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中古一戸建の勧め

1 :名無し不動さん:05/03/17 12:04:39 ID:???
限られた予算で最もリスクの少ない居住用不動産の一つが
中古一戸建です。建物はいずれ劣化します。
しかし土地は劣化しません。中古一戸建は建物価値の
評価が低い傾向にあり、物件価格のほとんどは土地代です。
よって購入した後も資産価値の下落を最小限に押さえる事が出来るのです。

2 :名無し不動さん:05/03/17 12:05:15 ID:???
同じ一戸建でも新築の場合は、中古一戸建のメリットが丁度逆作用します。
中古で将来手放す時はどんなに金をかけてリフォームしたとしても
上物は捨て値で売り払う事になります。
同じ予算であれば新築は当然土地が狭くなり、ミニ戸建っぽく
ならざるを得ないのが一般的です。
しかし中古であれば予算の大半を土地に振り向ける事が可能である為
広い敷地や庭を手に入れることも可能になります。

3 :名無し不動さん:05/03/17 12:06:02 ID:???
マンション、一戸建問わず怖いのがシックハウス。
いくら基準が厳しくなっても必ず発生します。
化学物質の中でも揮発性の高いものから低いものがあり、
低いものになると7〜8年経過しないと発生がとまりません。
10年程度経過していれば化学物質の大半は揮発済みであり、問題ありません。

4 :名無し不動さん:05/03/17 12:07:04 ID:???

現在の耐震基準は,1981年にできたもので,
以前の耐震基準と区別するために「新耐震基準」と呼ばれています。
この新耐震基準が現場に浸透した頃で考えれば1985年以降が良いでしょう。
つまり現在を基準にすれば築20年以内ということです。
在来工法やツーバイ、プレハブどれでもいいでしょう。
最も大切な事は 今その物件の筐体がシッカリしていることです。
築10年〜20年経過して筐体がシッカリしていればまず不良物件では無いと判断できます。
基礎もしっかりしていれば不同沈下などの問題も無いと考えられます。
そして建物の評価額は現時点で下は0円から上はせいぜい1000万くらいです。
バブル期に潤沢な予算を使い建てた現時点でしっかりした建物が
バリュープライスで手に入る絶好のチャンスです。

5 :名無し不動さん:05/03/17 12:07:48 ID:???
厚木の住宅リフォーム会社に4都県が是正指示
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200502100328.html

数年前にリフォーム済みの中古が良い。リフォーム産業はぼったくりなので
大金掛かるわりには、中古で売りに出したときにほとんど評価されない。
そこが狙い目。買った中古は大規模リフォームしないこと。
大規模リフォームしなくては住めないならその様な物件は買ってはいけない。
なぜなら新築とあまり変わらないくらい出費がかかるからである。

6 :金友仁正:05/03/17 12:39:22 ID:WEBv8t6T
牧主って言う不動産屋さんのリフォーム渡しの物件はひどいよ。
改装渡しなんて言ってるけど、実際のところは「掃除渡し」
しかも、売主なのにダミー会社で仲介になる。
そして、瑕疵担保2年なんて名ばかりでなんの保証もない。
だから結構色々儲けてるみたい。

7 :名無し不動さん:05/03/17 12:57:49 ID:???

中国メーカーの柱用「集成材」に欠陥 強度不足の恐れも
http://www.asahi.com/housing/news/TKY200503040263.html

バブル期に金かけて建てた集成材使ってない中古一戸建ても
15年〜20年経って建物価格がわずかになっていて
お得。集成材は接着剤の種類によって強度に差がある。

8 :名無し不動さん:05/03/18 09:28:52 ID:???
団塊の世代が大量に引退する時期が迫っています。
この時期がもっとも良いチャンスとなるでしょう。
団塊の世代の何割が今の中古戸建を手放すかにかかりますが、
相当の供給圧力になるでしょう。
団塊の世代で立派な戸建を建てた人はその中でも勝ち組であり
バブル期に勝ち組が建てた戸建の立派さは今のローコスト系では
新築でも太刀打ちできないものがあります。
特に違いが出るのが外構。最近建った家をみれば分かりますが
外構は鉄柵だけという家が多いです。でDIYで芝生を強いたり
飾り付けをしたりしていますが、どうしても素人大工仕事で
安っぽさは否めません。
バブル期に建築された家はどれも外構や庭が立派です。
ただそれが好みかどうかは別ですがね。
ただ、潤沢な予算をかけた外構がこれまたオマケみたいに付いて来ます。
外構は凄くお金が掛かります。


9 :名無し不動さん:05/03/18 09:39:12 ID:???
バブル期のみてくれだけの家なんて
DQNしか買わない

10 :名無し不動さん:05/03/18 12:08:12 ID:???
大規模リフォーム
新築マンション長期ローン
この二つはもっとも割りの合わない投資になります。
いずれにも共通しているのは、かけたコストと第三者の評価の
ギャップの大きさにあります。
大規模リフォームは500万〜1000万程度かかります。
しかし、その直後にその家を売るとしてもそのリフォーム費用の
半分すら評価されないのが現実です。
しかし戸建でどうしても水周りをリフォームせざるを得ない場合も
あるでしょう。


11 :名無し不動さん:05/03/18 12:18:21 ID:qs+Tbpcj
なかなか勉強になりますね。ひき続きよろしくお願いします。
また、煽りではない反対意見などもあれば聞きたいですね。色んな意見が聞きたいので。


12 :名無し不動さん:05/03/18 15:03:44 ID:???
>>8
でも、安くならないんでしょ?

13 :名無し不動さん:05/03/18 20:54:07 ID:???
マンション誰のもの(1)老朽・高齢化の淵で。
2005/03/15, 日本経済新聞 地方経済面 (千葉)

新築マンションの供給ラッシュが続く首都圏。その裏側で中古物件の老朽化が進み、
分譲主や管理会社とのトラブルも絶えない。迫り来るスラム化の危機にどう立ち向
かうのか。

ベージュの外壁に浮かぶ傷、窓枠を覆う鉄さび、一部が欠けたコンクリートの階段
――。東京・中野区の住宅街にひっそりとたたずむ「野方団地」。四十年ほど前に
国の公社が分譲した鉄骨四階建て二棟のマンションだ。木造の低層住宅が周囲を
囲むなか、当時は「ハイカラ住宅」として脚光を浴びたが、この十年間、雨漏れやガス
漏れ事故が繰り返し発生した。同団地の理事長である中根秀憲さん(53)は「水が
濁り、コップをかざすと白い壁が赤く見えたこともある」と振り返る。同団地は六月、
ようやく建て替え工事に着手する。約四十人の区分所有者だけで建て替え組合を
設立して事業主になる全国でもまれなケースだ。建築規制の強化で建て直すとむしろ
狭くなり、開発業者は「うまみがない」と尻込み。所有者が半地下の部屋を作って
保留床を確保し、建設資金を調達するなど、自力で乗り越えた。

検討を始めたのは十五年前。中根さんら理事の間で「建て替えを前提に勉強しよう」と
意思統一するだけで五年かかった。「失敗したらどうする」「そっとして置いてほしい」―
―。考え方や意識の違いは大きく、その後も検討作業は一進一退が続いたが、「理事
会の議論を団地内の住民全員に文書で配り続けた」(中根さん)ことで信頼関係を
徐々に築き上げた。



14 :名無し不動さん:05/03/18 20:54:42 ID:???
分譲マンションの管理に最終責任があるのはあくまでも個々の部屋を保有する住民。
しかし、建物の老朽化に合わせて居住者も高齢化し、交流も希薄になる。横浜市旭区
にある築約三十年の「希望が丘第3コーポラス」。敷地内には三年ほど前に閉鎖した
プールがそのまま残る。かつては夏の到来とともに子どもたちの歓声が響いたが、
団地内で現在目立つのは一人暮らしのお年寄りだ。

約三百二十の住戸の四割は所有者自身が住むのではなく、賃借人が暮らす。「いつの
間にか隣同士でもよく知らない関係になった」。一年前に輪番で同団地の自治会長に
なった柳司さん(48)の胸に不安がよぎる。加えて、駐車場不足やペットの是非、積立
金の管理方法など、長年の懸案が毎年、あいまいなまま先送りされてきた。「人任せに
はしない」。柳さんらは役員任期を従来の一年から二年に延ばし、四月には自治会とは
別に管理組合を立ち上げる。まずは大規模修繕を実施し、駐車場問題にケリをつける。

15 :名無し不動さん:05/03/18 20:55:03 ID:???
不動産情報の東京カンテイによると、建て替えや大規模修繕の検討が必要になる築30年
超のマンションは現在、首都圏で三十二万戸ある。四年後には五十万戸を突破、十年後
には百万戸を超す。

だが、野方団地のように老朽化し廃れ行く淵(ふち)で踏みとどまり、再建へかじを切った
事例はほんの一握りだ。東京・文京区湯島にある某マンション。壁にはひびが入り、内装
ははげ、エレベーターもしばしば故障する。管理組合は休眠状態で、管理に責任を負う人
はいない。水道管の破裂、住民の退去、夜も暗いままの建物。「買い手さえいれば一万円
でも手放す」と話す区分所有者の男性は、不吉な未来を他人事のように予見する。

マンション管理支援協会(横浜市)副理事長でマンション管理士の水谷文彦さん(45)は
「マンションはいわば江戸時代の長屋。バブル崩壊でマンションを終(つい)の住みかと考える
人が増えてきた」とみる。
ただ、依然、個々の問題としてとらえている人も多い。問題は住民全体の意識をどう高め、
再生へと結実させるかにある。




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