなるので適度に合わせ、心の壁を厚くして当分我慢するしかない。
結果的には勉強になるわけだ。経験者(談)

375 :十三:04/11/05 00:26:35 ID:???
カネをもらう以上、客とケンカするわけにはいくまい。
上司、同僚もおなじようなもんだな。まあタメにケンカできる実力がつくまではおとなしくしとくもんだ。
勉強させてもらってます。修行中の身ですと、一段身をひくくしてなよ。
まあ不動産業界というのはいわば筋肉馬鹿の集団が常況と思って間違いない。
ただ、合わせすぎると自分がつらくなるので適度に合わせ、心の壁を厚くして当分我慢するしかない。
結果的には勉強になるわけだ。経験者(談)

コテハンが時々消えるにはなぜだ?

376 :373:04/11/05 00:39:13 ID:???
>>十三
レスありがとうございます。
>勉強させてもらってます。修行中の身ですと、一段身をひくくしてなよ
上記なら、「クン付けは止めてもらいませんか?」とソフトに言うより
クン付けを甘んじて受け、実力が付くまで耐えるて事ですね。
神経質な性格なので、これくらいの事で動揺して引きずります。
しばらくは、大人しくしています。

377 :十三:04/11/05 00:53:00 ID:???
そうゆうことだ。
背伸びをしても背が高くはならない。えらそうにしても偉くはないんだ。
クン付けくらいたいしたことはない。他日を期すべし。
                         以上! 
ところで、2ちゃんのあちこちののスレにアラブの首切りシーンを貼り付けてる馬鹿がいる。
まさかと思ったが、本物だった。気持ち悪いぜ。世の中、馬鹿が多すぎる。
恥を知れ。家族の身にもなってみろ。ったく。信じられん。

378 :名無し不動さん:04/11/05 01:18:49 ID:0K8Wcs9/
>376
人間なら当たり前の感情だから気にすんな。
あと、人生の先輩へ君呼びタメ語使えるような奴は俺の経験だと確実に実力ないから平気。
自分に自信が無いからチンケなエバリ方してーだけだよ。ま、簡単に成績は越せるでしょ。

379 :同僚:04/11/05 01:35:42 ID:???
我社の○木君
この仕事、努力も大事だが営業センスが全てだと思う。
一生懸命やってダメなら向いてないよ。

380 :名無し不動さん:04/11/05 08:31:59 ID:v1uFVU4j
>>379 噛みつく気はないが、センスがただ口達者と思ってる阿保も多い。折れは常識理解力、人間観察力と思うな。普通の人がどう思うか。目の前の顧客の性格、本当は何を望んで、何が不満で家が欲しいのかが、すぐに理解できる力がセンス。

381 :名無し不動さん:04/11/06 01:19:57 ID:???
十三 先生の登場を待ちわびるオレ
前に、不動産名物 足の引っ張り合いとありましたが、同僚に
足を引っ張られても、涼しい顔でまたかみたいな感じで流すんでしょうか?
十三さん自身も足を引っ張ることはありまちたか?

382 :十三:04/11/06 01:52:47 ID:???
やられたら倍返し!などと昔言ってたな。実際、足を引っ張りかえしたこともある。
今はしない。結局のところ自分が苦しくなるだけだからだ。
何処の会社、何処の営業所にもトップセールスマンがいるが、内容をよくみておけ。
他人に倍するテリトリーをもってる者、上等の客ばかりふうってもらってる者。
誰でも契約できる客で数字を伸ばしてる担当者の数字は所詮フェイクさ。俺の会社にも
会社の政策でトップに仕立て上げられてる若い担当者がいる。本人はおめでたいのか自分の実力とおもってる。
しかし、そんな数字はいつまでも続かない。むつかしい客、厳しいテリトリーでも数字を上げられるスキルを
持つことは十分に可能。数字の上がらない担当者に共通するクセというか欠点は他人の話を聞かないということだ。
よく客の声を聞く。まあそれがセンスでもあるんだが、なければ伸ばす努力をすればよい。
この仕事は3年程度で一人前になれる。料理人だって10年かかるのに3年。それだけ底が浅い。
先輩、上司がえらそうにしてても、そんなものはたいしたスキルではないということだけは言っておこう。


383 :有楽社員:04/11/06 07:44:10 ID:mIHKAmHo
>>十三
お前、大人だなぁ。感心感心。
俺の見方といつも80%以上一致してるんだけど、お前みたいに
理路整然と上手く書けないよ。

384 :名無し不動さん:04/11/06 08:42:46 ID:Bw6iD1rp
土日に集まってウキウキ行楽に行く人たちを見ると欝になる…
家族持ちの方々は家庭円満ですか?

385 :名無し不動さん:04/11/06 09:28:55 ID:???
この業界って、会計事務所勤務の経験は生かせる?
相続・所得税の知識とか予算管理とか?

386 :名無し不動さん:04/11/06 13:41:32 ID:p8LJU1r2
>>385 富裕層の多い店舗なら活躍できるかもよ。ただFPの資格位は欲しいな。ただ接客能力が絶対必要なんで会計事務所で簿記つけてた程度の職歴だとしたら厳しいな。

387 :名無し不動さん:04/11/07 00:23:44 ID:TVkjsV1f
申し訳ないんですけど、現職でマネージャーで3店舗管轄してるけど君たちは偉そうに書き込みしてるけど
どうなの??実績とかは??まさか、無職とかじゃないよね??

388 :名無し不動さん:04/11/07 00:51:20 ID:???
バカ登場!

389 :十三:04/11/07 01:45:57 ID:???
会計・税務の知識は役に立つぞ。FPを持ってる担当者は少なくないが、そんなもの危なっかしくて信用できない。
やはり顧問の税理士を紹介しますという形になる。間違っても、確定的なものの言い方はダメだ。ひどい目にあうぞ。
消費者契約法というのはどんな解釈でもできる便利なツールだ。気をつけよう。
司法書士事務所上がりもいるが、これはあまり役には立たぬ。2年もすれば登記のことなどたいていわかってしまう。
まあ仲介で必要なレベルだが。要は聞かれたことに間髪いれずに答えられるかどうかだ。
俺は知らないことは知らないで通してきたし、後で調べて答える形だが、業としてカネをもらう以上、いいかげんな
ことを言うとすぐに信用をうしなう。以前、大学の商学部の教授と知らずゴタクを並べて恥をかいた。
新人さんにいいことを教えておこう。この業種はトラブルは避けて通れぬ。仕事の性質上この仕事はグレーゾーンにある。黒ではないが白では決してない。
人が相手だからいろいろ腹の立つこと、理不尽なことに会うことも多い。それをどう料理するかが腕だが、トラブルのタネは無数にある。社内的にもそうだ。
慎重にしてても、大胆にしてても、やはり問題は起こる。打たれ強く、悩むときは悩んでも、どうしようもなければそれはそれでなるようになると開きなおるしかないんだ。
なにからなにまで抱え込んだらつぶされてしまう。モメるときはモメてもよい。ただ、会社を上手に巻き込んでモメること。
ヌキサシできなくなる前に、早い段階で上司の首根っこを抑えてしまえ。これが大手で生きていくポイントだ。




390 :名無し不動さん:04/11/07 01:54:03 ID:???
>>387
お前の方こそ大丈夫か?
空想と現実の区別はちゃんとついてるか?
お前はア○ムウェイのマネージャーか?
それともニュー○キンか?
どうなの??実績とかは??まさか、無職とかじゃないよね??


391 :名無し不動さん:04/11/07 11:10:58 ID:???
>390
スレが荒れる。
バカは放置せよ!

392 :名無し不動さん:04/11/07 16:48:15 ID:8fK+fhbv

いやな客はどんな客?

契約書の細かいことを聞いてくる客?
やたら値切り倒す客?
金持ってない客?


393 :名無し不動さん:04/11/07 23:04:57 ID:P3TRqPfc
不動産業界の方々に質問です。
自分は某信託銀行系不動産仲介から内定をいただいたのですがここの掲示板を読んでるとやはり日曜日が休みじゃないというのは大変な事のように思えます。
月々自分で指定して休日と言うのですが年を食っても日曜を指定とかはできないのでしょうか?
若いうちならばよいのですが子供が出来たとしたらやはり一緒の時間を作ってあげたいです。

30・40の子供がいる方々はどのような感じなのか教えてくれませんか?
うまくやっていけるのでしょうか?


394 :名無し不動さん:04/11/07 23:22:39 ID:???
>>393 信託系ということはどこも歩合でしょ。日曜日は稼ぎ時でしょ。
子供とかの前に給料の心配はしてないの?

395 :名無し不動さん:04/11/07 23:38:39 ID:A0E1G2QS
土日に休むのは嫌いだ。銀行や役所などのいわゆるお役所さんたちが休みだから
色々な手続きが出来なくなる。



ま、土日が休みの裕福な方々は、仕事中にお役所さんトコロ行く余裕があるから関係ないんだろうけど。

396 :名無し不動さん:04/11/07 23:40:36 ID:???
>>395 意味がわかりませんが?
手続きできないから休みたいの?休みたくないの?

397 :名無し不動さん:04/11/08 00:00:35 ID:???
平日に休むのは嫌いだ、の間違いでしょうな。

398 :名無し不動さん:04/11/08 00:10:19 ID:???
土日休みを希望するなら、この業界で仕事をしていくのは難しいと思う。
平日の定休日が決まっていても、お客さんの都合に合わせ出社したり
急な契約で準備の為に出社したりと何かと忙しいものだ。
結局、普通のサラリーマン相手に仕事をするので
彼らが休みの日でないと物件案内やクロージングもできない訳だ。
おまけに夜も遅く、あらかじめ予定が組めないので
飲みに行くときなどもその日誘って直ぐ飲める人と行くようになる。
まあその場合同僚や同業者が多いけど。
酒・ギャンブル・休日のゴルフ好きの人も多いせいなのか
周りを見る限り離婚率や家庭不和率も高い・・・。
奥さんが業界を理解してくれる人じゃないと疲れると思うよ。
>>393
年を食ったらノルマも増え、忙しくなり更に休みにくくなるはずだ。
とにかく土日が勝負。残念だが宿命だ。

399 :十三:04/11/08 01:49:32 ID:???
いやな客とはどんな客?とはいい質問だな。
受付から成約、残取引にいたるまで、新人が無数に失敗を重ねながも、ありがとう、ありがとうといってくれる客もいる。
何をしてやっても、クレームばかりの客もいる。むつかしい、頑固な客でも、筋の通ってる客もいる。
今一番困った客は神経症的な、甘やかされて育って、自分のいうことが少しでも通らないとすぐ駄々をこねる客だ。
小児病的と言ってもいい。勤務先が優良企業のエリートに多いタイプだ。不動産を買うには一定のキャパが必要だ
新築でしか対応できない客も仲介では困った客だ。売主も事情があって売却してる。お互いに歩みよらねば、なかなかまとまらぬ。
おまえさん不動産買うのはまだ早いよという客もいるな。ただ、そんな客でも機先を封じ、なんとか成約に結びつけるのがわれわれの仕事で、
誰でも決められる簡単な客ばかり相手にするのはできない相談だ。
売主にも買主にも納得させた上で成約するのは、集中力がいる。いやな言い方だが、受け付けてから成約までにどれだけ客を成長させるかということが
実は大事なことだ。これはなかなか技術がいるし、担当者が信用されるに足る人格かどうかという問題でもある。
おまえなんでこんなきれいな物件でもめるんだと、いわれる担当者をよく見かけるが、それは担当者がただ未熟であるにすぎない。


400 :名無し不動さん:04/11/08 07:46:51 ID:fxXx8UOO
若いうちから「せんせい」て呼ばれてる職業の奴は嫌な客多いよな
でも、自分の実力が上がってきたら嫌な客は減ってきたな…
最近は30分も話すとお客が自分の事を信用してくれるようになるのがわかってくる。まあカンバンのおかげなんだけど。
信頼されたら俺もお客さんのこと好きになっちゃうもんねえ。でも話が長い人だけは勘弁…
商談は1時間位じゃないと予定もくめんし、集中力もつづかんよ。
どうやら葉月里緒菜の旦那も不動産会社の社員のようだが、まさか仲介屋じゃないよなあ
冬ボーナスも確定したし、さあ次の夏ボーナスに向けて頑張ろう!

401 :名無し不動さん:04/11/08 08:24:15 ID:BRqSGgjp
対応困る客の最強は残金前に、更年期女性がチョットしたトラブルでヒステリー起こした時だな。理屈は全く通じなくなる。たいていは主婦なんだが旦那も逃げて出し仲介者に振ってくるしな。

402 :名無し不動さん:04/11/08 13:26:57 ID:2D1gjWwd
30後半、営業経験なし、宅建合格の者です。不動産業界に興味があるので、
近所の不動産をいくつか覗いています(笑)8時頃に終わるときもあるので
良さそうですが、社員さんで50歳くらいの人がいないのが気になります。
不動産業界で定年までいるのは、難しいのでしょうか・・・

403 :名無し不動さん:04/11/08 13:44:58 ID:BRqSGgjp
定年までいたい、いられる会社を選択したいなら不動産仲介に限らず営業職はやめなよ。そう考えるだけで営業が向かないのがわかる。事務系職種探しなよ。

404 :名無し不動さん:04/11/08 14:04:14 ID:4dey5k6q
403さん、ご意見ありがとう。では、営業の方は、最終的には独立をめざすの
でしょうか?それとも、営業→警備員で定年まで働くのですか?
ありがちなパターンを教えていただければ、参考になります。

405 :名無し不動さん:04/11/08 14:53:05 ID:???
30後半でその社会感覚はネタですか?


406 :名無し不動さん:04/11/08 21:29:10 ID:BRqSGgjp
>>404 20年で残存率5%。ほとんどが所長以上。なんらかで独立が15%、不動産他社転職20%、他業種転職20%、いくえしれず40%。

407 :395:04/11/09 00:33:32 ID:???
俺自身が土日休みたくないんだよ。この理由でな。


んで、ふと思ったのが土日休みの人はどうやって諸手続きをしているんだろう?
ということだ。結論が、今時、土日休みの人は良い会社に勤めているから、仕事中に
諸手続きをしに行く余裕があるんだろうなぁ…ということだ。

408 :十三:04/11/09 02:19:49 ID:???
カラシ色のブレザーの某21.最近、加盟店増えてるのか、名刺交換するとやたら金色のロゴが目につく。
営業は、担当者によってスキリの差がありすぎてなかなか面白いな。重説なんかはテェックを店だけでやってるようだな。
ところで、土日休みたいならこの仕事は無理だ。世間が休みのときが我々のかきいれどきだから。
俺の会社は平日の昼間は、所長と事務の女の子だけしかいないな。会社にいるとなにかサボってるように見られるのが原因だ。
したがって、所要は留守番でどんどん太り、なお且つ、実務を忘れてしまう。会社の業績が悪いと営業へ逆戻りだが、ローンも
わすれ、調査も、クロージングもできない。やれチラシまけ!といってたあの元気は何処へ。
結局、営業が続かずやめていくんだが、営業にもどっていきなり成績を伸ばすやつもいることはいる。
所長の時代にある程度、緊張感をもってた証拠だな。少しは見直したぞ。
A業界団体は業者と癒着している。クレームがあると、その業者にそっと報告が内密でされる。
クレームするなら、名前を書かずただ、事実を述べ証拠を提出したほうがいいぞ。
最近、そういう事件があった。内部告発ももう少し遠回り書かないと特定は容易だ。
俺は結構、日本語は達者なもんで怪文書のたぐいを見るとすぐ犯人がわかってしまう。
ただ、仁義があるから絶対もらさない。関係のない人はなに書いてんだとおもうだろうが、
一応、警告をしておく。何度も言うようだが、少々腹がたっても我慢するほうがよい。
こらえるのもまた修行のうちだ。そいつもロクな形にはならないのは目に見えてる。
蟹は甲羅に似せて穴を掘る。その担当にあった結末がきっと訪れる。安心して仕事に集中したほうがいいぞ。

409 :十三:04/11/09 02:22:53 ID:???
カラシ色のブレザーの某21.最近、加盟店増えてるのか、名刺交換するとやたら金色のロゴが目につく。
営業は、担当者によってスキルの差がありすぎてなかなか面白いな。重説なんかはテェックを店だけでやってるようだな。
ところで、土日休みたいならこの仕事は無理だ。世間が休みのときが我々のかきいれどきだから。
俺の会社は平日の昼間は、所長と事務の女の子だけしかいないな。会社にいるとなにかサボってるように見られるのが原因だ。
したがって、所長は留守番でどんどん太り、なお且つ、実務を忘れてしまう。会社の業績が悪いと営業へ逆戻りだが、ローンも
わすれ、調査も、クロージングもできない。やれチラシまけ!といってたあの元気は何処へ。
結局、営業が続かずやめていくんだが、営業にもどっていきなり成績を伸ばすやつもいることはいる。
所長の時代にある程度、緊張感をもってた証拠だな。少しは見直したぞ。
A業界団体は業者と癒着している。クレームがあると、その業者にそっと報告が内密でされる。
クレームするなら、名前を書かずただ、事実を述べ証拠を提出したほうがいいぞ。
最近、そういう事件があった。内部告発ももう少し遠回り書かないと特定は容易だ。
俺は結構、日本語は達者なもんで怪文書のたぐいを見るとすぐ犯人がわかってしまう。
ただ、仁義があるから絶対もらさない。関係のない人はなに書いてんだとおもうだろうが、
一応、警告をしておく。何度も言うようだが、少々腹がたっても我慢するほうがよい。
こらえるのもまた修行のうちだ。そいつもロクな形にはならないのは目に見えてる。
蟹は甲羅に似せて穴を掘る。その担当にあった結末がきっと訪れる。安心して仕事に集中したほうがいいぞ。

すまん、どうもブラインドタッチは俺には無理だ。変な変換もある。勘弁してくれ。


410 :名無し不動さん:04/11/09 12:59:46 ID:???
良スレ発見!

411 :名無し不動さん:04/11/09 20:37:34 ID:???
十三 さんへ
3LDKタイプで家賃11万〜13万円の賃貸仲介をやってるものですが、
賃貸でも、即決でクロージングして手付金をとる位の営業をしないと
だめなんでしょうか?
分譲Mが土地の下落で、35年ローンなら9万前後で買える現況で
10万以上の賃貸に決めさせる落しどころはあるでしょうか?
賃貸でもチラシを撒くと反響はあるのでしょうか?
業界3日目の未経験宅建持ちです。



412 :十三:04/11/10 01:45:24 ID:???
賃貸も売買も客を集めねば商売にならない。チラシをまくのが有効ならまけばよい。DMもいい。立地によってやり方があろう。
それと、客を納得させるのは、情報の小出しでは無理だぞ。
必ず、ひとつのストーリーの形にするがよい。十数年前、俺が新人の頃、生涯賃貸に住む人と購入した場合のシュミレーションを経済誌や
JJがよく特集を組んでた。資産形成で購入者の方が倍ほども有利との結論だが、実際は逆になったな。賃貸に住んでて今買えば3分の
1以下、金利も1%台で購入できる。ただ、物件が高かろうが安かろうが住居は必要だ。結婚、離婚、定年、独立、その客にあったストーリーを
組み立てよ。必ず突破口はあるもんだ。大会社勤務なら「転勤になったら、残債と、転居先の賃貸料と両方いるんです」と言ってもいい。
ただ、ストーリーを組むときには、あまり突飛な事例やウソはつくな。レアケースは例にはならない。
賃貸は売買とちがい客筋はあまりよくないし、クレームも多い。あちこちの業者を掛け持ちもしてるだろう。件数をこなすことが大事だし、会社から
みれば、来店、問い合わせの歩留まりも評価の重要なポイントだろう。
その日に決めてもらえるような材料を用意するべきだな。それと、客からみれば、入社7日も、10年のベテランも関係ない。新人がベテランに勝つには
小回りがきくことと、熱意しかないのが実情だな。まあ、メーターの針が振り切れるまでやることだ。




413 :名無し不動さん:04/11/11 01:11:54 ID:???
十三は今日は休みじゃないの?
カキコがないね

414 :十三:04/11/12 00:36:49 ID:???
水・木と連休した。今日はスタバで行きかう人の群れを見ながら本よんでた。携帯も鳴らないしリラックスしたぞ。
さて、いつも思うがその営業所が担当するエリアを営業マンにどう振り分けるかは営業所長の腕の見せどころだな。
うまく分ければ数字は伸びるが、情実で好きな営業マンにいいとこばかり渡すとたちまち数字が落ちる。
能力のない所長はたいてい情実で分けて自滅する。くじ引きで決めるという乱暴な方法もあるが、経験の浅い担当に
高級住宅街は無理だし、大ベテランにマンション地域は酷な話だ。大事な事は、その営業マンが力を発揮できるよう、
また仕事がしやすいようにしてやるのがよい。昔、テリトリーでよくもめたよ。スタートラインで差をつけるとみんな
やる気をなくすしな。これはこの業界で一番重要なことだ。なお、トップセールスになってる人間は必ずテリトリーは
関係ない、俺はどこでもよいといううが、そこまで言うなら悪いところ担当してもらえ。
テリトリーがすべてとはいわないが、同じ努力でブツのでかたがちがえば、数字に出る。
自己主張はしなきゃだめだぞ。

415 :名無し不動さん:04/11/12 00:58:12 ID:ZGAqPfny
十三 さんへ
朝出社したら、事務仕事がない時は、一日外で車で行動ですか?


416 :名無し不動さん:04/11/12 01:23:23 ID:???
このスレは、
大手不動産会社じゃなくて、
せいぜい大手不動産販売会社だということは、
言っちゃ駄目ですか、そうですか。

417 :名無し不動さん:04/11/12 01:38:11 ID:???
漏れの会社は仲介事業と分譲事業とテナント事業があるんですが
分社してませんから大手だとおもいますがダメですか。
人間が小さいんで気になります。弱い男ですがやっていけますか。
そうですか。



418 :名無し不動さん:04/11/12 01:47:42 ID:???
どんな業界でも大手と呼ばれるのは片手で数えられるくらいがせいぜい
よって417の会社は大手ではありません

419 :名無し不動さん:04/11/12 02:46:58 ID:???
>>416
わかってるなら、もう来るな。
バス停でチラシ配ってろ、ボケ。

420 :名無し不動さん:04/11/12 03:17:40 ID:???

なんで怒ってんの?

421 :質問です:04/11/12 21:35:21 ID:NeCToJi+
大手や中堅の不動産会社で老人(年齢の高い人)が多い所はどこですか?

422 :十三:04/11/13 00:57:22 ID:???
夜、オープンハウスのステ看の設置に行った。もう十数年、週末はこれだ。
針金でまいた上に最近、強力なゴムのベルトをまきつけておく。通行してる子供に怪我でもされたら大変だ。大手は無過失責任主義だ。
まあ、ここで大手というのはオープンハウスのステ看にもおびえるイジメやすい会社のことと思ってくれ。
官僚だろうと有名企業のエリートだろうが人の重さは、勤め先ではかわらんよ。要は一定の制約の中で自分を見失うなというのが趣旨だ。
ところで、会社で異動があった。たいてい9月が異動なんだが、株主総会がどうの、銀行との折衝がどうのと伸び伸びだった。
成果主義が馬鹿のひとつ覚えのように、連呼されてる。かわいそうに50代の役職で結構降格になってるな。
まあ、今まで楽したんだからそれもいいか。定年までにいい思い出作るんだぞ。長年、不動産馬鹿で外界を知らないあなたがたはこれからあまり
いいこともあるまい。まあ、がんばれ。ワードとエクセルくらいなら教えてやろう。ちょっといやな言い方だな。反省する。
話がもどるがステ看には気をつけろ。風俗看板と一緒くたになって、目をつけられてる。条例で罰金、両罰規定で会社の役職クラスも呼び出しされる。
某大手はその日の直前まで看板設置禁止だそうな。さすがは井型だな。あと実質1か月をきった営業日、今年はこのままでは終われない。
いろいろ思いはあるが、頑張ってみるつもりだ。蒔いたタネしか実らないというのが営業の世界だから。プロの技をみせてやろうじゃないか。自分のために。


423 :西中島南方:04/11/13 22:49:46 ID:???
井型⇒井桁の間違いじゃないですか、十三せんせ〜。
それとも、井筒マークの事ですか、せんせ〜。

424 :質問です:04/11/14 00:33:02 ID:cY6WmaNq
十三さん大変参考になります。ところで、大手に関する質問なのですが
大手不動産会社に勤務するという事の、良い点、メリット、良い所、等
ありましたら、教えて下さい。

425 :十三:04/11/14 01:27:47 ID:???
大手に勤めるメリットは、名刺1枚で信用してもらえる。自分が何処の誰で、こんな経歴といわなくてよい。
トラブルであっても、会社の指示、あるいは業務上の妥当性があれば、会社が面倒をみてくれる。
研修制度もまがりなりにもととのってるから、基本が身につく。基本ができてれば応用もできるし、各種マニュアルもある。
ズブのシロウトでも数年で一人前になれるわけだ。ただ、いろいろ制約もあるが、街場の厳しさはない。
大手をやめて個人の不動産屋に行ってもまあ続くことはまれだな。
A井型でよい。ナガシマの会社のことをそのロゴに見立てて井型と一部業者でよんでいる。古いひとは井桁と呼ぶことは承知している。
ちなみに俺の会社は他業者からその社名をもじってひどい言われ方をしているが、そんなことはどうでもよい。
B会社の所属団体の主催で個人情報保護法の研修があった。半分寝てたがひとつ間違えば企業ひとつを吹き飛ばすようなことになる。
データはなんだかんだ言っても各担当者のパソコンのなかにある。いろんなノウハウであつめたものなので、会社で完全に管理するのは
実際無理だな。マンションの居住者名簿や自治会名簿くらいはどこの不動産会社も持ってるが、金融機関ほどのガードはしていない。
コピーなどし放題だし、契約の際、戸籍や印鑑証明書を預かる場合もあるだろう。まあ、これはそのうち問題になるだろうな。
今までなにもなかったのが不思議なくらいだ。
C今日のオープンハウスは寒かったぞ、資料を取り揃え、1週間もまえからアルバイトにポスティングを要所要所にさせたがさっぱりだ。
明日もあるが、やはりランクアップだな。今さげないと結局、売主が損をする。この皮膚感覚を何処まで伝えれれるかが腕だな。


426 :十三さんへ:04/11/14 02:10:50 ID:cY6WmaNq
レス書き込みありがとうございます。大手に勤務するとすれば、どこが
おすすめですか?

427 :名無し不動さん:04/11/14 03:58:17 ID:???
164 :十三 :04/10/11 01:38:49 ID:???
>大手、中小を問わず40歳以上の営業マンは少ないのはたしかだ。
>だいたいが、20代後半で転職してきて、3年くらいで一人前になる業界だから、

とのことですが、就職面接のとき「3年後に○○(全く他業種)に転職するための修行に」と言ってはいけないのでしょうか?
不動産の勉強をしたかったもので・・・・
会社側も一生いることを期待しているわけでもなさそうだし。

428 :名無し不動さん:04/11/14 04:00:02 ID:???
あ、ちなみに不動産の知識・経験は無いよりあったほうがマシ程度です。

389 :十三 :04/11/07 01:45:57 ID:???
>司法書士事務所上がりもいるが、これはあまり役には立たぬ。2年もすれば登記のことなどたいていわかってしまう。

っていうのと似ています。

429 :名無し不動さん:04/11/14 07:50:47 ID:???
>ちなみに俺の会社は他業者からその社名をもじってひどい言われ方をしているが、
>そんなことはどうでもよい

大凶住宅流通販売さん(失礼)は 私、客としてかなり親密なおつきあい
させていただきました。マネージャークラスの方が熱意があって、部下育成
も熱心でした。
私の場合物件売却で、利は薄 さんと 利バブル さんと御社との競争に
なったのですが、利バブルは業者転売で真っ先に客付けしてきて
3400を3350に値引きすれば即金という条件
利は薄さんが、オープンハウスと自社提携ネットで客探しをやるなかで
大凶さんは、社宅のポスティングと新築マンションローン却下でグレード
下げている客のストックをうまく生かしていましたね
熱意は一番だったのですが、時間差で利は薄が、先に申し込みを入れました



430 :十三:04/11/15 01:37:57 ID:???
今日、井型と査定が重なっていた物件を専属でとってきた。ここのところ負けナシだ。
というのも、奴らは他社に比べノルマがきつい。どうしても強引になるので、時間かけても少しでも
いい条件で売りましょうというスタンスでいけばまあ負けないな。
やつらもつらいだろう。両手でいこうとしてるから、業者間では評判がよくないだろうし、
会社の締め付けはウチノレベルではないだろう。一般の場合も先に井型がレインズに登録
してても、ウチを通してくれるケースは多い。俺は他社にもオープンにしてるから。
きっと俺なんか、井型ではやってけないだろう。けっこうすき勝手なことをいってるもの。
A大凶とはひどい言い方だな。ウチはもい少し親しみを込めてニックネームがついている。


431 :名無し不動さん:04/11/15 02:00:34 ID:???
おお!縦走氏ハケーン!乙です。
もれも427の質問は木になる。
転職前提で面接逝くのアリかな?

432 :名無し不動さん:04/11/15 14:02:47 ID:???
ノルマ、ノルマー!ノルマ不動産の方でしたか。

433 :名無し不動さん:04/11/15 22:54:12 ID:gEhiQHeq
高値で専任はアホでもできる
値下げのタイミングはどんなもんよ

434 :十三:04/11/16 01:45:21 ID:???
俺はこの業界に入ったのは少しは厳しいことも体験したいという動機からだ。3年程度で辞めるつもりが以外に水があったか
ズルズルきたわけだ。どんな動機であれ内心の自由だ。いやならやめようというのでもぜんぜんかまわない。
新卒の半分は1年程度で辞める業界だから気にするな。
A433のいうとおりだ。高値でうけるならシロウトでもできる。俺のは少し芸がこまかいぞ。高いといってもほんのうす皮1枚だ。
それもぎりぎりランクアップしないで価格交渉ですませるレベルで受ける。ランクアップ時期をコントロールできる状態で受ける。
どれだけ真剣か、実際にどれだけの作業量をこなしたか、こまめにフォローすればそれはなんとかなるもんだ。
Bこの仕事をしてて嫌な気分になるのは、同僚や上司の不正に気づいたときだ。こいつどうもおかしいと、まわりが言い出すころには
相当なレベルまでいってることが多い。司法書士や改装業者から小遣いをもらってるというレベルでない。
これについては説明しないが、今まで何度かそういうことがあったな。あからさまに「俺はあいつの面倒みてる」などと業者に吹聴されてる
担当者もいたな。たいてい変なうわさがどこからともなく出てきていなくなるパターンがたまにある。
自分の器量をよく把握してつけこまれないようにしないとダメだ。

435 :名無し不動さん:04/11/16 10:10:53 ID:hvv4Vmfb
うす皮って−と、査定額の5%プラスくらいか?なんだか最近、査定額に自信がもてない…


436 :名無し不動さん:04/11/16 22:40:20 ID:RCKrvK6Y
5パーを薄皮と言ってりゃ、そりゃ自信ねーわな。

437 :名無し不動さん:04/11/17 00:03:02 ID:/cPlVYJP
都心じゃ5%は薄皮
数字やってる奴は5%も薄皮
田舎で数字やってね−やつはだまってろよ

438 :名無し不動さん:04/11/17 01:30:58 ID:cMqeOkN2
は?氏ねよ。一億のゴパーは500万だぞ?
おまえは500万を誤差の範囲と言うんですか?それでもプロですか?
仮に3000万でも150万。顧客からしたら150万を薄皮と呼ばれたらたまんねーよな。
十三氏が言ってるのは恐らく3000万なら80万前後の幅を薄皮と言うのだろう。
あ、失礼。そんなハゲがプロを名乗ってる訳ないよな?
テメーみてーな勘違いダメ営業は隅っこ歩いてシコシコタンボで抜いて
一生乞食でもやってろや、百姓が。
言いてーことありゃ数字をだして説明してくだちゃいね?(´д`)プッ

439 :十三:04/11/17 03:08:49 ID:???
物件を受けてすぐ売れてしまうのは少しつらい面がある。売主に安すぎたと思われることもあるだろうし、
なんといっても集客できないからな。チラシを2回入れて決まるパターンが望ましいと思わないか。
今はどの地域も品薄だ。受けてポスティングまでに2日、折込広告に1週間、HPに載るのは10日くらいか。
2週間あれば客のところに情報は届く。開差率何%というのもひとつの考え方だが、俺は2・3週間以内で成約
できるものをうす皮1枚と言っている。不動産に定価はないし、月に2件か3件コンスタントに成約することが
適度に忙しくいいパターンでないかい。
A35年固定で2.95%なんていう商品がでたな。この前担当者が「枠があるから早めにね!!」とだいぶあおって
たな。今日も別銀行が来て「今月中なら厳しい案件でも通しますよ」といってきた。あの銀行もたいへんなようだ。
Bこういう営業の仕事というのは気のもんだから、仕事のしやすい職場にしてやればいいものをダメな奴が上司でくると
自分の保身ばかりで仕事がやりづらいな。バブル戦士の残骸のような奴だが、なんのスキルもない。バブルの頃の営業より
今の営業のほうがはるかにむつかしい。本来このスレはそういうスキルアップの意見交換をしたくて立てたんだが少し横に
それてしまったようだ。まあ、それもよかろう。





440 :名無し不動さん:04/11/17 09:29:42 ID:???
引っ越す前に住んでる状態のオープンハウスだけやって値下げすすめてくるので
すがそんなけで値下げ応じたほうがいいのかおせーて

441 :名無し不動さん:04/11/17 10:10:56 ID:???
一億の物件なら500万は指し値幅でしょ。
先日も三億二千の物件が二億九千でまとまったし、一億二千の物件を九千でまとめた。10%くらい指せなきゃ業者にはいらんでしょ?
まだまだ下がり相場の時代、早く売ってあげることもお客さんのためだ

442 :名無し不動さん:04/11/17 14:42:18 ID:???
客のためってあんた。安く売られりゃかなわねーよ。少しでも高く売ってほしい。
キミにはやる気が見えない。退場しなさい。

443 :名無し不動さん:04/11/17 14:44:12 ID:???
あとひとつで444か。嫌な番号引くのはキミだ。

444 :名無し不動さん:04/11/17 15:38:05 ID:???
俺様が 444

445 :業界志望:04/11/17 18:09:51 ID:???
売買営業は一日理由つけて外に出られるんですか?
物調とかポスティングで
その間は好きに車で寝たりできまつか?

ポスティングの反響は一万配って5本位でつか?


この業界は3ヶ月ノルマ不達成でクビは本当ですか?
長嶋の会社は噂で有名ですが?
長嶋の営業所覗いたことありますが、柄悪い人はいませんでした。
大卒サリーマン風の人ばかりでしたが、離職率高いのでしょうか


446 :名無し不動さん:04/11/17 20:36:37 ID:Us6UB02H
>>445
>>その間は好きに車で寝たりできまつか?

キミは、サボルたまに就職するのか?
キミのような男は、他に行ってくれるか・・・

447 :名無し不動さん:04/11/17 22:38:10 ID:FkFCYuRJ
初心者です。タンボって何でしょうか?
インターネッツで調べてもわかりませんでした。

448 :名無し不動さん:04/11/17 23:10:57 ID:FkFCYuRJ
あ、それと一三さんの開業2000万ってのも理解出来ませんですた
保証協会だと90万円と登録料だけだったハズ

449 :名無し不動さん:04/11/17 23:49:09 ID:???
お笑い系タレントコンビの一人がアルバイトでAVに出てたって聞いたけど誰?
ちょっと気ななる。
>448いまどきタコ焼き屋やるのでも100マンじゃできないよ。それネタ?

450 :名無し不動さん:04/11/18 01:26:11 ID:qsDzmCtA
>>449
つまり、創設費、当面のランニング費用で
その額って事ですよね?
イヤ免許費用だけでしたら保証協会60万と登録料だけなので
少し面食らった私大です。

451 :名無し不動さん:04/11/18 05:00:23 ID:???
漏れは100万円で開業したけど、自宅でww

452 :名無し不動さん:04/11/18 05:01:50 ID:???
kokohajiennsihodainoinnta-nettudetuka

453 :名無し不動さん:04/11/18 06:30:14 ID:knWv8knf
>>451
凄いですね。

454 :名無し不動さん:04/11/18 18:21:29 ID:nYOb+p8D
宅建業免許取得(都道府県知事免許) 33,000円
保証協会加入 約150万円(弁済業務保証金分担金60万円・・本店のみ、協会入会手続き・レインズ加入等)
事務所賃貸にかかる費用(自宅なら無料、自宅で開業できない都道府県あり)、
法人設立最低で30〜40万円・別途資本金(個人業者は不要)、機材・資材費用別途

100万円で宅建業を開業するのは無理と思われ。
保証協会に加入しない場合は営業保証金1000万円を供託する必要あり。

開業する態様によるが、
初期投資とランニングコストを考えれば十三氏の意見はまとも。

455 :名無し不動さん:04/11/19 01:17:19 ID:???
賃貸管理会社に入りマシたが、スキルつきません
低レベルの賃貸仲介も業者に振って
あとは、建物巡回、清掃チェック、クレーム処理
独立考えてたけど、全然リキつかない
んで、鍵借りにくる賃貸業者見るけど、売買仲介に比べて
レベル低そう
賃貸はダメだな。
しかし、夜中10時まで、仕事してポスティングとノルマ不達成なら罵倒の
売買も折れにはガクブルの世界でつ。
他業界は30過ぎなんで受け入れてくれない。
僕は、途方に暮れるだけです。
十三さん、この業界でも将来の展望が開けるにはどうしたらいいでしょうか?
悩んでます。

456 :十三:04/11/19 01:40:13 ID:???
前にも書いたが賃貸専業では不動産の実務が身につかない。
売買はまず最初に調査ありきだ。権利関係はその次、そして顧客とのクロージングとなる。
賃貸のクロージングより売買のクロージングの方が深いぞ。そして達成感、やりがいもある。
不動産の実務を身につけたいなら、悪いことは言わない。すぐ売買に転職すべし。
年のことは気にするな。あちこちで失敗し最後にたどり着くのが仲介だ。新卒で入る方がおかしいんだ。
賃貸での経験も無駄にはならない。クレーム処理はむしろ売買より多いだろう。
悩むことはあるまい。もう行くべき方向がさだまってるじゃないか。展望なんてどんな職種もあるまい。
明日いいことがある!と思いそれを疑わず、地道にやってれば先はみえてくる。それが展望というもんだ。
健闘を祈る。

457 :名無し不動さん:04/11/19 02:09:44 ID:???
すみません。教えてください。
今買いたい土地があるのですが、
周りの同条件の土地より500マンほど高いとオモウのです。
その土地をキャッシュ即金で買うから、
5000万の土地を、700万引いてくれと交渉するのは、
営業マンに鼻で笑われる様なものでしょうか?
それともこの程度の交渉は皆やっているのでしょうか?
当方、初めてなもので、土地の売買に値引きとかがどの程度考えられているものか
全く想像が出来ません。


458 :名無し不動さん:04/11/19 02:34:33 ID:Pxht0Znj
宅建持ち鑑定士受験生素人だけど、漏れが思うには、
その売主がどういう条件で売りにだしてるか聞き出すと
いいと思うね。
売主が早く売りたいと思っていて、かつ、売り出しして日が浅い
場合には、その土地はまだまだ可能な範囲で買い叩ける。
ほかの買主が出てくるまで待ってみるか、値引きが可能だと思う。

仮に、売主が急いでない、かつ、売り出しの日が浅い場合には、
値引きはできない。

ちなみに業者は常に早く高く売りたいと願っているw
業者については口車に乗らず売主の意向を聞きだすw
業者玄人さんどうですか?w




459 :名無し不動さん:04/11/19 08:13:44 ID:kLN+qt5C
買いたいなら、もたもたしてると売れちまう。自分で納得出来る購入価格を腕いいと見込んだ営業マンに言って任す。営業担当如何というとこあるんだな。いい営業マン見つけて下さい。いい営業マンの見分けかただがまずは説明ができるかどうかだな。

460 :名無し不動さん:04/11/19 08:56:24 ID:???
いずれにせよ「ここは物件が出にくい」の言葉にまどわされず
価格に納得いかないなら買わないくらいの姿勢でいて下さい

461 :名無し不動さん:04/11/19 09:49:32 ID:OHwon5t/
これからはお客さんも賢くなってくるし、そのおかげで全体のレベルも
あがって行けばいいんだがな。

462 :名無し不動さん:04/11/19 14:16:37 ID:???
1、2年待ってりゃまたいーの出てくるよ。
しかもキャッシュならあせる必要ないでしょ?

463 :名無し不動さん:04/11/19 18:56:40 ID:yMYR7F/H
価格交渉について(指値という表現は嫌いだ。)

金額については、相場がわからんからなんともいえないが、
売り急ぎでもなければキャッシュであろうと、住宅ローンで
あろうと売主に入るお金はかわらない。やるだけやってみる
と良いのではと思う。不動産に定価はない。


俺は仕事で売ってばかりだったから経験がないのだが(他業種に転職した)、
はじめて家(土地)を買うときは、恋愛に近いものがあるらしい。

買った家での生活を想像して、夢にまで見る。他の人に買われるのは
我慢できない。という人も結構いる。(特に奥さん)

不動産は、土地・家を買うだけではなく、その後の生活や将来への夢も
買うということだ。

逆に、不動産を売るというのは売る事情がある。売主が過去に夢や希望を
持って買ったかもしれないのだから、相手のことも考えて値段の交渉をす
るべきだ。

情実が通用する売主なら本当に気に入ってお金が足りないならまけてく
れる人もいることはいる。(駄目な人も多いけどね。)

お客さんに買ってもらうなら、本当に気に入った家を買って欲しいと思
って営業していた。

本音では、買ったあとで多少のことがあっても満足して住んで
くれれば、知り合いを紹介してくれるし、何よりクレームが少
ない、というのもある。



464 :名無し不動さん:04/11/19 19:41:34 ID:Pxht0Znj
>>459素人乙w

465 :名無し不動さん:04/11/19 19:56:18 ID:Pxht0Znj
営業マンの情熱や人柄も重要だけれど、それだけじゃないね。
金儲けだけが目当ての悪辣な奴はもちろん、営業成績と上司の
顔色ばかり伺ってる視野の狭い奴もいや。
それに買い主売り主が契約直後はもちろん、何十年か
経っても後悔されないような取引であって欲しいと思う。
それには営業マンは知識が豊富で、経験豊かで、判断力が
優れている人であって欲しい。
そこで初めて満足のいく後悔しない不動産取引が成立するのではないだろうか。


466 :名無し不動さん:04/11/19 21:45:11 ID:kLN+qt5C
>>465 禿同す。トップクラスの営業マンはそんな考えの奴多いよ。普段、口には出さないが。仲介はグレーゾーンが多い仕事なだけに、お客が満足するいい契約したいよね。

467 ::04/11/19 22:49:06 ID:S+V5h2Z7
最近、仲介の現役に戻ってきたけど、やっぱり考えてしまうことが多いね。
基本的には、せっかく縁があったお客さんだからいいもの買ってもらいたい。
でも、ゲージのことなんかが頭をよぎってきて、そっちに意識がいっちゃう。
そうなると、見栄や焦りもあって、やっぱ営業も押し込みモードになってね。
だけど不動産って、とても大きな買い物だし簡単に人生狂わす怖さを持ってる。
そう考えると、これじゃダメなんだよなぁってフト立ち止まってしまうんだ。


468 :455:04/11/19 22:54:25 ID:???
十三さん

売買への転職で考えます。
大手は転職回数多いので、書類選考でハネられそうなので
地場の100名程度の会社を検討中ですが
10時位までの残業と罵倒&3ヶ月で坊主ならクビの世界でしょうか?
坊主はないと思いますが、ノルマ不達成なら同上でしょうか?

469 :名無し不動さん:04/11/19 23:03:45 ID:YpdI0F6a
>>467

[ゲージ]つう用語は一般的でないと思うが
もしかしてにしきのあきらのFさんでつか?


470 :名無し不動さん:04/11/19 23:05:00 ID:???
地場の100名程度の仲介屋なんて池池営業で
よる10時で終わるなんて生易しい所ないのでは?
売買仲介屋なんて何処も売れるまで何時までも
案内取るまで何時までも仕事だよ

471 ::04/11/19 23:13:07 ID:S+V5h2Z7
服屋じゃないよ。で、他のそんな大手でもない。
ちなみにオレ、今日家に帰ってきたの九時前。
よく思うんだけど、会社に残ってんなら客の顔見にいっちゃう。
あんまり遅くなってたら、肝心の週末に疲れて動けないし。

472 :十三:04/11/19 23:14:04 ID:???
仲介で100名クラスといえば相当な規模だぞ。それだけの人員をまとめて食わせさらに利益をあげるとなると相当のレベルの会社だ。
そのくらいの会社なら3月でクビということはないだろう。大体入社3ヶ月は研修期間。残り半年で600万以上が合格ラインだろう。
クビになるというよりは、食っていけないのでみんな辞めるわけだ。なぜなら、数字があがらず、営業時間がながく、上司から罵倒されて給料が
安ければ誰でも辞めるだろう。不安はだれしもあるが、とにかく前へ。それしかあるまい。
A即金で買うというのはあまり説得力はない。売り急ぎのブツでない限りわな。一般の人はちょっと勘違いしている。
即金の客よりローンの組める客の方がある意味強い。資金が無くても貸してもらえるということは、継続した収入が見込めると銀行が認めたということでもある。
借金できることはある意味甲斐性があるということだ。世の中の仕組みだ。

473 ::04/11/19 23:31:01 ID:S+V5h2Z7
十三さん、はじめまして。混ぜてもらってます。
確かに、団信のメリットもあってキャッシュのお客さんもローンを薦めてる。
今、金利も安いですしね。返せるアテのある借金は悪いものとは思えないし。
実際、いざ不動産を担保にするっていっても銀行は貸してくれないからね。
住宅ローンぐらいじゃないかな、銀行が個人に何千万円って貸してくれる機会は。
だから、キャッシュはキャッシュである程度は置いといたほうがいいと思う。

474 :名無し不動さん:04/11/20 00:05:39 ID:E6PJncbH
なんかキレイごとばかりで疲れるな。
割り切らないと俺たちの仕事は続けられないだろ。
預かった物件は両手で売らないとな。
とにかく数字。日報・週報・グラフ・順位表
会社のシステムがそうなっているんだから働いている以上しょうがないし
本当にこれでいいのか?といつも思うが生活の為だしな。

成績も悪くないしセンスもあると自負するが
でも結局お客さんが決断するのは物件の良さ80%営業努力20%だと思う。
嘘をついて営業しない限り、多少高かったり他に紹介してない良い物件があったり
飯田の新築だったりしても、お客さんが満足しているのだからOK牧場でしょ。

475 :457:04/11/20 00:12:13 ID:???
キャッシュで土地を買えば、値引きできるか質問したものです。
皆様、そして十三さん色々お教え頂いてありがとうございます。
皆様のご意見を見ましたところ、
キャッシュは特に魅力あるものではないようですね。
それと、土地の値段はあってないようなものというのが、
皆さんのご意見から感じ取ることが出来ました。
売主に対して、私自身が妥当と思われる金額の線で
(というかそれだけしか払えないけど)交渉してみたいと思います。
なにぶん2年ほど探していまして、
やっと思うような物件が出てきました。
でもどなたかがおっしゃっていたように、
普通の人にとっては人生を掛けた買い物です。
無理して生活を犠牲にしたら本末転倒ですね。
自分の出来る範囲内の金額を正直に話して提示してみて、
それで無理なようなら縁が無かったとあきらめます。
ありがとうございました。


476 :455:04/11/20 00:19:03 ID:???
十三さん

なるほど、クビよりも、成績が悪ければ、自分から辞める状況になるのですね
地場100名ならなかなかの規模になるんですね。
そこのHPみたら、支店は6名前後が多いのですが、人間関係は当然濃くなるのでしょうか?


477 ::04/11/20 00:47:11 ID:FYY19VZz
あのね、オレは本気で、売れなきゃオレんちが飯が食えないだけ。
不本意な物件や、おかしな取引して客の人生狂わすよりマシだって。
そう思ってるんだ。もし仕事変えても、飯ぐらいは食えるだろうし。
ただね、最近そこんとこの気持ちの部分が麻痺してきてね。
こりゃヤバイ、いわゆるイヤな不動産屋に染まってきてるって。
自分なりに考えてしまうんだ。正直、そりゃカネは欲しい。
でも、お客さんやその家族の顔見てると責任重大だって思う。
家を買うって、普通は多額の借金を何十年って背負っていくことを意味する。
仕事柄、泣く泣く家を売っていく家族もたくさん見てるからね、やっぱり。

478 :名無し不動さん:04/11/20 00:48:02 ID:tMXev//w
案内取れよ−案内案内

479 ::04/11/20 01:21:38 ID:FYY19VZz
実際、予案ってどのくらい入れてる?
例えば週末だと土日に二本とか三本とか。
これも午前、午後一本ずつぐらいにしとかないと、しんどい。
最近は日の暮れるのも早いし、一日三本はキツイな。

480 :十三:04/11/20 01:39:12 ID:???
会社員である以上、会社の定めたルールの中で生きていかねばなるまい。いくらそれが理不尽きわまりないものであってもだ。
不動産はたいていの場合、客にとって命と家族の次に大事なものだ。それをまかせてもらってるということの重要さに気づかねばと思う。
俺はトップセ−ルスではないが、それなりに食っていってる。トラブルも何度もかわしてきた。会社は両手成約しろという。それは当然だが
他業者に一切資料をまわさない。露骨なヌキ行為をする。他業者の足を引っ張るなど結構あらてのことをさせる上司とはよくもめた。
それがこの業界の渡世というが、やり方が古いな。一月で成約できないようなものの資料をとめる必要などない。俺は片手でもかまわない。
資料はどんどん出してる。案内件数、他業者の案内も含めて件数を増やす。それで決まらねば売主も諦めがつこう。
今、両手3割、売り片手3割、客付け1割というのがここ数年かわらない。シュミレーションしてみたがこれが結構俺にとっては最良のパターンだな。
ルールなど必ず変えさせる。結構間違った指示を出すことも多い。牧羊犬に追い立てられる羊の群れのようなやり方はどうも我慢できんな。
つまらぬことをくどくど書くがまあ、割り切りすぎて自分を貶めないことだ。極端から極端へ行く奴は過剰適応している場合が多い。
結局、つらい目にあうのは自分自身ということになる。だはまたな。


481 :十三:04/11/20 01:44:29 ID:???
訂正 上記、両手3割 売り片手4割 買い片手2割だ。すまんな。そろそろ眠くて頭が動かない。
書きたいことがあと数点あるが明日、また会おう!2チャンのカキコはクセになるな。

482 :十三:04/11/20 01:46:18 ID:???
すまん。今日はだめだ。足し算できんのか俺は。
訂正 上記、両手3割 売り片手4割 買い片手3割だ。すまんな。そろそろ眠くて頭が動かない。
書きたいことがあと数点あるが明日、また会おう!2チャンのカキコはクセになるな。

483 :名無し不動さん:04/11/20 01:53:44 ID:f2iZSYvC
いいな、このスレッド不動産屋の人生観っていうか悪くない。
きれい事書いたのは漏れだけど、誰だって儲けたいのが本音なので
可能な限り両手狙うのは当然だと思う。
漏れの場合会計士受験崩れなので収益不動産狙いで資格狙ってるんだが
なんだか働きたくなったな・・


484 :名無し不動さん:04/11/20 01:56:28 ID:f2iZSYvC
一つ言っておくけど、漏れの知識と哲学上
キャッシュでいけるなら
キャッシュがいいに決まってる。

485 :名無し不動さん:04/11/20 02:07:28 ID:???
         ♪ 大手 チャッチャッチャッ ♪
       ∧_∧        ∧_∧      ∧_∧
       (・∀・ )     .(・∀・ )    (.・∀・ )
   ((( ;;"~;;;"~゛;;)  ((( ;;"~;;;"~゛;;)  ((( ;;"~;;;"~゛;;)
    . ミ;,,_,ミ;,,_,,;ミ      ミ;,,_,ミ;,,_,,;ミ      ミ;,,_,ミ;,,_,,;ミ

           ♪ 営業 チャッチャッチャッ  ♪
       ∧_∧      ∧_∧     ∧_∧
      ( ・∀・)     (. ・∀・)    ( ・∀・.)
     (;;"~゛;;;~゛;; )))  (;;"~゛;;;~゛;; )))  (;;"~゛;;;~゛;; )))
     . ミ;,,_,,;ミ,_,,;ミ    .ミ;,,_,,;ミ,_,,;ミ    .ミ;,,_,,;ミ,_,,;ミ

              ♪  仲介 ♪
       ∧_∧         ∧_∧         ∧_∧
      (. ・∀・ )      (. ・∀・ )      (. ・∀・ )
      ;;"~゛;;;"~゛;;      ;;"~゛;;;"~゛;;     ;;"~゛;;;"~゛;;
      ミ;,,_,,;ミ,,,_,,;ミ     ミ;,,_,,;ミ,,,_,,;ミ     ミ;,,_,,;ミ,,,_,,;ミ


             ♪  ガンバレ 十三♪
  ;;"~'゙;; .∧_∧ ;;"~'゙;; ;;"~'゙;;. ∧_∧ ;;"~'゙;;;;"'~'゙;;. ∧_∧ ;;"~'゙;;
  ミ,,,_,,,ミ( ・∀・ )ミ,,,_,,,ミミ,,,_,,,ミ( ・∀・ )ミ,,,_,,,ミミ,,,_,,,ミ( ・∀・ )ミ,,,_,,,ミ
     \    /      \    /      \    /
      |⌒I、│        |⌒I、│       |⌒I、│
     (_) ノ          (_) ノ       (_) ノ
        ∪           ∪              ∪





486 ::04/11/20 02:13:36 ID:Vftkjzn8
オレは会社論については、違った見解を持ってる。
まず、お客さんありき。これが一番大事。会社はその次。
会社ってより、オレは[店]って認識でとらえてるんだ。
つまり、店である以上、お客さんのための場であるべき。
オレの日々の糧は、お客さんから頂く手数料から出てる。
もちろん、会社もそんなお客さん達の支持で成立してる。
だから、お客さんより会社の論理を優先させる会社なんて論外。
極論、信用して来てくれてるお客さん泣かすなら潰れるべき。
オレの考える不動産営業の担当って、こんな感じなんだ。
お客さんを他業者のヤカラや会社の理不尽な要求から守ること。
もちろん、物件面での的確なアドバイスや実務も含めての話。
会社とケンカしてでも、お客さんを守る。クビになってもね。
当然、理が誰が見ても、お客さんにあるって前提だけどね。
本当に自分に実力があれば、どこでも声がかかってくるもの。
それでも会社があるから的な論理ってどうなのかなって思う。
逆にいえば、自分のスキル磨くの棚に上げてることが原因。
生意気かもしれないけど、こんなオレも、キャリア七年目。


487 :名無し不動さん:04/11/20 03:17:41 ID:???
スレのタイトルが大手不動会社で生きるですから
そのあたりは察してほすい

488 :名無し不動さん:04/11/20 03:41:08 ID:???
バイオとショップブランドのパソコンが同じ性能でも値段が違うみたいに

489 :名無し不動さん:04/11/20 08:49:31 ID:K8mPF8qK
>>486 営業マンの欲+ノルマ圧力と客の利益は、ギリギリまで両立を努力して駄目なら客利益優先が鉄則と思う。楽して鉄則破ると必ず営業スタイルが荒くなり自分が潰れてく。

490 :名無し不動さん:04/11/20 09:38:43 ID:???
>>486
俺は中小会社で経営者ではないが経営の根幹に携わる業務についている
君の考えは立派だが、一社員としてはつらいな
ぜひ独立して経営者になる事をおすすめする

>>当然、理が誰が見ても、お客さんにあるって前提だけどね。
この一文で君の考えも救われるが、会社から給料を貰っている以上は
会社の利益が最優先だ


491 :名無し不動さん:04/11/20 10:39:35 ID:CSP2FT72
「か」は7年目にしてはお子ちゃまさんだね。
書込みを見ていると揺らぐ心と意識の矛盾点が垣間見える。
俺の場合は「自分の利益」>「会社の存続」>=客の利益と割り切っている。
如何に自分が楽をして効率良く手間賃を稼ぐかのみだ。
1〜2年生の頃は「か」の様に心も揺らいだが、そんなもんはスグに吹っ飛んだよ。
例を挙げれば
自分が専任で受けた物件に他社が満額で買い付け
直後に直両手客が指値80万で買い付け(指値幅範囲内)
当然、お子ちゃまじゃなきゃ両手優先だわな。
その場合、専任の売主には80万の遺失利益を与える。
仲介をやってる以上、こんな矛盾点は当たり前だのクラッカー
キレイゴトいってるとノイローゼになってまうよ。
君の言う「騙しの取引」などは大手ぢゃ出来ないしやらないし・・・



492 :名無し不動さん:04/11/20 10:50:22 ID:gR8f+aoT
>>491
でもそれだと次の客がつかんよな。
俺なら経営者になって客の利益を優先し
信頼貰って細く長く生きるのを選ぶ。
それに其処までする必要ないと思うし

493 :名無し不動さん:04/11/20 10:53:09 ID:gR8f+aoT
大会社はブランド力があって高くても売れる。
バイオの原価率とショップブランドの利益率が何を意味してるか
考えれば自ずとわかる

494 :名無し不動さん:04/11/20 11:14:23 ID:gR8f+aoT
結局株主なんかと同じで無個性で責任ないから


495 :名無し不動さん:04/11/20 12:05:58 ID:ykyNU6Pe
<か>の言ってる意味はわかる。でも、それで生きていけるのか?
実力があれば声はかかると思うが、そんな理想論を言ってる奴を
大手不動産販売会社が雇うのかな? 大手は会社中心主義だと
思うが・・・是非独立して理想を実現して欲しいものだ。

496 :名無し不動さん:04/11/20 12:10:34 ID:gR8f+aoT
大手は何度も言うけどブランド力で食ってるし
客も高い買い物する事に何ら不満があるワケではないから
大手社員は気兼ねなくぼればいい。
他の業種でも同じ事やってる、その為の宣伝広告費。

497 ::04/11/20 12:14:27 ID:jKskKkod
製造業と不動産流通業を単純比較するのって苦しい気がする。
実際、大手の看板使って、中間省略しているとこもあるしね。
また売物件っていっても、すっきりしたものばかりじゃない。
売る事情も、複雑だし苦労知らずの人に任せるのもどうなのかな。 

498 :名無し不動さん:04/11/20 12:46:47 ID:gR8f+aoT
大手の客も二つあると思う、これは製造も不動産も変わりないと思う。
一つはボラれてる事さえ気付かないおバカな人、一つは後々になって気づき
その後その名前には一切見向きもしない執念深いヤツ。
漏れは後者だね。どの業種も同じだと思う。

499 :名無し不動さん:04/11/20 12:52:50 ID:gR8f+aoT
大手だろうと個人だろうと惚けたようなヤツとは取引したくない。

500 :名無し不動さん:04/11/20 12:55:31 ID:1nhjsmvM
>>492
491だが、それでも口8丁で紹介をもらうのが「業者」ぢゃないかよぉ〜。
いわゆる「ていの良い騙し」に徹して数字をあげる事こそコノ道の真髄。
「コイツには上手くやられちまったみたいだな」=「でもコイツならしょうが
ねぇか〜」=「また頼むときはコイツにしよう」
こう思わせることだな。
「買い」を思へば「売り」が損する。「売り」を思へば「買い」が損する・
薄皮一枚「口先一つ」でトコトン繋ぐのがこの商売の醍醐味だしな。


501 :名無し不動さん:04/11/20 13:09:13 ID:YKO29/fn
極めつけを言おう
客なんて信用できる奴は半分以下だぞ
鼻から浮気モノと思ってかからなきゃいけんよ。

「客の利益が最優先」なーんて、言うじゃない
んじゃ
1.売主直売りの建売なんて仲介料とって売れんわな
2.当社専任より同条件で150万安い他社物件(紹介してくれない)
  があったら、「他社物件の方が条件がいいからそてらで買いなさい」
  と言うのかな?
3.自分の会社に物件が少ないときに「三井さんの方が物件多いよ」
  と言うのかな?
4.バブル後の明らかな下げ相場の時に「あと3年待て」と言うのかな?

客は●●さんから必ず買いますと言った翌日に他社で平気で買い付け
入れるんだよ。

502 :名無し不動さん:04/11/20 13:14:17 ID:???
>>500
気のいい客ならそれでいいかもしれないが・・・
「稼がせてやっている」と思ってる客は、「上手くやられ」たら他所に行く
だろうな・・・
客を見て商売の仕方を変えることも必要なんだろう。

503 :名無し不動さん:04/11/20 13:21:36 ID:gR8f+aoT
>>500なんかあんた典型的不動産屋だね
まあ漏れにはあんたにはたのまん。

504 :名無し不動さん:04/11/20 13:35:52 ID:gR8f+aoT
自分(業者)の生活もあるからね。売り主、買い主、業者の利益。
均等にって事なのかも

505 :名無し不動さん:04/11/20 13:42:16 ID:gR8f+aoT
客に稼がせたらアピールせんとね。
じゃなきゃ素人は浮気するよ

506 :名無し不動さん:04/11/20 13:50:24 ID:???
>>501
まったくその通りだな。
ここで悠長なこと言ってるヤシって
余程殿様商売できるくらい物件情報
ある、看板で良客が集客できちゃう所
だろーな。実力もあるんだろうけど。
中小はそこから漏れたキツイ客多いから
大変だよな。


507 :名無し不動さん:04/11/20 14:43:16 ID:???
会社(自分)の利益削ってでも客の利益を・・・なんてありえねー

508 :名無し不動さん:04/11/20 14:57:05 ID:gR8f+aoT
そんな風には言ってないつもりだよ。
目先の利益に汲々としてるとむしろ取り分減るンじゃないかと思ってる。
ウチも不動産屋に過去2度ほどイヤな思いされたけど、その後販促とか
されても正直見向きもしないしね。

509 :無常:04/11/20 15:39:04 ID:WLxM2aTs
まぁ、あれだ。結局は社長から給料貰ってんだから役員だろうが平だろうが勘違いしたらいけないと思う。
会社には社員が居て、社員にも家族が居て、みんなの人生がかかってる事を思えば、
自尊心を満足させる為に行動した結果がとれる果実を取らなかったとしたらプロではない。
やるだけやった結果なら仕方ないが。まさに自分の理想とする会社をつくった方がいいだろう。
俺が前述の片手満額両手指値の件の実体験の時は『80万は安心料。
両手であればクレームでも入った時完全対応できる。
片手の相手営業マンがダメ営業の場合を考えたら高い保険ではない。』と会社も顧客も潤う方程式だったと自分で思う。
顧客は80万の手取りももちろん大事だけど、不動産取引と言う未体験ゾーンへの不安の方が遥かに高いと思うからな。

510 :名無し不動さん:04/11/20 16:00:26 ID:gR8f+aoT
俺が鑑定士受かったらライバルになるかもね。
よし勝負だw

511 :名無し不動さん:04/11/20 16:27:24 ID:gR8f+aoT
要らんこと言ったかもね。
とにかく何れにしても俺はこの世界で
暴れるつもりだから、よろしく

512 :名無し不動さん:04/11/20 16:59:55 ID:???
消えるね

513 :名無し不動さん:04/11/20 17:34:12 ID:4rXe0ov7
>>509
何が安心料だよ?寝ぼけた事、言うなよ。
ぢゃあ聞くが満額の片手がキャッシュで両手で指値80万の案件がローン
に多少不安アリならどぅする?
とって付けたような考えは甘いぞ。

514 :名無し不動さん:04/11/20 19:13:04 ID:Zm7sE6PB
売買営業に転職を考えてましたがやめました。
今後レインズが一般でも閲覧できる事や、銀行が業界に介入するなど不安要素
が多いです。でも賃貸営業なんてたかがしれてるし・・・建築営業はもっと最悪。
あとは管理業か・・・。
業界選ぶの失敗したかしら・・・・・。

515 :名無し不動さん:04/11/20 19:16:48 ID:K8mPF8qK
>>513 509じゃないが、その場合は直買客に買上げ承諾して貰うな。それから売主に両者の条件話す。むろん自分の客優先をお願いはするが選択は売主に任すよ。直客のほうが見えているぶん安心感あるのでまず両手になる。ローンの内定は3日もありゃ取れるしな。

516 :名無し不動さん:04/11/20 19:23:40 ID:UI+G3ku5
ミヤビエステックスって、最低な不動産屋だ。
注手を絶対に3%払ってくれない。
社員へも、まともに9料払ってくれたことないらしい。

http://www.miyabiestex.co.jp/index2.html

517 :名無し不動さん:04/11/20 22:55:41 ID:???
土曜日の昼間に書き込みできる香具師って
不動産屋じゃないよな

518 ::04/11/20 23:35:21 ID:BEkprDyF
最近ね、ほとんど家族同然に付き合ってたお客さんに、キツイ目にあったんだ。
定年後に住む終の住み家を探してたんだ。オレなりに気合い入れて探したんだ。
で、ようやく買い付けもらって売主に価格交渉して物件止めてもらってたんだ。
契約前日に、娘(成人)がもっかい物件を見たいっていうんで再案内してたんだ。
そしたら、もう契約の段取りできてんのに、まだ下がるはずとか言い出すわけ。
オレもさすがにちょっと何言い出すのって、そりゃムリだって説得したんだな。
で、話の内容聞いてたら、やっぱり物件に迷いがでてきたみたいな感じなんだ。
そんなこと交渉する前に言うべき、断るなら早く言って欲しいって伝えたんだ。
そしたらその晩、娘からキャンセルの電話。何でもオレが信用できないってね。
カネも大事だけど、真っ正直に親身になって一生懸命やったのにって頭にきた。
何より売主に申し訳ないのと、今までのオレの全人格まで否定されたみたいな。
少なからず顧客はいるけど、こんな仕打ち受けるのって久しくなかったからね。
今でも想い出したら、夜も寝られなくなるぐらい。実際、寝られなかったしね。
で、ある程度はビジネスライクにならないと身も心ももたないって、悩んだり。
つまらない愚痴書いて、ゴメンね。多分、現場の人は経験あるよね、こんなの。

519 :名無し不動さん:04/11/20 23:49:57 ID:buJ5rE3r
まっ よくあるよねえ

520 :名無し不動さん:04/11/21 00:13:47 ID:CjsqwgI8
>>か
>カネも大事だけど、真っ正直に親身になって一生懸命やったのにって頭にきた。
コレが自己愛の強さと言うか、君は独り善がりの典型かもしれん。
客の利益優先とほざきながら結局マスターベーションにしか過ぎないなその
発言は。
お子ちゃまのバケの皮なんて俺等からすればスグに見破られるぞ。

でも後半の「ビジネスライクに」って言うのは少しは成長した証拠だよ。
割り切って頑張れよな!

一言だけ言うと成績に関して「客のセイ」ってことは一切ありえない。
全てが自分のせいだからな、覚えとけ
客のセイ・市場のセイ・人のセイにする奴ほどダメな営業マンだぞ。

521 ::04/11/21 00:27:32 ID:3wGuvqr6
て、誰かしんないけど高飛車なアドバイスありがとう。
なんで、そんなに人の神経逆撫でするような物言いなの?


522 :名無し不動さん:04/11/21 00:45:05 ID:CjsqwgI8
>か
高飛車ですまんかったな、誤るよ。
俺も業者になって当初1〜2年間位は「か」と同じ考えだったよ。
ただ7年生にしては甘いと思ってさ、  許せ。

523 :名無し不動さん:04/11/21 00:51:58 ID:+X2TjkbL
すれっからしがスレていく奴を見て安心したように上からの視点で
「成長したな」なんて言うなよ。
文字通り女の腐ったような奴だな。

524 :十三:04/11/21 01:12:45 ID:???
だいぶカキコが増えてきたな。これで俺も少しは休める。昨日はあんまり遅すぎて今日ボロボロだった。
寝不足はなんと言っても集中力の妨げになる。どんな業種にもいえるがあらゆる交渉は集中力が命だ。一言一言の重みが深さがすべてを決める。
なんでこんないい人にあんな言葉をはかせるんだと今日も新人さんに言ってやったが、ぜんぜん伝わらない。
どっかこわれてるんじゃないか。仕事である以上プロ意識を持たねばならない。ボランティア精神も結構だが、ある意味で現実逃避、責任転嫁のそしりを免れまい。
いい客ばかり当たるわけがない。十何年の年賀状をくれる客ばかりでない。非常識で無神経で猛獣のような客、精神構造が弱くてちょっと偏執っぽい客もいる。
そんな客でも、どこか怒らせない、騒がせない、不安にさせない取り扱いの仕方があるもんだ。
俺はあちこちアタマをぶつけてなんとか、たいていの客は扱えるようになった。努力義務でなく、仕事としてプロとして少なくとも逃げなかったぞ。
説得し納得させるのが仕事だ。チラシ屋、宅配屋が仕事ではない。特に言いたいのは、会社の決めたルールに100%従う必要はない。
なぜなら、上が変われば方針も変わる。方向転換などしょっちゅうだ。
自分に課した制約と、会社のルールとうまく折り合いをつけよ。実際アタマにくることは多いがな。回りが悪いこともある。社内のルールが機能していないこともある。
ただ、責任は自らとらねばなるまい。大手の営業にセンスはあまり重要でない。実直、誠実というのもセンスのうちだ。



525 :名無し不動さん:04/11/21 01:18:01 ID:6SsA9S+F
>か
客がおまいを信じられないなんていうのはもはや、言い逃れ、いちゃもんだ。気にすんな。
だが、上でもいってるヤシがいるが、全ては自分のせい。次にいかせ。

まぁ、俺も昔は悩んだな。今は会社のカンバンを借りて金を稼ぐゲームって感覚でやってるがな。


526 :名無し不動さん:04/11/21 08:13:19 ID:yH2DSUKD
>>か 数やらないと稼げん郊外の大手なんで、事情は違うかもだが、わからんお客を気にしたり、かまってる暇ない。折れも似た経験あるが暫く放置したら娘の親が詫びにきたな。

527 :名無し不動さん:04/11/21 08:45:11 ID:yH2DSUKD
>>525 その感覚大事だよね。一人の客に執着しすぎて、隣にいい客いるのに気がつかない、フォローもろくにしないで先成くらう痛い奴が結構多い。種つけ数多くやって、どれに芽がでるかを手入れ、観察。芽が出そうなら素早く商談に持ち込む。これが出来ないと稼げない。

528 :名無し不動さん:04/11/21 09:07:49 ID:yH2DSUKD
所詮、客商売。客より優位に立てる訳がない。俺が紹介した、話まとめたといきがってもな〜。客に綺麗に踊って貰うようリードするダンス教室の先生みたいなもんなんだから、営業マンは主役にはなれない。

529 :名無し不動さん:04/11/21 09:21:41 ID:+X2TjkbL
俺はお前等には共感できん。嫌な客であろうと最低限の尽くし方ぐらいはあるだろう。

「あ、この客は儲からない。さっさと帰らそう。お!この客は儲かりそうだ。たまんねぇぜ♪
えっ、お客様に対する誠意だぁ?おいおいオマイさん、不動産業ってのはゲームだぜ?まだまだ甘ちゃんだなぁ。」

これがお前等の本音なのか?

530 :名無し不動さん:04/11/21 10:02:19 ID:eDGH4IkE
>>529
その通りだよ。
儲かる客かどうかを瞬時に見極め、儲からない客は他のダメ営業マンにかまって
もらうかヨソの会社で相手にしてもらうかだ。
様は如何に効率よく数字をあげるかが一番大事。
くそ客でも失礼の無いように上手くあしらうのも技だよ

531 :名無し不動さん:04/11/21 10:23:48 ID:6SsA9S+F
だって俺等は月次で締められる営業マンだぜ?
売ることが出来ない客、買えない客は客じゃない。
見極めるためにたくさん種を播いて、見極め、強弱をつける。
相手の立場に立った発言も提案も成約させるための戦術。
俺は誰のためでもない、自分のために働いているんだ。

さあ、今日は案内日和りだ。頑張ろうぜ、仲介マンたちよ!

532 :名無し不動さん:04/11/21 11:20:58 ID:r5IJbJ9i
ダメな営業マン               良い営業マン
1.決まらないのを客のセイにする。    ○成績は全て己のせい
2.決まらない客の見極めが出来ない。   ○その逆
3.仕事の優先順位をつけられない。    ○その逆
4.上司・会社の目を気にする。      ○その逆
5.客の応じた臨機応変な営業が出来ない  ○その逆
6.クソ客までもマトモに拾ってしまう(2と同様)
7.仕事がオナニー同様(自己満足で終始)これだけチラシを撒いたからイイや。
  コレだけ電話したぞ。こんなに一生懸命お客に対応したぞ=なのに何で買わないの(「か」と同じ)
8.目標の置き方(視点)がボケてる。   ○成約(数字)のみを第一目標に置く。
9.仲間とつるむ(弱いもの同士で)    ○単独行動


533 ::04/11/21 12:22:55 ID:hn7YLDxG
オレらって、利害ムキだしの本音の世界で生きてるから、こういう意見交換って面白い。
でもね、お客さんって一生一度の大きな買い物を担当者信じて託してくれる訳じゃない?
そう考えたら、目先の数字にくらんでお客さんが後悔しちゃう取引きはしたくないよね。
やっぱり、お客さんには納得のいく満足度の高い取引で喜んでもらえたらいいなと思う。
以前、苦労もしたけど、一緒に泣いて喜んでくれたお客さんの顔が忘れられないんだな。      

534 :名無し不動さん:04/11/21 14:16:15 ID:???
客に尽くすってのは手数料まける事か?値段下げる事か?
不動産ってのはある程度知識や経験がないと危険な事もある取引きだから
俺達はトラブルの無い、取引きがスムーズに出来る様にするんだ
それすら出来ないベテラン(年寄り)も多い世界だけど
俺は取引きに不安を感じさせない様にこそ一番気を使うし
そして気持ちよく取引きが終了すれば、胸を張って値引き要求を
はねのけるんだ

535 :名無し不動さん:04/11/21 14:54:33 ID:XW4SPfpF
お客さんが満足するかどうかと、手数料をまける云々はイコールではない。

俺は手数料は絶対にまけたくない。
期末に予算達成のため手数料まけて叩き込んだ契約もあるが、非常に悔しかった。

売主・買主が満足してもらうためなら大概のことは喜んでやるが、手数料をまけてくれといわれると
今までの仕事を全て馬鹿にされている気になる。(とりあえず言ってみただけのお客さんが多いけど)

つまらんプライドは捨て去ったつもりだが、自分の仕事に対するプライドは捨ててはいけないと思う。
第一俺が客なら、「手数料値引きしますから〇〇さんじゃなくて当社と契約してください。」などと
いう営業には仕事を頼みたくない。

手数料値引きなんて言わせない営業を心がけているつもりだが、なかなか思うようにいかん。(まけないけどね。)

営業の奥は深いと実感する契約後の一時でした。

536 :無常:04/11/21 15:52:32 ID:ORs0QnAp
かの言う事には共感出来る。が、少し抽象的だゎな。例えば>534のように具体的だと説得力があるわな。
特に価格面は我々がとやかく言う事ではないだろう。
例えばテレビや布団と違ってその場で買ってあとで後悔...ってなものでもなし。
指そうが指さなかろうが相場より高かろうが安かろうが、
最後にイヤイヤ買う人はいないだろう。不安で買う人は営業マンによってはいるだろうけど。
一生の決断だけあって買う人はハンコ押すまで法的に守られているんだし。
か、よ。>520みたいな人に噛み付いちゃダメだと思うぞ?言い方うんぬんの前に自分の経験からきた事を教えてくれてるじゃないか。
不動産屋には珍しい事だ。苦言を呈された時ほど感謝しないと君の理想へは近づかないだろう。がんばれ。

537 :名無し不動さん:04/11/21 16:08:31 ID:Fm5Ml7+u
独立するなら修行は1年あればお釣りがくると僕は考えているので、
最初は、ほそぼそと個人経営をやっていく都合で、宅建のほかに、
兼業のできる資格を取得していきます。どんぶり勘定では経営は
できないので簿記の取得もやっていきます。つまらない人間になって
しまう危険性もありますけど、資格を取得してから、営業の修行を
すればいいと考えています。1年ほど現場で覚えて、侍業の個人事務所
を開業し、不動産屋は100%出資して経営権握って、たたき上げの営業マンを
1人拾ってくればいいと思っています。部下の育成も任せて、たまに口だせば
いいと思っています。金も現金でふんだんにくれるつもりではいます。
人と違ったことをやるには、社長も勉強しなくてはダメだと思います。
人を雇う金がないなら、自分がやればいい。そういうこったと思います。
いくつも会社倒産させて株主社員泣かしてきた金儲けしてる
大企業のオーナー社長さん知っていますけど、やってみたいですよ。
資本主義社会だから法律内でできることはしてみたいですが、
自己破産すると資格業のほうに影響でちゃうので、避けるような方法を
考えるつもりです。金儲けって数多くの犠牲でなりたってると思います。
僕にできるかどうかは、付合ってる恋人次第でしょう。恋人が僕を支えてくれるなら
地獄の果てまで歩きますよ。今、資格受験生なので、貧乏なわけです。
魚もあら食っています。野菜も見切り品です。
車なんか自転車です。はずかしいですけど、いいんです。
収入はできるだけ貯蓄に回しています。いずれ、興した会社の経費で、
帽子を被った品のある運転手付のベントレー買いますから、。
みてろよ!ばかたれども!!

538 :名無し不動さん:04/11/21 17:19:06 ID:???
手数料まけろってのはほんとハラ立つよな。
特に初対面なんかで言われると俺のサービスもみてもないのになんなんだこいつは?と思う。
こういうやつはホテルや旅館のチェックインでも受け付けで値切ってるのかと思う。
この前も手数料タダなら媒介出すって売り主だったが、売りの手数料は値引きすらしない旨を話し、媒介取ってきた。
でも、月末に無理クリ手数料調整してデカイの決めんのも醍醐味だよね。

ところで↑の乞食はなんでつか?鑑定士取って暴れるとか言ってた御仁かな?
おおかた資格の専門学校にでも洗脳されちゃったくちかな?
この時期は宅建受かった学生が天下取った気になるからな。
司法試験とか会計士は難関だけど、鑑定士なら…な−んて考えかな?
ど−すんの?そんなパイの小さな資格取って。
俺とあんまり年令もかわんないだろうから早く社会でてみるといいぞ。
そして…
1年でおつりがくる?
営業なめんなよ( ゚Д゚)ゴルァ

539 :名無し不動さん:04/11/21 17:25:44 ID:6SsA9S+F
資格を取れば安泰…
大手に入れば安泰…
1年社会にでれば幻想だと気付くよ


540 :名無し不動さん:04/11/21 17:56:49 ID:+ZwuxV0U
客。「手数料マケテ」
俺。失礼無く笑いながら「業者会で手数料マケテ営業する会社ほどロクな会社
  じゃないって評判なんですよぉー」
  「我々の取引のミスで大きなトラブルになった時以外は皆様から正規の
  手数料を頂戴しています。」
  「手数料値引きをする業者さんほど比例してトラブルが多いのを知りません
  ね?」
  「大手業界では『手数料値引きに固執するお客様』は結果的に良い物件に
  巡り会えないって言われてるんです。なぜなら正規を支払うお客様が優先
  になりますし、正規料金を頂戴できないお客様は自然と敬遠されちゃうん
  ですよぉ〜」

541 :名無し不動さん:04/11/21 18:03:06 ID:???
そゆー言い方だと客から反感買わないか?

542 :名無し不動さん:04/11/21 19:31:46 ID:???
鑑定士受験生の漏れは537ではありません。
きえると言いつつ出てきてしまいますたよ。
あんまり生意気いうとうざいだろうから直ぐ消えます。

漏れは既に会計士短刀合格もあるし
税理士の科目合格もある、行書も既にもってる。
537の考えはどこか狂ってると思う、大企業の経営者に
憧れを抱き彼らがやってるように、汚い事をして、
金儲けしようなどと考えてるヤツが人に信頼をしてもらえるとは
思えない。それに漏れの住んでる地域は地方の小都市で、
東京などのように金払いのいい客なんかいない、庶民ばかりの
地域。こういう地域で狡いことしてても客はつかないし、
長続きしないと考えている。この厳しい中で自分の生活を
維持して行く以上、人の数倍の鍛錬を続けていかないと
無理だと思っている。しかし一応土地持ちで、地盤なんかも
あったりするのでコストは安くすむと思ってるよ。

「か」さんが仕事上でしたイヤな思いについてですが。
客は基本的に素人ですし、賢くもない。自分の信じるやり方で
今までやっていけたなら、そのやり方を貫いていけばいいと思います。
気にしてると身が持たないと思う、難しだろうけど。


543 :名無し不動さん:04/11/21 20:12:02 ID:6SsA9S+F
あらら…そうなの、カンチガイだわ。ごめんね
鑑定評価理論の暗記は大変だろうが頑張ってね〜

544 :名無し不動さん:04/11/21 20:21:18 ID:???
それは結構暗記してます。
今年初受験で落ちました。
行政法規で足キリですた

545 :名無し不動さん:04/11/21 20:45:33 ID:???
強いて言えば下がると思っている
娘にその辺の説明がどうたらこうたら・・

546 :名無し不動さん:04/11/21 21:36:51 ID:XW4SPfpF
資格ねぇ・・まあ持ってるにこしたことはないわな。

どんな仕事をしても同じだと思うけど基本的に営業ができない奴は
開業してもうまくいかないんじゃない。
会社で営業を2・3年やってみたらどう?
それでも自分は独立してやってけると思ったら独立すれば?
トップセールスだった人だって独立したら結構失敗してるぜ。
まして君らじゃどーなの・・って心配してしまうよ。


青色発光ダイオードでも発明でもすれば別だろうけど。

547 ::04/11/21 21:43:42 ID:imCVelmo
お疲れ様です。
前のキャンセルの件なんだけど少し皆さんの意見が聞けたらと思います。
実はオレも目先の数字に目がくらんで契約を急かしてしまったと反省してるんだ。
でも、物件が気にいらないなら、そうといって欲しかったのもまた事実なんだな。
仕事とはいえ、裏表なくお客さんのこと真剣に考えて行動してたのも言い切れる。
最終的には、オレが信用できないって断られたらどうしたらいいのかわからない。
まだ、オレの中ではお客さんのことが気になってしょうがないところがあるんだ。
やっぱり、もっかい接触を図って、なんとか関係修復ができればなって思ってる。
こっちから、また連絡とったほうがいいのか。でも、なんて話したらいいんだろ?
そりゃ、数字のためにってところもあるけど、それだけじゃないんだな、なんか。

548 :名無し不動さん:04/11/21 21:48:06 ID:???
前出も賃貸管理会社に入った者ですが、鍵借りにくる
賃貸営業マンてドキュソそのものでつね。
茶髪であほそのもの
一方、零細建売屋の営業マンも見たが
ヤクザそのものですた。
やっぱ、中規模以上の仲介屋がマシなんでしょうか?
見かけだけでも

549 :主任:04/11/21 21:50:14 ID:???
いいんじゃないか?
汚い仕事することなく成績があがるなら。
グラフが伸びれば達成感もあるし、嫌なことも忘れるよ。
か>のように満足できる取引しかしたくないのなら、それも有りだと思う。
要するに何を求めて仕事をするかだろ。
操り人形じゃないんだからポリシーを持ってやろうよ。


550 :名無し不動さん:04/11/21 22:01:54 ID:???
>>472 100名規模で相当な規模かもしれんが、それは大手ではない。
仲介で言えば大手は三井、住友、東急だろ。
それ以外は準大手→中小だ。


551 :名無し不動さん:04/11/21 22:07:31 ID:???
関係修復なんか止めた方がいいと思う。
うざがられるだけ
客に後で彼に悪いことしたなと思わせれば勝ち。


552 :名無し不動さん:04/11/21 22:22:46 ID:XW4SPfpF
↑俺もそー思う。

お客さんは一人ではない。今回うまくいかなかったことをバネに
「次ぎ行ってみよー」で、満足できる営業を目指すべき。


全ての取引が完璧に満足できることなぞありえない。

553 :無常:04/11/21 22:46:38 ID:ORs0QnAp
>か
かは顧客の事は考えていたのは間違いないだろう。
ただ、今回は自分が想定する顧客の為と顧客が思う顧客の為との温度差があったのでは?
顧客の事は考えていたが、その家族も顧客として扱えていたのだろうか?
家族に対しては自分の感情が先にきていたのでは?
納得出来ないのは恐らく感情を押し出して意固地になった事を解っていても認められない自分に対してでは?

などと言ってみる。

554 :名無し不動さん:04/11/21 23:48:06 ID:CjsqwgI8
>か
お前は何度言ってもトンチンカンな考えしか持てないんだから営業マン失格
。つ〜かセンスは無いわ、言ってる事はバラバラだわ、もぅ知らない。
客の利益第一優先とあれだけ言っておきながら「目先の数字に目がくらみ」だと?
はぁ〜〜〜〜〜????

あれだけ一生懸命やったのにドタキャンで腹だたしいと言っておきながら
契約を急かした自分が悪いだと???

ハッキリ言って君は頭が悪いしダメ営業マンだよ。
今まで色んな営業見てきたけど君のように一貫性の無い奴に不動産は売れないよ。
客からも人からも信用されんもの。
いわゆる「わけわかんない奴」だわさ!

555 :名無し不動さん:04/11/21 23:51:45 ID:6SsA9S+F
まあ、基軸のはっきりしない奴、一貫性のない奴は信用されんわな。


556 :名無し不動さん:04/11/21 23:59:34 ID:???
世の中は自分以外の人間のほうが圧倒的に多い。

相手に良かれと思ってしたことが善意と捉えられるとは限らないし
俺のことを分かってくれなんて言う資格は誰にも無い。つかキモい。



557 ::04/11/22 00:06:41 ID:GucGg2Np
返事はありがたいけど、そこそこ実績残してんだよ、これでも。
オレが切れたのは、売主と交渉までさせといて世間知らずの娘の電話一本でドタキャンって何?ってとこ。
物件が嫌ならそう言えばいい。でも売主や、オレの今までのお客さん達までバカされたらたまんない。
ただオレにも反省するところがあったかなって、素直に認める。
仲介の場合、売主さんも素人のケースが多いから、無理言われても困る。 

558 :名無し不動さん:04/11/22 00:16:24 ID:YFKYhjgj
[売主と交渉までさせといて世間知らずの娘]

この発言にバカさ加減が集約されてるけど本人は何ら理解していないし
しようとも思っていない。
こういうボケには何を言っても無駄だな。

さて、そろそろ師匠、十三氏、出番ですぞ。
わからずやの坊ちゃんに何か言ってあげて下さいな。
俺は呆れ果てて「か」からは手を引いたよ

559 :名無し不動さん:04/11/22 00:23:01 ID:Z4YaaOvm
か、の様なアホォなボンボンが客になった時は営業マンは要注意!平気で難癖つけたりドタキャンしそう。

560 :名無し不動さん:04/11/22 00:31:07 ID:???
あんまり苛めないでもと思うけど、
それでも か、さんは後引きすぎだと思うね。
世の中なんて理不尽と思えるような
事ばかりだし、俺なら直ぐ忘れるね。
そんなもんでしょ

561 :名無し不動さん:04/11/22 00:44:35 ID:???
俺もすぐ忘れるなぁ
しょせん成功報酬だしね。経緯はどうあれ結果が不成立なら
案内したその日に断られても契約後まさかのローン審査で落ちようと一緒。
物件のポテンシャルがそこそこならすぐ別のお客様が付くだろうし。

断られたとはいえ申し込みまでもらった買う気満々の見込み客がいるんだろ?
俺なら追うね。

562 :十三:04/11/22 01:23:21 ID:???
客の大半は不動産のことをよく知らない。法律のことも取引上のルールも。だが、不動産を買うという客は現実の世界で世間を相手に生きてきている。
不動産のことをよく知らなくても、その担当者が信用できるかどうかはすぐに察知される。できる営業マンを演じたところですぐにばれるさ。
立派な人格になれとは言わない。ただ、信用のできる人間にならねばな。ちょとした仕種や目つきにでるぞ。言葉のはしばしにも。
うちの会社に30過ぎの営業がいる。立派な資格を持ってるしたしかにいろいろなことを知ってる。ところがだ、その担当者の物件に買い付けを入れても指値が通らない。
意地悪してるのかと最初は思ったが、そうでなく売主から信用されていなかった。いろんな資料、たとえば公示価格の推移や経済誌のスクラップをもっているのに交渉が成立しない。
よく客を怒らせる。仕事の経過を報告してないとかそういうことでなく、客に見切られてしまっている。単純に嫌われているとも言える。
言葉が客の想像をかきたて共感をよび意思決定にに影響をあたえていない。客の必要としないことをたれながしているだけだ。自己満足だな。マスターベーションだ。
手数料をまける必要はない。もらうべきはもらえばよい。まけぐせのついた担当者は少なくない。
客の必要とするものを与えよ。それが安心感であることが多い。変化球を投げなくても直球で勝負はできる。不動産馬鹿になるな。変な奴になるな。
感情がシンクロすることが大事。これは抽象論でない。客は馬鹿じゃないぞ。若い奴にすれっからしみたいなのが多いのが気になるな。
純な気持ちも大切だ。わかったような顔をするなよ。・・・と俺は新人さんにいつも言ってる。


563 :名無し不動さん:04/11/22 01:46:13 ID:???
一三さん
主に客を怒らせる営業マンとはどのようなタイプでしょうか?


564 :名無し不動さん:04/11/22 10:08:37 ID:z+WjjzY/
>>563
十三ぢゃないが、
言った事が変わる奴が一番でしょ。(話に一貫性のない奴)
一回でも不信感を持たれる。2回目ならまず信用されない。
他には客のプライド傷つける奴。
取引の相手方(自分が買主なら売主を)の肩を持つ奴。
「こんなに一生懸命やってるのに何故買わないんだ」と逆切れする「か」
のようなヘタレ営業マン。
口の利き方知らん奴。(俺はコレが一番腹立つが・・・)
こちらの意見(意志)を理解しないトンチンカンな奴。
時間・小さな約束にルーズな奴。





565 :名無し不動さん:04/11/22 15:02:37 ID:???
それから。
よく理解していない事をいう営業マンもイヤだね。
それから一三さんが言うように、自信の無い目つきや
仕草もダメかもね。

それと「か」の切れた理由は年頃の娘に一言で断られたから
たぶんそれだけw

人間日々精進

566 :名無し不動さん:04/11/22 19:23:41 ID:mzbca+ps
か は、もっと稼げる営業マンになるなら更にクールになるべきだろうが。か みたいなタイプもありと思うよ。お客に一生懸命ないい奴だ。

567 :名無し不動さん:04/11/22 19:46:52 ID:???
まあ、7年目にしてはあまっちょろいがな。
営業スタンスは人それぞれだし、いいと思うけどね。
俺は査定も案内も契約もクレーム処理もゲーム感覚。でもアンケートは好評だぜ。
それにしてもいろいろな営業の本音が聞けるこのスレはおもしろいな

568 :名無し不動さん:04/11/22 21:07:37 ID:???
>>554
まあ、営業やって1、2年目のときはこの「か」みたいな経験ミンナあると思うけどw
いい勉強になったじゃないかな。
ちなみに「目先の数字に目がくらみ」と「お客さんの利益を優先」は両立するよ。
キミ、営業マンじゃないだろ?
だって、どんな業界でもミンナ営業マンは目先の利益に目がくらんでるもの。

569 :名無し不動さん:04/11/22 21:17:13 ID:???
住宅情報の担当が女の子なんだけど、ほぼ毎回パンチラ。

いや、応接が低いソファで低いテーブルに対面で座ってって状況なんで
あー見たらダメだーって思いつつ、テーブルの資料に目を落とすたびに白い三角が





570 :名無し不動さん:04/11/22 22:51:24 ID:???
集中力欠くようなら上司にでも相談すれば?

571 :名無し不動さん:04/11/23 00:03:07 ID:???
やっぱり君らは良くわからん。人の為に頑張るって嫌いかい?
俺はお客様の為に(売り主買い主ともに)なるようにしているだけ。
ヘタな駆け引きはしていない。なので勿論バカ正直過ぎて余計なこと(お客様の為になること)
を言って取りこぼすことも多々ある。当然、上司に怒られる。

けど平均の数字は一番良いよ?(月によっては最低もある。たまたま単価も高いが。)
リピートや紹介がほとんどだが。君らから見れば不安定だとかそのうち続かないとか
言いたいだろうが、今のところその予兆はないがな。まだ業界7ヶ月目。今は
「身分不相応な案件数を抱えているのでちゃんと対応出来ないかもしれないので、他の方を紹介しますよ」
と初めに言っている。それでも待っていてくださるので今は続いているけれども。

待っていただいているのも申し訳ないので挨拶回りはマメにしている。とゆーか時間が空いたり
休日はそれが仕事のようなもの。

このやり方で常々思うことは、よほどこの業界の他の人間は信用されていないと見える。

572 :十三:04/11/23 01:46:54 ID:???
俺たちは客とキャッチボールをしているようなもんだ。早く投げてもダメだし、ゆっくり投げてもだめだ。相手に届くまえに地面に落ちるのは論外。
一番いけないのが相手の取れないタマを投げる奴だ。これは意外と多いぞ。動機がどうあれ客の想定内におさめてやらねばいかん。ちゃんとボールを
胸元に落としてやれ。客は気に入らない担当とでもつきあってくれるさ。人相手の商売だから割り切りすぎると対応が事務的になる。
勢いのあるうちはよいが、ある程度やって数字が落ちてくる奴のパターンはたいていこれだ。
A明日は祝日だが、当然俺たちは出勤だ。さすがにオープンハウスをすることはないが、それでも年末までに数字をのこさねばならない。
仕事をした以上の給料をもらうことはできない。出口はまだか?!といつも腹の中ではつぶやいている。まあ新人もベテランも同じ土俵というわけだ。
B綺麗事に聞こえるかもしれないが、社内で理不尽な目にあっても、開き直らず勉強させてもらってると無理にでもおもいこめ。人を憎むと判断が鈍るぞ。
今、勝負しなくてもいいんじゃないか。最近の若手は半人前なのによく切れる。少しはこらえよ。自分が損するだけじゃないかね。
社内でおもしろくないことがあればネットカフェで寝てないで、客のところを回るべし。そんなときには以外といい客にあったりしてずいぶん助けられるぞ。
きっと悲しそうな顔をしてるからやさしくしてくれてるのかもしれないがな。



573 :名無し不動さん:04/11/23 01:49:10 ID:???
イケイケ体育会系の数字とってなんぼの営業が多いからな。
それでいて土日休めず勤務は長い。人にブラックと言われる所以だろうな

そういう業界で生き残るためには会社の求める人材に
変わっちまうのが手っ取り早いんだけど、こつこつ努力して、お客さんの信頼を得て
成約しようと努力する口もいる。後者のほうが結果的にはこの先生きのこる可能性は
高いと俺は思ってる。
会社の方針に染まり切るのでなく、適応してさらに客の信頼を得ようと努力できる水準
まで来ようと心意気を持つのがプロではなかろうか。

向上心を持ったやつは少ない。金が欲しいって奴は多いが、自分の成長まで考えて
る奴は他業種に移ったりとっとと独立するからな。だからこそ、この道にチャンスありだ
なんて思うよ。俺もまだペーペーだからこんなこと言えるのかもしれんがな


574 :名無し不動さん:04/11/23 06:04:40 ID:c5v7H3oi
先々週、丸べに不動産と住友不動産から内定をもらいました。
営業です。すぐにモデルルームに行かされます。
だいたい3年くらいって言われました。会社の
情報が少なくて、リクナビにも載ってないしいろいろ
検索しても、会社の情報も非常に少ないです。
メーカなどの他の業種にしようか迷っています。
あと、これらは大手に属するんでしょうか?

上記の2社について知っている人は教えてください。

575 :名無し不動さん:04/11/23 08:07:06 ID:umMTvNpJ
>>574 ここは大手系売買仲介屋のスレ。あなたが採用されるとこは大手マンション分譲屋。違いわからないなら、おそらく不動産に興味ないんだろな。関心もてる他業種があるならそっちに就職お勧めだなョ。

576 :名無し不動さん:04/11/23 08:35:53 ID:c5v7H3oi
>>
ありがとうございます。興味はあるのですが、
そういう括りだとは説明してもらえませんでした。
けっこう人生の一大事なので、真剣に悩んでまして。
該当するスレを探します・・・


577 :名無し不動さん:04/11/23 09:58:47 ID:aIAN0RNM
あれだな。
なぜ、商取引は契約に際して説明をきっちりするのに
労働契約ではそういうのがいい加減なのだろう?
絶対に何か間違えてる。自民党が悪い。

578 :名無し不動さん:04/11/23 10:56:57 ID:EuLVjU08
>>1
俺は会社をナメている。
我々大手不動産仲介会社は30前半までは年収は良いがそれを過ぎると体力・
気力もついていかず俺の希望基本年収(年齢×20倍)からどんどん離れて
ゆく。
所詮中途の活きの良いのをとって活性化してゆく「使い捨て」だから。
と割り切ってはいるが。
もう一つの基準は「時給換算」
12時間労働で年収700と実質8〜9時間労働で700万じゃ価値が違う。
尤も実動と拘束で違いはあるにせよ使えない営業マンほど形ばかりの拘束時間
?にとらわれダラダラと長時間労働をしてる(フリをしてる)
理想は年間4千万売り上げ19時に帰社(退社?)
5年前まではそうして年収750位だったが今はそうもいかない。手数料3000
、年収は680となった。
子供に金がかかるようになり収入は目減り、気力も体力もジリ貧となってきている。
35歳からどうあるべきか?
如何に楽して手数料をあげるかを常に考えている。(もうココ数年同じ事を
考えているが)


579 :名無し不動さん:04/11/23 17:06:21 ID:umMTvNpJ
>>578 仲介業は市場が年々せばまり中小が脱落、大手は大きくシェア伸ばした。今や大手間過当競争の時代。自己研磨しないと客から選ばれないよ。もっと収入減るぞ。会社の待遇なんぞ関係ないよ。営業マンも〇×が2極化してきてるんだよ。

580 :574:04/11/23 18:26:56 ID:RC3i6DAU
大手マンション分譲屋で働いている方いらっしゃいませんか?
スレがありませんのでこちらで聞かせてください。

581 :名無し不動さん:04/11/23 18:46:03 ID:4qGuxD2r
580 ぢぶんでスレ建ててみたらどう?どこかにモデルルームのスレがあったと思うけど。 今後も大手で勝ち残るのは大変そうた。店長になっても安泰しないし、40過ぎても営業マンはイヤだし。 他にやりたい仕事ないし。この先いったいどおなってしまうのか!?

582 :名無し不動さん:04/11/23 19:36:01 ID:aIAN0RNM
泣くな泣くな!!

583 :名無し不動さん:04/11/23 20:10:32 ID:umMTvNpJ
やるのが当たり前の事をキチンとやってれば、どうにかなるって。当たり前の事が大杉だから休めなくなるだけどね。仕事と金は寂しがり屋。忙しい奴に集まる。

584 :名無し不動さん:04/11/23 22:04:29 ID:Cp/5QfCv
ここの皆さん
不動産業っていっても色々でしょうけど
住宅リースに関わってる人います?
もしいたらやはり仲介営業や新築分譲営業のように
泥臭い仕事なのでしょうか?
どーもリース営業のこと調べてもピンとこないので
実情はどんなもんか聞いてみたいのですが?

585 :名無し不動さん:04/11/23 23:44:57 ID:F43Z7+m6
定借の今後はどうなんですか?
定借マンションは分譲に比べて
6割位でつか?
借地は賃借件ですか?地上権ですか?


586 :名無し不動さん:04/11/24 00:21:25 ID:4GIaTsH7
五月蝿い。

587 :名無し不動さん:04/11/24 01:42:36 ID:nf8PocuB
定借の中古はローン使えないから価値は0とはいえないけど限りなく低いよな
定借の中古マンション取引したことあるヤシいる?漏れは売りに出したけど売れずに売り中止ばっかだったなあ

588 :名無し不動さん:04/11/24 09:50:03 ID:XgmiIoy+
松山千春 恋
♪仲介業に疲れたみたい 嫌いになったわけじゃない。
部屋の明かりはつけておくわ カギはいつものメーターBoxの中
多分皆んなはいつものことと笑い飛ばすに違いない
だけど今度は本気みたい 今月タコも気にならないわー
所長はチラシを撒かせるだけで わたしはいつも撒きくたびれてー
それでもいいと慰めていた 
気づけば10時半〜

ブルーライト仲介
♪街の明かりがとてもきれいねチラシ巻き
今夜もチラシ撒きー
今月タコだし 仕方ない
いつものように管理人の言葉は「ダメだよ」「入れてはダメだよ〜」
お願い!コレだけ入れさせて〜
頼んでも頼んでも断られてしまう
私はやむなくチラシ各戸のドアの中
翌日午前ひとつ反響もらえた 土曜日案内
何とか買い付けもらえたよ。






589 :新人営業ウーマン:04/11/24 10:54:41 ID:l17JbxRH
こんにちは。
新人(女・30歳・途中入社・勤務24日め)です。
今日は仕事がお休みで、久しぶりに2チャンを見ました。
十三さんの書かれている事、すごくためになります。
あと、「か」さん、読んでいてお気持ちすごくわかりました。
純粋にお客様に対して、好意を持たれていたのですよね?
なのにドタキャンとは、自分を否定されたように思っちゃいますよね。
私も「か」さんなら、きっと傷ついてしまいます。
でも、先方もきっと今頃は「いい人だったのに、悪いことしたわね」と
嫌な気分でいらっしゃるかと思います。
私はきのう初めてお客様のお家に行きました。
ピンポンを鳴らして待つこと10秒。
お留守でしたが(留守でよかった)と胸をなで下ろしている自分がいました。
こんなんじゃ、営業ウーマンには向いてないかも?
気分が沈んでいる時に、松山千春さんの恋の替え歌で、
爆笑させて下さった588番さま、ありがとう!です!



590 :名無し不動さん:04/11/24 20:10:51 ID:RBpNsVaB
>>13
新人さんになんかアドバイスしてあげてちょ
>>589
頑張ってーや
めげんとな!

591 ::04/11/24 20:16:39 ID:RsyLd64f
ローンが付きにくいのはともかく、マンションなんかは本来、定期借地権のほうがいいのかもね。
実際、築30年越えてきてるマンション見てて、将来の建て換えの問題を考えると不安が残るし。
極論、マンションで永住を望むのは難しい。所有してるのは単なる空中権に過ぎないんだからね。 

592 :名無し不動さん:04/11/24 22:07:00 ID:XgmiIoy+
>>589
「胸を撫で下ろしている自分がいる」
これはサラリーマンである以上キャリアを重ねても結構あること。
土日案内の取れないときに静まり返った所内で見込み客への電話の時。
嫌な客、ソリの会わない客、小さな約束をないがしろにしちゃたまんまの
客、どっかで買われてしまってそうな客などなど。
店長は耳をそばだてて聞いてるわ、部下も聞いてるわ
コール中に「お願い出ないで」な〜んて思うことしばしば。
そんな時は自分が少し情けなくなるけど、これも人情。

「か」 めげづに良く出てきたな、感心したぞ。
どの図太さが営業には必要だよな。今後もよろしく

しかし大手でも地域によって違うが中古マンションばっか扱ってるところ
と土地・一戸建てを中心にやってる所と分かれるね。
同じ店舗内の営業さんでも土地に強い奴、マンションしか出来ない奴と分かれる
が・・
オールマイティーが一番バランスが良いのだろうけど中古マンションばかり
の扱いはこの業界で言えば片輪だろうね。
定借も出初めだけで一向に普及しないんで今後の扱いは難しいだろうねぇ。
俺はマンション客は若くてかったるくて金にもならんから土地中心にやって
るし今後もマンションは取引するつもりもないけど安定数字を組み込むには
時にマンションの扱いも必要なのかと弱気になる時もある。

593 :新人営業ウーマン:04/11/24 22:46:28 ID:l17JbxRH
こんな新人の私にレス下さった方々、どうもありがとう。

そうですか・・・
私などよりもずっとずっと先輩の方でも、
「お願い!出ないで〜」と思われるのですか。
耳をダンボにして聞いている上司、わかるわかる!
「ほう・れん・そうだよ。なんでも僕に言いなさい」のセリフも
うざく感じる私は、いけない営業ウーマンでしょうか。
ちなみに昨日会えなかったお客様、きょう電話してみましたが、
「はぁぁぁ?ポストに入れた資料ぉぉ?んなもん見てへんぞ!」の冷たいお返事に
受話器を持った手が震えてしまいました。
私、こんな小心者だったのかな?と自分を再発見。
堂々としなくっちゃ、と思うんですが、頭が真っ白になって、
返答する声が声になってない自分・・・・はぁ、情けないっす。


594 ::04/11/24 23:02:28 ID:7/agwXPp
実は、オレ関西なんだけど、やっぱり阪神大震災みてるんだ。
で、お客さんが家を買うのって、ほとんどの場合、家族で気持ちよく暮らすためだと思うんだ。
そうすると、何より大事なのは安全性、つまりセキュリティだってオレは説明してるんだ。
普段、奥さんとまだ小さい子供しか居ず、旦那は遠くまで通勤してるなんてのは割りとよくある。
そんな中、火事やら地震がおこったとき、ちゃんと身の安全が確保できるのかってところなんだ。
例えば、道路が狭く、救急車、消防車の入ってこれないところは、安くても、オレは勧めにくい。
特にキツイのが、そんな市街地の三階建てのミニ戸建て。だいたい堀込み車庫の上に、リビング。
で、三階部分に居室ってパターンがほとんど。得てして、隣同士の間隔もキチキチか連棟だしね。
大抵、木造だったりするから、火事や地震になったら、ホントに目もあてられないことになる。
そんなの三階に居るときに急におこったら、小さい子供抱えてどこに逃げればいいって話になる。
それだったら、まだ鉄筋コンクリートのマンションのほうが、まだマシですよって説明するんだ。
家族で幸せに暮らすために、重いローン背負って家買うのに、その安全が確保できないなんてね。
オレなりの仕事観って、やっぱりプロとしていろんなケースを想定して本音のアドバイスをする。
で、その内容に納得し、満足してもらうことで報酬をもらう。こんな感じかな、理想的には、ね。
             

595 :名無し不動さん:04/11/24 23:45:49 ID:???
資料入れた客に営業してるのを社内で聞かれるのが恥ずかしい
んですが、即切されたりとかされてるのを見られて・・・・・
こんな小心者は向いてないと自分で思いまつ。
上司がミミ ダンボ状態ですね。
入って3週間、ここ辞めるとまた無職が怖い
なんとかの毎日ですわ。

596 ::04/11/25 00:31:51 ID:mxfO33Z9
>595.えーとね、まず何の営業なのか教えてくれたら、より具体的なアドバイスが帰ってくると思う。
売買の仲介なのか、新築マンションの販売なのか、それとも投資用なのか?、もしくはそれ以外なのか。
多分、ニュアンス的には、新築マンションの販売っぽいけど。

597 :十三:04/11/25 02:12:47 ID:???
すっかり寒くなったな。忘年会の営業が来たり、年賀状の 意匠に工夫を凝らす時期だし、そろそろ営業マンの書く営業日報にフィクションが入り出す季節じゃないか。
ウチの会社の営業日報を見たら他者の担当者は笑うだろう。なんでこんなに細かいんだ。市役所の行政事務かね。俺は一日に午前と午後の2回にこれはという仕事を入れる。
正直なところ後は惰性でやってる。全力疾走は100mしか無理だ。500mも走ろうと思えばペース配分が必要だからな。前の支店の上司は馬鹿な奴で営業マンが席についてると
怒り出す。みんな用もないのに外へすぐに出てしまう。夜も遅くまで帰らないので営業マンは仕事の振りをしてるだけ。ひどいのになると、店長と顔を合わせるたびに机の資料を右から左へ
左から右へ移動させる。これは笑えないコントだな。 あんまりひどいので「早く帰ったほうがいい」と直言した。ずいぶんしこりが残ったが、所内ではテキパキ仕事をこなさねばならぬ。
客の前では慎重に時間をかけて、手間と安心と期待を売る。そして物件の売買を成立させるのが不動産の営業というもんだ。A定期借地権なあ。客には勧めない。まだ仲介市場が整備されてない。将来売るときのリスクが大きすぎる。
公庫買取型のローンかハゲタカファンドの子会社のローンくらいしかつかない。確かに建物は立派だが資産価値は低いな。B客宅のポストに資料を入れるのはよいことだ。客に過大なストレスを与えないし、熱心さのアピールにもなる。夜電話もしやすいもんな。
中身はどうだ。物件資料だけじゃだめだぞ。資金計画は当然だが、駅やバスの時刻表、最近のチラシ、添え書きしたメモ。そして名刺入れてるか。
名刺は何度でも入れよ。何枚でも使え。こんなものは消耗品だから、いくらでもつかうべきだ。会社から使い過ぎだと言われるが、まったく気にせず使ってる。
C上司の視線は気にするな。過剰適応は自分を苦しくするだけだ。要は自分はこの件につき、こういう判断をして、こうゆう決心のもとに動いているということを
わからせればよい。報告はしておけ。上司はうまく巻き込め。ただし俺は相談はしない。もって回った言い方をして結局逃げるのが目に見えてる。
この業界の管理職はあれもできる、これもできるとアピールしてきた連中で、実際マネジメントの無理な奴が多い。
上手に使うのにこしたことはないがな。


598 :名無し不動さん:04/11/25 08:28:23 ID:VFA5H/X8
戸建定借は1)銀行ローンが付かない。2)個人地主の場合、譲渡承諾料がかかる。再建不可並に扱いにくいから、取り扱いたくない物件だ。定借地法は再販時を考えなかった欠陥法令だ。

599 :名無し不動さん:04/11/25 08:45:53 ID:nM3KMTmP
>>594
またまた苦言を呈してしまうが。
カの営業じゃチト客の許容範囲を逸脱しちゃうんだな^
買えない客を買わせる事が出来なくなっちゃうよそれじゃ^
何故かって?
物件にはクソ〜ダイヤまで様々あるなかで我々クソみたいな物件
でも取り込んでいかにゃあかんやろーが?
再建不・違反3階建・傾いた物件やら瑕疵物件
予算三千万で家族構成考えるとどうしても予算が4千になりよる場合
考えてみぃ?
どうしても建物やジガタ落とさなしゃないわな
墓場や鉄塔と同じで安全なんて気にせん客に安全第一勧めてたら決まる
もんも決まらんで。


600 :名無し不動さん:04/11/25 10:23:52 ID:qQxV41L3
そだね
客の価値観、プライオリティーはそれぞれ。
自分の価値観の披露じゃあ、ただのオナニーだな

601 :名無し不動さん:04/11/25 11:25:50 ID:fhUFdtuC
自分が価値観感じないブツ、または嫌いな物件を如何に売るか。
「か」もそれを考えにゃならんな。
例えば「か」が地震に対して安全な物件を買い替えで買ってもらったと
しよう。その買い替え客の下物が地震にめちゃ弱い違反の3階建だったら?
平成4年に6千で買うたもんが今2千の相場、残債1900万。
「か」はそれを2千で売らにゃあかんのやで
お前の論理じゃそんなもん1500の価値しか無い言うやろ
それじゃあかんのや。
隣がゴミ焼却場にしろ火葬場にしろどんなもんでも売れる奴にならんと。
そん営業やと他のイケイケ野郎に取られるのがオチやで
ま、おまんの言いたい事や気持ちもわかるがのぅ。
そんじゃあワイが決める3件中、2件しか決まらんわ

602 :名無し不動さん:04/11/25 11:59:43 ID:???
いいもん薦めるのは誰だってできる。だれだっていいとこ住みたいからな

瑕疵とは言わなくてもデメリットのある物件をいかに納得させて売るかが
腕の見せ所だよね。こういうの売っても感謝されるようになったら一流の
営業マンだろう

603 :名無し不動さん:04/11/25 13:23:06 ID:???
>>602
言えてる〜。
実際凄腕営業マンって売れ残りをよく売る
らしいね。

604 :新人営業ウーマン:04/11/25 20:47:54 ID:p2cbVIEq
何番のカキコかは忘れましたが、
十三さんが言っておられた(書いておられた)玉言を思い出しました。
たとえば雨漏りする家ですら、それを買う(必要とする)客は居る・・・云々・・・。
私は目からうろこ状態でした。
「か」さんはあまりにも心が美しい人なんですよ、たぶん。
このすさみきった今の世で、掃き溜めに鶴です。
こんな人もいるんだと、
まだまだ世の中、捨てたもんじゃないやんっ!て思えます。
「か」さんのような人間、私は大好きですよ。
私が家を買うなら、絶対「か」さんみたいな営業マンがいい。
しかし、口ひとつで凄腕営業マンは、客を納得させて売っている。
この醍醐味、ぜひ一度は味わいたいものです。
どう言って客を納得させてしまうのでしょうか?
私ごとき新人が言うのもおこがましいですが、
信念を持って口説いているんでしょうね。


605 :酢後腕:04/11/25 21:53:55 ID:gFTnbjOE
>>ウーマン
ま、一ヶ月ぢゃそう思うのも仕方あるまい。
俺は凄腕営業マンぢゃい。
客をだまして売りつけるのがとくいなんじゃ。
「か」の倍は売るな。
営業の醍醐味は客を騙して売る事、俺の手にかかりゃマジックの様に売れる
んよ。
信念もって口説いてるよ。

606 :名無し不動さん:04/11/25 22:02:20 ID:???
結構売る人にもう一つあるのが
自分を売る事!だそうな。
そゆー事ができてるひとは他社に紹介された
物件でも自分の所を通してくれるみたい。

607 :361:04/11/25 22:05:36 ID:E49Zb3gI
酢後腕・・・
普通自称するか?

608 :不動産初心者:04/11/25 22:08:01 ID:???
賃貸屋の管理会社ですけど
レインズに登録してません。
よく分からないのですが、登録とか入会に金がいるのですか?
空室が多いと嘆いているのに、レインズ載せてないんで?


609 :新人営業ウーマン:04/11/25 22:25:52 ID:p2cbVIEq
新人のくせに、なんもわからんドシロウトのくせに、ですが、
私なりの意見を言わせて下さいね。
オツムと口を使い、お客様に納得して頂くのはよろしいと思います。
いえ、それができる方には、むしろ尊敬の念すら抱きます。
でも、お客様を「騙して」はあかんと思うのです。
営業マンとて、赤い血が流れる人の子、
それだと、こちらの心が痛むのではないですか?

私は、この道たかが1ヶ月未満のとんでもない未熟者ではありますが
人には、人として、最低限のプライドというものがあるのでは
ないかと思うのです。
あほか!そんな事言うてたら営業なんかできるか!
というお叱りのお言葉を想像しながらのカキコ、お許し下さいませ。
もしかしたら、私はほんまに営業に向いていない人間かもしれません。
なんだか自信がなくなってきました。(T_T)
何が正しくて、何が間違いなのか、わからなくなってきました。

610 ::04/11/25 22:26:21 ID:6pF/Oetn
ま、人それぞれだね。多分、オレのやりかたって要領悪いかもしれない。
実はオレんちも、昔、親父が泣く泣く家を売却してるんだ。
自営のくせして、無理なローン組んで、結局払い切れずに残債残したかたち。
だからね、仕方なく家を売る人の辛さってよくわかってるつもり。
不動産って、簡単に人生狂わせる怖さを持ってる。
オレは一生怨まれるか、一生喜んでもらえるか、どっちかだと思ってる。
少なくとも、お客さんがその家に住んでる限りは責任持たなきゃってね。


611 :酢後腕:04/11/25 23:41:58 ID:gFTnbjOE
>ka
今後、俺が「か」と「うーまん」の教育係りをする。いいな!
まず、「か」は自分の概念を押し付けすぎるキライが強いな。
分かった様な口を簡単に聞きすぎるって感じだ。
客によっては「この人何いってんの?知った風な口利いて」と思われるよ。
「不動産がその人の人生狂わせる怖さ?」・そんなモン大したことねえぞ。
エンドが買う家っちゅうのは投資じゃないんだよ、公庫の「ゆとり」ぢゃ
多少怖いが返済率内で収まるようにB/kは貸してるんだからチト大袈裟だな。
それより怖いのは主婦のサラ金やパチンコ。競馬、キャバクラ通いなどの
浪費じゃ!
「客が住んでる限りは責任とる」だと?ふざけるな!
何の責任とるんじゃボケ!ちっぽけなお前ごときに「責任とる」なんて言える
んか?払えなくなったらお前が払うんかい?
壊れたらお前が建てるんかい?
いいか、良く聞け、俺等はある意味「逃げの商売」なんだよ。
仲介っちゅうのは俺等が一切責任とらずに済むように契約書や10説があるんよ。
簡単に責任もつなんて言うなや
あと、自分の親に「自営のくせして・・」なんて子供っぽいお前が吐くんじゃ
ねえぞ。
逆に言えば自営の人には好いモン売れんようになっちまうゼ
お前は考えが偏りすぎだからその辺よーく注意せい!
素材は良いかも知れんからもっともっと自分の考えを書け!
応援するからな。


612 :酢後腕:04/11/26 00:08:30 ID:IG8tt4T6
>うーまん
凄腕の俺は客を騙しながら客を喜ばせるプロの術を持ってるんよ。
とにかくこの世界、色んな客が来る。
前出だが良いコちゃんじゃ売れるモンも売れなくなるの。
こんな糞物件と思っても専任で受ける以上うらにゃあかんのよ。
客を見たら「浮気者」と思へ
今の「うーまん」にはそれは必要なくってただがむしゃらに客と
コンタクト取ってりゃいいが、そのうち色んなのが出てくるから
楽しいぞぉ^。
保証人となる奥さんがサラ金・信販つまんでたり、ダンナがブラック
だったりね、
何度も出てくる「うーまんさんから絶対買います」の言葉の翌日、他社
で平気で買い付け入れるのが客なのね。
建売屋の物件案内して「うんでもないすんでもない」顔して「また、良い
物件があったらお願いします」と言いながら建売屋と翌日直取交渉なんてね。

2〜3年生なら誰しも経験することだけど数字をあげるには「キレイゴト」
じゃ無理なのね。
でも、「客を相手にして物件を見せて回るのが好き・又は楽しい」って思う
ことが今の「うーまん」には一番必要。
まだ「決めてやる」だの「この客で契約とろう」なんて考えなくていいぞ。
客と話す事、会うことを苦痛に思わないようにするにはどうすれば良いか。
まず、@抽象的な話し方をしないことだ。
例えば「コレはいい物件ですよ」「スグ決まっちゃいますよ」
「日当たり良いですよ」「特選物件です」等々。
これじゃ30年前のオッサン営業。
何が良くてスグ?っていつで、何時の日当たりが良くて何が特選なの?
一番信用されないやり方だぁ。

つづく

613 :酢後腕:04/11/26 00:22:32 ID:IG8tt4T6
「コレはいい物件ですよ」
◎「これはウチの朝の会議で店長が『超売れ線だ」って騒いでたんですよぅ。
私には安いのか高いのかわかりませんけどミーティングの後に○○さんの話
を先輩にしたら、コレが一番その人には良いって言われたんですよぅ」
(作り話で可)
「スグ決まっちゃいますよ」
◎「何か他の営業マンもこの家が売りに出た途端、電話しまくったりチラシ
を夜10時まで撒いたりして凄いんです。既に2人見た方がいて本人ご夫婦
は申し込むと言ってるんですが(ココから先は俺秘密の技なんで言えない)
「日当たり良いですよ」

疲れたから寝る!


614 :十三:04/11/26 01:15:34 ID:???
案内専門の営業と説得専門の営業がいて成約したら引き渡しまでは総務が出てくるタイプの業者があるな。
案内役はたいてい引き渡しまでにはいない。オイコラ!不動産か。不動産の営業マンのイメージを悪くしている元凶だが、
そういう会社にはそこでしか買えない客が利用することもまた事実だ。特にローンのつかない客はありがたがってることもある。
俺は迷ってるなら買うなと言ってる。いい物件はいつかまた出ると言ってる。今、必要かどうか。その一点にポイントを絞る。
押し売りはしない。その物件のよくないところはあらかじめ隠さず話す。そしたら誰でも売れるものしか売れないとおもうだろう。
だが、瑕疵免責物件でもよく売れてるよ。何故買うんだ。いつ必要なんだという視点で購入を考えてもらえばよい。
きれいごとではない。購入を決めるアングルを少し変えたらどうですか?というわけだ。
そしたら騙さなくてもウソをつかなくても売れるわけだ。騙して売ったら後味がわるかろう。



615 :名無し不動さん:04/11/26 07:44:22 ID:EGIsQ8dz
酢後腕にパンチパーマになるほど同意
悪いが、十三もかもできない奴の自己正当化のいいわけにしかみえん。
俺も数字ができない頃はそんなことばっかり言ってたからよくわかる

616 ::04/11/26 08:11:32 ID:4E34xGBw
じゃあ、逆に聞くけど酢後腕って月平均どのくらい取引きしてんの?
人のこと素人扱いできるだけの結果残してるんだろうね。

617 :名無し不動さん:04/11/26 10:22:21 ID:???
人の意見聞いて自分のスタイルに磨きかけるかくらいの余裕もっていこうや
数字聞いて勝った負けたじゃ寂しかろうて。
君のお客さんを思って働く姿勢はいいところだよ。勉強になるところも多々ある。
ただその志の高さ故に意固地になってるところがあるから、幅広げていくといい。
そしたら、相反する人とも少しは気を楽にやってけるんじゃないかね。

618 :酢後腕:04/11/26 11:16:52 ID:Y6f2YztA
>>か
まず名前変えてくれよ「か」ぢゃみんな書きにくいから「家」とか「課」とか「加藤」
とか何とかしてくれ、そんな小さな心配りも大事だぞぉ〜
俺の数字だあ?617も擁護してくれたけどお前の2倍だっちゅうの!
悪くても半期2千と思ってくれ
>>615
「か」はまだまだヒヨコちゃんだから許してくれ
だけど13はかなり良い営業マンだと尊敬の念さえ抱いておるぞ。
俺がダーティーなら13はクリーン、俺は辰吉で彼は川島だよ。
彼の文章の的確性や一貫性を見ろ、頭いいぞ。俺はアナログ人間だから
彼みたいにはなれんよ。
>>13&うーまん
勘違いさせてすまんかった。
俺のダマシは単なる詐欺師的なトークの凄さであって終始別人格になりきり
舞台を演出する男芸者のようなもの。
ハード面(実務取引)では絶対ウソつかないんで触り〜クローズまでのトーク
だけなのよ嘘八百並べるのはさ。
とにかく客に合わせて表情やトークを良く変えるカメレオンみたいな奴だ。
最初の段階で買える客か金ある客かを見極める。
客の表情・仕草・乗ってる車なんぞでだいたいの予算が見極められる。

つづく

619 :酢後腕:04/11/26 11:43:48 ID:ba+5O+k0
13も言ってるように単に客とのキャッチボールをしてるだけ。
超スローボールが良いのか豪速球が良いのかカーブかシンカーか。
「か」はまだ球種が少なく直球ストレートに若干の緩急程度だろーなー。
プレイで言えば時にはわざとデッドボールやビーンを食らわせることも必要だしな。
最終的には如何に打ち易いいい球を与えるかだわな。
トンチンカンな営業は客がカーブを待ってるのにシュートを投げる。
絶対打てないバッターをいつまでも打たせようとする。
要は相手の見極めが出来んちゅーことや。
逆の方が分り易いかな?
どんなピッチャーの球でも打てる営業 こっちのホが合ってるな。


620 :名無し不動さん:04/11/26 12:48:57 ID:JQWHBci1
みんな凄いね

621 :リーマン大家:04/11/26 16:56:58 ID:ZdWh7key
いつも、このスレッドでは不動産屋営業マンの皆さんの信条を見させていただき、
一般ユーザーとして興味深く拝見させて頂いています。

ところで、皆様に質問したいことがございます。
信頼する営業マンから「不動産の転売で資産運用はされませんか。」と、
持ちかけられています。みなさんはこのような顧客を確保し
安定した成績(仲介手数料)を得るようなことはされていますか。



622 :大阪十三:04/11/26 17:30:07 ID:JQWHBci1
関西の大手不動産販売会社に勤務していた者です。
大手二社に在籍10年程度。現在は買取メインで仕事
しております。この度、ここに参入させて頂きます。
宜しくお願いします!

まず621さんへ
不動産の転売で資産運用と申しますが、
年間に何件程度の転売か営業マンに質問しましたか?
宅建業者でなければ反復継続は出来ないと思うので
年間に2〜3件でしょうか? 反復継続に関しては
抜け道はあろうかと存じますが、神戸か明石の小合さん
という方は逮捕されてました。奥さんや娘さん?の名前
で競売を落としては販売していたらしいです。
具体的にどうゆう提案なんでしょうか?

623 :リーマン大家:04/11/26 18:57:52 ID:l4L3gg9q
>大阪十三さん
早速レスありがとうございます。

1.資金2000万 5,6往復/年程度
2.競売はやりません
3.今回は路線価の2/3程の土地古家付を
  他大手経由の一般人から購入(任売ではありません)。
4.路線価で売るとのこと。

捕まる可能性があるのですか?
営業マンに聞いてみます。


624 :名無し不動さん:04/11/26 19:18:30 ID:dotvhCao
免許の無い個人が反復継続しての不動産売買は転売目的ならタッケン業法違反です。初犯なら罪は軽いが業者は罰せられるから大手はやらない。

625 :名無し不動さん:04/11/26 20:08:44 ID:???
酢後腕の要領を得ない話はもういい。十三さん、カムバック!

626 :名無し不動さん:04/11/26 20:32:20 ID:tVC+jbIP
三井不動産や三菱地所ならいいが、その子会社になるだけでDQNとなる・・
しかも大手になるほど仕事がきつくなるこの世界ってのも面白いもんだよな。



627 :名無し不動さん:04/11/26 20:43:11 ID:dotvhCao
すご腕はハンドル名ほど凄くなさそうだしカキコミも要領得ない部分が多々あるが大変参考になる意見だし内容自体はかなり面白い。決して頭もよくなさそうだが。売るには売りそうに思える。

628 :すがり:04/11/26 21:26:39 ID:fVbuHr9c
ん〜、「か」は興味シンシンに見てたけどセキュリティが云々...の話で残念になったな。
我々プロが偏った意見を持ってはいけない。
お客さんは不安な海を漂流したなかで、やっと信頼出来る営業マンを見つける訳だ。
その時点で素人対プロでは我々プロにアドバンテージがあるんだ。
つまり、良いことはともかく、専門的意見(特にマイナス情報)、欠陥的説明はかなりの説得力を持ってしまう。
つまり君が言った意見は家を真剣に探していて
且つ君を信頼しているお客さんに対しては相当な言霊になると思わなくてはならない。
セキュリティ云々は君の意見であって本当にそのお客さんに必要なものなのか?
必要かどうかは誰が判断するのか?
一生を左右すると解っていながら人生の先輩方でもあるお客さんに
たかだか7年程度の歴史からくる今の時点の時限的な信念を押しつけていないか?
お客さんからの感覚で言えば我々は羊に群れる狼だ。
本当にお客さんと自分のプライドを守りたいなら
誰が何の為に家を探しているのかを見間違えないようにナ?
素質は有りそうだが、今のままでは10年後、
偏屈な偽善営業マンになっているぞ、きっと。
がんばれ!

629 :名無し不動さん:04/11/26 21:30:06 ID:KcD0oKKX
東急リバブルおすすめかな…

630 :名無し不動さん:04/11/26 21:32:42 ID:???
他社で紹介されても自分のとこに仲介してくれ
と頼ませるように成るにはどーすればいいか教えて!
未公開物件にやられてばっかなので・・・

631 ::04/11/26 22:24:55 ID:EXSCWGrF
すがりさん、披災地いったことあるかい?
業者のカネ儲け優先で、泣いてる人見たことあるかい?
例え、仕事にしろ、なんにしろやったことの報いは必ず帰ってくるんだよ。
自己破産して、夜逃げした物件、家族と家を守るためにご主人が自殺した物件。
その当事者の前で、酢後腕、あんた同じセリフ吐けるかい?
勘違いしてるみたいだけど、オレそんな甘い人生送ってないよ。

632 :名無し不動さん:04/11/26 22:28:16 ID:NZT/1qRI
ただお前は人の意見を活かす耳が足りない

633 ::04/11/26 22:48:56 ID:jglnK78w
したり顔で営業論説かれても、説得力ないんだよ。
オレも銀行や業者とは、したたかに交渉するぐらいの能力は持ってるよ。
騙せないんじゃなくて、騙さないんだよ、この違いわかる?
価値観は多様でいいと思う。だから取引きもいろんなケースがある。
ただ、それは納得づくの取引きであるべきだって言ってるの。


634 :名無し不動さん:04/11/26 22:58:06 ID:WVlJtPo4
あなたの言う「騙し」とは何を指していってるの?
具体例を出さないと言葉遊びに終わっちゃうよ。
違法行為としての「騙し」なのか、セールストーク
として許容限度としての「騙し」なのか。

635 ::04/11/26 23:03:27 ID:jglnK78w
ひとつ代表例をあげようか。中間省略だよ。

636 :名無し不動さん:04/11/26 23:09:43 ID:WVlJtPo4
中間省略登記することを告げないで取引することはまずありません。
重要事項説明書には当該取引の売主と登記簿上の名義人を記載する
するわけですから買主にも充分説明すれば理解ご理解いただけますよ。
中間省略登記が違法とでも思っているのですか貴方は。

637 :名無し不動さん:04/11/26 23:12:39 ID:???
>か
そろそろやめないと
口だけの香具師って言われちゃうよ。
どんな職種でもそうだが、数年勤めて一通りのこと覚えると
勘違いしはじめちゃうんだよな。
たまたま今まで上手くいってただけって考え直し
初心にかえった方がいいよ。俺たちには営業マンには必要だろ?
あ?

638 ::04/11/26 23:51:53 ID:PzxAZim4
あ?ってなんだよ。

639 :名無し不動さん:04/11/26 23:58:30 ID:???
あんだすたん?の略だと思うよ。

640 ::04/11/27 00:05:40 ID:ZZM4DVE+
中間省略登記は業法上は、甲、乙、丙の三者の合意があって成立するという前提。
ただ実際の現場はどうなの?客の無知をいいことに喰いものにしてるだけじゃない。
それが合法か否かなんて、限りなくグレーゾーン。はっきりいや、黒だろうね。
消費者契約法と媒介契約書に準ずる限りはね。マスコミも圧力かけられて報道しない。
少し考えたら倫理的にそれがいいことか悪いことかぐらい判断つきそうなものでしょ。

641 :名無し不動さん:04/11/27 00:19:14 ID:Htt4h8ot
貴方のいう「中間省略」と言う意味は、単なる仲介業者が
特定物件の購入媒介依頼をうけた後で、自ら或いは共謀
した第三者が不当に安く買受けの交渉し、取得後に購入媒介
依頼者に転売し転売差益を搾取すると言う意味なのですね。
これは、りっぱな犯罪行為です。グレーゾーンではありません。
免許取消処分を受けた業者もありますよ。

642 :貿易屋:04/11/27 00:30:33 ID:RGEDrLw5
『か』よ
もう少しみなの話を冷静に聞くことはできないだろうか?
かなり的を得ている書き込みも多いと思うぞ

@中間省略
中間省略のどこが悪いんだ?最終的に買主が納得すれば問題ないのでは?
不動産に限らず (安く買って→高く売る)これは資本主義社会では当たり前
の事だと思うぞ

A今までの書き込みを見て
『か』の顧客第一の考えはとてもすばらしいと思う
でもかなり自己満足の世界に入ってるな!
『か』の書き込みを見てると少し大げさな表現だが
(成績がよい→顧客を騙す悪徳営業マン)
(成績があまり良くない→誠実で正直な営業マン)
って言ってるように見受けられる
『か』よ よく考えて見ろ
今時のエンド客は馬鹿じゃないぞ!
口先だけの営業が半期で2000万も上げられる程世の中甘くはないぞ

つづく

643 ::04/11/27 00:35:12 ID:nHrvJfC7
オレの指す狭義の中間省略ってのは、ずばりその通り。
これを中小の怪しい業者だけでなく大手の看板使ってやるとこもある。
だから、あえて大多数の一般の人達も見る、この板にさらすんだ。
得意気に、こういう形でも売り上げ作ったもの勝ちって感覚。
オレがどうこう言うより、衆知に問いかけたほうがはっきりする。

644 :貿易屋:04/11/27 00:37:05 ID:RGEDrLw5
半期で2000万上げられるにはやっぱりそれだけの戦略と努力が必要
だと思うぞ

それと『か』よ
君は何がしたくて仲介をやってるのだろうか?
被災地で業者に騙されてる人達を助けてやりたいのならば
不動産の仲介じゃなく弁護士とかの方がいいと思うぞ


645 ::04/11/27 00:41:47 ID:nHrvJfC7
あのね、悪いけどオレもこのスタンスでそれぐらいの数字は叩いてるの。

646 ::04/11/27 00:47:16 ID:nHrvJfC7
何のためって、自分の生活とお客さんに喜んでもらいたいからでしょ。
お客さんが喜んでくれると、報酬もついてくるから自然と会社も儲かるじゃない。


647 :貿易屋:04/11/27 00:47:48 ID:RGEDrLw5
そうかそれは失礼した
半期で2000万とは大したもんだな
これからもがんばれ!

648 :名無し不動さん:04/11/27 00:52:33 ID:???
まあまあ・・それぞれのスタンス・スタイルをもとにワイワイやろうよ
別にお互いが上司でもなけりゃ部下でもないし同僚でもないんだし
会社じゃ言えんようなことがふっとでてきたりそこがこのスレの
おもろいところだと思う。「か」さんについても、へえ、そんなスタイルもあるんやな、
ってカンジやね、別に批判はせんよ。


649 :名無し不動さん:04/11/27 01:01:10 ID:Htt4h8ot
>>644
この場合の被害者はエンドの買客ではなく
「不当に」買い叩かれ売却した売主の方なんだが・・・
詐欺行為も資本主義では許されるのか?




650 :貿易屋:04/11/27 01:34:17 ID:RGEDrLw5
>>649
確かに道義的には問題あると思う
しかし売主が納得した上で売却したのならしょうがないと思う

>詐欺行為も資本主義では許されるのか?
詐欺ではないだろ



651 :十三:04/11/27 01:37:38 ID:???
競売屋が物件資料を持ち込んできた。中をみるとなかなか洒落た家だ。ここで生活をしてた人はずいぶん派手好みだったと想像がつく。
同時にそれが破綻した理由でもあるのだろう。因縁や家相などは信じないが、居心地の悪い嫌な家はたしかにあるな。どうも落ち着かない。
これから改装するそうだがとりあえず一般で受けたよ。経済上の理由で競売になったとの裏はとった。販売図面の備考に売主は競売による取得と
書いて社内で資料をまわしたが、商売してる人は競売モノはまず買わない。俺はあんまり競売モノは勧めない。2代続いてつぶれた家を何度か見たからだ。
競売屋はそれなりのノウハウを持ち、なおかつ相当のリスクを負う。ところが、あなたに代わって競売入札で落としてあげますという業種が出てきた。
まえにも書いたがこれは仲介でないので手数料が決まってない。仮に10%とってもかまわないし、他人のカネでおとすのだからリスクもない。
一番困るのは周辺に競売情報のチラシを入れること。居住中でも平気でいれる。持ち主は不名誉もいいところだ。もうその地域には居られない。
スキマ産業というよりはハイエナ産業だな。
A来年入社の新入社員の懇親会があったそうな。新入社員と20代の成績優秀な社員と現場の所長を集めた飲み会だ。女の子もいたそうだ。
所長連中はどの子にしようかという目で見ている。できる子ばかりはいらないそうだ。新人の間は経費を支店でなく会社がみるので仕事がで
きなくても雑用要員で使えるからだ。新人の期間が終わる頃、辞めてくれるのが一番よいというような馬鹿がウチの会社には少なからずいる。
できなくてもできると言え。あくびとため息はだめだ。生き残りたくば、仕事を早く覚えること。迷惑がられても周囲を質問攻めにせよ。
世の中厳しい。ただ、もっと厳しいのは中途採用の諸君だな。いったん契約社員で入れて一定期間業績をみる。新人は2,3年でいなくなるが中途は
半年一年でいなくなる。俺が入った頃のようにあちこちアタマをぶつけながら豆腐をかためるようにゆっくりなんていってられぬ。
新人さんの契約はたいてい現金かものすごく人のよい客だ。いい人にあたってよかったなんてウソでも思うなよ。
単に普通の客に相手にされなかっただけなのだから。





652 :貿易屋:04/11/27 01:43:14 ID:RGEDrLw5
ついでに皆に質問したい

例えば新築5000万の建売を4700万で交渉して欲しいと顧客から
依頼があったとしよう
営業マンはもちろん売主に交渉しに行くが売主からは『4700万仕切り』
と言われてしまう
少しでも数字が欲しい営業マンは顧客には『4800万』で纏まったと
報告をして買主から手数料満額+売主から手数料100万貰いました

これもやっぱり不当行為になると思うか?


653 :名無し不動さん:04/11/27 01:59:15 ID:k9Z6oHro
ゴメン、不当かどうか意識したことすらない。
自然体でそうしているから。



654 :名無し不動さん:04/11/27 02:01:47 ID:Htt4h8ot
すまんが貿易屋という業者さん。
2CHで聞くより名前を出して行政に聞いたらどうだ。
「不当に」つて言ってるだろう。満額での
購入意思を持つ購入希望者がいることを秘して
買い叩く行為が詐欺行為だろ。

仕切り売買は実際に契約締結した売買価格
が報酬算定の基礎となるよ。不当に高額の報酬請求
規定には違反していない。だけど
そもそも媒介業務処理状況の報告に虚偽があるし
虚偽告知は47条違反ですぞ。(1年以下の懲役又は
50万円以下の罰金)



655 :名無し不動さん:04/11/27 08:31:37 ID:wsiklJO6
>>652 合法に決まってる。売主から正規147万取れないヘタレ契約だと思うぐらい。か>>中間省略は判例で固まってて合法だぜ。売買は自由が原則。あまりに悪辣なのは排除が法の趣旨。オレラの義務責任は、顧客に堂々と説明出来る行動したかどうかじゃないかな。

656 :名無し不動さん:04/11/27 10:20:17 ID:???
中間省略登記という手続きが合法・適法かというと、「罪には問われない」
ということであって、厳密には不動産登記法には反している。
登記には現在の所有者を公示する役割と、権利の移転関係を表示する
役割が求められているからだ。
しかし、罰則は無いうえ、中間省略登記を全て無効とすると、現在の権利関係が
大変なことになってしまうので、裁判においては、有効としているわけだ。
あえて言うなら、「違法ではない」ぐらいまでか。

それでも中間者の合意が無ければ、無効とされるが。
(転得者から売買代金を貰えてないのに、売主から買主に
所有権移転されてしまうと中間者の利益が守れないからね)

中間省略登記について、登記所は手続きは受け付けてくれるが、
現在もなお、中間省略登記に関する登記所の公式見解は否定的だ。

まあ、登録免許税を払いたくないのは当たり前だから、中間省略登記自体を
否定する気はない。
「か」氏も、客(売主)に重要な情報を公開せずにキャピタルゲインを狙うやり方に
憤っているだけで、中間省略登記も手続き自体は否定してないと思うよ。





657 :チョイ腕:04/11/27 10:38:40 ID:JZBuvC6t
酢後いレスの伸びやなぁ〜
法に触れるか否かは知らんけど、小手先のダマシの典型は指値交渉にあると
思うな。もう嘘八百のオンパレードや。
俺の得意中の得意は指値交渉。コレで年間24本の契約で終わるか30本に
到達するかが決まると言っても過言ぢゃない。
当然買い付け取る時も布石打ちっぱなしやがのぅw

>か またこの野郎めが大人ぶりやがってからにコノー
お前のアベレージなんて1400万がええとこやってこのワシには見えとるわ。
調子イイ時で1800やろ、
まあ、そんなことわええわ

自分で苦労しただの悲惨な現場を見ただのほざいとるうちはまだ子供やで。
それが何?で一蹴されるわ
確かに今まで色んな営業さん見てきて売る奴は何らかのハンデのある奴が
多いがね。
トップクラスは片親とか「ザ複雑家庭」やら在日何世に育ったハングリー野郎ばっかじゃ。
三つ子の魂100まで言うが己の生い立ちと比べりゃ客を手篭めにする
ことなんざ屁とも思わんねや。
そんなん比べたらおまんの安っぽい不幸話なんカスやで

わいも釣られて半期の数字やら酢後腕なんいいよったけ、こんからわ「チョイ腕」
位にしとくわ





658 :名無し不動さん:04/11/27 12:29:10 ID:JBoYKPUL
ヤバい、チョイ腕がおもしろくなってきた!
しかし、かはダメだね。かへの都合悪い意見にだとレス出来ないもんね。

659 :名無し不動さん:04/11/27 13:22:05 ID:???
>630

660 :名無し不動さん:04/11/27 14:14:18 ID:QpcKVbdq
宅建業法は、かなりザックリとした法律のため行政の裁量の幅が大きい。

売買で手付金を業者が貸すのはまずいんだが、賃貸で敷金・礼金等を業者が
貸すのは手付金ではないため宅建業法の規制はないんだと。

つーことは、家賃6万の2年契約でアパートを借りて月々家賃プラス返済を
借主に請求してもいいつーことかね?月8万とかになるのかね。

なんかアコギじゃない?それともビジネスチャンスかね?

661 :名無し不動さん:04/11/27 15:26:25 ID:ySyI2vR0
楽しく働いて20代で年収一千万超えるのはいいが、土日休めないのはつらくないですか?みなさん
年収も管理職になったり気力体力が落ちれば下がるので、実は今が天井かもしれんし…

662 :名無し不動さん:04/11/27 15:26:30 ID:8sKfxuN1
賃貸の話はいらないね!

663 :大阪十三:04/11/27 15:51:01 ID:mUKCipJk
623 リーマン大家さんへ
そんな営業マンはあまり信頼出来ないですな。
まず、バレたら捕まります。もし、片手間で
儲けたいのであれば、その信頼出来る営業マン
なり、免許法人に出資・貸付してはどうですか?
いわゆる金主・銀主ですね。

664 :名無し不動さん:04/11/27 22:09:57 ID:???
>>チョイ腕sama
交渉テクを実況風に教えてください
さわりだけでも

665 :チョイ腕:04/11/28 01:29:01 ID:c0bj4PqZ
指値に関して例えば3000万の物件に2800で買い付けを取ったしよう。

売主に対しては訪問せず電話で交渉する(訪問を信条としている管理職や担当が多いが
自分の場合は必ず電話でする)訪問の場合、売主が構える場合が多いから

まず、案内の結果報告との形で ※買付を取ったなどとはこの時点では絶対言わない
1.買主はとにかく気に入っている(物件も売主さんも)
2.当初2600までの予算で探していた方である。
 (理由)ローンは2500が限度(借入れ上限・支払い上限など鑑みて)
4.もう一件他社(自社でも)で似たような物件(具体的に同一地域の物件をあげるて説明)
※ココで競争相手の物件がある事を印象づける
  希望価格は2600だが売主様にはそんな失礼な価格では申し訳ないと私も買主も
  思っている。
※ココで売主には2600という言葉を印象付けることが大切。
 いきなり28なんて言ったら8割9割交渉は成立しない。
5.今の相場の現状、多少(27位で)指値を飲んでも売った方が得策である
 旨(色んな事例を引き出す)を述べ次に「2700位なら何とか頑張る旨」
 を話す。
※このあたりで売主が歩み寄る姿勢を少しでも見せれば俺の勝ち。
6.買主の事情を更に話す。何故気に入ったのか(売主のプライドをくすぐる
ような理由などをつけて。自分も同調し売主・買主・仲介者が一つになった印象
を与えて、売主の気をほぐす)





666 :チョイ腕:04/11/28 01:31:36 ID:c0bj4PqZ
※相手の反応を見て逆のパターンにすることもアリ。
例えば「売主aさんの物件に2600なんて言ってくる買主なんですよぉ〜(困」
「とんでもない数字ですよねぇ」※ココで売主と仲介者は見方同士で買主は敵
、敵をどぅやっつけるか売主と策を練る様な気持ちにさせる。
「まあ、買主は26とは言ってますけどカナリ気に入ってますからね〜」
「どうですか、aさん、私に少しこの買主さん、交渉させて下さい。今晩10:30
に帰ってくるそうですんで買上げがどの位できるか交渉してきます」
「ただしローンの借入れ限度額の問題がありますから上げても50・100かも
しれませんが」
※ココで先程と同じせめて200位と思ってくれればコチラの勝ち。



667 :十三:04/11/28 01:37:57 ID:???
どんな仕事にも一流もあれば三流もあり、正統もあれば異端もある。異端の中にもプロもあればシロウトもあろう。
交渉をするに、射幸心をあおりリスクを過小にみせるもの、弱みにつけこみ損失を過大の見せて威嚇しするもの、
いろいろあるが、たいてい客の無知につけこむやり口が一般的だな。無知な客、お人よしの客もいるがそうゆう人の
まわりにはよりしっかりした人がいて、手痛いしっぺ返しにあうものだ。人を騙すには誠意をもってウソをつくという
言葉を吐いた政治家がいるが、俺たちはそんなものをみならうことはないぞ。蒔いたタネすべては実らないが、通常の
やり方で十分食べていけるさ。キワ者はこの業界には少なくないが何れ消える。逆の意味で世の中甘くはない。
A売りも買いも振り子のように心は大きく振れている。適切なアドバイスを求めている。なんとか解決したいと願っている。
だから俺たち営業マンが必要じゃないのかね。情報と技術と熱意以外のものはいらないと俺は思うがな。奇をてらうな。
言いたいことはそれだけだ。



668 :チョイ腕:04/11/28 01:46:11 ID:c0bj4PqZ
2600の相談にいきなり切れた売主は別として、少しでも脈のある
売主に対しては翌日

買主宅、夜訪の結果夜中の12:30までかかった旨を話す
2600で申し込みを入れなかった理由を述べる
もう一つ検討中の「近隣類似物件」が他社で大幅指値をしてくれる
との条件があったと。(そちらは2500まで飲むらしい)
※ココで類似競合物件で2500を印象付ける
「しかし最終的に栃木の小山の実家に200万借りる交渉をするって
言ってくれたんですよ(実家は年金暮らしとか借家住まいだとか言って
苦し紛れの金と言うことをアピール)」
「これが上手く行けば2800になる可能性が出てきます」

※近隣類似物件は他社で2500、ウチは上手く行けば2800

こう思わせる事が大切+深夜の家訪+自分の見方視をしてくれれば
たいていの売主は指値を飲む。


669 :チョイ腕:04/11/28 01:56:09 ID:c0bj4PqZ
13はクリーン、俺はダーティー
俺は13のようなクリーンな営業をしたいのだが出来ないんだ。
きっと天性+生い立ち+環境からくるものだと思う。
4年生位からずっとこのパターンがオレ流として確立されている。
「買い」に対してはもっとヒドイかも知れない。
とにかく嘘八百だ。

おやすみちゃん!

670 ::04/11/28 06:24:17 ID:Q3d/MDWa
ちょい腕って律儀だね。自分のノウハウ惜し気もなく公開するんだから。
後輩からみたら、いい先輩だと思うよ。多分、オレならそこまでしない。 
そういう種類の交渉は、オレの基準の中では騙しじゃないと思う。
売主は、買主と違って動機がはっきりしてて、ものすごく現実的。
だから、どんな客であれ、少しでもいい条件で買ってくれるがいい客。
そこには利害ムキだしのシビアな関係しかなく、キレイごとの介在する余地はない。
情に訴えかけるとしても、あくまでカネの条件が折り合ってからの話。
前のキャンセルの時も両手だったけど、指し値の交渉ってキツイとこがある。
追い金しないと抹消できないから、売主の親族にとり囲まれて詰められたり。
話の最中、殺気を感じて、刺されかれない空気になることも、しばしばあったしね。
結局、自己破産しちゃって、引き渡し後、水漏れ。担保責任を問えなかったりね。
ビジネスの論理でいけば、安く買って高く売るのが商売という人もいる。
でも、オレは不動産の個人間売買における中間省略とかは、好きになれない。
ズルイようだけど、業者同士や、売主が業者のときは、ビジネスの論理でいいと思う。

671 :仲介18年生:04/11/28 09:08:08 ID:paC5SqYm
>>670 概ね同意。チョイ腕氏の演技力は凄いし結果も早いと思うが、俺は事実の嘘は疲れるんで言わない。指値なら郊外の地価はまだ下がると具体事実説明をした上で、買主事情を脚色説明だな。でも下げさす結果は俺も同じムジナか。w

672 ::04/11/28 13:03:06 ID:kULc8Mta
今、オープンハウス待機中。二時から案内予定。
実際、査定の現場なんて最初から売れる金額提示してたら、なかなか媒介取れないもんね。
チラシ撒くにしても、適当に客でっちあげでもしないと、査定の依頼すらこない。
はっきりいえば、オレは物担は弱い。ちょい腕氏は、結構強そうな気がするな。

673 :664:04/11/28 23:11:25 ID:???
>>チョイ腕様
ありがとうございます。取り急ぎ、御礼まで。

674 :名無し不動さん:04/11/29 00:44:36 ID:JgGEb8t2
指し値通してこれから帰社…
でも今日はいい仕事したぞ−

675 :名無し不動さん:04/11/29 00:53:47 ID:/vglzA4U
小坊主の悩みを聞いてもらっていいですか?

今は、新築戸建ての販売員なんですが
小生のじつりき不足の為、他決が多いんですよ。
で、ここの先生方にアドバイスをもらえたらと…

詳細を記しておきますので、何か良い台紙があれば教えて下さい。

本物件 =準工/鉄骨3階/間口→狭い/周りの雰囲気→暗い
競合物件=二住/木造2.5階/間口→広い/周りの雰囲気→明るい(しかも人気エリア)
ちなみに、どちらも開発物件でほぼ同価格

競合物件に競り勝つ、巧みな話術をお教え下さい。
よろしくです。  小坊主

676 :名無し不動さん:04/11/29 01:55:45 ID:???
かは程度ひくい。なんで668、668くらいのことがノウハウなの。
だれでもやってることでしょ。かはどんな営業してんだ。

677 :名無し不動さん:04/11/29 03:14:29 ID:???
>>675
もっと客見れば?物件と買主の橋渡しだろ。我々の仕事は。

物件の詳細だけでなんか良いこと聞けるとでも思ってんなら
それ間違いだから。

能無し九官鳥にはなるな 生きてるうちに頭を使え
その差が話術に現れるんだよ。

678 :名無し不動さん:04/11/29 08:06:24 ID:hsMimyZn
>>675 建売屋直販の販売員?仲介でやってんの?まずは自分の説明からできるようにしなよョ

679 :名無し不動さん:04/11/29 15:26:25 ID:???
>>675
どんな悪条件に見える物件でも必ずそこにジャストフィットの
お客はいるもんだよ
俺はキッツイB地区ど真ん中で建て売りやったけどそれでも完売
できたし、第一それ、競合になってんの?

680 :名無し不動さん:04/11/29 16:24:46 ID:???
>>679
競合になってんの?ってとこ・・・
ナイスです!かなり笑えました。


681 :大阪十三:04/11/29 19:25:12 ID:+VePNpm+
建売やマンションの代理販売は仲介と違って
『ハメ込み』の強さが求められる!
では、ハメ込みとは・・・?
僕は仲介なら講釈出来ますが、ハメ込み営業は・・・
大凶出身者にでも聞いて下さい。


682 :小坊主:04/11/29 19:43:19 ID:uzujZd8m
>>677
能無し九官鳥… たしかに。_| ̄|○
ただ、仲介なら別の提案(振替)が出来るのですが…
でも、ありがとです。 何かに気付くべきですね。

>>678
代理です。 すまそ。

>>679
<( ̄口 ̄||)>!!!オーノー!!!<(|| ̄口 ̄)>
競合になってない!!

一方的にやられてる模様です。_| ̄|○

683 :チョイ腕:04/11/29 23:46:46 ID:NZzHaLot
あ^^年とると疲れんなぁ。
11月は店の数字が悪く動きが止まったかに思えたが今週は店内も買い付け6本と
急変、来月に期待の持てる週となった。
市場なんてそんなもんだ。らせん階段のように必ず踊り場がある(休むも相場)
止まったがと悲観すると急に動き出す。
相場観とか媒介取得の際によく使う株のとか格言として好きなのは
◎木を見て森を見ず   
◎10勝1敗の損
◎人の行く裏に道アリ花の山
◎見切り千両

多少株を知ってる人には必須の格言ばかりだが良くて現状維持、へたすりゃ
ジリ安の相場ならまだまだ使える。
バブル崩壊時はこの言葉を腐るほど駆使して誰よりも先に価格を落とさせた。
まさしく見切り千両の時代。
俺はそれが出来ずに株では900万の損をしたけどw


684 :チョイ腕:04/11/30 00:04:39 ID:kVfB6dAv
>建売屋
可愛そうだがアンタにはこの仕事、向かなそうだな〜
気が弱すぎるし自信わ無いし
人が良さそうで思いやりがありそうで・・・とは思うが。
何だか君には魅力が無い・頼りがいが無い・
人が良いだけぢゃこの仕事は通用しないから自分に向かなきゃ
「見切り千両」(いっそ見切っちゃた方が大きな価値がある)だ。
3年生までなら許すけど30過ぎてたり5年生以上なら考えた方が
いいぞ。このままぢゃノイローゼか鬱病になっちまうぜ。

まあ、準工のはトラックで競合はエスティマや。
ミニバン探してる奴はトラック買わんし見にも来ないから。
お前の数字上げるんならトラックをトコトン当て物件にして
他の業物を片手でもいいから決めることや!
己の物件が売れなくても困るのは社長だ。お前は自分の歩合積んで
いく事が自信につながってこの商売を好きになってゆくんじゃないか?
一番の薬は「契約」だからネ。

数字を上げてツキを呼べばそのうちトラック限定で買いに来る奥さん鯛人、
や奥さんピーナが必ず現れるんよ。
人によっちゃ世田谷嫌いな足立好きもおるしのぅ〜〜〜


685 :チョイ腕:04/11/30 00:23:03 ID:kVfB6dAv
準工をトコトン当て物件にするのとは逆に

準工のオープンルームに来た客には喰らいつく事は当然だが
1.何故ココ(こんな不人気な所を見に来たのか)コレが重要だと思う
前出のキレイな地区には住みたくない理由があるとか
奥さんピーナとか 
音楽好で音を出すだのドキュンで車やバイクの改造大好きだの、とにかく
人間や家族には色んなのがいる。
必ずココに来た理由があるハズだ!
まして客が来なくて気合でテントから出て来ようものなら普通の客なら引いちゃう
やろーし。
前も書いたが客には墓場だろうが火葬場だろーが隣が中華やだろうが
丸っきり気にせん奴が必ずおるんやゆー事忘れんなって。
「大竹しのぶカワイイ」「優香大キライ」なんて考えられん奴おるしのぅ。
俺が一万でも買わん女、4万出してヤル仲間おるし(失礼)

686 :チョイ腕:04/11/30 00:33:52 ID:kVfB6dAv
「か」は相変わらずアホやからほっといてえーけど
「うーまん」氏の声が聞こえんのが淋しいのぅ、心配やのぅ
「13氏」今週あたり客の動きはありましたか?

687 :名無し不動さん:04/11/30 01:18:40 ID:???
開発モンゆうことは、そこそこ数あるわけですね。
何棟かはサバけとんかな?どんな人が買うてますか。


688 :十三:04/11/30 01:21:39 ID:???
@会社から帰ってメシくって風呂に入るとどうしても12時過ぎるな。毎日すこしずつネリ歯磨きのチューブをしぼっいくようなもんで
気がつけばなにも残らないんじゃないかと恐ろしくなることはないか?時間は有限の財産だ。貴重な時間をすり減らしている以上
それなりの充実感と収入は得たいところだが、俺の会社のある地域は今、かなり厳しい状況だ。ローンの持込がないと銀行の担当も
暗い顔してたよ。なにしろチラシの反響がほとんどない。売りブツが出ない。若手の営業はチラシを作ってポスティングばかりで
仕事をした気分になってる。景気のいいときはこんな仕事はだれでもできる。今こそ俺たち営業マンの出番が来たと思おうじゃないか。
誰から給料をもらおうが働くのは自らのためだ。価格を落としてくれない売主にはクロスやタタミ程度の改装でもしてもらうよう説得
して商品の価値を高めよう。庭木の剪定でもいい。今担当してる空き家の物件は今週末のOHまでに新人さんと大掃除をする。
窓ガラスを鏡のように磨いて、それを売主にみせてやろう。こちらが真剣であることを理解させねば価格は落ちない。できることは
とにかくなんでもする。そして売主に評価をしてもらう。仲介の仕事というのは泥くさい仕事だな。
まあ、これもノウハウのひとつだ。

689 :十三:04/11/30 01:47:49 ID:???
A俺はいつもカメラを持ち歩いている。フィルムカメラとデジカメだ。
たとえば、OHをすればそのときの旗や看板を付けてる物件写真を撮って売主に送る。
その物件や街並みの写真は買主にも送る。もちろん境界のポイントなんかも撮るし、
学校やスーパー、書店やレストランの外観も撮る。業者物件も全部撮ってくる。
説得力をあげるのに手っ取り早いからだ。俺のテリトリーの情報はたいてい俺の
ノートパソコンに入っている。遠方の客には手紙を書く。残念だが俺は字が悲しくなるほど
下手だから直筆ではないが、自分の活動状況とそれに対する評価、今後の対応を手短に書いて
送ってる。この仕事はかしこい人間には無理だが、馬鹿でもできない。
買主には案内前に物件をきめてもらえるような資料も送る。案内は確認のためというのが
理想だがな。まあ、こういうやりかたもあると参考にしてくれ。


690 :名無し不動さん:04/11/30 02:40:50 ID:6G02z2dr
いわゆる二強財閥ディベロッパーから、中小への転職を考えてます。
ある意味では確実に「ぬるい」職場である現況から、恐らくはハードであろう業界に飛び込むに当って、十三さんのレスは非常に勉強にもなるし、意欲も湧くですよ。

691 :仲介18年:04/11/30 08:26:54 ID:afEEDHtZ
郊外で大手がキツクなるときは、地元の仲介もやる建売直販屋が大規模開発中・デベロッパーマンション大規模分譲がある・他社仲介大手に押されてるのどれかだろが、対策は営業マン個人では不能、店全体で考えるしかないぜ。意外に手はあるぞ。

692 :ダメ腕:04/11/30 15:12:09 ID:boAQyI90
ま、何をされようと一人頭月3件程度平均値でやってりゃ食っていけんだろ。
営業マンが五人なら年間180件。
一年で会社としてそれだけで食っては行ける。何とか出来なきゃおかしいよな。

693 :名無し不動さん:04/11/30 18:17:38 ID:4wx/iDGE
皆様に質問です。 査定に訪問した際、目立つところに亡くなられたご主人や奥様の仏壇があった場合、お線香をあげますか?私はちょっと手を合わせたり、知らんぷりしたりまちまちです。

694 :名無し不動さん:04/11/30 21:02:49 ID:???
十三さんへ
30前半で転職歴5回と多いんですが
大手は転職歴多いことを気にするでしょうか?
大手がダメなら中堅でも良いのですが
大卒後、賃貸仲介管理に2年デベの土地活用に2年、あと他業界です。
宅建、官業持ってます。
将来、独立考えてます。

695 :694:04/11/30 22:08:24 ID:???
売買仲介をやりたいのですが、葉露和では、街不動産屋6名規模くらいしか
募集してません。
リクナビではナガシマ位しか

696 :小坊主:04/11/30 23:04:31 ID:awgyGKpz
>>チョイ腕氏
私はこの業界、何でも知ってないとダメだと考えてます。
去年まで賃貸で約4年、今年の初めから売買仲介に転身、
と、思いきや半年で代理案件に飛ばされました。

最初は、なぜ仲介のままやらせてくれないのか悩みましたが
これも経験かと思い直し、今は奮闘しております。

残念な事に、新規客を仲介に振り替えるような環境には非ず
ひたすら弊社が受けてる物件を早く完売させる事が任務となっております。

今までの自分の顧客を括る営業は、ここでは通用せず
新しいパターンの営業が必要なのか?と悩んでおります。

来年30才 小坊主

697 :小坊主:04/11/30 23:12:33 ID:awgyGKpz
>>687
遅くなりました。
1/3過ぎて、もうすぐ折り返しです。
ただ、ペースは遅い?
現在約1年経過。 σ が入って半年。
ただ、最初の半年で契約は0に近い状態での参加です。

698 ::04/11/30 23:29:32 ID:???
ずっと見てたけど指値交渉に関しては十三と同意見だな。
俺も以前は嘘の塗り重ねで自己陶酔していたが、ある契約で嘘がばれてしまい
信頼を失ったことがある。売主買主とも善意であるのに何やってるんだ俺は
と思ったよ。
その時から「本当の事をいかに上手く伝えるか」を課題にしている。
嘘は言わず説き伝える。やっぱり熱意は伝わるな。
もしかしたらたまたま上手くいってるだけかも知れないが
取引件数が年40件を下回ったことはないのでそうではないと思いたい。

これから業界に入る奴は参考程度に聞いておく方がいい。
まあ、同じ方法で上手くいくのであれば誰だってできるのだが
>か>チョイ腕>など営業マンにも個々に個性があり、各々営業スタイルも違う。
絶対まね出来ない独特の口調、表情、間の取り方などがある。
新人は自分のスタイルを試行錯誤でみつけることだ。

野球でもイチローや松井にバッティングを教わっても上手くなるとは限らないし
自分に合った練習方法やフォームがあるのだ。



699 :名無し不動さん:04/12/01 00:22:59 ID:???
良スレだけど、最近は玉石混淆だね。
悪いけど、十三氏のレスだけ読んでる。

700 :十三:04/12/01 03:18:50 ID:???
入社したとき上司から「この仕事は人生最後の仕事だぞ」と言われた。
名前の通った大手に入ったのにと思ったが、すぐにそのとおりだと思ったな。
転職経験の多さを気にする必要はない。竹木は節が多いほど強い。
同時に入社した人間はたいがい辞め、この十数年で残ったのは俺だけだ。
俺は不器用だから節が多い。失敗した経験もまた貴重な財産で、俺はその意味でたいした資産家だ。
Aあくまで個人的な見方だが、井型はやめた方がよい。あれは仲介版マクドナルドだからな。
人もほとんど続かないようだし仕事がきつく、スーパー大手だけに自己完結型で勉強になるまい。
B新人のころ、椅子によりかかって客と電話してて先輩に怒られたよ。客は見えてんだぞと。
これもしばらくしてわかった。電話の声でもふんぞり返ってる姿、ありがとうございますと
頭を下げてる姿はほんとによくわかる。客はシロウトでも馬鹿ではない。ごまかせないよ。
C不動産会社は人は多いが人材は少ない。いい人材は欲しかろう。募集してなくてもどんどん
人事へ電話して押しかけるくらいの積極さがあれば見つかるよ。経歴はごまかすな。
今まではこうでしたがこれからこうありたいという姿勢を担当にアピールせよ。
担当もどうせ長くは続くまいと思ってるからガードは固くない。臆せず進め。


701 :694:04/12/01 13:59:57 ID:???
>人事へ電話して押しかけるくらいの積極さがあれば見つかるよ
そうですか?
ナガシマの会社でも、説明会やって、筆記やって
面接みたいですが、
なんとか探してみます。
30前半なんですが、上司は年下のケースが多いんでしょうか?


702 :名無し不動さん:04/12/01 20:28:38 ID:???
不動産営業の罵倒は耐性ストレスが弱い人は持たないんでしょうか?
明らかに、他業界の営業より罵倒は激しいんでようか?
十三さんは退社が22時以降とありましたが、人間的な生活は送れますか?
結婚されてるんですか? 嫁や子供がいたら、家庭崩壊するのではないでしょうか?

703 :名無し不動さん:04/12/01 23:44:10 ID:???
Bingの阪急不動産 所長が34歳とあった。
んなにどこも若いのでつか?

704 :チョイ腕:04/12/02 00:03:25 ID:Lp/Z6ZXw
13ぢゃなくて悪いが
俺のモットーは誰よりも早く帰り誰よりも数字を出すことだ。
退社は平均7:00〜7:30
店の平均は9:00〜9:40くらいかな。
青二才の頃は店長の目を気にしてたし業務量も多かったから後者であった。
手撒きのチラシ作成〜配布、エンドへの夜tel.dm等
帰るに帰れないしチト長引けば深夜にもなりストレスはかなりのものだった。
夏と冬の長期休暇の為に働いてるような気分になった(何の為に生きてるのかと自問自答する毎日)
ここから如何に脱却を図るか日々考えた。
6年生位からマンションの取り扱いを一切止め土地・一戸建て専門、又は業者売りに
専念することによってその辛い日々から解き放たれた。
切り替えに半年近くかかったが割り切って独自路線を歩み始めた。
一件の単価の違い、業務量の違いは明らかだった。
問題は売り物件情報の収集のみ。
多少安定度は欠くにせよ我慢して平均マンションの1.5倍〜2倍の単価の物件
を集め数字を築きあげる。
一通り辛い時期に安マンションの糞客で苦労を味わっただけに同じ労力での手数料
の格差をまざまざと痛感する。
安マンションはスターツや3年生までにさせとけ、という感じかな。
視点を変えて少しの勇気と行動力を持てば道は開ける(こともあるw)
全てが上手くいくとは限らんが「人に行く裏に道あり花の山」だと思ったな。


705 :チョイ腕:04/12/02 00:17:22 ID:Lp/Z6ZXw
>>小坊主殿
あんたの話をよく聞きもせず勝手なこと言って悪かった。
また一緒に方法を考えよう!

>>花殿・13氏
偏った俺に正統派の指値のノウハウを教えてくれ。
真似をしようとも俺流が仕上がってる俺には出来ないと思うが参考に
したい。「熱意」と言われてもピンと来ないし。
今は件数ではなく100%金額派の俺だけど花殿の40件超の数字は
俺には出来ない見事な数字。
あなたの意見で、ひょっとしたら俺も見方が変わるかもしれない。

706 :名無し不動さん:04/12/02 00:48:54 ID:???
チョイ腕 氏で何歳でつか?

三菱信不動産てどうですか?

707 :名無し不動さん:04/12/02 01:08:21 ID:???
三菱信不動産販売でつが

大手は新卒がいて30過ぎのオサーンが中途で入って
かなり年下先輩となじめめますか?
やっぱ20代後半までしか、無理でしょうか?

708 :名無し不動さん :04/12/02 01:16:55 ID:yXkW0RlV
↑今新卒募集してるとこだろ?リクナビで発見したよ。やめとけ

709 :名無し不動さん:04/12/02 01:22:41 ID:???
新卒採用してる会社はヤメタ方がイイでつか?
中途は馴染まない環境でつか



710 :名無し不動さん:04/12/02 01:28:02 ID:???
不動産屋は大手や銀行の子会社でも
新卒は1年以内に辞めるのでは?

711 :小坊主:04/12/02 02:03:30 ID:UGXuXjAl
今から業界に参入される方へ

普通にエンドの気持ちになれば、分かりやすいと思われ。
自分の休み、生活スタイルに合わせてくれる営業マンと、
「その日は休みですから! 営業時間は7時までですから!」
と、言われる営業マン。 どちらが、良いか。 

だからと言って、
客に合わせるだけでは疲れ果ててしまう(振り回される)だけの、
良い人になってしまうので、その辺りはチョイ腕氏あたりの要領の良さが
必要とされる。

要は、お客さんに「自分の為にがんばってくれてる」と思わせれば
遊んでても、見えなければOKかと。
数字の上がらない営業マンは、お客さんに電話するのが仕事だと思ってるでわ?

例えば、一生懸命物件探しました。 
だから何?  それをお客さんに伝えなければ?
物件探すのに時間がかかったから お客さんに電話する時間が無いと?
順番が逆かと思います。

色んな事が要領よく出来れば、早く帰れると思います。

712 :十三:04/12/02 03:07:28 ID:???
色んな事が要領よく出来れば、早く帰れると思います。
>そうあるべきだな。だが、実際はそういうわけにはいかない。店長、所長が帰らねば帰りづらいこともあるな。
仕事をしてる振りをしてる担当のなんと多いことか。たしかに以前にくらべブツの単価が下がったぶんだけ件数を
こなさねばならないが、用事が無ければかえらせてやればいいのに帰らせない。店長クラスは何処も人材難だな。
上へのアピールばかりで実がない連中の多いことよ。コミニケーション能力に欠ける人間のばかりなのはどういうことだろう。
最近、10時頃まで会社にいる。営業だからまあ仕事の遅いのはある程度やむをえない。文句ばかり言ってるようだが
俺は不動産会社の雰囲気は嫌いではない。うまく伝わるかどうか、なんというか皆、世を忍ぶ仮の姿なんだ。
あくまで一時的に、緊急避難的にここにいる。資格をとったり、実務を身に付けたり、状況が好転するまでの雨宿りだな。
こんなところにいつまでもいるもんか!と思ってる。だから俺たちはめげないし、モチベーションが維持できるんだな。
定年までここにいようというのでは、あっという間につぶされよう。
A熱意について簡単に解説する。文字通り一生懸命働くことはもちろんだが、それだけでない。
売るまたは買うという目標がある。どの道を通り何処へいくのか?客に理解させることが大事だ。今、山の何合目だという
ことを分からせる必要がある。あなたのためにやってるんですよ。ということを伝えなければならぬ。一緒に走ってるんだ。
自分の味方でありウソはつかない。信じて間違いない。実際、ミスをおかさない。利害が共通しているパートナーだと思って
もらうこと。そこまでいけば、もう小細工はいらない。そこまでいくまでの努力と方法を熱意という。

713 :小坊主:04/12/02 04:08:55 ID:UGXuXjAl
営業の世界は、善くも悪くも結果重視ですよね。
ならば、結果の出ない間は、おとなしく上司・諸先輩の言う事を聞くべきだと思います。
少なくとも、自分よりはえらいのですから。

ですが、結果の出てる営業マンに対し
無茶な要求をする上司とやらはだれも、従わないのでは?
後は、それをどうやって本人に分かってもらうか?ですよね。

私がここのスレを頼るように、同じような人間が集まるのではないでしょうか。
その時、誰が孤立し誰が中心か。
私は群れるのは嫌いですが、気の合う者・尊敬する人はもちろんいます。
同士とは、勝手に集まる物ではありませんか?

714 :名無し不動さん:04/12/02 06:36:59 ID:uMtIcOJz
今日の休みを得るために今の時間まで仕事…
家族持ちの方々には尊敬の念すら感じえます


715 :無常:04/12/02 14:14:37 ID:jRSSk1u1
>713
小坊主が売れない理由がこのレスと一個前のレスに如実に現われてるな。
まだまだプロとして大事なプライドを持っていない。
たいした実績がない内は素直さが一番大事だ。
上司云々の考え方にしても組織の一員である以上は上司がクソ食えったら食わなければならない。
嫌ならやめるしかないんだよ。
悔しければその上司より企業から上と認められるまで結果を出し、上司を部下にすれば良いだけの事。
もしくは独立だ。同士云々なんて言ってる時点でケツが青すぎる。
評価ってのは結果により周りがするものだって事を忘れてはダメだ。

716 :名無し不動さん:04/12/02 14:45:00 ID:O7uJnTcN
715 てか、そんな抽象的な非難なら誰でも出来る。彼は条件の悪い代理販売物件をどう売るかを聞いてるんだ。さぁ、無常君、具体的に答えてください。君の真価がかかってるぞ!

717 :無常:04/12/02 14:56:00 ID:jRSSk1u1
>716
そもそも不動産営業に型式的な答えなどあるのか?
そのレスにより具体的な最良な回答が出来るとしたら正確な報告を受けた小坊主の上司だろう。
例えば君が相手していれば決まっていた顧客を彼が逃していたら?
等、情報や条件が曖昧である以上、人としての考え方へのレスしか出来ないとは思わないか?
上司がいるなら何故上司に相談しないのかについては?
考え方はともかく実務については上司に相談すべきだと思わないか?
どうかな、716氏?

718 :業界18年:04/12/02 16:34:56 ID:j2oDvYUv
確かに具体論は上司に相談よろし。この地域に宅配、折込投入とかは事情わからんと答えようがない。あるいは売出撤退を判断するかもしれない。例え気に入らない部下でも稼いでもらいたいと店長は思ってるよ。

719 :名無し不動さん:04/12/02 16:53:50 ID:???
信託銀行系の不動産会社の方が前職調査とか借金しらべたり
厳しいんでしょうか?


720 :719:04/12/02 22:35:24 ID:???
銀行系の不動産会社でっせ、不動産
不動産でも銀行系なら調査するのだろうか?
転職5回の折れは詐称すれば、アウトか
正直に書けば、書類でアウトやな



721 :名無し不動さん:04/12/02 23:13:01 ID:???
冬の晩にポスティングて辛くないですか?
他の家には灯りが付いて、一家団欒の暖かいのを尻目に
チラシ配りって
涙が・・・・・・・・・・・・・・・

722 :>>721:04/12/02 23:48:46 ID:???
何甘いこと言ってるんだよ。
そのぐらいのことで、涙流してたら不動産営業なんてやれないぞ!

要は、プラス思考だ。ポジティブシンキングだよ。
今晩蒔いたチラシの反響が2、3件きて
今月の手取りが40マンぐらい増えてウマー〜〜〜

などと勝手に妄想しつつチラシを投函するのだよ。

まあ俺は夜まくのがつらい時には、休みの水曜日の昼間にまくけど。

>>721にアドバイスするとしたら、
自分のために蒔け!金の為に蒔け!
『やさしい心・傷つき易い心』はゴミ箱にでも捨てて来い!

呪文の言葉を唱えよう。

負けねーぞー!休みなんてイラネーゾ!
金だ!金だ!金だ!俺に金をよこせ〜〜〜


723 :>>721:04/12/02 23:55:50 ID:???
さらに呪文の言葉を唱えよう。

回転寿司???そんなもん豚のエサだ!
寿司は時価!カウンターで食え!

福沢諭吉(1万円札のこと)を300万円分ぐらい
部屋にばら撒いて、ゴロゴロするとストレスが消えていく・・・

そしてアニマル浜口のように叫ぼう!
『金だ!金だ!金だ!金だ!金だ〜〜〜〜〜〜〜〜〜』

724 :>>721:04/12/03 00:10:02 ID:???
たぶん俺の書き込みを読んだ奴は思うだろう。

『コイツは狂った守銭奴か』と。

だが違う。貴方達は金の魔力を知らないのだ。

以前俺は銀行屋だった。
そして新人だった頃、ボーナス資金を運ぶ手伝いをしたことがある。
ジュラルミンのでかいトランクに2つ分、2億あった。
そんな大金を見たことがなかった俺は先輩に頼んで
2億のキャッシュを見せてもらった。

金は美しかった。えたいの知れない魅力があった。

勤務していた銀行が実質的に吸収され、銀行を辞めてこの業界に
入ったが、あの時のことは忘れない。



725 :十三:04/12/03 00:38:50 ID:???
売れない物件をかかえるのはつらいことだな。後受けの一般ならともかく、専任をとるため競合他社
よりの提示額より高く言ってしまうこともあるだろう。価格を相場に下げよというのは現場担当者には
厳しいアドバイスだし、一度決まった価格を下げるのは容易ではない。だが売らねばならない。
俺たちはボランティアではない。俺は売主に買主にウソは言わないとあらかじめ言っておく。
もちろん高受けはするが売れる価格の上限はこの辺ですと何度もボディブローを打つ。
相場や事例はかくさない。だから高く売りたいという希望を叶えようとしながら、この物件の相場は
この辺と判断しますと買主には言うので、とっかかりがあればその時点で判断して欲しいと念を押す。
とにかく頑張りますという姿勢を保ちながらボディーを打て。というのがアドバイスだな。
あとは物件をよくみることだ。商品価値をあげる余地があるかないか。もっと買主の心を揺さぶる材料が
あるかないかを。
Aなんとも早や今年も仕事上は残すところあと2週間か。悔いの多い一年であった。


726 :名無し不動さん:04/12/03 00:40:44 ID:???
んで銭儲けできてるの?
月給80万くらいは

727 :名無し不動さん:04/12/03 01:29:29 ID:???
13殿
私の会社に13殿と似たことを言う先輩がいます。同じ人だったりして。すごく成績はいいですが、
でもあの先輩に文章書けるはずないしね。

728 :名無し不動さん:04/12/03 02:12:54 ID:rOvADBoR
三春情報せんたはどうでつか?

729 :名無し不動さん:04/12/03 09:53:57 ID:aXBHaRAZ
http://www.asahi.com/national/update/1203/001.html
「子ども嫌いの隣人」知らせず住宅販売 業者に賠償命令

これって、大変なことじゃない。今後、隣人関係のトラブルの可能性を
重説しなきゃならんのか。


730 :チョイ腕:04/12/03 10:55:46 ID:UO/6bnyJ
>>729 イイ情報ありがとう。
気をつけにゃあかんなぁ。
今までも似たような「常識的に考えて買主が『知ってたら買わなかった』いう
トラブルはトコトン業者の負けやからなぁ」
重説に書いたからってヤバイ事は十分買主に説明せにゃあかんゆうことやな。
仮に俺が買主なら同じように思うもんな。知ってたら買わなかったってさ。

>>722
「プラス思考・ポジティブ何とか」俺の一番嫌いな言葉だな。
一時、一億総プラス思考論が流行したが、いつもクソ食らえと思ってた。
辛けりゃ悩むがいい、ショックなら落ち込めばいいんだよ。
悩んで悩んで泣いて落ち込んで、そこから這い上がる力をつけるんぢゃ!
底の浅い考えでイヤな事も簡単に良い方に考え、単に目先の苦痛を回避する
的な若者が増えているのは間違いなく「軽薄プラス思考論」の影響がある
ぞ。


731 :名無し不動さん:04/12/03 11:19:32 ID:???
俺も新聞読んで、不動産の価値を2割も減らす隣人なんて最早公害だと思ったが
相隣関係は重説でカバーするもんでもないだろう。隣人に瑕疵ありなんて重説できんしな。
オープンハウスなりなんなりのときに客は感づかなかったのか気になるが
この辺のことは営業マンの誠意の見せ所だし、納得させて契約しないとこんなことになるっていう
いい反面教師なのかもな。

だからといって隣人がひどいでこんな裁判増えたらこっちとしてはたまったもんじゃないが。



732 :名無し不動さん:04/12/03 11:38:53 ID:aXBHaRAZ
判例ができちゃったから、隣人関係のトラブルの可能性が重説に書いて
なかったということで訴訟が続出する悪寒。
東急リバブルは何がなんでも和解に持ち込むべきだったんだよな。


733 :チョイ腕:04/12/03 11:50:18 ID:UO/6bnyJ
>>725 13
専任の高値取りはいつの時代も辛いのぅ〜。
先日も4800の査定に6500手取りなんて訳分らんクソジジイが
きやがったよ。
当然、何故その価格なのか「査定の根拠の明示」は手取り足取り説明
するのは当然だが、逆に何故その価格が希望価格なのかをしつこいほど
聞く。
で、売主さんにはA・B・C・D・Eのタイプがある事を説明。
A 相場より2割も高く出すバカ売主・話にならん業界の嫌われ者
 または残債逆算、資金計画逆算により最低売却価格の下限が相場に合わない方 
B 査定より高めだが指値によっては3ヶ月以内の成約確率30%程度
C 2ヶ月以内の成約確率50%以上(売主にとっては妥当な売り出し値) 
D 買い替えで停止条件や買取保証などついている売主(相場あるいはチョイ安)
E 短期間に(例えば一ヶ月以内)に100%成約義務を課せられている売主
 相場の1割前後安

*業者の査定価格の定義を売主に把握させる
俺は2ヶ月スパンで80割の成約確率の数字を述べる
当然Aは論外だしBの売主も多いが失敗例を超具体的に話す。
Eは損する確率が高いが相場のトレンドや地合いによっては結果オーライ
の事例も多い。
成功の秘訣は当初2週間Bで出し引き合いによってC・Dに移行させる
事を理解させる。
間違ってもA・Bで出さない事、また、インチキな他業者は当初A・B
で釣ってくる事を十分説明

こんな説明を90分した後に、「よくわかりました。Aの数字でお願い
します」な〜んて言う売主もいるのがこの商売の厳しいところ。



734 :無常:04/12/03 11:55:05 ID:voaX1epm
やばい、最後笑った!
チョイ腕氏、おもろいな。

735 :名無し不動さん:04/12/03 12:45:50 ID:???
個人営業の親父ですが
13さんのような人なら
来て欲しいですわ
当然拒絶されるでしょうけど。。。。デヘ。。。
うちには29歳の若い奴がおりますが、
資格試験を受けるため好きなときに出勤して契約書、チラシの作成だけやってますが
多分資格も無理だし、独立も無理だし、営業も苦手なので
どうするつもりか他人事ながら不安になります
主任者は持っており
大手で2年ほど働いて
夜中まで働かされたと
憤っておりましたが
実績も無く
困ったものです
なんとか頑張ってものになって欲しいものです


736 :名無し不動さん:04/12/03 13:56:29 ID:???
>>735
同じくうちにも十三さんに来て欲しいです。
親父さんのとこの29歳の方
チラシ作成するだけマシですよー。
うちのは50代のオッサーンコンビなんですが
とにかく何もしません!見てて腹立ちます。
何しに会社に来てるのか
口を開けばバブル時の生活自慢ばかり・・・
穴掘って2人共埋めてやりたい




737 :小坊主:04/12/03 14:11:10 ID:g3oiOGQk
>無常殿
小生の読解力が乏しいため、イマイチ理解できませんでした。
貴殿の仰る「プライド」とは何でしょうか?
私の言う「同士」とは、顔も名前も知らないここの住人たちや
私の知りうる普段から頑張ってる奴らの事です。
自分が弱くなってる時、
「あいつら、頑張ってるんだろうなぁ… 
よし!! もう少し俺もガンバロ!!」
と、モチベーションを上げる為に有効です。

>>677
能無し九官鳥は考えました。
自分専用のアンケートを作ることにしました。
もう少し、自分の営業スタイルを貫いてみます。

>チョイ腕氏
どうも、ありがとうございます。
そういう訳で、もう少し挑戦してみます。

738 :小坊主:04/12/03 14:50:04 ID:g3oiOGQk
>十三さん
価格うんぬんの話は、もちろん最初から分かってた事です。
それを、説得しきれずに事業主の意見がダイレクトに価格にでてます。

私、個人の意見としては… 
今の苦労が明日への糧になる…
今の失敗が明日への成功につながる。
全てが良い経験と考えておりますから、苦労してでも完売させたいですね。

次へつなげるために。

739 :チョイ腕:04/12/03 17:30:04 ID:pWznXyyF
>>735
おやじ!俺はいらないのか?!(怒)w

>>721
人の受け売りだがサバンナの動物に例えるとインパラを追うライオンの話
が的確かも知れん。
同じ走るにしても追うものと追われるものぢゃ目が違う。
その撒き方ぢゃ悲壮感いっぱいで逃げるインパラだあな。
722もそれに近いことを言いたかったのかも知れないが後の書込みがアアだから
非難した。
俺ら、常に敵を追いかけるライオンの目をしてなきゃならん。
イヤなら他の方法を見つけるか撒かずに数字をあげる方法を見つけるしかないな。

>>小坊主殿(殿が付いたぁ!w)
その抽象的な「個人の意見」とやらが好かんが・・・
733で書いたAのレベルなのかBなのかによっても答えは違うがどちらなの?
何の絡みで代理を受けたかによっても売主への説得は違うし。
限りなくAなら悩まずに諦めることも必要かも知れんけどアタリが如何ほど
なのか?土日の売り出しで何組来るのか、来た客の反応はどうなのか?
俺らに聞くにしても抽象的なる質問ぢゃ答えようも無いぞ。
聞き方一つも営業だから。


740 :無常:04/12/03 18:29:57 ID:voaX1epm
>小坊主殿
貴方の理解力が無いのではない。わざと曖昧でに表現している。
先般、営業に答えはないのでは?と入れたが、それは手法の話であって場数の中である考え方に気付く人間が一握り程いるように思う。
その人間達は表現こそ違うが似たような考え方に行き着いているようだ。
(このスレ内においても各レスから同じような考え方だな、と推測出来る人が居る)
それを俺はプライドと思っている。これは言葉で言って解るものではなく、
一時、運良く何らかの事情で真に追い込まれるような体験が出来た等、
のきっかけで肌で心で感じて考えて得るものだと思う。
表向きのプライドではないとだけ言っておこう。
同士云々の話に関しては何も言うまい。
それも個人の考え方だし、営業と言うメンタル100パーのような世界だからやり方は人の数だけなくてはおかしい訳だからな。
少し語り過ぎたな。うざかったろう。スマソ(´д`)

741 :十三:04/12/03 20:21:14 ID:???
不動産の営業は一人で全部こなさなければならない。物件収集も買主フォローも契約も残金取引も。
しっかりしてなくては誰も大事な資産を預けないのは当然といえる。大手はその点、楽でいい。
名刺にはどこかで見かけたロゴマーク。身なりさえおかしくなければ立派な営業マンだ。
少し仕事を覚えれば20代半ばの奴が客に電話で「うんうん」などとやっている。それで通用する客も
たしかにいるし、心の広い人もいる。だがそうでないケースある。恐い客もいる。何度も経験済みだ.
クレームが大好きな客。趣味のクレームというのか、いじめやすく無抵抗な大手の営業はいいカモだ。
重要事項でクレームがつく。聞いていない!聞いてはいたがそんなにひどいレベルと思わなかった。
私たちはシロウトだから。もめてる担当者の客が必ず吐く言葉だな。今回の●急の件は裁判所の判断を
俺は支持する。買うか買わないかの判断で重要な要素は説明、確認しておかなければだめだ。新聞で
見たが近隣から苦情があったが「今は問題ない」とせっかく説明しながら最後に嘘をついた形だな。
その隣人はその売主だからもめていたのか?誰が来てももめるのか?おそらく後者だろうと推察する。
なら十分瑕疵といえる。俺たちは通常、仲介手数料の範囲の中でしか責任が負えない。その担当者は
判決が確定すればおそらく会社には残れまい。客をなめたらひどい目にあうのは結局俺たちだ。


742 :小坊主:04/12/03 21:39:25 ID:g3oiOGQk
>>チョイ腕殿
いつも有難うゴザイマス。
本物件は価格的には B に該当すると思われますが、
準工の雰囲気に加え、間口の狭さが(5〜5.5M)客離れの原因かと思います。
最近フリープランになり、図面の練習をしてますが間口の広さは大事だと
痛感させられております。 土・日の来場は月間約40弱。決定率5%くらいかと。
来場者数は、夏場より徐々に少なくなってきました。
尚、他決の最たる意見が「場所が… 」←駅からの距離&雰囲気
建物本体で文句が出たことは一度も無いです。(皆、建物は気に入ってると言う)

事業主の考え = 良い建物は売れるはず!
営業の考え  = 土地柄、割り切って値段重視では?
利益幅は、あまり乗せてない模様です。←上司に聞いた話。

抽象的なご意見でも、有り難く拝見させて頂いてます。
そこから、何かを感じ取るかどうかは私次第ですから。
ありがとう > みんな

743 :小坊主:04/12/03 21:39:58 ID:g3oiOGQk
>>無常殿
うざい事など、あろうはずもありません。
上レスの通りですから。
尚、>715はプライドの件以外は同意です。※今後の課題にします。w

>717・718にある、上司への相談ですが、良く面倒見てもらってます。
しかし全体的に結果が出てない以上、見当違いが正論の可能性もありかと。
凝り固まった意見は、消極的な物になりがちなので、ここのご意見は貴重です。

744 :名無し不動さん:04/12/03 22:26:58 ID:tISFCPyn
心理的瑕疵、環境的瑕疵の判断は、購入者の購入動機にかかる部分が大きい
のだから、真に購入者が動機を表示している場合を別にして。一般的に瑕疵に
当たるかどうかは判例の蓄積を待つしかない。リバさんは身をもってその道し
るべとなったのだから同業者として批判するのはどうかとおもふ。


745 :名無し不動さん:04/12/04 01:28:00 ID:???
>744 とは言ってもよ。引越しの下見に行って水ぶっかけられたら誰でも怒るよ。
なんで教えてくれねえんだという話になる。それに第一投球の担当者が知ってたわけだろ。
それと判例の蓄積ってあんた、何年かかるのよ。そんなの現場の話じゃないじゃん。
現場は今、解決しないといけねえんだろ。批判というより反省するべきだな。他人の
ことはいえないオラ。

746 :名無し不動さん:04/12/04 01:39:06 ID:???
>744それとさ、道しるべって、要は客にウソついてまたは知ってて黙ってて
訴えられただけだろ。自殺物件、競売物件と同じ扱いにしないとカイキャクは
納得しないんじゃないか。それとよ、契約前にその隣の人に売主と会いにいくべきでないか?
揉め事はごめんだからさ。業者も客もさ。

747 :名無し不動さん:04/12/04 02:27:06 ID:Fo7DBk0R
リバはまだまだ争う気でしょ?
隣接地が変態ってのは基本的人権に係わることだから仲介業者に責任はないのでは?ていうかそんなことまで調査してらんね−よってのが本音だな。
屋根裏にこうもりが大量にいても仲介業者に説明責任はないという判決もあるし。。。
大手だから物件が安心だと勘違いしてる客が多いと思う。
あくまでも我々は個人売買の仲立ち人だ。

748 :名無し不動さん:04/12/04 08:18:18 ID:3ozj2eES
業者全面敗訴はキツイ。お隣、上階が変人の売却理由は結構ある。契約前に知れば口頭で話してはいたが、重説に隣は気違いと書くなら、今度は隣から人権侵害で訴えられるぞ。

749 :名無し不動さん:04/12/04 09:07:25 ID:yzz6C8sA
リバも裁判所から「この人のせいで該当物件は相場の2割安」と認定されたのだから、
裁判費用含め全額を隣人に損害賠償起こしてやれば面白いのにな。

750 :名無し不動さん:04/12/04 10:12:28 ID:D4IJE3D/
その他重要な事項
本物件敷地○側に接する○○町○番○号の隣家居住者○○○○氏は過去において
本物件居住者に対し子供の声がうるさい等を理由として暴言・器物破損等を行っ
た経緯があり、買主が購入後においても将来にわたり正常な居住生活を営むこと
ができないおそれがあります。買主はこの事情を了承のうえ購入の意思決定される
ことをお願いいたします。なお、購入後この特殊事情により生じた買主及びその
ご家族に生じた、健康、生命、財産等の被害については、売主及び仲介業者に損害
賠償等の請求ができないことをご了承願います。

このぐらい説明がいるのかな?
警察関係者か暴力団員ぐらいしか買わないだろうな。


751 :名無し不動さん:04/12/04 10:59:28 ID:AATOkFFr
以前も質問したのですが、査定の際、仏壇があった場合、お祈りまたは焼香をみなさんはなさいますか?長年悩んでいます。

752 :名無し不動さん:04/12/04 11:20:59 ID:Fo7DBk0R
しません。初めて会う人間が線香なんてやるのは偽善者に見えてしかたがないと感じるが?

雑談は必要でしょうが、宗教の話は絶対にしません。

753 :名無し不動さん:04/12/04 11:24:43 ID:AATOkFFr
3人もの子供を持つ全くの素人の買主が業者にサラッと以前はあったけど今は無いと言われ被害に遭ったのだから業者不利は当然。まして売り主の売却理由の過半数が隣人トラブルであれば尚のこと。自分が買主だったらどうですか?簡単に諦めますか?

754 :名無し不動さん:04/12/04 11:34:08 ID:AATOkFFr
>>752 ありがとう
自分の考えは、亡くなられたのがご主人や比較的若い方の場合、お祈りしてあげた方が遺族(お客さま)も喜ぶし関心してくれるのでは?と。
でも、そう思いながらもいつもしないのです。

755 :名無し不動さん:04/12/04 15:22:35 ID:???
>>749
これ当然だよ。
当の吉買い隣人も裁判起こされたら態度改めるかも知れん

756 :十三:04/12/05 00:28:30 ID:???
新聞の切り抜きが社内で回覧された。昨日の●急の件だ。どこの会社でも注目度は高かろう。
賛否両論だがあれはかわせる話だと思う。売主に「この件は黙っておきましょう」とおそらく
言ったのだろうが、その時点で火がついたのだ。発火するのは自然と見てよい。裁判になっただけで、
あの手の話は多い。以前あるマンションにお布団おばさんというのが住んでた。
バルコニーが東向きなので朝、というより午前中、布団を干して棒で布団を叩きに叩きまくる。
近所からはクレームだがまったく動じない。その棟の向かいの棟は音が響いて最悪だったな。
よく売り物件が出たよ。俺は管理人から聞いてたので買主には説明し平日その時間に再案内し、管理
組合に係争中と重要事項にはその旨を記載し問い合わせ先を管理組合の理事長とした。
契約してすぐ辞めるんで関係ないというのは個人商店ならともかくそれでは済むまい。
不動産のトラブルをかかえていけるほど俺たちに甲斐性はないはずだ。全部しゃべっちまうべきだ。
相手の反応をよく見ながら言葉を選びながらな。欲しければ気にいればきっと買うもんだ。

757 ::04/12/05 01:10:53 ID:???
>>チョイ腕氏
PCの故障により遅レスになって申し訳ない・・・。
熱意の件だが
売却のお客さんは自分より年配のお客さんが多い。
当然、年の功で人生経験も社会経験も自分より豊富だ。
俺のレベルでは嘘でごまかしても自分では意識していない表情や仕草で
相手に違和感を与えていると思う。
では、自分が自信を持ってできることは何か?と考えてみた。
本に書いてある話法や研修で習うような話法なども試してみたがどれもぎこちなく感じ
実際に上手くいかなかった。逆にクレームにもなり凹んだ。
試行錯誤の上、たどりついたのは真実をありのままに解りやすく伝える事だった。
初心に帰るとは上手いことを言ったもんで仕事のノウハウを学んだ上で
気持ちは新人なので駆け引き無しで全力で相手にぶつかれる。
嘘をつかないので相手の目を見て自信を持った態度で提案が出来るし
質問や疑問等にも辻褄を合わせることなく答えられ有効だと思う。

特別、話法等無いのでレクチャーできないが
大手数社かぶった査定も、提案価格が一番安くても専任でもらう事も多いし
何より紹介客が多くありがたい。今の方針が向いていると思っている。
昨年は買41%売48%紹介11%だった。

でもそう言いつつ、口八丁でサラサラっと契約する同僚や
ほとんど業者相手ばっかりで成績を上げている先輩を見て
羨ましく思ったりすることもあるので困ったものだ。

758 :名無し不動さん:04/12/05 01:15:51 ID:???
大手仲介屋に転職キボンですが
不景気で、この業界でも敷居は高いのでようか?
筆記試験、性格テスト、転職回数、学歴
面接ではストレートに厳しい世界と分かってますが、
やっただけ返ってくる仕事に魅力を感じる。自分に実力があれば将来独立を考えて
不動産の仕事を覚えたい。
ぐらいを熱意で話せばうかるまつか?

759 :仲介18年:04/12/05 09:07:06 ID:2CE749gQ
>>751 一言ことわってから拝むよ。礼儀と思ってる。>>758 学歴は関係ない。早大出と工業高校中退が同僚なんてよくある。やる気があると判断受けるかどうかがポイント。>>757 正しい接客気構えだよ。業者仲介も覚えたら成績さらに伸びる。

760 :欠陥住宅:04/12/05 13:49:09 ID:RhzNKBgA

リバブルの対応はずいぶん不誠実でないかい。
こりゃ購入費返して、隣人に損害賠償請求するのがすじだろ。
こわっ。リバブルの物件はやめとこ。
http://www.asahi.com/national/update/1203/001.html
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=ED&action=m&board=1834914&tid=c0blc05al30chbfa1zel5dea4ja5pa5va5ka1db&sid=1834914&mid=1&type=date&first=1
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&tid=gca4ca4fa4oa4a4a41a4ja4a4el5dea5ja5pa5va5k&sid=1073724&mid=1&type=date&first=1


761 :名無し不動さん:04/12/05 13:52:21 ID:b7c0y6C+
すいません 宅建、マン管、業管受かったんですけど
実務においてどのくらい意味があるのでしょうか?
資格持ってる人は社内で一目置かれたりしてるの?

762 :名無し不動さん:04/12/05 14:58:52 ID:2CE749gQ
>>761 大手仲介では主任者は持ってて当たり前。あとは運転免許以外、他の資格もいらない。例え税理士や1級建築士でもなんの優遇もない。必要あるときは外注。ただ売上数字だけが絶対なのさ。

763 :名無し不動さん:04/12/05 15:00:21 ID:xieYvZ/h
資格なんてタッケンだけで十分。FPも不動産コンサルも何ら役にたたん。
一番必要なのは普通自動車免許。

764 :名無し不動さん:04/12/05 15:01:45 ID:797GJ9OA
この業界、とにかく数字
数字やんない資格マニアはただの気の毒な人
毎月積み上げてゆく数字だけが存在の証。

765 :名無し不動さん:04/12/05 15:08:53 ID:???
大手仲介では筆記試験ありまつか?
学生みたいに自己PRありまつか?

766 :名無し不動さん:04/12/05 15:17:42 ID:xieYvZ/h
ありまつか?だと!
きちんと、ありますか?
と言えよ。

767 :名無し不動さん:04/12/05 15:47:08 ID:???
ありますか?

768 :名無し不動さん:04/12/05 16:00:18 ID:xieYvZ/h
蟻 松 蚊
筆記・愛急テスト蟻松世

769 :名無し不動さん:04/12/05 16:04:12 ID:???
冬の晩に夜訪て辛くないですか?
他の家には灯りが付いて、一家団欒の暖かいのを尻目に
夜訪って
涙が・・・・・・・・・・・・・・・




770 :名無し不動さん:04/12/05 16:18:50 ID:???
>>766
あー、先に言われちゃった
でも、よくぞ言ってくれました!
>>767のレス見る度不快でした
どのレス見ても「〜つか」「〜つか」ばかりで苛々する






771 :名無し不動さん:04/12/05 17:56:44 ID:???
detuka

772 :名無し不動さん:04/12/05 18:27:25 ID:???
買い付けとりますた。
明日契約汁!
だめでつか?そうでつか?
もうだめぽ

773 :名無し不動さん:04/12/05 19:09:12 ID:???
リバブルの隣人の子供嫌いの嫌がらせ云々ですが
刑事事件になるんではないのかな?
水撒き散らかされたり
暴力ふるわれたりしたら
隣人を逮捕してしまえばいいんじゃないのか

774 :名無し不動さん:04/12/05 20:17:23 ID:???
社名 タイヨーハウス株式会社
設立 1995年3月9日
資本金 2,000万円
従業員  15名
事業内容 ◆不動産の売買・賃貸・管理及び仲介
◆建物の設計・施工及び 土地の造成
免許番号 大阪府知事(2)第43809号
建築の免許 大阪府知事(般-8)第103254号
加盟団体 全国宅地建設取引業保証協会
取引金融機関 UFJ銀行・近畿銀行


これ位の規模てドキュソが多いんでしょうか?

775 :名無し不動さん:04/12/05 23:50:28 ID:???
この業界志望なんですが、22時か23時まで残業なら考えますね
年収六百マン超えるならチャレンジしたいのですが
普通の成績営業マンの平均年収は?

776 :十三:04/12/06 00:47:27 ID:???
人にものを頼んだり教えてもらったりするときに、足を組んだり腕を組んだりすることはあるまい。
テーブルに肘をつくこともないだろう。そんなことをしたら交渉はぶち壊しだ。少なくとも両手は膝
の上だだろう。ましてふんぞり返って、身体を斜に構えるようなものはいないはずだ。
もしいるとしたらウチの会社の新人さんくらいのものか。あんまり荒っぽいんで空家の掃除に連れて
いった。なんでこんなことをしなきゃならないんだと顔に書いてある。
玄関ホウキで掃かせても砂だらけ。窓ガラス1枚拭けない程度の注意力ではこの仕事は無理だろう。
全てが雑で粗い。今年、学校を出ましたと言うなら仕方ないが、20代後半なら処置無しだ。
頭はいらないが気遣いは必要だ。ちょっとしたことでトラブルにもなる業界だ。
そういうことは人に教えてもらうものでもあるまい。野性と粗野は似て非なりという。
キッチリ挨拶できればそれで世の中渡っていけるのに惜しいことだな。切腹!


777 :名無し不動さん:04/12/06 00:55:47 ID:BLgPr9Y9
十三さんへ
寝るのは何時で起きるのは何時ですか?
出社は何時ですか?


778 :名無し不動さん:04/12/06 01:14:20 ID:???
↑そんなこときいてなんの参考になるんだよ。
ところでキミは童貞でつか?

779 :質問です:04/12/06 01:53:03 ID:m5txgw5R
十三さんへ
業界のことについての質問ですが、いまの時代(時期)不動産を買いたい
(つまり売買)のお客さんと、不動産を借りたい(つまり賃貸)のお客さんと
どちらが多いですか?どちらが需要がありますか?
私の素人的な発想ですが、不動産を購入する人は、一部の人だけだと、
思うのですが・・・業界に詳しいかた教えて下さい。

780 :仲介18年:04/12/06 08:12:35 ID:jtW7thKj
>>775 年収600万希望?そんな報酬で満足じゃ仲介営業やれんぞ。22時残業嫌?残業は22時過ぎると始まるだぜ。甘杉。楽しては稼げんのが世間の掟だぞ。

781 :仲介18年:04/12/06 08:49:18 ID:jtW7thKj
仲介営業のコツだが、お客の売りたい、買いたい事情、理由を聞き出す。見合う解決ストーリーを提案する。これだけだぜ。聞く能力と顧客の希望と現実の折り合いを付けさす提案力さえ身に付けコツコツやれば誰でも成績は出る。

782 :名無し不動さん:04/12/06 12:49:15 ID:rCWmJVRS
18年も仲介やってて、そんなパッとしないカキコしか
出来ないの?
いかにも成績悪そうだね。

783 :名無し不動さん:04/12/06 15:51:35 ID:???
風邪引いた。嫌いな上司にうつして治そうと頑張ったが
結果は好きでも嫌いでもない上司にうつった
うまくいかんなー


784 :名無し不動さん:04/12/06 16:14:32 ID:???
ワシは年収2000万円ある不動産屋ですが、
営業で1000万円以上実力で取れるような若い奴が欲しいナ
大手の名前だけで売れているような奴ばかりで
地場の町屋で口八丁手八丁で売りまくっているような奴は見た事無いな
是非見てみたい
そしてできれば雇いたい
俺より給金出してもいいぞ
ほんま見るだけでも良いけど
雇ってみたいな
生きのええ奴をな

785 :大阪十三:04/12/06 19:28:13 ID:nA7G97Xv
784さん激しく同意です。
買取屋してるけど、きっちりネタを拾ってきて
利益を出してくれる若い子が欲しい! 仲介業者さんにも
そんな口八丁手八丁の若手?は最近見たことないわ。
そうゆう子がいれば、本当に雇いたいですわ。
ここに出てくる『か』とか・・・
ぬるい奴ばっかりで困ります。ちなみに十三さんへ・・・
関西に出てきて、ウチの会社で講師でもして下さい。
仲介業者さんの気持ちを教えてあげて欲しいな。

786 :仲介18年:04/12/06 20:29:47 ID:jtW7thKj
>>784 悪いが年収2000万が自慢の買取屋親父のとこでは1000万取れる大手営業マンは行かないよ。金だけが、欲しいなら独立して3000万狙うな。

787 :名無し不動さん:04/12/06 23:25:26 ID:BLgPr9Y9
毎日23時まで残業は体と精神が持たない
んで休みが水曜日だけなら
こう考える人間は無理でしょうか?
年収が700万以上なら、まだ割りに合うが


788 :名無し不動さん:04/12/07 00:14:16 ID:HKFtgciX
>>787
正直な話ね、毎日23時まで残業があるわけではないんですわ。
2chはすこし話を誇張する方がいるからねw
だいたい考えてもみなはれ、毎日23時まで残業してたら残業代いくらになりまっか?
しかもこれを払っていなかったら労働基準法違反で商売できなくなりまっせwww
それに本当の話だとしてもなんで不動産やめた人間が監督署にタレこみしないんでっか?
タレこめば自分が得するのにでっせw良く考えてみなはれよwww

789 :名無し不動さん:04/12/07 00:41:04 ID:???
不動産営業で残業はビタ一文でません
上司、所長が23時までいるなら、やることなくても帰れません
成績NO1ならべつだが、まぁ22時は普通じゃないの
拘束時間と給料を考えると時給にするとかなり安いで
年間休日も少ないし 60日くらいか

790 :名無し不動さん:04/12/07 00:43:55 ID:???
あと上司からの罵倒とか、ギスギスした雰囲気
ポスティングとかの肉体労働が加わると
たいした仕事じゃないな。
自由な時間で車で寝れる位だろ。
寝ないと残業は無理でっせ。体壊す


791 :名無し不動さん:04/12/07 01:09:05 ID:???
十三氏の登場キボン

792 :十三:04/12/07 01:42:40 ID:???
一般的な業界の話だが、俺たちは事務屋じゃないので、休みの日に出社しようが毎日12時まで
働こうが、残業代のようなものはない。ついでにいうと定年までいるわけないので退職金もない。
したがって、年収600万でいいなら他の仕事を探したほうがいい。前にも書いたがあくまで一時的な
雨宿りでここにいる。そうでなくても、長くいるつもりの人は少ない。
それでもだ職業人としてプロととして一定のモラルをもって、世間に対峙しているのが俺たちだ。
人を食ってると自慢するような輩はどこの会社にもいるだろうが、そんなものはプロではない。
A不動産を必要とするのは一部の人でない。すべての人が不動産に関わっている。
社会学的表現をすれば、すべてがすべてに依存する社会関係のなかでその基盤になるのが不動産だ。
結婚するとき、退職するとき、病気になったとき、所帯をわけるとき、あらゆる人がそのとき必要な
不動産を売ったり買ったり借りたり貸したりする。だから、スキマ産業というこの業界があるんじゃ
ないか?どっちが有利というような話ではないんだ。ちなみに俺は売買専業だから賃貸のことは
誰か答えてやってくれ。
B口八丁手八丁とはいやな言葉だな。意外と弁の立つ人間にトップセールスはいない。
俺はひとつの取引に時間をかけるほうだ。うまく話せなくてもかまわない。要は自分の意思を
相手につたえることができればよい。もうすぐ今年も終わりだ。来週から忘年会がいくつかある。
まあ嫌なことは忘れよ。思い出して不快になるなら、おもいだすな。今、かんがえても仕方のない
ことはまたの機会に考えることだ。

793 :無常:04/12/07 03:17:25 ID:YcTTUdhi
いろんな意見が出ているな。良いスレだねぇ。
ただ、言える事は「残業が嫌だ」とか「年収いくらなら」と言う考え方のヤツは辞めた方がいい。
残業しろと言う意味では無い。やるべき時、集中すべき時に傾注して結果を残せるのならいくらサボろうが休もうが勝手に帰ろうが構わないのが俺の持論だ。
ただ、サボりによって本来取れる果実を取れない事はダメだ。
息抜きしなけりゃ取れない契約ってのはあると思うぞ。
追客なんざ家や車からいくらでも出来る。サボって結果を出せなければ自分が一番辛くなるのだし。
年収いくらなら、に関しては経験もないのに偉そうな口を叩くな。おまえなんざ300マンでもいらん。逆に「○○○○マンほしい。いくらの売り上げをあげればいいですか?」が経営者の求める答えなのでは?

794 :仲介18年:04/12/07 09:13:30 ID:uPctrT+U
>>792 十三の考えは基本的には好きだがョ雨宿りにしては長すぎなんじゃない?ハードボイルドにしても、今の自分の居場所を否定するのはと小一時間。

795 :名無し不動さん:04/12/07 10:42:15 ID:???
>>793
「残業が嫌」等 
これは、あの人の事ですよね?
うちは1円でもいりません。
精神年齢低すぎ


796 :名無し不動さん:04/12/07 19:15:14 ID:???
>>792
俺も。
よく年取ったジイサンは「口八丁・手八丁」なんていうけどイヤだ。
下らない。俺は少しでも変えてやろうって頑張ってるよ。
なんか経営者ぶってカキコしてるのもいるけど、どうせゴミアンコだろ?
この業界も、オレラ若いのが頑張って、クソジジイたち追放しなきゃ。

客も相当勉強してきてるし、このままじゃまずいよね。

797 :名無し不動さん:04/12/07 22:17:24 ID:???
だいたい仲介手数料とりすぎ
暗黙の了解か、カルテルかしらんが、法定一杯に取ってる業界なんぞ
他にありゃせんがね。
仲介屋なんざ、かぎの管理だけやってればいいんだ。

物件の情報は重節の項目一式、売主がレインズに登録して、
買主が勝手に見て売り指値にぶつけるか、買い指値注文すればおしまい。

798 :名無し不動さん:04/12/08 00:25:53 ID:???
は?

799 :名無し不動さん:04/12/08 00:44:33 ID:???
は?


800 :名無し不動さん:04/12/08 00:49:46 ID:???
>>797
IT馬鹿アカ厨発見。放置でよろ

801 :名無し不動さん:04/12/08 00:52:24 ID:???
十三氏の登場キボン




802 :小坊主:04/12/08 01:31:37 ID:9Qgqi7Ya
少し間が空いてしまいました。

やはり、年末近いせいなのか来場が極端に減ってます。
再来を呼ぶのにすら苦労してる、今日この頃。
皆さんは、今月調子どうですか? 

去年まで賃貸営業していたせいか
私は少々カルチャーショックを受けています。

803 :名無し不動さん:04/12/08 11:15:42 ID:???
口八丁手八丁でも誠実に営業できれば良いのではないか?

残業は必要ならやるべきで上司がいるからとか本社から電話がかかってくるから
とかで会社に残っている会社があるがそういうのは止めるべきだろうな
良く休んで常に頭を働かせないとな

804 :名無し不動さん:04/12/08 13:03:00 ID:???
>>802
毎年この時期は動きがないので
うちは諦めムード入ってます。

賃貸では夜逃げの客が結構多いので
この時期は注意するよう
入社時に言われましたねー
まあ、最近はその賃貸も来ないけどね・・・


805 :名無し不動さん:04/12/08 14:12:57 ID:???
>>797
実際その動きはドンドン出てきてる。
そのうちマイソクも公開になるだろうな。
そーすると客付け仲介業者かなり淘汰
されるアルネ。

ここで書きこみしてる仲介屋は大手で売りの委任
とれるからまだいーだろうけど・・・・

806 :名無し不動さん:04/12/09 00:31:22 ID:5zzBp94v
十三氏の登場キボン


807 :十三:04/12/09 01:04:14 ID:???
上司には悪いが今年はすでに終わった感がある。ギリギリまでねばるべきだが、状況が悪すぎて
ジタバタする気にもならぬ。目標達成が程遠いとなるとキャパのない男だから荒れるかもしれない。
ところで、新春チラシをどうするんだという話が出た。広告屋が見本をもってきたがよくない。
これでは対売主用ガンバッテマス広告じゃないか。総花的、数だけの最悪パターンだ。
散弾銃みたいな広告はもう駄目だ。ます目のとり方も斬新さがない。キャッチコピーも面白くない。
工夫がないぞ。やっつけ仕事は駄目だといってる。センスない。
広告しないものは実は世の中に存在しないってことは知ってるよな。広告してから存在するのだ。
もうそんな行事的なものでお茶をにごす状態か。こんなことで費用が出ればまたしわ寄せが他に出る。
鈍いというより感覚が麻痺してる。無責任というべきだろう。
新築マンションの成約の約3割はホームページの反響という。仲介の場合まだそこまではいかないが
何れは見逃せないほどのシェアをとるのだろう。何千万もかけ人員も配置して更新回数をあげる。
中小の業者はくるしくなるのかも知れない。経費的に対抗することは無理だろうから、他に活路を
見出す必要があるな。レインズで機会が増えたかにみえたが大手のコンテンツはこれから飛躍的に
向上、充実する。まあ、最終的に客を説得するのは俺たち営業マンだから、営業マンのスキルが
かわらなければ同じかもしれないが。

808 :名無し不動さん:04/12/09 02:20:42 ID:???
不動産屋は株屋とまったく同じ運命をたどるだろうね
手数料は完全自由化、ネットなら一件10万円ポッキリで元取れるぞ。

外回りはネット使えない爺さんばあさん相手するのが仕事になる。
生き残れる人数は今の半分以下でしょ。

809 :無常:04/12/09 04:35:07 ID:HvECaNCH
>797.805.808
バカかおまえら。ネットでみた後現地は見ねーの?
契約の仕方解ってんのか?融資の組み方は?融資窓口のヤツラがどんだけ使えねーか知ってんのか?
契約後揉めたら?決済後揉めたら?他にもまだまだ想定リスクは有る。
不動産を舐めるな。ド素人がガタガタ言うんじゃない。それだけじゃない。費用対効果や構成比率を良く考えろ。物件価格の3パーが粗利だぞ?利益率として高いと言うなら世の中の仕組みをしらなさすぎる。
がんばってるヤツがとやかく言うのは解る。が、素人だか素人じみた業者か知らんが、
クソガキどもが業界の心配なんてしなくて良いから、自分のチンケな一生を心配しなさいね?

810 :名無し不動さん:04/12/09 07:21:15 ID:ISFLzcuy
情報産業だから、いずれNETが入口の主体になるのは確かだ。ただ取引自体はNETに全く馴染まない。個性強い商品、不動産をなんの保証(仲介)もなくクリックだけで買う奴、NET先進アメリカンでもいない。

811 :名無し不動さん:04/12/09 07:35:23 ID:ISFLzcuy
法定手数料だが安すぎだろ。3%で広告、取引管理した上で、最近は商品全額保証まで求められてる。あと数年で弁護士が大幅に増えるから仲介がらみ訴訟は彼等の格好の餌食になるだろう。大手の重説すら、無防備、穴だらけと知り合いの弁護士も言ってたな。

812 :名無し不動さん:04/12/09 08:59:42 ID:???
売主(個人)「物件の抱えた問題を隠して、できるだけ高く売りたい」
買主(個人)「物件の抱えた問題をすべて知った上で、できるだけ安く買いたい」

この利益が相反する個人同士がネットで出会って契約する世の中になると?
こういうカキコしてる人達って社会人なのか?

813 :小坊主:04/12/09 12:00:33 ID:8rzVLsq9
>>804>>807
僕は、年内最後の契約めざして奮闘しております。
まぁ一年目なんで、ぎりぎりまでは諦めずに頑張ろうと思います。

814 :名無し不動さん:04/12/09 13:52:38 ID:???
仲介屋必死だなw

>809
仲介屋が業者所有の物件仲介して客に対して揉めた時
何するの?所詮業者の肩もって終わりだろw
業者所有の物件なら直で買っても重説も契約書もあるし
ローンだってやってくれる。やんないなら自分でやりゃいーし。
揉めりゃ役所にいって相談するよ。

>810クリックだけで買うわきゃねーだろ。
直の情報OR手数料大胆値引きするとこで
物件情報仕入れて自分で見に行くんだ―よ。
または広告で気になる物件も手数量引き業者か
自分で調べて直で情報仕入れて見に行くんだーよ。
保証(仲介)と言うが何の保証をしてくれる?
揉めても客の責任、
手数料3パープラス6マン×消費税取ってローン代行料
取って、火災保険でキャッシュバック取る保証ですか?

>811
確かに客付け仲介専ら専門屋にとっては3パーなんて利益率
低すぎだな。だから両手物件しか基本的に当てはめないんだろうけど。

客はどんどん知識付けるよ。いまどき、新築、土地で仲介挟む意味の
ない上客はさらに仲介離れだよ。
ここで書き込みしてるのは大手で専任取ってるからまだ食いっぱぐれない
でいられるだろうけど。



815 :814:04/12/09 14:05:48 ID:???
ま、ここまでするなら仲介屋通して
指値するくらいのほうが楽で効率
いいとは思うけどw

さっ反論どーぞ↓

816 :名無し不動さん:04/12/09 16:23:10 ID:8rzVLsq9
>>815
知識の有る人は、それで大丈夫なんでは?
全部、自己責任で。
どこに注意すべきか、あなたはお判りのようですから。

でも、通常、それだけの知識からくる自信を持ってるエンドってどれ位いますか?
もしくは、そういうエンドの為に手引きのH.P.でも創ってあげますか?
本業に差し支えない程度に勉強・物件探ししないと、上司に怒られますよ。w

それと不動産業者とばすんだったら、工務店もとばしたら?
あっ! 設計士もいらないか。w 安くなりますよ〜〜 (頑張れぇ)
※Time is money. Does your time and effort balance?

817 :小坊主:04/12/09 16:29:44 ID:8rzVLsq9
>>815
それと、もうひとつ。
仲介って、そんな手抜きな仕事じゃないと思いますよ。

たぶん、あなた分かってると思いますが。

818 :名無し不動さん:04/12/09 16:33:40 ID:???
グダグダうるさい客に当たった時思う
土地だけ売ったるから
もうお前、自分で山行って木ー切って釘打って家建てろや


819 :十三:04/12/09 18:58:05 ID:6xENjqF7
不動産会社の現場の店長というのは重要な仕事だ。営業マンを生かすも殺すも、業績を上げるのも
落とすのもその手腕にかかっている。ダメな奴はいつも営業マンのせいにする。動かない、働かない、
やる気がない、マンネリだなどと臆面もなく上には報告する。
ひとつの支店でいくつかの地域をカバーし、10人前後の担当者を束ねるには、能力だけでなく信用
がなにより大事だ。アイデアマンだが役に立たない無能な上司というのはこの業界実に多い。
厳しいけれど信用できるというのは理想だが、そんな人物はこの業界には残らない仕組みだ。
大手といえど組織だって動くという点では他業種に劣る。怒鳴る前に、人のあげあしをとる前に、
自分に非がないか考えるようなものはいない。担当者が動きやすいように、特に数字の厳しいときは
ダメだという前に可能性のある選択肢を提示してやらないとな。育つ前に辞めてしまうのは実は、
いまどきの若いもののせいでなく、ほとんどの場合あなたの無能による。数字が悪いのはあなたの
不徳による。数字が悪いとき業績の回復させる方法を教えてやろう。
朝一番に出社せよ。営業マンの机を拭いて、社内を掃除せよ。見せかけだけでなく本気でやれ。
それが済んだらチラシを印刷して少なくとも500枚ほど住宅地でポスティングしてこい。毎日やれ。
大筋の方向で間違ってなければ部下のやることにいちいち口出しするな。上に部下の悪口を言うな。
そして夜8時になったらさっさと帰れ。2ヶ月続けば数字は回復してるだろう。継続せよ。


820 :名無し不動さん:04/12/09 19:04:18 ID:???
本とは買ったっておもしろくない物件をあーだこーだうまいこと言いくるめて
素人にはめ込むのが客付け営業の仕事だろう。
大枚払ってそういう仕事して欲しいと思ってる客がどこにいると思ってるわけ?

バッカジャナイノ

821 :名無し不動さん:04/12/09 21:25:16 ID:Yw+DBziU
>>820
それは間違った考えだよ。

でも、仮にそう思うなら今後賃貸でも売買でも物件探すときに
業者の力かりずに自分の力でやればいい。
というかオマエのカキコは白けるから、不動産の営業マンを
罵倒してる他のスレにいってくれ。


822 :名無し不動さん:04/12/10 00:18:10 ID:???
しゃぶしゃぶのあとカラオケ・・キャバクラ・・・若手はヘルス・・・不動産会社の忘年会

823 :名無し不動さん:04/12/10 01:05:12 ID:4MKWVjwn
育ちの悪い人間の集まりのような業界だよな

824 : :04/12/10 02:42:34 ID:???
>>816
小坊主ってこんなキャラだったのか。。

825 :小坊主:04/12/10 11:59:23 ID:w88CSKtG
>>824
はい。 ぬるぬると今まで仕事してきた訳ではありませんので。
ただ、人に教えを乞うのに偉そうな態度は無いでしょう。

ここの人達は、十三さん筆頭にとてもマジメに仕事してそうです。
ならば、なぜ、訳のわからんレスをするのか?
無視しても良かったのですが、
>814は、分かった上で言ってそうだったのが悔しくてね。
さすがに2・3個前はスルーします。

826 :814:04/12/10 13:49:29 ID:???
仲介屋の意味って何?
仲介手数料分の仕事って何?

これにまともに答えられる人キボンヌ

大手さんは個人の物件の委任取って
あまり知識のない客相手だから存在意味
わかるけど、(とは言っても問題発生後は大した貢献してないが)
業者所有の物件に対しての
仲介屋の意味って?
特に資金的に何の問題もない客に。

こんなことキツイ客でなくても聞かれそうな事だけどねw


827 :名無し不動さん:04/12/10 15:31:27 ID:???
零細同族不動産会社に勤務してる。
28でそこの管理会社の役員。
でも、いつもの仕事はただの営業。

勤務地が札幌だから物件価格が安くて仲介手数料も少ない。
でも、年800万は売り上げてる。
(社長は)

因みに新築土地60坪つきが2400〜2800程度て買える場所。
土地だけなら600〜1100程度が相場。

相場が3倍の首都圏なら年2400万ぐらいになるんだよな・・・・
首都圏がうらやましい。

828 :名無し不動さん:04/12/10 15:54:18 ID:???
>>826
個人で勝手に物件を探して、買うならかったらいいとおもう。
手数料かからないのでお得だよ。

で、一応仲介っていうものの簡単な説明をしてみる。

仲介というのは物件の仲をとりもって売主と買主を紹介するほかに契約行為を行なうこともはいる。

特に資金的に問題無い客でも自分で契約書をつくって売主に売ってくれと話しを持ちかけて売ってもらえるものではない。
いきなり不動産うってほしいと個人が個人へ尋ねていっても普通は門前払い。
また買うときに契約書に不備があっても個人で直接かったのなら契約自由の法則なんで責任も自分へ行く。

仲介はただ物件を紹介するだけではない。
ただ、ローンの斡旋をするだけではない。
宅建業法にのっとった契約行為を行なうことも含まれている。
なにか不備があったときの責任も含まれている。

その結果、仲介手数料をもらっている。
法定手数料を払いたくないのなら本来不動産業者がやることを個人で肩代わりしたら良い。

物件を紹介してもらって、残りの契約は自分で行なうので手数料払いたくないといったとしても
専属専任媒介契約があるから結局は不動産会社通さないと買えない。
仲介通さず個人で不動産を買いたい時は物件探しから個人でやらないと大抵はダメ。
とりあえずがんばれよ。


829 :名無し不動さん:04/12/10 16:29:09 ID:???
>>826
販路の拡大を担うという点で個人も業者も関係ない。
手数料は言わば販促費及び取引にかかる手間賃だな。

当て馬的な発言は好かん。建設的な議論を望みたいものだな

830 :名無し不動さん:04/12/10 17:40:27 ID:???
契約書、十説作って、買い手が検索できるようにウエブに情報載せて、
内覧、金の受け渡しに立ち会う

これだけだろ、必要なのは。
一件あたりにかかる手間は2人工も見ておけば十分
多く見積もって20万がいいとこだな

2000万の中古マンションのコミッションに100万以上も取られる業界は
どう考えてもおかしい

831 :名無し不動さん:04/12/10 17:49:03 ID:???
ライブドア不動産とか楽天エステートとかやりそう

832 :名無し不動さん:04/12/10 18:06:48 ID:???
>>830
その契約書だの十節だのは売り主が一般人ならムリじゃない?
買い手もそれをかみ砕いて理解するのはむずかしいのでは

833 :名無し不動さん:04/12/10 19:47:58 ID:???
>>832
作るのは有資格者の仲介屋だよ
それに10万払うのはいんじゃないの、司法書士だってそれくらいとるからね
読んで意味わからんヤツの教育は別料金だ

残りの100万以上は何に使ってるかと言うと、仲介屋自身の儲けを増やす
くだらない営業活動に費やされてるだけ。

価格規制に守られたぬるま湯稼業がこれからも続くと思ったら大間違いだろうね
なかなか改まる気配は無いけど

834 :名無し不動さん:04/12/10 20:12:13 ID:I1dF8c8T
>>833 建売NET仲介で買主は手数料0円というのはもうトックにあるが上手くいっていないぜ。

835 :名無し不動さん:04/12/10 20:31:54 ID:???
営業マンを怒鳴り罵倒する所長の性で
仕事より、罵倒に気がいって仕事に集中できません。
精神状態が穏かでないんで、普通より悪い方向にいきますね。
ちょっと、静かに自由にさせてくれたら、いい方向に向かう気がしますが・・・
最近は、事務所に戻るのが怖くて、軽いノイローゼ気味です。
車の中でも不安感が襲ってきて、辞めることを一日何回もかんがえます。
末期的症状でしょうか

836 :名無し不動さん:04/12/10 20:57:51 ID:???
>>833
なにが気に食わないかしらんけど、もういいだろ?

837 :名無し不動さん:04/12/10 21:10:57 ID:dVLp6JPM
820他へ 仕事を馬鹿にする奴は腹が立つ。

煽ってるのなら趣味が悪いし、本当にそう思ってるなら自分の仕事を
けなされることを想像してみろ。

お前さんが個人の売主に交渉に言ったって馬鹿じゃなきゃ売らないよ。
業者売主なら、馬鹿じゃなきゃ勝ち誇らせて売れ残りでもつかませるね。

仲介は、不動産を仲介するだけじゃない。買主は誰しも自分の将来や生活を考えて家を
買うんだ。仲介以外の誰が買いたい地域の不動産とお客さんの生活設計を説明して理解
して売主と交渉できるんだよ、できるもならやってみろ。
自分だけで全て分かって決められるならそもそも仲介もコンサルタントも
役所の相談員もいらねーよ。






838 :名無し不動さん:04/12/10 21:18:29 ID:???
なつかしい。株屋も同じ事言ってたなあ

お客様の大事なお金をあずかる仕事だから、将来も見据えてよりよい
資産活用商品を提案していくのは、私たちプロの営業マンなんですって。

で、実際やってたのは、ノルマ押し付けられたクソ投信やクソ株のはめ込み販売だ。
いまや個人ではnet取引が全体の6割

839 :名無し不動さん:04/12/10 22:55:57 ID:hbDN3kEd
株と不動産一緒じゃありません。

840 :名無し不動さん:04/12/10 22:56:44 ID:Bt1IxlJW
確かにディスカウントブローカーの登場は脅威ではある。
ただ、不動産と証券を同じテーブルで論じるのは無理があると思う。
まず、厳密にいえば同じ物がないのが不動産の不動産たる所以。
次に既存の業者が、そういう新規参入者に物件を出すのか疑問。
なんだかんだいっても、狭い業界だからね。弾かれるんじゃない。
お互い商売仇であっても、仲間意識は多少は持ち合わせるしね。    

841 :小坊主:04/12/10 23:19:13 ID:w88CSKtG
>>833
羨ましいなら、業界参入してみな。
必要経費無視で1件10万円。やってみなさい。

あなたの店に何の信頼があるんだ?
広告費=信頼
その図式を変えないと、間違いなくつぶれるだろうね。
あなたに出来ますか?
それは、不動産業界に限った話では無い。
日本経済に活を入れてくれ〜〜い。(がんばれぇ)

842 :名無し不動さん:04/12/10 23:19:38 ID:w88CSKtG
>>814
あなたの言ってる、業者所有物件とはどういう形態での販売でしたか?

今時、事業主→自社の子会社が販売=手数料浮く
なんて現場はないんじゃ? 知らないけど。

もし、一般・専任仲介で所有業者も宣伝してない不動産なら、仲介業の意味有りますね。
だって、所有業者は自社で販売する経費より手数料の方が安いと思ってる。
何も、買主だけの仲介な訳ないですから。

一般仲介物件で、広告してる物件を知って、自分で謄本をあげました。
そこで所有者判明したから、直で話ししました。
一件目で業者所有だと良いけど…
あなた、業者所有専門で手数料浮かす事にこだわるつもりですか?
良い物件は業者しか持ってないんですか?

843 :名無し不動さん:04/12/10 23:39:26 ID:???
>>814
仲介屋必死だなって・・・
そう言う君も手数料浮かすのに必死じゃん
ローンも自分でする?揉めたら役所?
それ、実践・経験したことあるの?
君みたいに何でもかんでもケチッて
自分で契約等勝手にやちゃって
相手と揉めてからうちに泣きついて来た奴おったなー
馬鹿丸出し


844 :名無し不動さん:04/12/10 23:53:04 ID:sV75LPuY
まだあったのこのスレ…。「大手不動産仲介会社」の皆さん…。

845 :名無し不動さん:04/12/10 23:55:13 ID:???
>>844
反論できなくなったらいつもお前はそれだな

846 :十三:04/12/11 01:08:52 ID:???
年末までに年賀状を300枚出す。既契約客や売り買い見込み客、住所はデータベースに入ってるが
問題はコメントだな。年賀状とはいえこの2行3行のコメントが後につながるかどうかをわける。
もちろんこれは手書きだ。車屋で出来る人はバースデイカードまでだすが、不動産はそう売ったり買っ
たりするもんでないし、それほど階層の深いデータをもってるわけではない。取引台帳や顧客カードの
余白に書いてあるメモがなんとか記憶を呼び出すのを助けてくれる。年賀状はほんとに大事な行事だ。
俺なんかこれで食ってるようなもんだ。切れのよい、嫌味のない、不自然でない一言で俺のことを思い
出し、なんらかのアクションを起こすスィッチを入れる名文句。今年も悩むな。
A仲介手数料だが、一般の人は信じてくれないが仲介各社または仲介部門は実はたいてい赤字だ。
バブルの頃の借金もあるだろうが、この業界の仕組みは儲からない体質になっている。
一人の担当者がファーミング活動をし物件をリスティングし売却活動をして、やっと成約。そして
残取引だが、この作業を年に何件できると思う。担当地域、物件価格によって違うだろうが20本
できて一人前。マンション専業なら30本か。両手・片手平均4.5%で手数料を計算してみよ。営業
マンの経費を月150万で計算してみよ。それも新人もいればベテランもいる。親会社にロイヤリティー
を払ってるところもあるだろう。これで一切の経費を賄う。たいした利益にはならないことがわかるだ
ろう。コストから見る限り手数料は高くない。業界から見ればの話だ。
客に手数料が高いと思われるのはつらい話だが、それこそ営業努力でかわさないとな。
新しいやり方、仕組みを考えよう。さもなくば、動きの落ちたベテランやスキルのない若手は生きて
いけない。一軍の選手とフロントだけで球団は維持できまい。結局、今のその日暮らしの営業スタイル
がどこまでも続くわけだ。


847 :十三:04/12/11 01:09:43 ID:???
B不動産売買にはいろんな落とし穴がある。プロの営業マンでもトラブる。餅は餅屋だ。
重要事項の微妙な言い回しの中に売買をもめさせない細やかで精巧な仕掛けがあることもある(俺は
これには多少自信があるが)。また、成約までの営業の中で猛獣のような売主や買主を不遜な表現だが
教育し成長させ、利害を調整し無事取引のできる形に組みかえる一連の作業もあるのだ。
そういう点を考察してから手数料の価値を考えてもらいたい。


848 :名無し不動さん:04/12/11 04:53:26 ID:???
だいたいどの職業でも同じで、俺たちのやってることは他とはちがって
特別な価値があるんだから、高い金もらって当然だっての。
ほとんどそういうのはただの誤解、自己正当化に過ぎないんだよね。

重説の微妙な言い回しだってか。お笑い種だね。
事実を正しく正確に伝えるのが書類の役目。
それ以上でもそれ以下でもない。

一見筋が通っているようで実はあいまいでいいかげんでどうにでも解釈
できる十節もままあるな。
手練手管で売り手、買い手双方をだまして、あたかも安全確実
であるかのように当事者をまるめこむ。

嘆かわしいことだけどね。

849 :名無し不動さん:04/12/11 08:03:55 ID:EiuIs62O
↑単なるアホ。相手にする価値ないな。

850 :814:04/12/11 14:39:48 ID:???
826の答えになってないよ、>>828
宅建社社有物件の話しを聞いてるのに
個人間取引の話しすり替え

>>837も個人間取引の話しから始めてるしw
業者相手だと売れ残り掴ませる?
物件特定しての話しだぞ
その後の答えは>>838がしてるしなw

>>842専任出してるなら意味あるね。
だから個人物の専任取ってる物件の多い大手
はまだ食いっぱぐれないでいいだろうな、とも
おれは言ってる。
所有業者は自社で販売〜とあるが、専属専任でも
だしてなければそんな業者は客が直に来てくれれば
喜んで売っちゃうよ、余程常にその業者に物件売ったりetc
の繋がりがなければね、そんな費用的な論理では
逆を簡単につける。

>>843は不安を煽るだけの論理。ローンは自分で出来る。
自分で契約勝手に?相手宅建業者の話しだぞ。
相手と揉めてから他の不動産業社に泣きつくバカいるか?
弁護士と役所に泣きついた方が余程タメになるわ。

はいそれではもう少し絞って
専属専任も入ってない宅建業者所有物件で売主を特定
出来てる場合、ローンも自己でできるくらいユトリある資金
持ってる人で。

仲介屋の意味って何?
仲介手数料分の仕事って何?

851 :814:04/12/11 14:58:13 ID:???
まともに答え出るとは思わないが。

質問に面白い条件も加えとこう。

業者特定は自分の力でやったが、その物件情報
を知りえた事は仲介屋に問い合わせしてFAXだけ
させていた。
こんな時にわ〜わ〜ヌキだ〜なんて騒ぎ立てることなく
脅しとも取れるような文句を吐くことなく、

仲介屋の意味を答えられる?

ヌキだからダメです。なんて子供じみた答えはいらない。


852 :名無し不動さん:04/12/11 15:35:50 ID:fMfIZC2w
じゃあ直で買ったら?


以前、新築一戸建を大手の仲介で買いたいってきたお客さんがいたけど、後で払わなくていい仲介料を取られたと思われてもいやなんで手数料以上の価格交渉でまとめてあげた。

で、ポマエラのボヌスはいくらだった?
仲介屋なんだから200はもらうよな?

853 :814:04/12/11 16:07:50 ID:???
>>852
そー言って終わりだなw

現法上では客が少しでも知恵つければヌキたい放題
も少し仲介屋さんも知恵つけないと、淘汰されるよ。
と、言うかも少し粘ると思ったが、これで終わりだから
余程看板だけで良い客来てたんだね


854 :名無し不動さん:04/12/11 17:43:34 ID:fMfIZC2w
俺は昨年度手数料で6000万位はやってるがギョウブツ客付けは一件だしなあ。別に手数料ごときで得したいなら勝手に知恵付けて買えばいいじゃん。
俺は手数料値引きもしないけど悪くない数字もあげてるし、手数料値引き要求する客とは取引しないしね。まあ殿様商売っていえばそうですけど。
大手だしW

俺はDQNで車とバイクが好きで自分でメンテナンスもできるが一切自分ではやらない。ショップまかせ。
世の中ってそんなもんじゃないの?

855 :名無し不動さん:04/12/11 17:56:48 ID:1CQxRVk+
このおっさん少しは勉強しているね。
確かに現行媒介契約制度では購入物件が特定されてから専任、専属専任
媒介契約を締結するが、物件が不特定の段階では購入の一般媒介契約を
巻くのがせいぜいだから、うかつに売主の業者名など教えようなら
直接飛び込まれる恐れがあるね。仲介業者としてはたまったもんじゃな
いから売主と専属媒介契約を巻くしかないな。そして直接取引きによる
ペナルティーを両手分に設定する特約を交わしておくしかない。
払わないなら取引禁止にするとかね。

856 :名無し不動さん:04/12/11 18:35:28 ID:1CQxRVk+
おっと!

さくら事務所の方でしたか 失礼しました。







857 :小坊主:04/12/11 20:00:45 ID:Y3d7tv4s
>814
その資料を送り続けてくれる(?)営業マンは、
途中、何の質問もしくは面会も無しでしたか?

もし、FAX問い合わせで一度目の資料ならば
あなたの言う事も理解できます。

だけど、他の営業さんは知らないけど
僕は、一度でも会話もしくはメールでやりとりしないとFAXは送りません。
なぜ、その人が住宅を探しているのか?
なぜ、その場所等々じゃないとダメなのか?
それを、僕が理解できないと提案できないからです。
お客さんの声を理解し、具体的に物件を紹介する。
その時、妥協できる範囲ならば納得してもらうし、
無理ならば時間をかけるまで。

そんな、やりとりが信頼につながるのでは?

858 :名無し不動さん:04/12/11 20:29:29 ID:???
事実を正しく正確に伝えるのが書類の役目。それ以上でもそれ以下でもない。
>848 お前ぜんぜんわかってない。いまどき十節にうそ書く業者があるかよ。
同じ事実でも、買ってもらうように書くだけ。青すぎて話にならん。学生さんの
不動産研究会?

859 :名無し不動さん:04/12/11 20:47:10 ID:EiuIs62O
>>853 今どき物件紹介だけでは客は手数料くんないよ。成績あげてる奴は必ず客に人生設計コンサルタントをしてる。お前は青いな。

860 :名無し不動さん:04/12/11 21:04:19 ID:tqR1c6Gj
>>814

買主が一次取得者である場合はそれほど意味はないかもしれません。
ただし、土地建物の売買契約を締結するにあたっては、
・後々問題がない契約をしたい
・もっと安くならないか
など買主に色々なニーズがあることが予想されます。
これらはその気になれば確かに買主自身でで解決できることです。
しかし、その買主の性格にもよるのでしょうが、
「面倒くさい」「売主業者は聞いたこともないので信用できない」
「不動産取引はなにか怖い」など、の不安を持っている方もいるようです。
そういう方にとっては、まあ不安を取り除くと言う意味合いが
あるケースも存在するかと思いますが・・。

むしろ買いかえの場合のほうが、仲介の存在意義があるのでは?
その点はいかがお考えでしょうか。

ただし、この話題はスレ違いであることをご認識いただければと思います。

861 :名無し不動さん:04/12/11 21:34:53 ID:???
ヌキ行為を規制する法は、宅建業法ではなく、民法だ。
学説では、相当因果関係説と、民法130条を適用あるいは類推適用するものに
大きく分かれるが、最高裁は民法130条適用説を採った。(相当因果関係説を採った判例もある。)
どの説においても、ヌキ行為は信義に反し、法の保護に値しないことは、争いの無いところだ。

仲介業者は商人であるので、自由競争経済における不利益を一般人よりは
甘受しなければならないと思うが、あまりに不誠実な消費者は不法行為責任を問われることになる。



862 :名無し不動さん:04/12/11 22:12:02 ID:l9lMMkec
それは契約成立が目前にせまっているときの話しだろう。条件成就の妨げ
理論を持ち出してもヤシには通用しない。「媒介を依頼した覚えはない」
と主張し、「どんな物件があるか参考に聞いただけ」と答えるに違いない。
よしんば媒介契約が成立したことを裁判で勝ち得ても、「媒介契約が成立した
のに媒介契約書(34条書面)の交付がなかったから宅建業法に違反する」
と監督官庁に捻じ込まれ不名誉な行政処分をうけることになる。
最近の客の中にはは単に「かしこい」だけでなく頭に「ズル」がつく客がいる。


863 :名無し不動さん:04/12/11 22:47:40 ID:TRHOfxER
どうなんだろうね。現場の意見として、他の人の見解も聞いてみたいね。
まず、仲介手数料について。確かに、即案即決なんてときはありがたい気がする。
でも、ほとんどのお客さんはそんな楽には決まらない。取引できるかも不透明。
結局、成功報酬だから取引できてナンボだからね。でも、固定費はかかる訳だし大変。
それこそ、一件案内していくら?ってならいいんだろうけど、そうもいかないしね。
手数料について、今の業界の閉鎖的な状態がずっと続くなんて考えてないのも事実。
ふと思うのが、不動産の流動化にとって業界が果たしている社会的役割の是非なんだ。
数多くの業者があるから、市場にたくさんの売物件が供給されているはずだよね。
じゃあ、業者の経営環境が厳しくなることで、市場には影響でないのかって疑問も。
多分、時代の流れとしては直接取引を進めやすい社会基盤が確立しつつある気はする。 

864 :十三:04/12/12 00:49:25 ID:???
離婚が原因で売却する物件は新婚さんや、結婚のために取得する客にはすすめない。説明した上でなけ
れば契約に持ち込まない。ウチの上司は「何故だ?」と本気できく。どうしようもない無神経さがたま
らなく不愉快だ。キミも営業上がりだろ。そんなこともわからないから誰もキミを支持しないのだ。
ところで、井型の話だが、俺と担当地域がかぶってる担当は専属や専任が物件がほしくてとんでもない
値段でいつも媒介を受け、しばらくするとあの手この手で価格を落とそうとする。
それが通じる客ばかりでないので、結局、媒介を切った売主が俺に媒介をくれるわけだ。漁夫の利か。
会社の方針でもあるのだろうが、力で押しまくってる感じだが、そういう営業スタイルは結局トラブル
になるぞ。ウチの上司の無神経さに通じるものがあるな。鏡をよくみよ。顔つき変わってないか?
A重要事項はあとあと残る書類だ。ウソは当然書けぬ。調査ミスも現実にはあるがゆるされない。
「本物件建物部分に傾斜があります」「東側擁壁は宅地造成規制法に基づく許可を受けておりません」
ただ、その物件を売るにあたりその部分だけに客の神経を集中させてしまう担当者は腕が悪い。それは
その建物を構成する要素の一部えあってすべてではない。木を見て森を見ぬようになるのはすすめ方に
問題がある。重説は俺たちが客に渡した人質のようなもんだが、俺たちがその取引にどうかかわったか
という足跡でもある。短絡的に白黒をいうのはどうかと思うがもう少し掘り下げて考えたらどうか

865 :十三:04/12/12 00:49:49 ID:???
B司法書士補助者の給料はひどいものだ。現代の徒弟制度だな。いい学校をでても30近くなって合格
できないと焦りがでる。よく不動産会社に入りたいって相談を受けたし紹介したこともある。
だが、たいてい続かない。営業経験のない人にはいきなり不動産はつらいな。ある程度馬鹿になって、
隙をつくる。人が近寄りやすい雰囲気を作る。理不尽を忍んで一人前になるまで我慢する。
販売会社はどこもそんなもんだ。あんまり思いつめるタイプの人はやめたほうがいい。
俺でもいつも自分に「考えても仕方ないことを何故いつまでも考えてんだ」と自問自答するし、新人
さんにも同じように言う。不安はいつも自分の中で噛み殺す。まあ、アヒルの水かきだ。
顔だけは知らん顔だが水面下ではけっこうジタバタしてる。

866 :名無し不動さん:04/12/12 01:28:18 ID:???
>あんまり思いつめるタイプの人はやめたほうがいい

気にしーーはダメですね。神経質なんも


867 :名無し不動さん:04/12/12 02:21:16 ID:???
>>861
どういう物件があるかの情報を買主が検索、一覧できない、独占している
のを良いことに、
 「お客様に合ったものを一生懸命探し出したんです」
とかいうお馬鹿な屁理屈で法外な手数料をせしめることが正当化されている
業界の体質がおかしいんだよね。

大手なら売り物件大量に抱えてるから、webである程度は公開もされてる
し、それなりにおおざっぱな情報は取れるようになってきてはいるから
もっとリーズナブルな値段で、少なくとも買主側の負担は減っていくんじゃないかと
思うのだが。

その分売値に上乗せされるだけと言うかもしれないが、少なくとも
「コンサル」 に価値を見出せない買主側のコスト削減ニーズはますます
増えるに違いないね。

868 :名無し不動さん:04/12/12 02:23:23 ID:???
人生相談の料金だったのか・・・ w

869 :小坊主:04/12/12 04:54:16 ID:ECxGh38X
ため息がでる…

俺らは仕事だから、一日中色んな情報を収集するしトラブル回避にも気を使う。
あんたらは、他に仕事は無いのか?
リーズナブルな値段にこだわるなら、自分の仕事の効率考えたら?

クダラナイレスには付き合いきれない。
814 マジレスよろしく。

870 :名無し不動さん:04/12/12 04:57:39 ID:???
>>869
論理的な反論頼みます

871 :小坊主:04/12/12 06:10:38 ID:ECxGh38X
不動産業者に相談する前から、新築住宅しか興味ないなら
まずは、仲介は関係ないはず。 ならばここでの書き込みは唯の荒らしでしかない。

不動産屋に相談=知識を求めてるんでしょ?
物件のみを知りたいと申すならば、814が言ってる手段を取れば良いはず。
ただ、それでも814は業者物件のみの手数料に関して問いかけてる。

それに対して867は根本から質問が違う。
毎日(一日数回)のレインズの検索や、毎週の他業者の広告・競売物件の査定
普通に仕事してる人が対応できる訳が無いでしょ?
それらの情報を、いち早くお客さんに伝えてるから他業者の営業マンよりも
良い物件が廻せるんだ。 だから熱意の無い客は、対応できません。
だれの為にやってるんだ? あなた方が欲しいと言うから我々が提案するんだ。
そんな、営業マンに唯のエンドユーザーが勝てるのか?

素人がプロの格闘家に、お前の土俵で勝てると言ってるのと同じだ。
馬鹿にするのもタイガイにしてくれ。

872 :名無し不動さん:04/12/12 06:33:33 ID:vTsdSBjF

大地震に備えて、
徒歩通勤可能圏内、しかも道が平坦なところに、
耐震性の高いマンションを社宅として賃貸し、
そこに社員を分散させて居住させる検討を
各社が急に始めたらしいが本当ですか?

一部証券会社は既に行っているところがあるが、
業種を問わず広がる動きらしい。




873 :名無し不動さん:04/12/12 06:53:15 ID:XTU+47ST
うちの場合、社宅が郊外なんで、
来年6月の株主総会までには何か対策を取っていないと、
株主から危機管理がなっていないと突き上げをくらいそう。

郊外の社宅は老人ホームに改造してどこかに売却する検討を
しようと思うが、
皆さんはこれからどうする予定ですか?

874 :名無し不動さん:04/12/12 07:02:51 ID:XTU+47ST
独身者用はどうにかなると思うが、
ファミリー向けの手配が難しそう。
家賃は月20万円くらいで、200戸は簡単には見つからないだろうか?
一箇所に集めて住まわせると、危機管理にならないから分散させる必要があるし、
各社が動き始めたら、手配が難しくなるな。

都心部のファミリー用の賃貸マーケットはどう?


875 :名無し不動さん:04/12/12 10:51:34 ID:qk54WUJ7
小坊主がいいこと言った!


あと、買い側の手数料うんぬんかんぬんと言うが、その物件を一つ上げるのにどれだけ手間暇と費用をかけていることか。
売り主が大切にしてきた住まいだ。すべてがいい物件に決まってる。
価格を妥当な価格にするのも我々の役目。3パーもらって当然だと思うが。

876 :名無し不動さん:04/12/12 12:11:40 ID:???
いくらもらうべきかは市場が決めるべきだね
今みたいに一律3%とかいうのはおかしい。

877 :名無し不動さん:04/12/12 12:15:10 ID:???
たとえば株の売買手数料もつい最近までは法規制で決まっていた。
自由化されて何が起きたかはみなさんご存知のとおり。

規制で決まっている高い手数料が、必要の無い営業員の給料や
無理なはめ込み営業、電話セールスにつながっている。
そういうあまったれた業界だって事。

878 :無常:04/12/12 12:34:21 ID:MIz/7yy5
中々おもしろい感じになってきたな。意見のぶつけあいは良い事だ。
まず、けなしてるヤツ(ヤツラか?)ハンをつけてくれ。レスしずらい。
あと同業か教えてほしい。俺はけなしてるヤツが同業なのかによって言うか言わないかが違うので。
同業でない場合、意見は平行線だろうからな。
逆に同業でないヤツには何を言われても気にならないし、こちらから何を言っても仕方ないしな。
人として言うなら皆それぞれの仕事にプロとしてのプライドを持っているはずだ。
だからけなしてるヤツが他業種批判であれば人として最低だな。
周りに感謝して生きていないクソは相手にする事はない。
それぞれの業種を詰めてどうなる。例えば卸業などの間に入る商売は一切いらないのか?
役所で新聞読んでたり私用でバソコンいじってるヤツはクビなのか?
工事現場の明らかに多い誘導員はいらないのか?等など...挙げればきりがないだろう。
批判してるヤツ、どれだけ高尚な方か興味がある。
自分が同業かどうかとハンつけてまずは教えてくれないか?
同業なら、それからじっくり話そうじゃないか。
それと>796。俺はおっさんじゃない。業界暦は長いがむしろ若手の部類なのでおっさん呼ばわりしないでくれ。

879 : :04/12/13 03:26:50 ID:???
なんかゲスいスレになったね。
自分の生き方を正当化したいがためだけの言い訳スレ
これで満足かい?>十三

880 :名無し不動さん:04/12/13 04:21:09 ID:e9xSRqUT
怪しさ満開…

http://www.eko.ne.jp/
http://www.eko.ne.jp/fudousan.html

881 :仲介18年:04/12/13 08:24:43 ID:C6TrXd1H
>>877 手数料自由化になれば売買仲介中小は全滅。NETの入口は信用力が勝負。手数料減って広告費出せなくなる中小はあぼーん。株と住宅ではユーザーの階層、ニーズが全く違うのにいい加減気付け。

882 :名無し不動さん:04/12/13 11:33:51 ID:???
株と不動産の違いが理解出来ない老いぼれ
仲介料を渋るビンボウ・ダナオは
一生賃貸で暮らすがいい。
お前らみたいな奴等には
頼まれたって売らねーよ


883 :名無し不動さん:04/12/13 16:43:38 ID:???
なんか>>877は勘違いしてるな・・・
業法はあくまで仲介手数料の「上限」を定めてるだけだよ。「下限」は決まってない。
そういう意味での「自由化」は、されてるんだよ。
だから「自由化しろ!」(=手数料の上限撤廃)って主張は、どんどん付加価値のっけて
儲けを増やしたい業者側の意見だよw

ちなみに検索したら、結構手数料引いてる業者いたよ。

884 :十三:04/12/13 19:42:42 ID:???
俺の文章を読んでもらえたなら現状に満足してないことは分かるだろう。気に入らないことは多い。
不愉快なことは毎日ある。順風満帆に毎日過ごしてるわけだはない。しかし、俺の担当してる客に
はずいぶん助けてもらってる。それこそ行き方もだ。資産の多寡でもなく社会的身分の上下でもなく
教養のレベルでもなく、立派な人は少なからずいる。そういう人に出会えるというのが営業のいい
ところではないか?このスレは馬鹿げたAAも出てこないし、荒れてもたいしたレベルでない。
どんな方向へ行こうがそれはまあいい。自分を正当化してもよい。虚勢を張るのもいいだろう。
背伸びしても背が高くなるわけでない。値打ちが上がるわけでもあるまい。
このあいだイラストレーターの人に面白い話を聞いた。「俺の描いてるイラストなんかあんたでも
2、3か月練習したら描けるようになるんだよ」と。「でも今すぐ描けと言われたら描けないだろう。
だからカネがもらえるんじゃないか」。俺たちの手数料にもいえることだろう。トラブルにならずに、
物件の受け渡しを“今できる”ことで手数料をもらってる。そういうレベルの話じゃないか。
Aひとつの地域をたとえば5つに割るとする。当然のことだが差額地代のように順番ができるだろう。
各テリトリーには値札が付いてる。誰しもいいテリトリーが欲しい。実力以上の結果が残せるからだ。
年間の手数料で言えば500万のところもあれば3000万円のところもあるだろう。
3,000のところで努力すれば4000万できるかもしれないが、500万のところを1000万にするのは実際
無理だ。こういうところは嫌がらせをされてる人か、新人にあてがわれる。
ファーミングなんか適当にして買いで行け。俺ならそうする。

885 :名無し不動さん:04/12/13 21:17:50 ID:3mOXkpcE
野村って何で上場しないんだ?

886 :名無し不動さん:04/12/13 21:52:45 ID:???
しかし、この低金利時代であってさえ、銀行に払う金利を冷静に考えたら、
仲介手数料なんて、本当はたいした額ではなかったりするな。
仲介手数料を安くしているところが、うまく行っていると言う話も聞かない。
大半の顧客が求めているものは、手数料の安さよりも、良い物件ということか。

887 :名無し不動さん:04/12/13 22:40:45 ID:CT10hC8m
現場の人間として、つくづく不動産とはなんだろうと考えてしまうときがある。
大半の人は、自分たち家族の住む家のため、多額の住宅ローンを組んで購入する。
ただライフスタイルの変化に、その住環境が適切に対応し続けるケースは少ない。
かといって、賃貸という選択は借り手にとって、あまり有利とはいいがたいのも事実。
売買か賃貸かの、二者択一ではなくもう少し自由度の高い住み替えの方法はないものか?

888 :名無し不動さん:04/12/13 22:50:47 ID:???
違法建築や手抜き建築が多いので業者に説明してもらわないと怖いね

889 :名無し不動さん:04/12/14 00:38:26 ID:???
不動産の営業ってぜんぜんメリットないよな。かっこいい仕事と思ってはいったが。
学歴ないからしゃーないけんど。

890 :十三さんに質問です:04/12/14 00:52:31 ID:AN+WetKP
十三さん、業界内の生の情報を教えてくれて、ありがとうございます。
宅建を取得して、売買の会社に就職を考えています。
やはり、生の情報を入社前に知っておくのは、知らないのとは、全然違いますね
そこで、また、質問なのですが?
各営業所に来た反響(物件を売りたい、買いたい、等の、
電話での問い合わせ、メール、fax、来店客)などは
どの様にして、営業マンに分配しているのですか?
あと、自分が担当する、テリトリーは営業所内でどの様にして決めているのですか


891 :名無し不動さん:04/12/14 01:03:41 ID:???
↑店長の独断。嫌われると干される。来店は当番が一般的。意地悪な先輩も。
もういやだーーーーー!

892 :名無し不動さん:04/12/15 02:20:11 ID:???
販売や仲介の場合
大手になるほど悲惨な勤務体系と言う不思議な業界

ま、余計な経費がかかってるから営業一人一人に負担が出てくるのも
理解できるけどね

893 :十三:04/12/15 03:42:49 ID:???
客の割り振りやテリトリーの決められ方などはこれまで何度も書いたのでそっちをみてくれ。
どんな仕事も一人前になるまでには苦労の連続だが、やりがいのある時期でもある。今から
そう新しいことを覚えることもなくなったベテランはモチベーションを保つのに四苦八苦だ。
必ずしも年がいったから動きが鈍くなったのではない。興味が薄れて面倒になっただけのことである。
人が3年かかるならなんとか2年でと誰しも思うが、決してその期間は無駄ではない。新聞記者に
でもなったつもりでききまくれ。ただ、ノウハウだけくれというのは実際無理だろう。教えてくれた
人には感謝だけでなく孝行せよ。ひとりの営業が育つということは、ある意味教えた人のシェアが
減ることでもある。内外ともシェアの分捕り合戦がこの業界の実態でもある。陰湿な同僚、上司は
どこにもいる。俺の今の職場にもいる。うまく折り合いをつけよ。無視することはできない。


894 :名無し不動さん:04/12/15 11:00:27 ID:aztIzBQc
大手の給料は出世しない限り一生上がらない仕組みが出来ている。
自分がいい売り上げをしても自分の手取りは売り上げの8%程度の歩合。
92%は会社に行き売れない営業マンの給料や店舗展開の費用に回る。
店舗の数字を伸ばせば店スタッフの人員は増え、売り上げが悪ければ
人員削減といったバランスをとっているから稼げる数字も頭打ちだ。
だから一営業マンは年収800万で頭打ち、平均で550万位か?
年をとって一営業マンを続けていくのはかなり辛いものがある。
大手仲介はその歴史がまだ20年程度しかないから未だにそれに気づいて
いない人がいる。
40過ぎてからの営業マンとしての生き方が大手仲介業者社員の一番むずか
しいところだろう。管理職なら別だが
住友には50前後ベテランロートルが副主任とか主任でいるけど哀れに思える。
十三も独立はしたいが現実には出来ない、年だけはとって行く、一体俺は
どうしたらいいんだろう?という気持ちなんだろう。
その深いモラトリアムな気持ちが伝わっている。
一般的には35までに管理職〜定年までが順当な道に思えるが今は管理職も
降格される時代だけにこの業界に安泰は無い。

895 :名無し不動さん:04/12/15 13:08:22 ID:JSrOYcNp
>>894 ただ真面目に働いて会社貢献も並だった会社員が、40代になってもリストラも会社倒産もなく昇給し、幸せに過ごせる会社なんて今の日本にあんの?貢献に応じた歩合を即、くれるから不動産屋のほうがいいぜ。

896 :名無し不動さん:04/12/15 16:31:15 ID:aWDhZu0O
歩合の部分で年収に最大200万程度の
差が出るのがこの業界のミソ。
気力、体力の落ちる40才からは営業マンのままでは
かなりツライものがある。

使い捨てに近い状態です。

897 :小坊主:04/12/15 21:56:09 ID:yDgkUNz7
この前、他業種の人間とおもしろい話をしました。
志願兵と徴収兵の違いについてだった。

志願兵は独立志向が強く徴収兵はやる気が少ない。
会社としては巧くブレンドしたいんだろうが…

一概には言えないが、二極、皆さんはどちらでしょうか。
このスレの本質か?

余談。
もしかしたら、最終契約間に合うかも…
最後まで頑張ります。

898 :小坊主:04/12/15 21:57:40 ID:???
私は、志願兵です。

899 :名無し不動さん:04/12/15 22:01:59 ID:???
今日は抜き有りのマッサージへ行ってきた
マッサージ嬢の賃貸のお世話をしたのだ
両手で15万円だがお店に何回も行っているので赤字だ
すれ違いスンマソン

900 :名無し不動さん:04/12/16 00:30:24 ID:???
>894
わかってないよ。営業から管理職にまわると年収が営業のときの7割から8割
になるんだよ。その上の昇進は実際ないんだよ。だって親会社からの出向。
それと数字悪いと営業に降格。何年もブランクあいてて営業なんてできないよ。

901 :十三:04/12/16 01:22:32 ID:???
レスが900を超えたな。こういうスレになるとは思わなかったが残りわずかだな。
↑のいうとおり営業から管理にまわると年収が減る。マネジメント能力のある管理者は驚くほど
少ない。ミスマッチもいいところだ。名選手必ずしも名監督に非ずだ。
俺は来年には会社を去るつもりだが、もともとこれはあらかじめ想定されたことだ。
独立はしたいが俺は馬鹿だからいままで貯えはほとんどないので実際無理だ。
次をどうするかは切実な問題だが、いまどき公務員でもない限り何処へいこうと安定などあるまい。
今俺の会社は銀行へのアピールのために若い店長をつくったり、体力以上の出店攻勢をかけている。
俺のみるところうまくはいくまい。若い店長候補なんぞ、物件をまわし、紹介客をまわし、なにか
あれば店長がまとめて無理やり数字をつくってやってる。結構現場はもめてるな。出店の内容も
ひどいもんだ。採算がとれないのはわかってないのか無茶苦茶だ。上に人を得ないのは残念だ。


902 :名無し不動さん:04/12/16 13:44:46 ID:i55DUr0p
十三の様な蘊蓄さんは絶対独立には向かないし出来ないと思はれ。
理想論ばかりじゃねW
経営者の殆どはドロドロの野心家か、タヌキだよ。

903 :仲介18年:04/12/16 17:03:39 ID:yedguGnf
十三の気持も解るが、斜に構えてても何にもならん。自分なりに会社・店を変えてみたらどうなん。どうせ辞めてもいいと思ってるんなら言い易いしな。ところで転職したって何らかの問題がどこの会社にもあるぜ。

904 :十三:04/12/16 21:38:48 ID:???
俺のレスをどう読み評価しようが勝手な話だが、俺は現実の世界に生きている。
シャベルで境界を探すために地面を掘ることもあれば、有刺鉄線を乗り越えてテープを当てて
測量することもある。もちろん上司ともめることもあるし、何度言っても分からない新人を
叱り付けることもある。つまらぬことで客に謝りに行くこともあるわけだ。
十数年業界の中で生きている現役の第一線の営業マンであることを忘れてもらっては困る。
隠居仕事の書き込みではない。ずっと30代前半で辞めようと思ったがなかなか自分のこととなると
判断がつかずズルズルときたわけだ。ただ、予断をまじえず物事を掘り下げて考えてきたつもりだ。
その笑顔のまま成約から引渡しまで過してもらうにはどうすべきか。なんで途中で怒りだすのか。
俺は基本的に営業向きの人間で無いので、人よりは頭をよくぶつけたもんだ。綺麗ごとばかりではない。
今の仕事を続けてどうなるというのは誰しも悩むことだろう。そんな仕事もあと少しだが、俺は
そういう「どうすんだ?」ということを書き込めるスレをたてたつもりが、逆に相談役のようになって
しまったわけだ。それでも聞かれたことは答えてきたつもりだが、相談したいのは実は俺だ。
尚、このスレは更新するつもりがないので950くらいまできたら更新して誰かやったらどうか。
スレッドタイトルも使うならそのままでよい。



905 :個人事業主Q:04/12/16 21:50:15 ID:???
十三さんはいくらお金が有れば独立できると思いますか
また、一年スパンで考えて幾らの金から幾らの金を生み出せるとおもいますか?
一億あれば幾ら儲けられますか?
具体的に考えていますか?


906 :個人店主:04/12/16 22:17:56 ID:???
>905  仲介オンリー?賃貸メイン?営業規模は?借りるなら金利と償還期間?
保証人?担保? 子供のカキコなの。

907 :名無し不動さん:04/12/16 23:24:00 ID:???
大手は29日から5日までお休みですか?ウチはまだ決まらない。

908 :仲介18年:04/12/16 23:42:59 ID:yedguGnf
>>十三 参考になるかな。俺は5年で辞めて独立と考えて大手中途入社。3年目で年収1000万出来るようになる。当然、店長の声かかるが営業が面白く逃げまくったが5年程前に半ば無理やりに管理職に。管理もそれなりに面白いぜ。

909 :名無し不動さん:04/12/16 23:45:16 ID:???
十三さんには普通の店長になってもらい店を盛り上げることを勧める。
まず、自分のことで精一杯だろうから人を使う苦労を知ることだ。
独立うんぬんはそこからの話ではないかい?
今の十三さんをみていると大手仲介会社内での営業マンとしての姿勢
は買うが独立となると足りないものがあまりにも多すぎると思う。
勢い、勇気、決断力、そして経営者としての力量。
大手での不動産取引の1〜10までは年数をこなせば殆どのものはクリア
出来る。経営能力とは全く別に。

910 :名無し不動さん:04/12/17 04:54:17 ID:???
大手分譲販売のやつへ

まったくキャリアにもならない販売員をいつもまでやるつもりだい?

大手仲介会社のやつへ

若いうちはいいけどな。特に大手は使い捨て。
リーマンでやる仕事ではなかろうに。
しかも稼げず、目標がもてないだろ?店長になりたいのか?
仲介は独立を考えてやることだ。そうすればなんとかなる。
つまり中小の会社で経営まで学べるところでやるべし。
すると勝ち組になれる


911 :仲介18年:04/12/17 08:12:44 ID:CPqlF7OH
>>910 勝組なんぞと云ってると隙がでるな。蒸発したオーナーは水商売並に多い。独立したとこで所詮は博打打ち。こっちも3%のテラセン稼ぎだがな。

912 :名無し不動さん:04/12/17 12:26:25 ID:???
大手ねえ
高卒や三流大のやつにはいいのかもな。
「住友」不動産販売
「三井」のりハウス
なんて縁のナイ名前の会社に唯一はいれるのがこの業界だからなw
その嬉しさだけでモチベーションとなって頑張れる奴もいるのだろう。
ま、ほとんどが挫折していくわけだが

913 :名無し不動さん:04/12/17 13:56:40 ID:???
オレは小さい会社はイヤだけどな。
この業界の中小企業の社長のレベル低いよ。特に50代、60代。
下について学ぶことはあまりない。
「努力、根性」なんて言葉で釣って若いヤツをアゴで使うのが大好きで、
飲めば景気の良かった頃の昔話。

大手で出世して、そこで目をつけたデキる部下をひきつれて
独立する方がまだ現実的だし、これからそういう時代になると思うんだけどな。

914 :大阪十三:04/12/17 16:31:15 ID:VAbLfXw1
913さんと同意見。
中小の仲介業者ならびに買取業者の社長のレベルは本当に低い。
これからは、大手出身の人間が独立して業界のレベルを図るべき。
宅建持ってない社長なんかゴマンとおるし・・・
宅建なんか持ってて当たり前。名刺にわざわざ記載するような資格
でもあるまいに。そこがこの業界の悲しい現実。だがこれからは
絶対に大手及び大手出身者の時代が来るよ!地場上がりは駄目。

915 :名無し不動さん:04/12/17 16:41:12 ID:???
大手でも宅建持ってない奴いますよー
重説を上司にやってもらってさー
でかい体が小さく見えたよ
来年こそ頑張れよー


916 :名無し不動さん:04/12/17 21:11:36 ID:kt1YIy/t
>>913
大手ほど名前で営業してるのでスキルとならないし
ホントの人脈が作れないということに気がついたほうが良い

そして大手の店長なんかと中小の社長だったら
社長の方がマシな事は多い

917 :仲介18年:04/12/17 21:17:50 ID:CPqlF7OH
>>912 大手の名刺をキャバクラで出したい為にだけいるアホは確かにいる。そんな奴は仕事は当然できない。ただ年くって皆に迷惑な存在になっていく。

918 :名無し不動さん:04/12/17 21:30:27 ID:CPqlF7OH
>>916 色んな社長、店長がいるのは当たり前。ただ大手のほうが平均点が高い(まだまし程度だがな)のも事実だ。

919 :名無し不動さん:04/12/17 21:50:18 ID:kt1YIy/t
>>918
平均点が高いというところを具体的に

920 :名無し不動さん:04/12/17 21:53:22 ID:???
>>917
キャバでは通用するのか??
そのフリをされてるのではないか?
多くの人が求人誌の万年会社くらい知ってるぞ
キャバ嬢も馬鹿ではない

921 :十三:04/12/18 01:01:01 ID:???
大手のいいところは、法令順守がまがりなりにも保たれているところだろう。
なんでもありの中小とは違うわけだ。特約や覚書のマニュアル化や新法や判例の業務への取り込み、
サポートしてくれる弁護士、税理士もいる。担当者の大半というより、新人以外はたいてい宅建を
持ってる。営業マンであって不動産屋ではない。客はある程度安心できるわけだ。ある程度だ。
断片的でなく体系的なスキルが身につく。それで仕事を覚えて外へ出て行く。旧態依然とした業界
だからなかなか通用しないが、業界自体ここ数年で大きく変わっていくと見ている。俺が自分の
経験で学んだことなど、みんなマニュアルになってしまうんだろうよ。これからはやっぱ井型の
時代か。株でも買っとくか。

922 :名無し不動さん:04/12/18 07:06:30 ID:k2aJHvF8
十三さん、まだ書き込みを続けてください!!
ところで、不動産業界を去るのでしょうか??

923 :大阪十三:04/12/18 10:08:27 ID:pQhTTLq9
大手の良い部分は・・・十三さんとかなり重なるけど。
○まずコンプライアンスの意識が中小と比較してかなり進んでいる事。
○宅建持ってて当たり前。コンサルとかFP取りたいという意識のある
 人間が少なからずいるということ。
○中小と比べて件数がかなりこなせる。やっぱり場数!
○上記3点により、知識がつく。ハッキリ言って全然違う。
しかし、意識して向上心をもってる奴は伸びるけど、大手に安住してる
バカはいつまでたっても成長してないな。中小の感覚で大手で仕事して
る人間が一番

924 :東北十三:04/12/18 10:20:13 ID:7nE02Vrz
>>923
大手の悪い部分は・・・
○危機意識が希薄・(クビにはならない、潰れない。)
○資格や知識を過信(数字には殆ど直結しないコンサル・FP)
○場数と言っても会社が全て用意してくれた経費(予算)・看板で喰っている。
という意識が少ない。
○仕入れ・賃貸業務・経営コスト・資金繰り等の経験がなく単なる中古住宅の売買
 のみを大手同士で競うのみの営業に始終

こんな奴等が簡単に「独立」なんて口にしない方がいい。


925 :大阪十三:04/12/18 10:28:36 ID:pQhTTLq9
反論
○危機意識⇔大手でも結構クビになるよ。潰れはしないけど!
○知識を過信⇔それには同意します。ただ無いよりマシ。
○場数・・・⇔とりあえず、看板で食っててもこなす事が経験に
       つながる。実地の知識も増える。無いよりマシ。
○最後⇔これは同意します。僕も苦労しましたから。
    でも、これは嫌でもスグ覚えます。

926 :名無し不動さん:04/12/18 10:33:04 ID:6LY2bLKI
結局大手にしても、中小にしても良い所と悪いところがあるってことですね。
当然だけどw

927 :大阪十三:04/12/18 10:35:09 ID:pQhTTLq9
大手VS中小の議論についての結論。
多分、ここ5年以内に中小の売買仲介専業会社の大半は
潰れることはないけど業態を変えないと生きていけない
時代になってくるでしょう。そのうち賃貸・管理も・・・
建売屋・競売屋も10年後には大手資本に喰われて大変に
なるかも知れません。大昔は大手の仲介屋といえば、
広告もたいして入れず、ただ物件を専任で受託して中小に
販売して貰うスタイルだった。でも今は・・・
バンバン広告入れるわ、クローズして両手契約推進するわ
おまけに賃貸にまで手を出すわ・・・大昔なら中小零細が
やってた事を三井・住友・東急はやっている。考えると恐
ろしい事やで(中小にとっては・・・)それに気がついてな
い馬鹿な中小経営者が多い。現実を見たくないんやろか?

928 :名無し不動さん:04/12/18 11:28:10 ID:6LY2bLKI
これからは、不動産での独立は難しそうですね

929 :名無し不動さん:04/12/18 11:31:50 ID:???
中小の社長達だってちゃんと気づいてるし
この現実を直視してますよ。




930 :名無し不動さん:04/12/18 11:40:32 ID:6LY2bLKI
>>929
なんで手をうたないんでしょうか?
それともうてないのか・・・。

931 :名無し不動さん:04/12/18 12:25:25 ID:/JbEu+nl
これから不動産業界に就こうとしている者ですが十三さんの意見
大変参考になります。
2チャンネルでは大変珍しい良スレだと思います。
これからもがんばってください。


932 :名無し不動さん:04/12/18 12:37:18 ID:???
>>930
手を打ちたくても打てないんですよ
やっと土地が出たと思ったら
大手がどんどん買い占めてしまいますし
対抗したくても中小は予算的にも厳しいですから・・・
もう、おちょこに乗って荒波を漂ってます(泣)

933 :名無し不動さん:04/12/18 12:45:10 ID:???
>>923
んー
すべて会社としての良さであり、客からしたら良いねという感じだな。

>○宅建持ってて当たり前。コンサルとかFP取りたいという意識のある
 人間が少なからずいるということ。

こんなもん本人次第だしな。
同僚にいたとして何か役に立つのだろうか?
自分が取らなきゃな。つまり大手でも中小でもこれについてはまったく
無意味。
大手で知識がつくなんていってるようじゃ、新卒かと思ってしまうよ。


934 :名無し不動さん:04/12/18 12:49:40 ID:???
>>925
看板で食っててもこなす事が経験って・・・
あんなもん何回繰り返しても経験にもならんだろうに。
業界での本当の人脈築けねえし

935 :名無し不動さん:04/12/18 13:03:22 ID:6LY2bLKI
>>932
なるほど。
厳しい業界ですね、勉強になりました。

936 :名無し不動さん:04/12/18 13:14:00 ID:???
看板で食ってる奴は駄目だよ
大手からの転職者が
何の役にもたたなかったって話、
結構聞くからなー


937 :名無し不動さん:04/12/18 13:23:12 ID:???
>>934
分譲用の良い土地さえ仕入れられない大手出身の奴がきた

938 :名無し不動さん:04/12/18 13:24:15 ID:???
これが大手の実力?wと感じること多し。
見てるとあまりいい経験できないようだけどな。

939 :名無し不動産:04/12/18 13:32:43 ID:Zb7K/28c
うちも中小企業に入るんだろうが、大手からの転職者がたまに来る。
鳴り物入りで入ってくるが結局ついていけず3ヶ月持たないことが多い。
(大手で通用しなかったどうしようもないのしかこないからなのか。。)
俺の狭い世界だけなのかもしれんが、大手上がりはスマートすぎるし、
えさを待ってる小鳥のようなものだ。看板無しで自分の努力のみで
勝ち上がってきたやつに比べると弱すぎる。
自分がまだ古い世界にいるからそう感じるのだろうか。。

940 :名無し不動さん:04/12/18 13:38:39 ID:???
どんな仕事にも言えるけど、大手だろうが、
中小だろうがいい奴はいい。

1ついって10を知るタイプもいれば、
言われたことしかわからない(考えない)奴もいる。
たまに、言われたことすら分からないばか者もいるけどな。

大手は接客(営業)としては、数もこなせるから、
まともな営業を覚える気になれば、覚えられる。
教えられた事をどう取るかによって、会社に残って欲しい人
さっさとやめてもらいたい人に分かれるんじゃないか?

当たり前のことばかり書いてすまんね。
最近、この業界やめてもらいたい・・と思ってしまう人間が
多くなってきたような気がする。

俺がいる場所が悪いのかな・・・・ちょっと愚痴ってみた。


941 :元不動産営業:04/12/18 16:12:40 ID:???
大体不動産業は信用、信頼が「ネーミング」で通じる大手が有利。
それは、どの業界でも一緒かも。また、広告、宣伝費も中小とは
比べ物にならないくらい多いし、だから、顧客数も圧倒的に多い。
まあ、中小で働くなら大手で働く以上の努力は必要だ。これも
どこでも一緒か(笑)

942 :名無し不動さん:04/12/18 17:15:08 ID:???
>>941
だから一生大手のリーマンでやるつもりならいいかもな。
しかし分譲系や仲介だとそうも行かないのが現実的。
そうなると他では通用しないスキルしかない大手出身者ってのは
苦しむ事になる。

943 :仲介18年:04/12/18 17:23:17 ID:12VF50rS
>>939 大手のトップセールスで中小に行った奴見たことない。中小へ行く奴は首になったか年食って動けなくなった奴だ。中小行ったって働く訳ないよ。

944 :名無し不動さん:04/12/18 20:03:57 ID:???
>>943
トップレベルじゃないと40、50までいれないけどな

945 :質問です:04/12/19 00:19:31 ID:2LaAfYq1
十三さん、他みなさん大変参考になります。ところでまた質問なのですが、
住宅の売買の場合(マンション、一戸建て)で売れる価格帯は、あるのでしょうか


946 :名無し不動さん:04/12/19 00:40:43 ID:???
>945 シロウトうざい。ほかをあたれ。

947 :名無し不動さん:04/12/19 00:53:09 ID:???
このスレ消えるの?

948 :十三:04/12/19 01:31:06 ID:???
仲介会社の業績は悪化の一途だな。俺の会社も歩合の乗率が大きく変わった。成果主義なんて
一部の人間がいい目をするだけの話だ。営業マンで第一線にいるのはやはり厳しくなるだろう。
現場の管理者の責任はますます重くなるな。これまでは隠居仕事だったのがマネジメント能力が
なければ、安定した業績を維持できまい。もう営業マンの足腰にたよる時代ではない。
人を使うことはたいへんだ。こうするから人が動かないんだなという上司の下によくついた。
動きやすいようにしてやればいいのにと、新人が辞めるたびにも思ったもんだ。
自分を実際以上に大きくみせる努力はすべて水泡に帰す。毎日顔を会わせる人間を騙すことはできない。失敗をすればその場で叱らねばならない。
成功すればその場でほめてやらねばならない。担当者の面子をつぶしてはならない。大筋で間違い
なければ細目で口を出すべきでない。部下を悪く言ってはならない。安心して仕事ができるように
してやらねばならない。経費の枠をよく認識させ利害を調整してやらねばならない。特に職場の雰囲気
を明るくしてやらねばならない。いろいろ出来の悪い上司からは反面教師として学んだつもりだ。
上司が部下と合わないなら、部下が上司と合わないなら、いっそ客だと思って、我慢するなり取引する
なりした方がよいのではか。



949 :名無し不動さん:04/12/19 08:08:17 ID:???
>>948
お前、いつも上司の悪口ばかり羅列してるんだから
いつまでも女みたいにグジュグジュ言ってないで管理者やれよ。
毎回毎回出来の悪い上司の欠点を述べるのは得意だけど
果たしてお前に出来るのか?
以外とお前みたいのが部下を上手く動かせないギャップに苛み
使えない管理者になるのだよ。ノイローゼになるかもよ?
「言うは易し、するは難し」あら探しは誰にもできる、簡単だ。
してもいない管理職に自分の理想をそこまでぶつのなら
一度やってみる以外、君に道は開けないよ。
このままではどの世界に行っても君は愚痴ばかりで通用しない。



950 :仲介18年:04/12/19 08:20:00 ID:lj3n5u1U
今は大手間競争時代。だが仲介は基本的にはやり方には差がでにくい。だから現場管理職の経営能力で業績は大きく左右する。トップセールスより優秀店長が必要になってきた。その様子なら十三のとこの店長達も長くは持つまい。あるいは会社がアボーンになるかだ。

951 :東北十三:04/12/19 11:16:47 ID:0aa237qh
>>十三

個人経営店なら別だが数字をあげなくても簡単にはクビにならない大手なら
店長がバカだろうが売る奴は売る。
罵倒されて辞める新人はただその程度の人材だ。擁護する必要は無い。
かつて色んな新人を見てきたが手取り足取り尽くしてもダメな奴はダメ。
放っておいても売る奴は売るんだよ。

952 :名無し不動さん:04/12/19 15:07:48 ID:yU2tHrq1
店長は何もしないでトラブルの時だけいればいい。
アレコレ方針を換えすぎるヤツが一番うざい。
若い頃、新人を潰す店長を薄情なヤツだと思った
けど、それで潰れる男は他でも使えないヤツだと思う


953 :十三:04/12/19 17:27:39 ID:???
レスが950を超えた。終盤の終盤になって2ちゃんらしくなってきたな。
口をとんがらせて感情的にものを言う言い方。不動産の営業らしい。
感情を抑える訓練をせよ。いつも冷静な対応ができるように感情をコントロールせよ。
思い通りにものごとが進まなくても、こらえるようになれ。
俺の書き込みはこれで終了する。9月から3ヶ月間もこのスレを気にかけてくれたことを
感謝する。以上

954 :名無し不動さん:04/12/20 00:16:51 ID:???
>>十三
あなたあってのこのスレじゃないか!多少の異論を受けた程度で逃げたら
だめだよ。
プロ同士の意見をぶつけ合うこのスレでスレ主を務めあげたあなたは立派
だが、あなたにとって漸く素晴らしい異論が出てきた矢先じゃないのか?
異論といっても私には正論に聞こえるが・・・
953のレスは逃げ出した「負け犬」そのものだぞ、ここからあなたの真価
が問われるのだと私は思うが。残念、戻ってくれ!


955 :名無し不動さん:04/12/20 00:31:52 ID:???
949の短い文章読んだだけで949の全部がわかるような気がする。
行儀わるそう。人柄や知能、どこにでもいるちょっとたりない営業さんだわ。
十三は立派なもんだよ。

956 :名無し不動さん:04/12/20 00:50:06 ID:???
>>955
私には文章は荒っぽくてもかなり図星に聞こえるが・・
この業界3年もやってれば管理職の欠点など誰でも手にとるように
分かる。
要はそれをどう対処し改善を図って行くかが問題であり建設的に
考えなくてはいけないのでは?
欠点の指摘は誰でも言えるから



957 :名無し不動さん:04/12/20 00:52:59 ID:???
>>848>>949
だろっ?

958 :シラトリ不動:04/12/20 01:08:39 ID:???
>956 3年ってあんた。1年もかからないよ。こうした方がいいって話じゃないの。

959 :名無し不動さん:04/12/20 09:13:44 ID:???
オレは、新卒がどんどん辞めてくってのはいいとは思わない。

確かにこの業界は厳しいけど、辞めていく新卒君が営業として生きていくための
根性やセンスがなかったとは思えない。
なぜなら、彼等の大半はその後他業種に転じて、営業マンとしてリッパに仕事やってるから。

面接の時点で適性を見抜けなかった人事の問題と、ヒトを育てることができない現場の責任だと思う。
特に、この業界の場合、「ヒトを育てる」方法論が確立してないと思う。

960 :名無し不動さん:04/12/20 10:41:43 ID:6PzKovFQ
辞めていく新卒は所詮ダメなヤツ、この業界、ハングリー精神、向上心が一番必要。きれいごと言ったってダメなヤツはダメ、時間をかけるだけ無駄。この10年来アホな新卒が多過ぎる

961 :名無し不動さん:04/12/20 11:57:05 ID:???
いや、不向きだから辞めていくんじゃなくて、
もっといい職を求めて辞めていくんじゃないのか?
ハングリー精神とかは他に就ける仕事が無いんで、やるしかないだけなんじゃ・・・
もしくは親の後継ぐ前の修行で勉強してるとか。
まー、新卒でこの業界に入る奴なんて、頭が良いとは思えないけどなw

962 :名無し不動さん:04/12/20 12:45:07 ID:???
ここまでこのスレをみてきて中小の不動産屋に
転職しようと決めた素人の俺は判断間違えてるのか?

963 :名無し不動さん:04/12/20 13:56:02 ID:???
ところで新スレは立つのか?

964 :名無し不動さん:04/12/20 15:15:46 ID:???
>>962
大手・中小。
どっちに転んでも・・・ですね
もう一度考え直した方がいいと思いますよ

それから十三さん止めないで下さい
なんか中途半端で消化不良おこしそうです

965 :名無し不動さん:04/12/20 15:22:10 ID:YS9NJyZ1
建てたいが携帯からはできん。誰か建ててくれ。スレ名に仲介か流通をいれておいて欲しい。

966 :大阪十三:04/12/20 20:15:28 ID:k+QVzw/p
せっかく盛り上がってきたのに、十三さんの撤退は痛いな。
次のスレ名は何か決まったんかいな? 関東と関西では馴染みの会社名も違うやろうから。
965さんの言う事聞いてたら、やっぱりリハウスか・・・しかしリハウスではリハウスネタ
ばかりになるから(大手不動産会社で生きるということ2)にしない?
それなら俺が建てても良いけど。それより十三さん復活してよ!

967 :名無し不動さん:04/12/20 23:53:37 ID:OqpivyOM
>>966
スレ建てお願いします。
965の言いたいのは
「仲介・流通」大手不動産会社で生きるということ2
ということでないの?
いわゆるデベとか建売大手は除外するという意味で
13氏は以外と弱いなぁ〜???
あれだけしっかりした人なら反論には簡単に太刀打ち出来そうなのになぁ?残念!


968 :名無し不動さん:04/12/21 00:57:29 ID:???
十三のアドバイス、日々の感想は良かった
また復活して欲しい

十三のイメージ
年齢 38歳
独身
読書家
性格 温厚でクール
成績 そこそこ上げてる
上司にはベンチャラとかはしない


969 :名無し不動さん:04/12/21 01:27:00 ID:???
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970 :入道:04/12/21 01:44:25 ID:???
>>904 :十三 :04/12/16 21:38:48 ID:???
俺のレスをどう読み評価しようが勝手な話だが、俺は現実の世界に生きている。
シャベルで境界を探すために地面を掘ることもあれば、有刺鉄線を乗り越えてテープを当てて
測量することもある。もちろん上司ともめることもあるし、何度言っても分からない新人を
叱り付けることもある。つまらぬことで客に謝りに行くこともあるわけだ。
十数年業界の中で生きている現役の第一線の営業マンであることを忘れてもらっては困る。
隠居仕事の書き込みではない。ずっと30代前半で辞めようと思ったがなかなか自分のこととなると
判断がつかずズルズルときたわけだ。ただ、予断をまじえず物事を掘り下げて考えてきたつもりだ。
その笑顔のまま成約から引渡しまで過してもらうにはどうすべきか。なんで途中で怒りだすのか。
俺は基本的に営業向きの人間で無いので、人よりは頭をよくぶつけたもんだ。綺麗ごとばかりではない。
今の仕事を続けてどうなるというのは誰しも悩むことだろう。そんな仕事もあと少しだが、俺は
そういう「どうすんだ?」ということを書き込めるスレをたてたつもりが、逆に相談役のようになって
しまったわけだ。それでも聞かれたことは答えてきたつもりだが、相談したいのは実は俺だ。
尚、このスレは更新するつもりがないので950くらいまできたら更新して誰かやったらどうか。
スレッドタイトルも使うならそのままでよい。

>950でやめると前から書いてあったじゃないか。
今度は大手をはずして「仲介!不動産会社で生きるということ」にしよう。

971 :元不動産営業:04/12/21 08:28:11 ID:???
新卒も色々、上司に平気でうそをいうやつもいるし、
入社し3年目でも未だに学生気分抜けず責任感ないやつもいる。
お客にとって1年目も10年超えの営業も皆一緒さ。むしろ、
営業マンを選らんだ訳でもない。1年目だから2年目だからと
許すと言う事はない、また、その監督指導可の上司も早くその
半人前の部下を一人前にしてやる義務がある。お客様からすれ
ば決して安い買い物、売り物をするわけではない、仲介の営業
もそれなりの責任感は必要、しかし、ハングリー制のないレベル
の低い3流大卒が多いのも、事実。多少淘汰(やめさせる)こと
も当然に必要だと思う。

972 :名無し不動さん:04/12/21 10:20:00 ID:???
>905,906
自己資金で自分の得意分野で勝負しての話で、一億円有れば2割の粗利、純益1割は欲しいね

973 :名無し不動さん:04/12/21 10:41:54 ID:BcAQrK7n
>>971
新卒も色々。
上司に平気でうそをいうやつもいるし、入社し3年目でも未だに学生気
分が抜けず責任感ないやつもいる。
お客にとって1年目も10年超えの営業も皆一緒さ。
むしろ営業マンを選んだ訳でもない。
1年目だから2年目だからと許すと言う事はない。
また、その監督指導下の上司も早くその半人前の部下を一人前にしてや
る義務がある。
お客様からすれば決して安い買い物、売り物をするわけではない。
仲介の営業もそれなりの責任感は必要。しかし、ハングリー精神のない
レベルの低い3流大卒が多いのも事実。
多少淘汰(やめさせる)されることも当然に必要だと思う。





974 :名無し不動さん:04/12/21 14:27:23 ID:wS2JpZUu
早くスレ立ててくれ

975 :名無し不動さん:04/12/21 14:48:20 ID:wS2JpZUu
25

976 :24:04/12/21 14:49:15 ID:3y6KQtc4
LAST24

977 :23:04/12/21 14:50:12 ID:yaYTb8wr
LASt23

978 :23:04/12/21 14:50:58 ID:yaYTb8wr
LAST23

979 :ワオ:04/12/21 16:20:18 ID:KWfLhxoI
なんでそんな福知山みたいなクソ田舎の28歳若造業者が金持ってるかね。
補助金ばら撒き行政万々歳だね。
二束三文の価値しかない土地があっという間に坪数百万に化けるから田舎は怖い。
田舎者は田中角栄大明神を祭ってるってホントなの?

980 :名無し不動さん:04/12/21 22:11:13 ID:???
十三のアドバイス、日々の感想は良かった
また復活して欲しい

十三のイメージ
年齢 38歳
独身
読書家
性格 温厚でクール
成績 そこそこ上げてる
上司にはベンチャラとかはしない

981 :名無し不動さん:04/12/21 22:32:25 ID:???
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50

982 :名無し不動さん:04/12/21 22:32:57 ID:???
移動しろよ

983 :名無し不動さん:04/12/21 22:33:41 ID:???
十三も新スレに来いよ

984 :名無し不動さん:04/12/21 22:34:16 ID:???
984

985 :名無し不動さん:04/12/21 22:38:41 ID:???
985

986 :名無し不動さん:04/12/21 22:39:05 ID:Twl9yjer
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50




987 :名無し不動さん:04/12/21 22:44:09 ID:???
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50


988 :名無し不動さん:04/12/21 22:44:31 ID:Twl9yjer
988

989 :名無し不動さん:04/12/21 22:48:02 ID:Twl9yjer
989

990 :名無し不動さん:04/12/21 22:48:44 ID:Twl9yjer
新スレに十三は来るのだろうか

991 :名無し不動さん:04/12/21 22:49:12 ID:Twl9yjer
991

992 :名無し不動さん:04/12/21 22:49:42 ID:Twl9yjer
992

993 :名無し不動さん:04/12/21 22:50:36 ID:Twl9yjer
993

994 :名無し不動さん:04/12/21 23:06:44 ID:???
994

995 :名無し不動さん:04/12/21 23:07:21 ID:???
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50


996 :名無し不動さん:04/12/21 23:07:50 ID:???
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50


997 :名無し不動さん:04/12/21 23:08:44 ID:???
十三の退職まで書いてくれよ

998 :名無し不動さん:04/12/21 23:09:11 ID:???
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50



999 :名無し不動さん:04/12/21 23:09:38 ID:???
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50


1000 :名無し不動さん:04/12/21 23:10:29 ID:???
十三、新スレ来いよ
次スレ 大手不動産仲介会社で生きるということ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1103635841/l50


1001 :1001:Over 1000 Thread
このスレッドは1000を超えました。
もう書けないので、新しいスレッドを立ててくださいです。。。

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