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48: ■■ 住宅ローン 総合スレ  4■■ 

1 :名無し不動さん:2005/06/10(金) 22:23:40 ID:IKXVboVA
やっぱ住宅ローンの選択って悩ましいよねぇ〜

2 :名無し不動さん:2005/06/10(金) 22:28:31 ID:IKXVboVA
前スレ
■■ 住宅ローン 総合スレ ■■ 
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1099974714/l50
■■ 住宅ローン 総合スレ 2■■ 
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1107861619/l50
■■ 住宅ローン 総合スレ 3■■ 
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1112667385/l50


住宅ローンどうする?2%
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/build/1098412672/

【住宅ローン】固定と変動どっち選ぶ?第10行【金利】
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1110127338/

住宅ローンの審査について
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1107621209/

何処の家で何年ローンいくら払ってる?
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/build/1055246824/

過剰な所得の前借りは止めようよ(特に住宅ローン)
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/eco/1090840467/

頭金2割35年ローン3000円のスレ
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1071934328/


3 :名無し不動さん:2005/06/10(金) 23:04:29 ID:???
新スレ乙。で、スレタイのアタマの48ってなあに?

4 :名無し不動さん:2005/06/10(金) 23:07:22 ID:IKXVboVA
ペ4ジュン

5 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 00:37:58 ID:???
前スレ997
フラットの0.3%優遇は、戸数制限があるから申し込むなら早くしないと
だめになるよ。枠が1か月もたないんじゃないかっていってた。
俺は、6月1日に出し直したんだけど、それでもどーなるかわからない
っていわれたよ

6 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 01:41:26 ID:???
前レスで、、、糖蜜幻30年でも高くて無理って人いたけど
それやばくない???

シミュレーションしたら幻が一番得だった。。。できた人うらやま

7 :名無し不動産:2005/06/11(土) 01:54:04 ID:???
>>996
「抵当権抹消っていうのは完済したときの手続きのことね。
これ本当に必要なのかな。 誰か知りません?」

これ総合スレ3なんだけど。。。。
このお方は抵当権の意味が分かってないね。

8 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 03:19:17 ID:???
>7
意味がどうこうっていうより、教えてくださいな。
ローンで抵当権を銀行が設定して登記簿にも記載されますよね。
で、完済したときは銀行の抵当権は解除になるけれど、それが自動的に
解除になるわけではなくて、法務局に行って手続きしなければならない
その費用が2,3万と言われたんです。銀行のローン課の人に。
・・・とここまで書いて調べてみたら、やはり抵当権抹消の手続きは
自分でしなければならないようです。
http://houmukyoku.moj.go.jp/chiba/table/QandA/all/massyou.html
>>7さんの方が何か勘違いなさってるという事ですね。
それとも7さんは完済されても抹消手続きをされてないのでしょうか?

9 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 07:28:08 ID:mq6lcgf5
>3
"変動4.8%"って書こうと思って書き間違えた

10 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 07:56:39 ID:???
抵当権抹消は、その気になれば自分ですることも出来る
(「抵当権抹消、自分で」で検索されたい)が
ウィークデーに仕事を休んで法務局まで行かねばならないことを考えると、
数万円払って専門家に任せた方が楽と考える人も多いでしょう。
希望すれば銀行が司法書士に取り次いでくれるはず。

11 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 10:57:24 ID:???
>>8
まず基本的なことを書きます。
【抵当権】とは債務の不履行に対して「競売」で対処するための担保と
いうことが出来ます。銀行は勝手に自分のものには出来ない、裁判所を
経由して競売を行いその代金から債権を回収するということです。

債務がない(支払済み)の場合、抵当権が行使されることはない
放置していても、何も起こらない・・・「貴方が所有し使いつづけている
限り」放置しても無問題というのが建前です。

しかしながら現実には「支払いが完了した」ことを必ずしも証明できるとも
限りませんし、売却の場合債務の不存在を証明するよりも、抵当権を抹消し
ておくことが何よりですし、手間も時間も信頼性も違います。
相続のときにも同様です。

したがって、緊急ということではないにしても抹消しておくほうがいいでしょう。
(ただし、きちんとした金融機関以外が抵当権者の場合どんな悪用をされるとも
限りませんので直ちに行なうべきではあります)

12 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 11:59:05 ID:???
現実の社会で、こんなに長期固定派が多いとは思えない。
(どっかの調査でも7〜9割は短期・変動派と出てたよね?)
2ちゃんねらの精神状態と、長期固定派の精神状態には何か有意な相関関係が
証明できそう。

13 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 12:06:24 ID:???
>>12
ヒント:現実と想像(or妄想)

14 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 12:26:35 ID:???
2.680ぐらいのフラット35の金利がある。1000万円あたり36,722円(月々)
0.950という3年固定の金利もある。同じく27,997円(月々)

この8,775円がリアルでない人は「固定」というし「リアルに考える人」は悩む。

15 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 13:20:31 ID:???
妄想の世界では長期派が優位というところだね。
それを現実に持ち込むかどうかは各人の判断だけど。

このスレの人たちは共通のリスクを短期特有のリスクと勘違いしている
(リストラとか病気とか…)。
金利のシミュレーションは得意なくせに景気のシミュレーションはできないんだよ。
そんな漏れは変動派。反論どうぞ。

16 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 14:10:13 ID:???
勝手に汁


17 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 14:23:42 ID:???
>14
その差が0になるまでに何年かかるか。
私は5年はかかるとよんでソニーの変動にする予定です。
借りる金額が1100万円。
フラット借りてるつもりで差額だけを繰上返済していっても結構な金額になる。
その後、5年固定にしても、金利は今のフラット並と予想すると、結構お得。
まあぜんぜん外れて、それ以上の金利になるかもしれないけど。


18 :14:2005/06/11(土) 14:31:32 ID:???
>>17
一つの選択として、妥当だと思います。

19 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 15:56:26 ID:???
>15
シミュレーションしてみればわかると思いますが、
5年固定で繰上げなしで5年後にどれくらい残債減ってるかっていうと
たいして減ってません。
じゃあ5年の間に繰り上げバンバンすればいいと言う人がいますが、
短期固定で固定期間に繰上げ返済手数料が安いところはほとんど
ないです。(あったら教えてください)
それにリストラや病気は短期特有のリスクです。
普通は失業保険や傷病手当が出るのだからすぐに支払不能に
なるわけじゃないです。
その上で残債が減らないのに金利上昇のリスクがあるのが
短期固定なのです。

20 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 16:44:24 ID:JV+5OOoU
【1000万円借り入れのシミュ」
五年固定0.95%の場合
25年ローン・・・月37,632円 2,247,720円支払い
 8,154,281円残債残り・・・1,845,719円元金返済(82.11%)
30年ローン・・・月31,935円 1,916,100円支払い
 8,499,566円残債残り・・・1,500,434円元金返済(78.30%)

フラット2.680の場合
25年ローン・・・月45,774円 2,746,440円支払い
 8,469,997円残債残り・・・1,530,003円元金返済(55.70%)
30年ローン・・・月40,455円 2,427,300円支払い
 8,817,180円残債残り・・・1,182,820円元金返済(48.72%)

残債がたいして減らないというのは言いすぎかと・・・。

25年の場合で、498,720円少なく払い、315,716円元金が減る。814,436の得。
498,720円を元金で返済すれば、元金が814,436円減るわけだから
の814,436円に対する25年間のフラットの金利は238,562円も計算すると
たった五年で1000万円あたり100万の違いになると言うことだよ。



21 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 16:46:11 ID:???
訂正
×の814,436円に対する25年間のフラットの金利は238,562円も計算すると 
○の814,436円に対する「20年間」のフラットの金利は238,562円も計算すると 


22 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 20:43:44 ID:???
>>20
五年固定で0.95%っていうのは言い過ぎかと・・・
勝手に都合のよい商品妄想しないでください。

23 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 20:46:26 ID:???
>>15
計算間違いを謝ってはどうか

そして、5年固定の0.95なんてあるのか?

24 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 20:52:36 ID:???
>>20
でもそのシミュレーション見ても、5年も払って800万も残債
残ってるんだよね。
自分もそのシミュレーションしてみて
(金利はさすがに0.95なんて妄想はしてないけど)
かなり残債残って低金利が終わるのにびびったんだよね。
5年後にそれだけ残ってる残債に対しての利息を計算した事
あるの?>>20
5年後をよっぽど楽観してるんだろうけどね。
金利なんて誰にも予測できないんだから、上がらないと言い張るのは
なんだかね〜。

25 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 20:56:51 ID:???
>20ぷ..
五年固定の0.95
確かに妄想だね、そりゃ
変動推進派は計算できないわ幻覚は見えるわ..

26 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 21:16:45 ID:???
>>22-25
自演乙!

27 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 21:18:28 ID:???
真剣に短期と長期を検討して比べた人には
短期がそんなに得にならない事がわかってる。
よっぽど借入が少ないなら別だけどね。
5年固定にしたってその間の繰上げ手数料は
どこも2,3万かかるんだよ。
>>20の5年0.95というのが実在するとしても、
その計算には繰り上げ手数料もローン減税の
分も考慮されてない。
短期を薦める人はその辺についてはまったく
無視してるようだが、反論に詰まると
「金利は上がらない」と言うね。



28 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 21:46:38 ID:???
ソニバンと新生のキャンペーンが6月30日以降も継続するのか完全に終わるのかで、
何か流れが変わるんじゃないかと思ってます。
そんな私は糖蜜当初10年2%を申し込みましたよ。
9月実行なんで、どうなるかわかりませんが。

29 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 22:02:29 ID:???
私は住友の十年固定2%&全期1.1%優遇にしようかと思ってた・・
んだけど、これから子供に金かかるし貯金もないので
繰上げできるかわかんないなーとシミュしてみたらやっぱり、
十年後に多額の残高残る事がわかってやめました。
でフラットにしたんだけどこっちもほんの来月の金利の
動向が怖くてしょうがないです。
んだから5年や十年もの長期ギャンブルは私には無理だなー

30 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 23:17:43 ID:???
俺のシミュ
借入5500万、35年返済、毎月50万は返済に充てられる、ボーナス抜きでシミュ
3年固定1%の場合:毎月返済16万+繰上げ資金34万→3年後1224万繰上げで残金3879万
長期固定2.6%の場合:毎月返済20万+繰上げ資金30万→3年後1080万繰上げで残金4119万
その差3年で240万・・・・
全期1.1%優遇だから4年目以降の金利がだいたい4%より上か、下かが損得分岐点(どっちになるかな?)
年棒1.5倍くらいで常に数社から引き抜きが来てるから多分リストラは無し
病気は不可抗力だから怖いけど3重、4重のリスクヘッジを用意してる(書くと長いけど)
男30歳、勝負に出ちゃいました!手数料とかみみっちいこと言ってんなよ!

31 :30:2005/06/11(土) 23:30:45 ID:???
勢いでもっと書いちゃうぞ!
リスクヘッジその1:休業補償50万/月に入っている
リスクヘッジその2:今の住まいを賃貸に出すと大体40万/月、そして近くの実家で同居
リスクヘッジその3:(同居がうまくいかないリスクに対して)両親が賃貸に出している戸建に格安で入居
リスクヘッジその4:売りに出しても担保割れすることはまずあり得ない
リスクヘッジその5:最悪親ローンに全額借り換え

いざとなったら親のスネかじりまくりだ・・・恥しい・・・

32 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 23:41:44 ID:???
長期固定で泣く人はほとんどいないわな。それで計画たっているわけ
だから。
金利が上がっても関係ない。下がれば借り替えればよい。

短期固定は泣く可能性ゼロじゃないし、常に金利に目をやる、
ハラハラドキドキ人生なわけだ。
上がったときに後悔しない言い訳を考えておこうよ。


33 :名無し不動さん:2005/06/11(土) 23:41:53 ID:???
>>30
カジれるものはカジっとけ!

34 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 00:04:55 ID:???
>>31
その1
そんなに高い保険をかけるなら損してると思うけど。
もともと繰り上げ返済前提に民間銀行から借りてるから
休業保証なんてつける矛盾が生じるわけよ。
その2
ローン支払い中の物件は賃貸に出せませんけど。

35 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 00:06:16 ID:???
賃貸に出すの、バレなきゃいいだろっていうなら
別に止めはしませんけど。偉そうに発言することではないよね。

36 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 00:17:43 ID:2KCVYs7H
住宅ローンの選択で迷っています。

1. 三井住友銀行35年固定 2.68%

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/long.html

2. フラット35 三井住友銀行 2.68%

http://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_rate.cgi?anchor=1#1


初期手数料、団信、保証料、繰上げ返済手数料などの点を加味すると皆さんならどちらを選びますか?

37 :名無し不動産:2005/06/12(日) 00:57:03 ID:???
>>34
「ローン支払い中の物件は賃貸に出せませんけど。」

何故??そんなことどこかに書いてある??借りる時点ではそうかも
知れないが、完済するまで賃貸に出してはいけないとはどこにも書いて
ないのでは??住宅金融公庫だって賃貸用に貸し出ししてる時代に???



38 :繰り上げ返済:2005/06/12(日) 01:54:23 ID:rjrBQJjD
>19
新生銀行や、住友信託が繰り上げ手数料タダのサービスを提案してますね。
(ただし、住友信託はやや条件あり)
優遇幅を考えると、短期固定の商品では住友信託が最強ではないかと思ってます。
まぁ、ローン減税が受けられるうちは、繰り上げ返済するつもりはないのですが...

39 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 01:56:35 ID:???
>>37
どこにも書いてないからいいというのは、契約というものを
よく理解されてないのでは?
住宅ローンというのは居住するために低金利に設定されてる
のですから、賃貸に出すという営利目的の場合、
住宅ローンは組めません。
店舗などの場合もそうですよね。
借りる時点で「自分が居住用の住宅」ということが
書いてあれば、返済中はそれを破る事は違約になります。
完済するまでは借金してる(=自分のものではない)のですから、
自由にしていいわけではありません。
実際バレて一括完済&違約金請求されたケースは何人も
知ってます。(公庫も民間も)

40 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 02:01:11 ID:???
>38
実は住友信託の「条件」とやらがちょっと厄介で、
19年5月からかな、期間短縮型の繰上げは2万くらいの
手数料がかかるようになる。
返済額変更型だと無料だが、それだとかなり不利。
それでシミュレーションしてみると、意外とフラットで
2.5%くらいでガンガン繰り上げした方がお得になるって
ことがわかった。

41 :名無し不動産:2005/06/12(日) 08:49:20 ID:???
>>39
こう言う無知なくせにあたかも正論の様に意見する奴も居るんだね。。。
1軒は民間ローン中の物件を、もう1軒は住宅金融公庫ローン中の物件を
賃貸していますよ。前者は事前確認し問題なし(元々住むためにローンを
借りたもの)、後者は元々賃貸用としてローンを組んだので新築購入時から
賃貸してます。もっと勉強しな!

42 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 09:37:19 ID:???
えーと
公庫で、居住用として借りて居住しているものを「賃貸に出す」という場合、
当然、様々な書類がそこにこないように「銀行に住所変更」を届け出ます。

そうすると「建前上」全額返済の申し入れが公庫から来ます。(契約に書いて
あります。)来ますが、其れに応じないからと言って「きちんと当初の契約どおり」
支払っていれば「抵当権の実行」などはされません。

これは去年実際にあった経験ですから間違いないです。


43 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 09:56:44 ID:???
もし自分が銀行の立場だったら、きちんと金利さえ払ってくれてる
お客さんなら住居の使い道はどうでもいいし、全額返済要求して
借り換えされるより見てみぬふりして金利儲けた方が得だと思う。

でも実際どうなんだろ?銀行員降臨キボン

44 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 10:11:16 ID:???
>>43
公庫は銀行じゃないからそう考えない。
銀行ならそう考え得るけど、実際には、過去のローン商品での顧客について
現在のローン商品(低金利)での借り換えは許容しない。

で、実際に他行で検討すると、ずいぶん前のローン商品なら残高が少ないから
抵当権設定の登録免許税・司法書士費用・保証料の差額(前の分は一部戻ってくる)
融資費用などを検討すると、メリットがない。
少し前のローン商品なら、長期固定などないから、切り替えができる。そうすると
金利の差が小さいからその経費を検討するとメリットがない。
同じ銀行・期間延長をしないなら、抵当権設定のしなおしがない・保証料の差額もない
から費用が軽減される。逆に他行での借り換えにはそういう費用がかかるから、
多少高くても切り替えない人も多い。(銀行はそのほうが得)

公庫は長期固定がホトンドだからメリットがあるが、受け付けた銀行は公庫への信義
とかがあって借り替えさせてくれない。他行ならやる。
長期固定であるがゆえに、余計な費用をかけて借り替えている人は多い。

45 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 12:20:03 ID:???
計算したうえで得だから借り替えるわけで(w

46 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 13:33:40 ID:???
>>45
そう、そのころ変動金利があったらよかったのにと思いながら・・・ねw

47 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 14:56:25 ID:???
>>41
無知なのはどちらか。
実際に違約金請求されてる人もいるってこと。
(しかも何度もしつこく)
もともと賃貸用に借りるなどした自分は無問題だったかもしれないが、
だから誰でも大丈夫だと言い切るのは無知というほかない。


48 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 15:57:57 ID:???
>41
借り方によるんじゃない?自分で住まないのなら借りるときにその旨ちゃんとしとかないと
全額返済しなきゃいけなくなるよ。自宅とそうでないのは借りるローン自体がそもそも違う。
別荘とかならセカンドハウスローンになるし。投資ならそれ用のローンになると思う。
友達も自分で住まなくなったのがバレて全額返済したよ。

49 :名無し不動産:2005/06/12(日) 16:27:54 ID:???
>>47
どこからどう見ても無知はお前だよ。

「ローン支払い中の物件は賃貸に出せませんけど。」 

とか

「住宅ローンというのは居住するために低金利に設定されてるのですから、
賃貸に出すという営利目的の場合、住宅ローンは組めません。」

とか知ったかぶりしているお前に何を根拠にそんなこと言い切っている
のかを問うているのです。類は友を呼ぶと言うか、一括完済&違約金請求
された超賢くお金持ちのお友達も沢山お持ちのようで羨ましい限りです。




50 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 16:49:45 ID:???
>49
まー、公庫に問い合わせてみればわかるんじゃない?

51 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 17:42:52 ID:QRaYoIr+
※オマイラもちつけ!

1、今の「公庫」なら、非居住前提の申込はNG
2、営利目的と明言しての住宅ローンは断られる・・・これは確実な事実。
3、居住目的でローン支払い中の住宅を賃貸に回すことは可能。
4、銀行融資にしても、非居住は住宅ローンでは借り入れられないから
  少なくとも優遇金利が打ち切られる可能性は高い。
5、最近(この10年)の公庫の場合、建前上は全額返済を要求される。

このくらいは双方認めれや。


52 :sage:2005/06/12(日) 18:09:33 ID:UMON1/lC
全然話が値がうんだけど、よく銀行の審査って、変動金利については4%として、
支払い能力の有無,年収負担率の算出等をするって聞いたことがあるんですけど、
それってホント?ホントだとしたら、4%って正規の金利?それとも優遇金利?
銀行員降臨kibonne


53 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 18:10:39 ID:???
sage違えた・・

54 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 18:26:32 ID:???
>>52
たとえばmizuhoなんかはそうやっているんだけど、優遇3年固定で0.95%という
金利だったとしても、返済比率を計算する場合は4%金利で計算します。

つまり、フラット35などの借り入れ期間固定金利でない場合は、4%ぐらいに金利が
あがっても返済できるかどうか?と言う判断です。
これは全部の銀行ではなく一部の銀行の手法で、別の銀行では実際に貸し出す金利で
計算している場合もあります。

55 :30:2005/06/12(日) 19:18:48 ID:???
変なとこで盛り上がってますねw
契約書見てみました
言葉は多少違うけど、以下のような内容が書いてありました
「もし他人に賃貸として出す場合、事前に書面で銀行に連絡してね。
それによって担保価値が大幅に下がる場合は別だけど、基本的には
オ ッ ケ ー で つ w」
だそうです
契約書ではっきり「承諾します」という言葉で書いてあるということは・・・

56 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 19:24:48 ID:???
銀行でローンを扱ってた経験から、銀行では賃貸など事業用、営利目的がばれると優遇金利は
即刻打ち切りになるのは確かです。
支払い不能などの事由は猶予を与えられるものですが、賃貸にするのは明らかに故意的、不可抗力
とは判断できないので仕方ないですよ。
ローン債務者は抵当権設定者に居所を明確にする義務がありますし、実際郵便物などでばれることが
多いです。
公庫も電話で問い合わせると「全額返済と違約金請求」と言われます。
これは建前かもしれませんけどね
どちらにしても賃貸に出せるというのは違約をすればということになので、それを無知とかいう方が
問題ではないかと思いますよ。

57 :56:2005/06/12(日) 19:28:26 ID:???
>>55
ちょうど書き込みがあったようですね。
銀行によっても違いますし、契約書にOKとなっているなら
よかったですね。
でも私の知ってる都市銀行ではほとんど、賃貸は許可してなかったと
思います。

58 :51:2005/06/12(日) 19:35:32 ID:QRaYoIr+
>>55
銀行の場合はそうです。ただし、初めから賃貸目的はNG、居住したが、
後に転勤やその他合理的理由がある場合、了解すると言う意味です。
了解を得られない場合、優遇金利がなくなるなどの覚悟が必要です。

で、今、話題になっているのは「公庫」の場合が中心です。
(住宅金融公庫法)
第1条住宅金融公庫は、国民大衆が健康で文化的な生活を営むに足る住宅の建設及
び購入(住宅の用に供する土地又は借地権の取得及び土地の造成を含む。) に必要
な資金について、銀行その他一般の金融機関が融通することを困難とするものを自
ら融通し、又は銀行その他一般の金融機関による融通を支援するための貸付債権の
譲受け若しくは貸付債権を担保とする債券等に係る債務の保証を行うことを目的と
する。

第17条公庫は、第1条第1項に掲げる目的を達成するため、第1号及び第2号に掲
げる者に対し、住宅の建設(新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供した
ことのないもの(以下「新築住宅」という。)の購入を含む。以下同じ。)又は新築
住宅以外の住宅(以下「既存住宅」という。) の購入に必要な資金の貸付けの業務
を、第3号及び第4号に掲げる者に対し、住宅の建設に必要な資金の貸付けの業務
を行う。
一自ら居住するため住宅を必要とする者
二親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする者
- 4 -
三次に掲げる者に対し住宅を建設して賃貸する事業を行う者(地方公共団体を除
く。)
イ自ら居住するため住宅を必要とする者
ロ自ら居住するため住宅を必要とする者に対し住宅を賃貸する事業を行う者
四自ら居住するため住宅を必要とする者又は親族の居住の用に供するため自ら居
住する住宅以外に住宅を必要とする者に対し住宅を建設して譲渡する事業又は住
宅を建設してその住宅及びこれに付随する土地若しくは借地権を譲渡する事業を
行う者

59 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 19:52:16 ID:???
>>54
早速のレスthanxです.
正規金利を4%として算出するところもあれば、
貸し出し金利を4%として算出するところもあるということですね。

前者の銀行の考え(読み?)が正しいとすれば、支払い期間通して1%優遇を受けられる場合、
貸し出し金利は高々3%までにしかあがらないと予想することができて、
フラットの金利を2.5%としたら、
フラットではなく短期固定や変動を選択することによるリスクは、
支払い期間を通して0.5%程度になりますね。リスクがこの程度なら、
全額を短期固定や変動で借りるのは多少怖いけど、
「フラット」と「変動or短期固定」の組み合わせもありなのかと思えてきました。

それにしても腹が立つのは、
うちの会社の財形担当は、変動を選んだら最初の15年については3%を超えた分の金利、
16年目以降については4.8%を超えた金利について利子補給することを、
偉そうに話していたけど、全然意味のないシステムじゃん。

60 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 21:11:15 ID:MOs+kdIy
皆さんフラット使わないんだ?
そんなにいいものじゃないの?フラットって。

61 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 21:20:22 ID:???
>>59
>正規金利を4%として算出するところもあれば、
>貸し出し金利を4%として算出するところもあるということですね。

何言ってるのかさっぱりわからん。説明してくれ。

62 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 21:50:14 ID:???
おれは詳しくないが、
金利を4%でシミュレーションしたときの月々の支払額が、
その銀行や公庫で定めた、所得/支払額の割合 例えば25%等が越えないことを調べる。

だから、金利1%でぎりぎり、条件をクリアしている人は、振り落とされる。
これは、ローンに対する余裕度、固定以外の人が、ちょっと金利が上がって
支払不能になるのを見たり、逆に言えば、所得が下がったときに、ぎりぎりにならないかを
見るための物、

おれの時は、4.5%で、税込みの25%で検査された。

もっと言うと、その銀行は勤めている会社のメインバンクで、
定年までのローン期間での契約で、上記をクリアすると、店頭公示金利よりさらに、0.3%マイナスしてくれる。

63 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 22:26:00 ID:???
長期推進派の人って、短期の人は一生短期で組んで、
常に金利上昇に怯えているノンリクスタイプの人間だと思っているの?

俺の例だけど、俺は短期3年固定0.85、以後-0.9で3000万借りました。
3年内に繰り上げで元本700〜1000万返済して、
固定終了後は長期固定にしようと思ってるんだけど…。
(あるいは借り換え)
3年後の元本は1800万〜2100万、金利は現状維持と想定して
15年固定3.85-0.9=2.95
新婚で入居なので、その後も繰り上げられる余力があるなら、
もっと金利の安い固定期間にすることも考えている。

今から3%近い金利で固定するよか全然いいと思うんだけどな。

確かに入居時にカツカツで、今後も繰り上げ返済できる見込みのない人
は、安心ローンの長期がオススメだけど、
果たして繰り上げられないほど余力のない人がどれだけ居るのか?
(短期固定期間中に数百万はできるんじゃないすか?)
また、安いといだけで短期固定を選んだ人がどれだけ居るのか?
(それなりに人生設計はしてるんじゃないすか?)
このスレを見るといつも疑問に思う。

64 :38:2005/06/12(日) 22:28:38 ID:rjrBQJjD
>40
たしかに、19年5月まではタダで、それ以降は有料化の方向のようです。
ただ、今回2年延長されて19年5月までとなったとのことなので、もう一度延長される
可能性がないでもない(淡い期待ですが...)
最悪、有料化された後でも、固定金利期間の場合は繰上げ手数料2.1万掛かってしまうが
変動金利の場合は、手数料5,250円のみ。
3年とか5年の固定金利期間が切れたところで、いったん変動金利にして
繰上げ返済をすれば、手数料5,250円で済むのではないかと思います。
繰り上げ返済した後、変動から期間固定型に設定しなおすのも簡単です。

>返済額変更型だと無料だが、それだとかなり不利。
個人的には、元金均等型で返済しているので、返済額変更型の繰り上げでも
実はそれほど不利ではないのです。
返済額変更型(返済期間が短縮されない方式)だと、月100万までは無料で
繰り上げ返済できます(ただし、保証料金利上乗せ方式のみ)。


65 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 23:18:55 ID:???
>>64
私も担当者に「延長される可能性があります」と言われましたが
二年後のことなので期待できません。
私も元金均等なんですが、十年固定を検討してたんです。
それは3年固定だと繰り上げして残債減らす保証がないのと
5年固定だと金利上昇と二年後からの繰り上げ手数料増が不利に
なるからです。
でも結局、十年固定2%でも、保証料金利上乗せ方式(これ自体、一括より
かなり損)で返済額減額の繰上げしかできないと、前述したようにフラットの
2.5の方が得になるという結果になって、住友はキャンセルたのです。

66 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 23:31:49 ID:???
>>63
果たして繰り上げられないほど余力のない人がどれだけ居るのか?
(短期固定期間中に数百万はできるんじゃないすか?)

それは自分の状況を一般化して考えすぎではないですか。
繰上げできないほど余力のない人は多いですよ。
うちもそうですが、頭金を1円でも多く出した方が得ですから、
その代わり貯金がほとんど残っていません。
子供もこれからお金がかかるので、繰上げ返済は1円もできない場合も
考えてます。
だから基本的に絶対繰り上げできる人は短期でよろしいと思いますが、
できない人は金利が高くても長期にするのは仕方ないですね。
ただ個人的には、もし一年後に100万くらいの余裕資金ができたら、
短期固定で高い手数料払って繰上げするのと比較すると
フラットで無料で支払えるとそんなに損にはならないという計算が出ます。
(3年後に金利が今より下がってはいない前提、ローン減税などを総じて)

67 :名無し不動産:2005/06/12(日) 23:36:34 ID:???
>>51
知ったかぶりはいけません。あんたの話は昔の話。現状知ってる??
知りたければ、どこかの物件(公庫付き)のMRに行くべし。

今回の議論は「ローン支払い中の物件は賃貸に出せませんけど。」 
とか「住宅ローンというのは居住するために低金利に設定されてるの
ですから、賃貸に出すという営利目的の場合、住宅ローンは組めません。」
なんて勝手に決めつけていることが問題。実際にはケースバイケースであり、
これからローン組む人も、既にローンを組んでいる人もそんな誤った情報を
鵜呑みにしないようにしましょう。




68 :名無し不動さん:2005/06/12(日) 23:49:33 ID:???
>>67
本物のアレ?

69 :名無し不動産:2005/06/12(日) 23:53:53 ID:???
>>68
ボケ出没!
何がアレだよ。馬鹿って文章書けないんだよな。だから短い文章のコピペ
が多いよね。ああ可愛そう。馬鹿に生まれなくって良かった。

70 :38:2005/06/13(月) 00:14:00 ID:uq4nm3HV
>>65
なるほど。まぁ、たしかにフラットの金利が安すぎるので、十年固定2%との
比較論でいうと魅力あるよねぇ。

私は、住宅ローン減税受けられる間は極力繰上げ返済をしないつもりなので
繰上げ返済手数料はそれほど気になりませんが...
とりあえず当初3年固定で、フラットと比較しても十分な低金利を享受しながら
短期短期でつないで、住宅ローン減税が切れる8年から10年を過ごせればと思ってます。

今後、金利は上がっていくのは間違いないだろうけど、バブル終期の7%8%ということは
考えにくい。ここ10年は上がっても4〜5%だと楽観しております。
ま、そんなこと言うても、そこまで先のことは誰にもわかりませんけどね。
いまはただ、10年後にむけて、ひたすら繰上げ資金を貯めこむだけでおま。

71 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 09:19:23 ID:???
>>67
51だが、私は「貸し出せません」とは言っていない。
貴方の言うように借入先や、賃貸に出す事情によってケースバイケースだと
申し上げているつもりなんですが。
>>51の1-5の何処に間違いがあるか、恐れ入りますがご教示くだされば、
私も金融機関などに確認の上、きちんとしたことをご報告します。



72 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 10:37:42 ID:???
>>70
とりあえず3年固定で繰上げ返済しないの???
住宅ローン減税の還付金額より
繰上げ効果の方がよっぽど金額高いじゃん


73 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 11:22:31 ID:???
折れはスター銀行を利用する予定。
借入金:2600万(物件価格:4600万)で
あと預金に最初から1200万ぐらい入れる予定。

こういう利用だととってもありがたい銀行に感じる。
預金として残しておけるのはもしもの時にも安心だし。

ただこれは利用者を選ぶローンだよ。

74 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 11:46:26 ID:???
だってお金持ちの人に預金して欲しくてやってるんだもん

75 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 11:47:20 ID:???
>>70
金利が1%切ってる場合はローン減税が多い方が得ではある。
が、問題なのはその後の残債。
>>72のように早いうちの繰り上げの方が結局は得になる。
固定期間終了時に手数料無料で一気に繰上げする方法をよく薦められるが、
私はこれをシミュしてみると結局、3年間繰上げしない分、損している
ことがわかった。

>>73
私もスター銀行にしようと思ってた。
ただ上乗せ金利から逃れるために4割頭金を入れると
貯金がまさにゼロになるので、意味がな〜いと諦めた。
ただ35年で組んで月々の返済額を抑えて、貯金を増やす方向に
シミュしてみたら、意外にも他のどんなローンよりもお得な
結果になった。
ただこれはとても危険。貯金が万一出来なかった時、高金利の
借金が残るだけだからね。

76 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 14:43:39 ID:???
>>75
> >>70
> 金利が1%切ってる場合はローン減税が多い方が得ではある。
> が、問題なのはその後の残債。
> >>72のように早いうちの繰り上げの方が結局は得になる。
???
金利<<住宅ローン控除ならば、
繰上げしなかった分+その利息を後でまとめて繰り上げ返済したら
そのほうが確実に得なのだが?



77 :76:2005/06/13(月) 14:49:01 ID:???
>>76
あ、まちがえた。

繰上げしなかった分+その利息+ローン控除で浮いた分、を後でまとめて繰り上げ返済したら


78 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 15:27:05 ID:???
総支払額計算して言ってる?


79 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 15:54:34 ID:???
というか・・・シミュレーションもしないで、騒いでいる人が
最低一名存在するスレでつね。

80 :76:2005/06/13(月) 16:46:21 ID:???
>>78-79
ちゃんとシミュレーションしてみたら?

仮にローン金利を1% として、究極お得な繰上げ返済である10年ローン
と30年ローンを比べて、返済差額とローン控除分を無利子で積み立てて、
10年後にどれだけ貯まっているか計算すれば良い。
当然、10年後には30年ローンの残債とほとんど同じだけ貯まっている。
返済タイミングからほんの少しだけ残債より減るがな。
積み立てにほんの少しでも利子が付けば得。








81 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 16:47:37 ID:???
>>住宅ローン減税受けられる間は極力繰上げ返済をしないつもり
短期でこーいうこと言う人居るから、「短期は計算できないバカ」
とか言われるんだよー。
マジでシミュレーションしてみようね。

>>66
ごもっともです。
ただ、短期=ギャンブラーという、このスレ独特の雰囲気が
納得しがたかったので。スマゾ。

82 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 19:39:12 ID:???
>>80
的が外れているんじゃない?
3年間繰上げ返済をせず、残高に対する優遇減税の金額を増やすことと
優遇される減税額は減るけれども、随時繰り上げ返済するのと
ドッチがお得?と言う話しでしょ?
>>72の趣旨はそうだよね)



83 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 19:54:13 ID:???
>>81
>短期=ギャンブラーという、このスレ独特の雰囲気が 

支持します。ギャンブラーと言う意味では長期固定にも、其れに当てはまりますよ。
月々ん万円も高く「融資残高が多いのに」借りつづけ払いつづける・・・。
「ギャンブルは覚悟の上のこと」と言う意味ではね・・・。

短期の安い金利を選択した場合において、そりゃー金利が高くなれば10年とかの固定に
切り替えられるわけで、そういう覚悟もなく短期固定にする人はあまりいませんよ。
多少全期間固定より多く支払うこともあるかもしれないが、其れを覚悟の上で
当面安い金額を選択することと、全期間固定を選択することは、先が見えないと言う
意味では対等だし、先行き不安とこの三年間の現実の得も対等でしょう。


84 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 20:01:20 ID:saFI1TZ0
>>83
>全期間固定を選択することは、先が見えないと言う意味では対等だし、先行き不安とこの三年間の現実の得も対等でしょう。
そうそう。リスクとリターンをどう取るかということでは、それぞれの人の事情や考えによって違う。
だから、「対等」だと言えますね!


85 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 20:16:55 ID:???
>>82
だから、 3年間0.8%固定だったら3年経つまで繰り上げしないのが得。
1.2% 固定だったら、ローン控除0.8% 引いて、利息0.4%でまわせるなら3年経つまで繰上げしないのが得。
当然、浮いた金を使わずに全部貯金するのが前提。
10年固定2% とかだったら、随時繰上げが得。

借りた金利より高くまわせ(て実行できる)なら返すな!そうでないならさっさと返せ!
という単純な話。


86 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 20:19:33 ID:hwudQ642
長期・短期の金利設定っていうのは、資金計算するときの余力次第で組むローンが決まるのではないだろうかね?
返済に余力のある人間は短期にして、余力がない人ほど長期を選ぶのがリスクヘッジだと思うのだが。
余力があればどのような状況下でも繰り上げ返済で利息のカットが用意できるだろうしな。
だけど最近の客は余力ない奴ほど短期の金利優遇にすがりつく傾向が大なんだな。
個人版会社更正を使う人がこの先増えて、まともにローン支払う奴が損するんだろうけどね。

87 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 20:23:36 ID:???
>>66です。

>月々ん万円も高く「融資残高が多いのに」借りつづけ払いつづける・・・。

長期固定がギャンブラーなのはこの点じゃありませんよ。
だって「融資残高」なんていったら先が見えてないのは
短期固定の方なんですから。

先が見えないということをギャンブルの定義とするなら、
長期固定がギャンブラーなのはやはり繰上げ返済できるゆとりが
ない借入をしてしまうという点です。
もともと繰り上げが確実にできるくらいの借入額なら
短期固定はギャンブルではないのです。
私自身、ゆとりがないくらいの借金をしてしまったことが
リスキーだったわけで、それで長期固定にせざるを
得なくなったのです。
別に長期固定がギャンブルなのではありません。

88 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 20:55:25 ID:???
住宅ローン減税って所詮は所得税分までだよね?返ってくるの。
早期繰上げした方が得な気がするけどなあ。それとも税制変わったの?

89 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 21:24:00 ID:???
>>88
そういう事がわかっていない変な人が一人いるんだよね、、、

90 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 21:37:54 ID:???
それにローン控除は、年度末の残高×0.01
最初に一千万借りたからって十万円控除されるわけじゃ
ないんだよ。
例えば1月からローン組んで、その年の12月の残高に対する控除額より、
半年後の6月に繰上げ返済した場合の方がお得だと思うが。

もちろん、繰り上げ手数料がなしとしてだよ。
もともとこの話の流れは
「短期固定だと繰り上げ手数料がかかるから損」
に対して
「固定期間中は繰上げしないでローン控除を優先します」
ということから始まったんだから。

91 :38-64-70:2005/06/13(月) 22:12:39 ID:uq4nm3HV
>>81
>短期でこーいうこと言う人居るから、「短期は計算できないバカ」 とか言われるんだよー。
>マジでシミュレーションしてみようね

 いやいや。いろいろとシミュレーションはしてみてるんだけどね。
とりあえず3年間は、0.80%固定だから住宅ローン控除の方がお得。
3年後には、現行金利水準だと2年固定=2.0%のところ、△0.9優遇で=1.1%。
短期金利は今後上がるが、3年後には+0.2〜0.3%といったところと予想。
すると、3年後の2年固定で1.3〜1.4%くらいの水準となるかと。
年末の借入残高に対して1%の住宅ローン控除があるので、実質0.3〜0.4%となる。
であれば、3年〜5年くらいの定期で、利率0.5〜1.0%の商品があるので
そちらに預けていく方が良いと判断しました。
これは元金均等払いだからできることで、元利均等払いの方なら、繰上げ返済した方がよいこともあるでしょう。
(あいにく、元利均等はシミュレーションしてません)

ただし、5年後に長期金利がどれだけ上がっているかは誰にも予想できない。
その後も、短期でつないでいける人や、早々に元金を減らしていける人だけの
選択肢だと思われます。


92 :38-64-70:2005/06/13(月) 22:18:58 ID:uq4nm3HV
>>90
>例えば1月からローン組んで、その年の12月の残高に対する控除額より、
>半年後の6月に繰上げ返済した場合の方がお得だと思うが。

 いやいや。6月に繰上げ返済するくらいなら、翌年の1月まで待った方がいい。
なぜなら、すでに1〜6月分の半年分の金利は支払ってしまっている訳だから
7月〜12月の残り半年分も支払って、年末の住宅ローン控除で1%還ってくる方がよい。
「繰上げ返済は1月に」が鉄則ではないでしょうか?

あくまで、現在の短期固定金利1%近辺=ニアリイコ−ル=住宅ローン控除1%である前提ですが。
フラット35で、2%台の金利&繰上げ手数料無料の人は、どんどん繰上げすればいい。 


93 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 22:29:56 ID:???
>>91
そういうところが・・・と正直思った。

>短期金利は今後上がるが3年後には+0.2〜0.3%といったところと予想。

>ただし、5年後に長期金利がどれだけ上がっているかは誰にも予想できない。

5年後が予測できないのに、3年後の予測が+0.2〜0.3%というのは
どういう根拠から??
しかもその予測はかなり楽観的。

「短期は計算できないバカ」とは思わないが、このスレで短期を推奨
する人は要するに「金利が上がらない」説を前提にしているだけでは
ないか?
一方、長期は「金利が上がる」と予測しているわけではなく、
「上がるリスクに備えている」だけなのだ。


94 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 22:35:57 ID:???
>一方、長期は「金利が上がる」と予測しているわけではなく、
>「上がるリスクに備えている」だけなのだ。

全くその通り。
長期を選ぶのに、それ以外何の理由もないよ。

95 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 22:37:10 ID:???
>>92

>>90で言ってることちゃんと読んでます?
翌年1月に繰上げしたら同じことでしょうーが。
「繰り上げは一月で」が鉄則なのは、ローン残高に対する1%の控除を
最大限にするためですよね。
そんなことは誰でもわかってるし、>>90にはそう書いてあるのです。
だから、12月時点の残高で計算された控除額に比べると、
半年早く6月時点で繰り上げすることによって減った元本にかかる
「利息分」の方がお得だ、と言ってるのです。

96 :38-64-70-92:2005/06/13(月) 22:50:12 ID:uq4nm3HV
>>93
「長期金利」は予測できないが、「短期金利」は予測できる。(弱気に言うと予想かな?)
長期金利は債券市場の動向で決まるので、急騰したり急落したりするが
短期金利は日銀の影響下にあるので、よほどのことが無いかぎり、急騰はしない。
「3年後の短期金利が+0.2〜0.3%」というのは、確かに勝手な楽観的な予想ですが
まぁ、そんなに外れないだろうと思ってます。
もし、外れて短期金利も大きく上がった場合はその責は自分で負うことになりますね。
「上がるリスクに備え」られてはいないが、その分のリターンは取れるつもりでいますよ。

ただ、長期金利は3年後だろうが5年後だろうが、ぜんぜんわかりません。
だから、とりあえず3年固定で低金利を楽しんで、3年後に長期固定しようなどと考えている人がいたら
「それは危険だ」と声を大にしていいたい。
あくまで、3年5年という期間で、確実に残債を減らしていく覚悟のある人に選べる方法だと思います。
私も何年かは節約ばかりです。


97 :38-64-70-92:2005/06/13(月) 23:01:55 ID:uq4nm3HV
>>95
90を読み返してみたけど、そんなことは書いてないよ。
繰り返して言いますが、借入金利が1%近傍なら(つまり短期固定借入れなら)
半年早く6月時点で繰り上げするよりも、半年待って1月に繰上げした方がよいです。
細かく言うと、あと半年間1%の金利を支払うことで(実質金利=0.5%)
住宅ローン減税が1%還ってくる(実質利回り=2%。しかも利回りに対して無税)
となるわけですよ。
11〜12月には冬のボーナスも出るし、合わせて返せば、返済手数料も節約できるね。
(おっと、返済手数料の話は棚上げでしたね)

90の仮定は、半年経った時点での繰上げ論議なので、上のような結果になってしまいます。
残念ながら、6月というのはあまり良い例えではなかった。

ただし、これは元金均等払いでの簡単なシミュレーションです。
元利均等払いでは、繰上げの方が得かもしれない。
それはそちらで、きちんとシミュレーションして下さい。

98 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 23:08:51 ID:6sWV+YhC
☆☆☆☆☆☆告られレス★★超LUCKY☆☆☆☆☆☆
今月の間に超LOVEAになれるよо(^−^)о
自分が『好きだ』って思っている人から告られたり、
大切な人とずっと一緒にいられるよ♪∞
でも、まず最初にこの『告られレス』を
7つのスレに貼ってね。
そうすればLUCKYをゲットできるよ♪♪♪
(ただし7つのスレに貼ったらだよ)
信じるか信じないかはあなた次第!!
でも、このレスは本当にとっても効き目があるよ♪
このレスは絶対効きます。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

99 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 23:14:52 ID:f+LzqphO
住宅ローン検討始めたばかりの初心者です。
2%代で固定で長期でローンを組んで、
繰上げ返済しなくても長期的には少なくとも
3%以上でまわせると考えている僕も
ある意味ギャンブラーなのでしょうか?

100 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 23:24:13 ID:Ln7VbR/1
金利なんてこの先どうなるか本当のところは誰にもわからない。
「わからないから」を理由に長期で組む人の考えは合理的だと思う。
短期・変動で組んだ人はそれなりの予想があって組んだと思うんだが
みんなどの程度を予想しているんだろうか?
3年後、万が一覚えてたら読み返してみたいのでみんなの予想を
聞かせてくれないか?(長期の人に煽られるだろうけど)

ちなみに俺の脳内占いでは3年後、
変動2.625%、2年固定2.75%、3年固定3%
と予想している。
(注:あくまでも素人判断です)

101 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 23:24:52 ID:???
>>97
わかってないと思います・・

102 :38-64-70-92:2005/06/13(月) 23:37:26 ID:uq4nm3HV
>>101
何が「わかってない」のか、たしかに解りません。

90の仮定では、すでに半年分の金利を払っているんだよ。
2月や3月の話ではないんだよ。
ローン減税で取り返さないと、損するんだってば!

返せない残りの元本(たくさん)のことを考えるから、見誤るんだよ。
繰上げ返済する分の元本(少し)のことだけ、考えてみなさいって。

「木を見て森を見ず」なんて申しますが
こいつぁ、森(残債)を見て、木(繰上げ分)を見てねえんじゃないかと...
おあとがよろしいようで...

本題から外れるが、ドラマ「タイガー&ドラゴン」なかなか面白いな。


103 :名無し不動さん:2005/06/13(月) 23:51:19 ID:Ln7VbR/1
100ゲットしてた
書き忘れましたが「店頭金利」の話です。

104 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:00:09 ID:???
初めまして ローン初心者です
皆さんの難しい言葉を理解するのに最適なサイトを教えていただけませんか?

105 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:01:26 ID:???
>>102
>90の仮定では、すでに半年分の金利を払っているんだよ。
2月や3月の話ではないんだよ。
ローン減税で取り返さないと、損するんだってば!

だからね、逆に12月まで繰り上げしなかった場合、
7月〜12月の分の利息は多く払ってしまうわけ。
それならば早期に繰上げするメリットを享受した方がいいと。

私が計算したのは、1200万借入で金利1%として元金均等。
かたや6月に100万繰り上げ返済。
12月にはそれぞれの残高に応じた控除額と一年間に
支払った利息を出してみた。
繰上げした方が6000円お得。
詳しい計算は自分でやってほしいけどね。
結局、金利が何%であろうと繰り上げは早期にした方が
得であるという法則は生きるのではないですか。

106 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:02:37 ID:YqLMx16P
>>102
あなたの年収いくらなの?短期変動0.8で借りてるのはわかったからさ。


107 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:05:20 ID:OCThbPu2
よく、ローン減税のために残金を残すとトクだという意見と
繰上げ返済は早いうちの方がトクという意見があるけど、
優先順位は後者が上です。


108 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:10:48 ID:???
私の予測では金利は上がる。
だって二年前からにじりよじりと..


109 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:13:11 ID:???
>>105
同意
繰り上げは最初の5年が利子減額の効果が高いのに。
短期の低金利の内に元金減らさないで金利上がったら減税なんて全く意味ないじゃん。
一体いくら税金払ってるの?
一般的なサラリーマンが多いんだから、参考にならない話を力説されても…

110 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:13:30 ID:???
金利ageageageageage


金利ageageageageage

金利ageageageageage


金利ageageageageage

金利ageageageageage


金利ageageageageage





111 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:15:04 ID:???
☆☆☆☆☆☆告られレス★★超LUCKY☆☆☆☆☆☆
今月の間に超LOVEAになれるよо(^−^)о
自分が『好きだ』って思っている人から告られたり、
大切な人とずっと一緒にいられるよ♪∞
でも、まず最初にこの『告られレス』を
7つのスレに貼ってね。
そうすればLUCKYをゲットできるよ♪♪♪
(ただし7つのスレに貼ったらだよ)
信じるか信じないかはあなた次第!!
でも、このレスは本当にとっても効き目があるよ♪
このレスは絶対効きます。
☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆

112 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:15:54 ID:???
ローン初心者には難しい話です。
どうすれば一番とくなんですか。

113 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:16:51 ID:???
金利sagesagesagesagesage

金利sagesagesagesagesage

金利sagesagesagesagesage

金利sagesagesagesagesage

金利sagesagesagesagesage

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114 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:17:27 ID:YqLMx16P
>>108
じ〜んわり上がっているよね


115 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:19:32 ID:YqLMx16P
>>112
得もなにも、予定借入金額と年収は?


116 :102:2005/06/14(火) 00:37:04 ID:fLyCnTna
>>105
では、こちらでも計算してみたいので
1200万円の借入れを何年返済か教えて下さいな

117 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:38:47 ID:???
>>105
この人頭悪いね。どんなシミュレーションしたんだろ。

1%で借りてるなら、半年間の実質年利約0.5%
ローンで返ってくるのは来年からは0.9%。
明らかに次の年の一月に繰り上げ返済した方が得でしょ。
それとも、所得税10数万以下しか払ってないの?

>>109
そういう話じゃなく、1年目の1月に借り入れて、その年の6月に
繰り上げ返済するのと翌年の1月に繰り上げ返済するのとどっちが
得かって話だろ。

118 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:42:52 ID:YfUk4MMq
こんだけ細かい話をしながら、リコース/ノンリコースという言葉が1個も出てこないこのスレはヴァカの集まりか?
それとも洗脳されとんのか?

119 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:53:51 ID:???
>>118
ノンリコース・ローンみたいに掛目50〜60%のローンなんて使いにくいだけだろ
現状日本では皆無だし
無いもの話題にするなんて無駄無駄

120 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 00:54:03 ID:???
>>117
違うって、何月に繰り上げるとかいう話じゃないんだって。
翌年の1月でもなんでもいいけど、繰上げするのとしないのは
どっちが得かってことなの。
頭悪いね・・

121 :102:2005/06/14(火) 00:56:58 ID:fLyCnTna
>>105

117さん、ありがとう。力強いお言葉いただけて、助かります。
さて、とりあえず1,200万円を30年返済。元金均等支払いで計算してみました。

繰上げ返済しないで、1年過ごした時の金利の合計が=118,167円です。
その時の年末残債が、1,160万円だから、ローン減税は11万6,000円。
これくらいは、税金払っているよね?

かたや、6月に100万繰り上げ返済すると、金利負担がやや軽くなり
1年過ごした時の金利合計が=113,167円です。
(たしかに5千円安くなっている)
ただ、その時の年末残債が、1,060万円だから、ローン減税は10万6,000円。

ローン減税が1万円少ないから、トータル比較すると、6月に繰上げないでいた方が
5,000円得するわけです。
(1月に早速100万円を繰上げすれば、残債も1,060万円に減ります)

あくまで、金利1%の世界での話ですから、2%の人には2%の人のベストチョイスがあり、
3%の人には3%の人の選択肢があります。
その点、ご了解下さい。

それでは、ここらで失礼をばいたします...

122 :102:2005/06/14(火) 01:08:16 ID:fLyCnTna
あ。ちょっと補足。
100万円繰上げしないことで、1万円のローン減税が還付されると述べましたが
これはつまり、100万円の原資に対して、半年で1万円のリターンがあった訳ですね。
つまり、実質利回りは2%になったということです。
(100万円×2%×0.5年=1万円ということ)

さらに、この100万円を、べっと半年定期にでも置いておけば、さらにリターンは増えるというわけです。
(半年の定期では、微々たるものですが...)
参考になりましたでしょうか?


123 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 02:10:07 ID:???
(´ー`)y━~~(一般的サラリーマンの場合、還付額は1%じゃなくて0.8%なんだが)

公庫10年2.0%世代な自分は>>105さんに同意だな。

124 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 09:00:57 ID:???
>>105
> かたや6月に100万繰り上げ返済。
> 12月にはそれぞれの残高に応じた控除額と一年間に
> 支払った利息を出してみた。
> 繰上げした方が6000円お得。

あたりまえなことを。
12月の時点で手持ちと残債が100万ちがってるだろう。
来年も再来年も残債+100 万円の部分に 1% の控除と1% の利子が付くから相殺。
手持ちの 100 万円を2年間 0.3%複利でまわせば 6000 円回収。

早期繰上げを進めるのは、そういう計算ができない人間、計算はできても
貯蓄せずに使ってしまう人間がたーくさんいるから。




125 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 09:05:25 ID:???
>>123
定率減税縮小で0.9だろ?

>>120
>>92は明らかに、何月に繰り上げるとかいう話なんだが・・・
なんだ、日本語が不自由な人だったのか

126 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 09:06:35 ID:???
>>99
> 3%以上でまわせると考えている僕も
> ある意味ギャンブラーなのでしょうか?

仮に「俺ファンド」を作って、周りの人間から、元本保証・年利2% で資金集めて
ちゃんと運用できるならギャンブラーではない。

↑をやるのが怖いならギャンブラー。


127 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 11:11:36 ID:???
>>126
ああ、何となく納得してしまう

128 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 11:16:42 ID:???
>「俺ファンド」を作って、周りの人間から、元本保証・年利2% で資金集めて
とんずらする
→詐欺師


129 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 11:31:27 ID:???
それって、、、この前港北NTの公園であったスーツケース死体遺棄事件の
殺人事件のきっかけになったやつじゃん

130 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 11:44:34 ID:???
>>125
話が途中で変わってきてるんじゃん

3年固定で減税あるから繰り上げしないって人って
目先の減税還付分6000円の為に
利子軽減効果を棒にふるってこと?
利回り云々言ってるけど
そんなの今後金利上昇したらあっという間に大損じゃん
元金減らさないでどうするんだろう

131 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 12:33:50 ID:Pe8L4R1r
>>123
>>125

0.8%説、0.9%説とありますが
2005年に居住開始の場合、借入金額4000万円までに対し
 1〜8年目は1.0%、9・10年目は0.5%の所得税が還ってくるのではないですか?
理論上、10年間で最大360万円が還ってきます。
(ただし、ここまで大きな借金をする方は、それほどいないのではないかと思いますが)

この場合、360万÷4000万÷10年=0.9%となり、10年で平均すると、たしかに0.9%ですが
当初の8年間は、あくまで1%の還付になるのだと思います。

いかがでしょうか?


132 :131:2005/06/14(火) 12:35:26 ID:Pe8L4R1r
定率減税について

定率減税が、2006年1月から段階的に縮小・廃止されるそうで
いままで2割引されていた所得税が、まずは1割引になるそうですよ。
単純に計算すると、現在払っている所得税の12.5%アップとなりますね。
現在、年間20万円の所得税を支払っている人は、20万×1.125=22.5万円
さらに、完全廃止(=割引ゼロ)されると、約25万円となります。

定率減税の縮小廃止で、支払う所得税が増えるわけですから
住宅ローン減税で、還付してもらう意味が、ますます大きくなってきますね。


133 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 17:09:53 ID:???
とりあえず元金を減らせ。話はそれからだ

134 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 18:42:33 ID:???
>>130
話が変わってるわけではなく君が話を理解しようとしない(もしくは
できない)だけ。6月に返すより翌年の1月に返した方がいいって
いうのは利子軽減より還付の方が多いからだろ。繰り上げ返済す
るかしないかじゃなく、いつするかだけの話なんだから。

>>131
そうじゃなく住宅ローン減税をした金額に対して定率減税をするから
結局、住宅ローン減税がなく定率減税を受けた場合より今年だと0.8%
来年だと0.9%しか得にならない


135 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 19:47:49 ID:tXSlmvKn
今日マンション契約したで^^

でもローンの選択ができない。
固定か変動かも悩む。
当初は変動の優遇金利で3年、その間に金溜めて
その後検討。。????わからん

136 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 20:08:07 ID:???
借り換えるのも、お金かかるンよ、ちゃんと自分で計算シナ

137 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 20:20:21 ID:???
だれかまとめてー。

●住宅ローン減税中の繰り上げ返済について
(する派の意見・しない派の意見)
●住宅ローン減税中の繰り上げ返済はいつするかについて
(1月派の意見・早ければいつでも?派の意見)

初心者が困ってます。冷静な方の的確なご意見をぜひ!
ごめん、俺もなんかよくわかんなくなってきた。

138 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 20:23:21 ID:???
>>135
どれを選んでも特段に得だと言う確証はない。
要は将来に対する覚悟をするために、シミュレーションしておくことだ。
※全期間固定を選んでいてあまり金利が上がらない場合にどれくらい損をするか。
※3年個体などを選んでいて、金利がどのくらい上昇したら、月々の支払いは
 どのくらいあがるのか。

がんがれ!

139 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 20:39:42 ID:???
>>137
そんなもんケースによって違う
自分で計算できないやつはとりあえず繰り上げて残債減らしておけ

140 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 22:19:52 ID:tXSlmvKn
月給手取り26万で月9万のローン35年は、チャレンジャーでしょうか?
因みに独身ですが

141 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 22:29:03 ID:???
>>137

簡単に書くと・・・・あくまでも目安で、

簡単に書けば、現在契約中の住宅ローンが
1%以下なら、繰り上げ返済しないで、金利が上がるときまで、預金or運用している。
だいたい、(1。2%)1.5%〜で有れば、 1月に繰り上げ返済を行う

また、繰り上げ返費用をみて段階的に有るので有れば、
その金額−1円で行う 例えば100万以上と以下で手数料が変わるのなら99万9999円を行う。
手数料が不要で所で有れば適当な金額を1月に繰り上げ返済しても良い
−−−−−

あくまでも、目安
こんな感じの回答でいいか?
詳細は自分の条件でシミュレーションする事

142 :初心者とか書いてる人へ:2005/06/14(火) 22:44:19 ID:IwD7jFEg
2chでそんなこと書いてる奴には、「半年ROMってろゴルァ」と返したい所だが、
私はこれらを参考にしましたので、よろしければどうぞ。要らないのも混じってるかもシランけど。
http://www.eloan.co.jp/index.html?from=adwords
http://www.e-mansion.co.jp/
http://www.isize.jutakujoho.jp/
http://www.saveinfo.or.jp/index.html
http://www.bb.jbts.co.jp/market/index4.html
http://www.kantei.ne.jp/

143 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 23:20:12 ID:???
>>140
ずっと独身か、給料は今後も現状維持以上か、職業は変わらないか・・・・
など、いろんな前提条件が揃っていれば、大丈夫かも。でも、35年間そのまま行ける?
臨時出費をどこまで想定しているか、そしていくらまで対応可能と考えているか次第かも。
月10マンになったら即アウトとか、定年後まで払い続けるとかいうんじゃ、カナリ危険。

144 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 23:38:07 ID:???
>いかがでしょうか?

>>131は間違ってる。

145 :名無し不動さん:2005/06/14(火) 23:53:41 ID:???
>>137
預金の利率なんてゼロに等しいし、運用なんて素人がうまくいくはずないので
139の言う通り、5年間の間にたくさん繰上げして元金を減らして下さい

初心者さんなら、とりあえずどのローンにするかを先に考えられては?

146 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 00:21:22 ID:xCi3oeXl
サラ金の利用暦があったら審査厳しいでしょうか?
配偶者が作った借り入れと滞納を繰り返して350万円になった借金を
見つけたので1年掛けて先月で払い終わったのですが今日ローンを申し込みました
通るのかドキドキして死にそうですぅ=3

147 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 00:32:00 ID:???
サラ金の利用歴があるような人物がローンで家買うなよ・・・。
バカにしてるんじゃなくて君の幸せのため・・・

148 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 02:07:22 ID:???
>>137だが。

一連のスレの流れの端々に書き込まれる初心者が意味不明に陥っている
気がしたので書いてみたのだがいらん世話だったのだろうか?
今のこのスレの流れはとても参考になると思ったので、まとめて
やりたかったんだけど、
俺は「短期ガンガン繰り上げ派」なので双方の意見をまとめるには
不的確かなーって思ったんよ。それで人を頼っちゃったわけ。ゴメンね。

総論で言えば、>>139の「計算できないヤツは繰り上げしとけ」で
いいんだろうけど、それだけで流すには惜しい気がしたのでね。

総括で語れるほど住宅ローンは簡単な問題じゃないから、
ここで論議してるわけだよね。…ってことで寝ます。おやすみん。


149 :134:2005/06/15(水) 07:52:25 ID:rN7eQLJf
>>134
131ですが、調べなおしたところ...たしかに私が間違っていました。
134さん、ご指摘ありがとうございます。

具体例とともに、わかりやすく書くと
定率減税(今なら20%オフ)する前の所得税額を例えば25万とすると
年末調整で、20%の5万円が還ってきます。
(所得税の実質支払額は20万円)
そこで、住宅ローン減税を申請した場合、例えば借入れが2000万あると
その1%の20万が還ってくる訳ですが、すると支払うべき所得税は
まず、本来の所得税額25万−20万=5万円となり
さらに、この5万円に対し定率減税が行われ、その20%の1万円が還ってきます。
(所得税の実質支払額は4万円)
「住宅ローン減税」としては、借入れ額の1%で間違いないのだけど
結局、その分定率減税が少なくなるので、結局16万円=0.8%しか還ってこないのと同じ。
ということですね。

いやー、勉強になりました。あやうくまた税務署のマジックに騙されるところだった。
このスレをご覧の初心者の皆さんには誤った知識を伝えてしまい、申し訳ありませんでした。
以上のように訂正し、できるだけわかりやすく書くよう心がけました。ご勘弁下さい。
皆さまの参考になればと思い、少し張りきりすぎたようです。

定率減税は2006年1月から10%オフになりますので。もうすぐですよ。
お気をつけ下さい。


150 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 09:00:42 ID:???
都市銀行で保証料払わずに済ませる方法ないですか?
保証人立てたって、保証料は必要みたいですね。
抵当権設定した上に保証料って一体何なんでしょう?
銀行は保証の二重取りだと思うんだけど。

151 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 09:07:44 ID:hMkMDYmG
>>149
本当は「税務署にだまされた」のではなく、不動産屋に騙されているんだけどな。

住宅ローン控除後の定率減税っていうのは、「定価より1万円引き」の値札が
ついている商品をさらに2割引にするってことと同じ。
その時「1万円引きの部分も2割引にされている」って文句いう奴はいないだろ?

それを「損した」と思ってしまうのは、「1%が返ってきます」という不動産屋
のセリフを信じてしまっているからだ罠。


152 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 11:20:05 ID:???
>>146

配偶者って嫁か?
あんたの年収と勤続年数どれぐらいよ?
あんたの年収だけでローン組めるなら、問題は無いよ
その借金があんた名義で借りられてたのなら事情も変わるけど

153 :146:2005/06/15(水) 12:39:49 ID:0z6ufyCI
>>152さん
借金を作ったのはダンナです。私は専業主婦です。
年収420万円勤続年数7年です。
諸経費も合わせて1400万円の中古住宅を全額
25年ローンで買おうと思っています。
少しずつ貯めたわずかな
頭金は借金の返済に使ってしまいありません。
来週の末頃に結果が分かるのですが
ローンが通るかどうかドキドキです=3

154 :149:2005/06/15(水) 12:44:19 ID:4iSCnJm6
>>149
不動産屋や税務署というより、住宅ローン減税を解説している書籍類の説明が悪いよね。
「住宅ローン控除で、払った所得税が1%返ってきます」とだけ書いてあって
定率減税との関係を、きちんと説明してない書籍が多いんとちゃうかー?
(もちろん、中にはさりげなく書いてある本もある)

てっきり、「定価から2割引(定率減税)」の値札から
「さらに1万円引き(住宅ローン減税)」だと思っていた。
そういうバーゲンの方が、いいなぁ。


155 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 13:46:33 ID:???
>>153
厳しいと思いますが、結果出たら知りたい

こちらもどうぞ↓
住宅ローンの審査について
http://life7.2ch.net/test/read.cgi/credit/1107620288/

156 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 13:47:02 ID:???
>>153

借金完済してるなら、借り入れ金額も少ないし通ると思うよ
ただし、借金があったことを販売担当者もしくは銀行ローン担当者に報告した?
してないのなら、担当者によってそういう前歴を嫌うとこもあるかもね
これまでの借金の完済証明とかその他もろもろ持って来いって言うとこもあるよ

まあ、大手だとめんどくさがって、有無を言わさずハネられる可能性もあるかも

157 :名無し不動さん:2005/06/15(水) 23:07:32 ID:???
クレカは公共料金引き落としや忘れたときの財布代用なら良くても、皿は良くないですね。
ピースボートでボラスタでも払えなかったら勧められるという暴利ローンはお家取りつぶしの元凶です。
車も安物を現金で買ってきた私は、50年共産党歴ある先輩経営者を連帯保証人として言うなりに法人事務所契約をして120万円失い、
そのため、勤続1年未満で銀行査定額までしか貸せないと言われ物件額との差額調達に困っています(手元は経費とギリギリの改装費のみ)。
生命保険の契約者貸付は住宅ローンより金利が高く、申し出ましたが銀行も不安そう。
例の連帯保証人は業務受注や売り掛け回収は全く協力せず共産党企業に仕事や金をやる「大切な話」ばかりしました。
保証人が経営していた会社との連携をお願いしたとたん民医連を大得意様にしていて地域の仕事はできないと逃げ出したので、
大得意様の民医連に、責任を取って法人に寄付をしてと言っているところです。
ちなみに、住宅と法人事務所を兼ねる物件で、支払いは物件額まで借りても今の家賃より安いです。
法人理事にも連帯保証人になれるような年齢年収借り入れ条件の人いません。
勤務先社長にまで言ってみましたが、自己責任と言っています。
良い方法合ったら教えて

158 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 00:04:58 ID:???
>>150
どうも都市銀行にこだわるといい答えが無いかも。
ソニバンとかはその点良いわけだが、都市銀とはちがいますかな。。
でも、保証料にこだわるのがどこまで良いか、人によって違います罠。
漏れは、保証料+利息の累計が一番安いとこがどこかで、申込先決めましたが、ひとそれぞれですか。

159 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 00:19:02 ID:???
>>148
あなたのような大きなお世話は、短期的には良い迷惑だが、
長期的にはきっと役に立つでしょう。
私も、マンソン契約当初はあなたのようなレスに踊らせられましたが、
今は感謝してます。

160 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 09:18:09 ID:???
>>157

これが噂のマルチ電波か(;´Д`)

161 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 10:09:10 ID:???
>>150
スター銀行が保証料もなしなので理由を聞いてみたら、
保証会社というのはその銀行の関連会社とか子会社がやってる
だけで、直接自分とこ(その銀行)が保証したって同じこと
なんだよ。だそうです。

162 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 11:59:01 ID:???
というか、保証料ナシは結局金利に上乗せされている。(概ね0.2%)

保証料ナシなら通年0.5%、保証料ありなら通年0.7%の優遇金利・・・など
トータルで計算しなければ、単なる数字マジックに引っかかる。

163 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 12:19:22 ID:ZN+iukiP
>>162
保証料は一括で払うか、ローンに組み込むかどちらかの話だよね
一括の方がお得だと思うんだけど

164 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 13:07:18 ID:???
>162
違うって。そんなこと誰でも知ってるでしょ。
外枠で払うか内枠で払うかの話じゃなくて、
>>150が聞いてるのは、保証料なしでローン組みたいって
ことでしょ。

165 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 13:14:29 ID:???
ちなみに都市銀じゃないけど共住ローンは保証料なし。

166 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 20:04:34 ID:???
保証料、抵当権、団信、火災保険…

一体何なんだ!!!いい加減に汁!
銀行は中間マージン(or子会社)で相当ぼったくってないか?

と、一度叫んでみたかった

167 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 20:31:04 ID:???
>>166
「現金で買え!」と言ってみる。w

168 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 20:53:03 ID:bRM6EG4/
平均よりちょっと上の生活&貯蓄ができればいいじゃない
多少損したってリスクのない全期間固定にしましょうよ

169 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 21:48:59 ID:bW3zYkrH
「固定金利選択型ローン特約書」に
・特約期間中は他のローンへ変更禁止
という条文がありました。
ということは特約期間中の「借り換え」は不可、ということでしょうか?

また、「特約期間」について
・借入日から第1回約定返済日の3年後の応答日の前月の約定返済日
とありますが、最初の返済日が平成16年4月26日であれば
特約期間終了は、平成19年3月26日、でよいのでしょうか?



170 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 21:52:06 ID:???
前半 可
後半 YES

171 :名無し不動さん:2005/06/16(木) 23:36:21 ID:bvY7qg88
現金で買うと家って結構安いよね〜

172 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 01:52:53 ID:???
>>171
激しくスレ違い

173 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 06:55:20 ID:???
財住金って最強?

174 :くねくね:2005/06/17(金) 09:02:47 ID:Vvr+Jra0
ローンがつかない。 昨年年収360万30才女性 相続の土地、建物で持ち分があって それにローンがあって 本人にも持ち分があるため保証人となってます。 銀行は持ち分以外も全て共同担保を要求してきます。

175 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 16:07:59 ID:RUQUmwdy
先週、某ハウスメーカーで資金計画立ててみました。
UFJで30年固定の35年ローン、2.95%っていってたんだけど、そんなのありえるの?
どうやらフラット35ではないらしい。総額の7%弱しか頭金入れなかったので..


176 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 16:10:43 ID:???
短期で一番金利低いところってどこですか?

177 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 16:17:30 ID:???
マンソンデベとの提携だろな
俺が見た中で一番低かったのが2年固定0.6%@埼玉りそな

178 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 16:18:39 ID:???
3年〜5年では?

179 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 17:53:58 ID:PoHyrHo7
30年固定の35年ローン、2.90%金利のようですよ
http://www.ufjbank.co.jp/kariru/jutaku/shinki/jl_yuuguu.html

180 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 19:16:40 ID:RUQUmwdy
>>179
ありがとうございます。全然違うところみてたみたいです。


181 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 19:18:55 ID:???
>>179
え、これを30年固定の35年ローンで申し込んで、繰上げ返済して30年以内に完済すれば
全期間固定みたいなもんかな…これならフラット35にしなくてもいけそうだ

頭金少ないんだよ_| ̄|○

182 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 19:32:28 ID:???
フラット以外で35年固定2%台なら他にもあるやろ

183 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 20:29:52 ID:1eGrzl1D
フラットは頭金ないと申し込めないのかいな?

184 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 20:53:26 ID:ETrsHilT
8割までだからね。

東海地方なら労金最強。

185 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 21:03:41 ID:1eGrzl1D
残りの2割は他の所で借りるっていうわけにはいかないのかいな?

186 :181:2005/06/17(金) 21:22:35 ID:???
転職してから1年弱なんで、仮審査JFJしか通ってないんだ…_| ̄|○
フラットも魅力的なんだけど、頭金2割もないから、できれば1つの銀行から借りたいなぁと思ってさ(´・ω・`)
2.90%だったらこのままUFJのお世話になろうかと。

187 :名無し不動さん:2005/06/17(金) 23:09:57 ID:SaXPVvkd
鼻ほじったらデカイのとれたんで、寝てる嫁の鼻に移植しますた(`・ω・´)シャキーン

188 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 09:44:21 ID:???
労金は火災保険に難があるんじゃないの?

189 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 09:54:05 ID:???
「住宅ローンだけは、絶対にやめとけ!!」スレを誰か立ててくれ。

190 :179:2005/06/18(土) 10:07:42 ID:mbF3f79q
>>182
もう、東京三菱の2.68%キャンぺーンは終わったのかな?
6月からは三井住友銀行が、20年超〜35年以内=年2.68%固定をやってるみたいです。
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/index.html



191 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 10:10:33 ID:etrrJCqw
狂気の法案を拉致問題の安部晋三先生と阻止しよう!!【■■2ちゃんねるが消滅します】

とんでもない言論弾圧法案=「人権擁護法」が国会に提出されようとしています!!!
この法案の真の狙いは、
@社会的には、2ちゃん/ブログをはじめとしたネット世界の一般人の小うるさい言論の圧殺であり、
A政治的には、拉致問題強硬派&在日参政権反対の自民右派の消滅です。
民族(朝鮮・中国・韓国)/ 同和 /信条(宗教・層化・赤化)他に関する一切の差別的発言を禁じるという狂気の法律です。

この法律の前例の無い恐ろしい特徴は、特定人に関する言動は当然、不特定多数の集団に関する一般的発言
(朝鮮人は〜〜と書くこと)までも圧殺しようとする点にあります。
◆違反者には、無令状捜索・差押、出頭要求、矯正教育が待っており、それを拒否すると、
さらに罰金30万&氏名・住所などの全国晒し上げを食らう(61条)という仰天内容です。

一刻も早く、防戦する安部先生達に、日本国民の怒涛の援護射撃をお願い致します!!!
※※以下5つともアドレス中に★をはさんであります、★を消去の上、どうか必ずご覧下さい!!※※ 
http://zinkenvip.fc2web.co★m/
http://blog.livedoor.jp/no_gest★apo/
http://blog.livedoor.jp/monste★r_00/
↑↑【凶悪法案の問題点&背景の全て】
http://www.kantei.go.jp/jp/forms/goik★en.html
↑↑【首相官邸ご意見フォーム】イメージと違って、ここは非常に効果ありです!
全部読んでくれます、投稿テーマで返事が変わります!
http://meyasu.jimin.or.jp/cgi-bin/jimin/mey★asu-entry.cgi
↑↑【自民党目安箱】事態は急を告げています。文章は簡単でいいので、国民の「人権擁護法」への反対意思を、
とにかく 1 秒 も 早 く 党本部に伝えて下さい!
■□■人権擁護法ストップin日比谷公会堂 6/19(日)12:30〜16:00・無料・超大物国会議員登場・皆さん大挙してご参加を!■□■

192 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 11:14:32 ID:i2TvnwU6
借り替えの土日相談会を、ホームページで探してるんですが、下の2行分がどうしても
出てきません。
どこかに書いてるの?
みずほ
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/
住友信託
http://www.sumitomotrust.co.jp/

193 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 11:15:20 ID:???
>188
ローンについてる火災保険には地震保険をつけられません。

194 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 12:10:13 ID:nffD3QO7
住宅ローン関係のお勧めホームページです。結構参考になると思います。 http://csx.jp/~kogoemon/

195 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 14:29:15 ID:CvbPYwIV
かなり頭が弱い38歳妻子持ちの小生に助言をお願いしたい
2年半前に4200万の新築住宅を購入、借り入れ総額約3800万返済期間35年
信用金庫当初3年固定の住宅ローンで月々約115000円支払っている
因みに現在の貯蓄総額は約2900万
で、問題はここからなんですが

借り換え又は繰り上げ返済を考えています
できれば返済期間は変えずにしたい、住宅ローン控除の面もあるし正直俺も
何時死ぬかわからない(自分的には結構早死にしそうと思ってる)
そんなところでお勧めのプランを是非助言求む!!!


196 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 15:09:54 ID:???
>何時死ぬかわからない(自分的には結構早死にしそうと思ってる)
団信・・・

197 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 15:39:38 ID:???
>>195

そんなに貯金があるなら、東京スター銀行の
貯蓄額によって、金利が安くなるプランが良いんじゃない?
3000万預けてたら、金利もほぼ無いぐらいじゃないかな〜
貯金も減らないから、いざというときも便利かもしれない

198 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 21:41:50 ID:???
>>195
今の収入は?職業は?

199 :195:2005/06/18(土) 21:59:05 ID:j/jiLMxS
とりあえず、レスに感謝します

>>197
そうですね、東京スター銀行ちょっと気になってます
2000万位一気に返済してグッドローンの30年固定に借り換えも一考してますが・・・

>>198
現在の年収は税込で約700万強、製造販売の零細企業ですが一応役員をやってます
ただ、その辺の問題もあるのですよ
正直なところ先行きは暗いです、何時潰れるかもわからない感じです。

200 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 02:34:16 ID:8i4Ko1SK
フリーターって住宅ローン組んだり、賃貸マンション借りたりできないの?




201 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 09:48:24 ID:bVB95YuF
35年で固定1%代ってないんですか?^^;

202 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 10:13:06 ID:jtkGXIpl
>>195
スターだと、5年固定の金利が2.700%。(ただし、貯金と相殺が可能)
事務手数料が73,500円。繰上返済手数料が、1回21,000円。
保証料はゼロみたいだけど、やや手数料が掛かるね。

新生銀行なら、5年固定の金利が1%(ただし、金利情勢で1.9%に上がる可能性あり)
事務手数料ゼロ。繰上返済手数料ゼロ。保証料ゼロ。初期費用が安いね。
とりあえず繰上げはせずに、住宅ローン控除を受けながら、貯金はネット定期で運用というの選択肢もありますね。

見比べると、新生銀行の方が上だと思うんだけど、それだけの貯金をお持ちなら
スターもありかなぁ?
ただ、スターは「資金を投資信託しませんか?」とか、勧誘の電話がやや五月蝿いが...

あと、どちらにせよ借り換えにあたっては、旧借入れ先の抵当権を抹消して
新規借入れ先の抵当権を再設定しないといけないので、その手数料が10〜20万くらい掛かるかと思います。


203 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 16:34:35 ID:???
35年固定で考えているんですけど、GOODLOANが2.34%で一番低いようですが、
このスレでは一度も話題になっていません。ここってヤバイの?

また、全額ローンを考えているのですが、これだと80%までしか借りれません。
残りの20%もどこかで30年返済で借り、これは短期固定利率を選んで、
金利変動を睨みながら、金利が上がらないようならフラット35を繰り上げ返済、
金利が上がるようなら20%のほうを繰り上げ返済しようと思っているのですが、
こういうことは可能でしょうか?

204 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 17:39:39 ID:???
>>203
ヤバイということはありませんが、グッドローンに限らず、
フラット35は実行までに1ヶ月以上かかる場合が多く、
注文住宅建設のときは繋ぎ融資が必要だったりするので、
手数料、労力を考えると得でないことも多いからでは。
建売住宅や、新築マンション購入などで、ローン実行までに
余裕がある時は良いかもしれません。
eマンションの住宅ローン板の、グッドローンスレは情報が
多くて参考になりますよ。

フラット35を借りる場合、短期固定と組み合わせるならば
別々の金融機関から借りると、抵当権の問題でとても
難しい場合が多いようです。
同じ金融機関で借りるのでも、中小企業勤務の我が家は
断られましたorz
大手企業に勤めてるならOKと思いっきり言われました。
(その為、フラットではない東京三菱の長期固定にしました・・・)

205 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 19:10:50 ID:???
>>204
レスありがとうございます。
竣工はまだまだ先なので大丈夫です。
グッドローンにするか八千代にするかみずほにするかちょっと検討します。

いちおう、大手に勤めていますので。ここでは叩かれてる高卒ですが・・・

206 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 20:31:36 ID:???
>>203
グッドローンは金利は低いですが、事務手数料が2.1%も
かかりますよ。つまり初期費用がかかるってことです。
3000万借りるとして、事務手数料が63万。
その分、頭金が抑えられ借入が多くなってしまいます。
それらを総合すると、八千代あたりの方が総返済額は安くなる
場合があるようです。
それから銀行ローンと併用するなら、フラットを80%にしなくても、
金利の低い銀行ローン短期固定の割合をもう少し増やしてみては
いかがですか。
例えば5年固定、10年固定にして40%くらいにするとか。
固定期間終了の時に繰上げ完済すれば手数料もかかりません。

>>204
中小企業なら都市銀行よりフラットの方が通りやすいですよ。
公庫は基本的に、人に融資するというより物件に融資するのです。
だから人の審査より物件の審査が厳しいです。

207 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 22:29:31 ID:???
204です。

>>205
大手にお勤めですか。うらやましい。
無事にローンが通ると良いですね。

>>206
>中小企業なら都市銀行よりフラットの方が通りやすいですよ。
なるほど。うちも2割頭金が出せればよかったんですが、
足りなかったので、銀行の融資と組み合わせたら、銀行分に
審査NGが出てしまいました。
(ちなみに八千代です)
全額八千代のローンで、再度審査しますか?と聞かれましたが
固定にしたかったので止めました。
フラットだけだったら、審査が通ったかもしれませんね・・・

208 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 22:34:49 ID:???
>>206
レスありがとうございます。
表面利率は各サイトに表示されているのですが、事務手数料や保険などを含めた利率や各金額が
表示されてないのでさっぱり分からなくて。

明日、各社に電話をしてエクセルの試算ソフトを色々と使って試算してみます。
しかし、試算ソフト大杉・・・

209 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 22:58:38 ID:???
206です。
>>208
住宅金融公庫のページに各金融機関の手数料などが書いてありますよ。


210 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 08:31:54 ID:Ab71ZOQD
ソニーバンクの変動金利の変遷がわかるサイトってないですか?

211 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 10:04:52 ID:zhWda4WI
建売購入3,800万円
自己資金1,000万円
借入額2,800万円
年収420万円
地元優良企業勤務の28才ってどうでしょう?
フラットにしたい気もするけど・・・。

212 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 12:02:37 ID:???
>>211
返済が月収の25%超えるからフラットは無理だと思う。
年収420万だと月の返済が8万7500円まで。

213 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 18:15:30 ID:tAfLkdNG
抵当権の確認は、どのようにすれば良いのでしょう??

214 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 18:36:54 ID:???
登記簿謄本を法務局で取るのは?

215 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 19:14:00 ID:NldU1uTW
アットローンで検討しています。

216 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 19:30:12 ID:???
>>215
なにを?


217 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 22:39:30 ID:???
超初歩的なことですが誰か教えてください。
例えば
1500万を25年ローン、3年固定1%で借りたとして、
固定期間が終わる3年後の元金残高が1300万だとすると、
以後の返済額ってのは、
1300万を22年ローンで借りた場合と同じ計算をすればヨロシイのですか。

218 : :2005/06/20(月) 23:50:02 ID:qY2Q8kqw
フラット35で35年ローンの契約をして繰り上げ返済で20年で完済するのと、
最初から20年で契約して、そのとおりに完済するのでは支払額に差が無いのですか?



219 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 23:56:31 ID:HoOciVR8
不動産でハッピー・リッチになる方法を、よんでみるべし。

220 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 23:58:06 ID:TA2En0oB
グットローンのフラット35はこのページから無料で相談できるので、
一度問い合わせてみるといいでしょう。簡単な入力で、数日後には結果が
分かりますよ。http://csx.jp/~kogoemon/

221 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 09:38:58 ID:6wje3r76
公庫残高:1900万、協同住宅ローン残高:800万なので、ソニー銀行に2700万円の借り換えを申し込みましたが、仮審査で2490万までしかOKが出ませんでした。
公庫を完済し、残りを協同住宅ローンの繰上返済にしようと思っていますが、抵当権のことでわからないことがあります。
ソニー銀行のHPでは、ソニー銀行を第一順位の抵当権にすることが融資の条件になっているのですが、このままでは、一番目が協同住宅ローン、二番目がソニー銀行になってしまいますよね?
それではまずいのでしょうか?
協同住宅ローンの人に電話をしたのですが、後からの融資になるソニー銀行の順位を上げることは出来ないと言われました。
また、ソニー銀行のHPには、「ご利用中のローンの借り換えである場合を除いて、現在ご利用中の住宅ローンを完済していただくことがお借り入れの条件となります。」とも書いてあります。
我が家の場合がこれに当てはまると思うのですが、抵当権に関してはこの場合どうなっているのでしょう。


222 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 09:53:43 ID:???
>>217
3年後からのの返済額計算という意味なら、其のとおりです。
>>218
繰上げの返済を無償で毎月行なうなら、返済額は同じです。
無論、繰り上げの費用・保証料の返還差額などは別問題ですが。

>>221
>それではまずいのでしょうか? 
まずいです。
2700万円の借り入れができるか、あるいは差額を現金で用意するなどして
公庫と共同住宅ローンを完済(抵当抹消の条件)しない限り【借り換え】は
できません。

はっきりいって、皆、其のことがなければ、以前の高い金利の公庫など
とっくに借り替えていますよ。
2700万円を出してくれる、ほかの銀行をあたるしかないですね。

223 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 09:54:11 ID:???
>>221
現金で210万円を繰り上げ返済してソニーに借り換えるか、
あきらめるかの選択しかないよ。

224 :222:2005/06/21(火) 10:32:29 ID:XVps+drM
抵当権について説明しておくと、金融機関がなぜ一番抵当に拘るかと言えば
競売での売却の金額が「債権総額より少ない」場合に、一番抵当から順に
債権額の「全額」をぶん取って行くシステムだからです。

一番抵当権者が全額回収でき、二番が一部回収、三番はゼロと言うことが
ありえます。均等に割合で分配するわけではない。

公庫との関係で、二番抵当に甘んじることはありますが、其れは公庫の申込を
同じ銀行が行なうことで、様々な金銭的メリットがあることと、国の制度
であることが理由ナわけで、他の金融機関と協調し二番に甘んじるなんて事は
一切期待できません。

225 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 10:39:57 ID:???
>>217

それでいいけど、

> 1500万を25年ローン、3年固定1%で借りたとして、
> 固定期間が終わる3年後の元金残高が1300万だとすると、

3年後の残高はもっと多い。


226 :221:2005/06/21(火) 10:44:39 ID:6wje3r76
やっぱりソニー銀行は無理なんでしょうかね・・・。
でもそうすると、揚げ足取りみたいですが、、「ご利用中のローンの借り換えである場合を除いて、現在ご利用中の住宅ローンを完済していただくことがお借り入れの条件となります。」てのはおかしくないですか?
借り換えの場合は前のローンが残っていても良いってことですよね?
私が馬鹿なだけでしょうか??

227 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 10:50:03 ID:???
>>226
頭に「当行で」がつくんじゃないかと・・・。

228 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 10:57:07 ID:???
>>226
だからさ、1番抵当の条件がクリアできるんなら残ってても
いいよって事だよ。


229 :221:2005/06/21(火) 11:10:51 ID:6wje3r76
(抵当権の順位の変更)
第三百七十四条 抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
2 前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

↑これですか??
つまり協同住宅ローンが、おいらは2番目でも良いよ、なんて気前の良いことを言ってくれたら万々歳なわけですね。
そんな都合の良い展開はあり得ないですよね・・・・・・orz


230 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 11:14:34 ID:???
>>229
まぁ土地資金を融資して一番抵当とした場合の、新築公庫一番抵当への変更など
が想定されているだけで、、貴方の最終行は其のとおりかと。

231 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 11:15:41 ID:???
>226
確かに日本語としては案内文は不十分不親切だけど
あなたも馬鹿。表面の文意しか読めないタイプでしょ。

つまり「セカンドハウスを買いたいのでローンを組みたいって人は、まず最初に
ファーストハウスのローンを完済してね。
借り換えの人は当校に申し込む時は、完済してなくていいけど
借り換え実行時にはうちが融資した金で、他の銀行は完済してよ」です。
借り換えという言葉をよく考えた方が良いでしょう。
あなたのは協同住宅を完済出来ない時点で、借り増し(という言葉はないですが)って感じ。

232 :221:2005/06/21(火) 12:07:38 ID:6wje3r76
皆さん、どうもありがとうございました。
ソニー銀行は無理そうなので、他行を考えてみます。
新生銀行のHPの簡単チェックというものをやってみたら、融資可能額が3500万以上と出て、希望の2700万円をクリアしているので、検討してみます。
今よりも更に馬鹿なときに組んだ無謀なローンで苦労してますが、頑張って返済していきます。


233 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 16:15:15 ID:???
>>232
がんばれ!
でも気になったんだけど、金利はどうなの?
ソニーとか新生と言ってる位だから変動に変えるの?

234 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 17:02:56 ID:???
>>232
銀行の物件評価が高く、必要金額まで融資可能になることを祈る。
がんがれ!

235 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 17:06:31 ID:QwSx6jSO
すみません、分かる方、教えてください。
ローンの申し込みをしようとしています。主人が申込者で、妻の私は
今は仕事をしていません。でも、連帯債務者にはなれるんですよね?
なったとして、なにかメリットはあるんでしょうか・・・?

5月までは仕事していたので、16年分の源泉はあるのですが、今仕事してなければ
収入合算者にはなれないのでしょうか。

住宅ローン控除は、私がどの立場にあれば、二人分受けられるのでしょうか。
収めた所得税が控除額より少ないと、所得税分しか戻らないということは
やはり、私も仕事をして収入を得続けている必要がありますよね?

初歩的ですみません。分かるようで分からない感じでパニックです…。

236 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 17:14:02 ID:???
>>235
連帯保証人になるメリットは何もない!
連帯保証人は、借り入れの当事者ではないから、減税に無関係。

ただ、貴方が共有で其の所有権を持つことにはメリットがある。(万一の離婚
の場合の財産確保の容易さ)共有者になれば、いやでも保証人にされる。

>住宅ローン控除は、私がどの立場にあれば、二人分受けられるのでしょうか。 
連帯債務者になる。
ただし、実施にあったハナシだが、ローンがおりたあと、ご主人に万一があった場合
連帯保証人なら、全額保険がおりるが、連帯債務なら半分はローンが残る。
(不吉なハナシで申し訳ない。気を悪くしたらゴメンヨ)


237 :235:2005/06/21(火) 17:28:19 ID:QwSx6jSO
>>237
やっぱりそうですか。共有すると登記費用も余分にかかるんですよね?
そういうのを考えるとどっちが有利なんだか分かりません。

金が返ってくるとかこないとか、メリットデメリットとか、高い買い物して
おいてせこいなとは思うんですが、残せるものなら少しでもお金は残して
おきたいもので…

あぁ、あと、説明不足でしたが、235はフラット35(グッドローン)での話です。

238 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 17:43:56 ID:???
>>237
>共有すると登記費用も余分にかかるんですよね? 
考慮しなければならないほどの金額にはならないかと。
おそらく5000円以下。



239 :235:2005/06/21(火) 17:59:01 ID:QwSx6jSO
え?そんな程度なんですか?旦那は30万もかかるのに?
ものっすごい差ですね。二人分だと2倍かかるのかと思いました…

しつこいですが、私が連帯債務者になれば、私も住宅ローン控除が
受けられて、旦那一人の場合よりも多く返ってくるんですか?
収入の有無は関係ないですか?

240 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 18:21:57 ID:???
おくさん。あなた自身は、所得税払っているの?
また、今後はいくらくらい払う予定なの?

241 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 18:22:43 ID:???
>>239
例えば、年末のローン残高が3,000万あったとしましょう。
単純にその1%が減税枠と考えると30万円。

ご主人の源泉徴収票をご覧ください。(給与だけと仮定しますね。)

源泉徴収票の「年税額」が30万円以上なら、減税でまるまる還付になります。
「年税額」が10万円なら、20万円は枠を使いきれていないことになります。

そこで奥さんに所得があり、税額があるならその分、
連帯債務者になってれば、家計全体として還付額を
枠に近づくまで使えるということになります。

ただ、市県民税とか、社会保険料とか
実質負担増になる場合もありますから、
ケースバイケースです。

ざっとした収入等を示したほうがアドバイスしやすいですよ。

242 :235:2005/06/21(火) 18:52:31 ID:QwSx6jSO
>>240
>>241

あ、そうですね、漠然としすぎてますよね。にもかかわらず答えて下さって
ありがとうございます。

収入は、主人の去年のものだと、430万くらいで源泉徴収税額が16万ちょっと
という感じになってます。年によってそんなに大きく変動はないと思います。
少なくとも数年の間は。

私自身は年末に出産を控えているので、五月末でアルバイト辞めて今は仕事
してなくて、産後もすぐにはできないと思います。産後はパートか契約社員
で働きたいと思ってます。
去年は掛け持ちしていて合計で100万くらいの収入、源泉徴収税額は一方が0で
他方が5800円とかです。

実は困ったことに源泉徴収票にあるどの数字が何なのかよく分かってません。
税金について書いてあるHPや本を見てみても、表記が違ったり、混乱です。
早くローンの申し込みを出したくて焦ってさらに分からなくなる感じです…
こういうのって体力要りますね。


243 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 19:02:48 ID:???
>>242
まず、おくさんの収入が100万円以下のなら
住宅ローン控除のメリットはないです。
なぜなら、源泉聴取されている税金は本来、払わなくて
よいものです。確定申告すれば還付されるものです。

つまり、所得税はとられてないんだから、住宅ローン控除
なんて関係なしですね。

244 :235:2005/06/21(火) 19:09:48 ID:???
103万の境目のやつでしょうか。
そうですね。今年は特に収入ないですし。
じゃぁ、最後の質問ですが、連帯債務者にしておいて、1年後とかに
本格的に仕事をするようになった場合、申請すれば控除できますか?

教えて君ですみません。

245 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 19:32:50 ID:???
そもそも、パートや派遣社員って合算はできたとしとも連帯債務者になれないんじゃないの?ローン控除されないんじゃ?

246 :236:2005/06/21(火) 19:35:55 ID:???
タックスアンサー(国税局HPから抜粋)
連帯債務の対象となっている借入金の返済
 
 連帯債務(夫と妻)の対象となっている借入金について、夫が借入金の全額を返済している場合、
借入金残高の全額が夫の住宅借入金等特別控除の対象となりますか。
 
  夫婦それぞれの家屋等の持分又は借入金の負担割合に応じて、夫の借入金残高(夫の家屋等の
持分の取得対価の額を上回るときは、その対価の額)とされた以外の借入金残高は、
「夫の住宅借入金等特別控除の対象とはなりません。」
 なお、妻が返済すべき借入金を夫が返済している場合には、夫から妻への贈与となりますので、
贈与税の申告が必要な場合があります。

(措法41、措通41−23、相法2の2)

つまり上の例で行くと、30万円の減税枠が夫15万、妻15万になると言うこと。
だから仮に夫が20万所得税を支払う場合でも15万しか戻ってこない。



247 :236:2005/06/21(火) 19:36:49 ID:???
>>245
「連帯」債務者だから、妻の属性は考慮されない。

248 :217:2005/06/21(火) 20:29:00 ID:???
>>222
>>225

ありがとうございました。m(_ _)m


249 :217:2005/06/21(火) 20:59:46 ID:???
すみません、もう一つ教えてください。
1500万を当初3年固定0.8%で借りようと思います。
昨年の源泉徴収票の源泉所得税額欄は41万円ほどです。
住宅ローン控除を考えると、
少なくとも当初の3年間は繰り上げ返済しない方がお得ということで
いいのでしょうか。


250 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 21:53:10 ID:???
>>235さん
連帯「債務者」というのは、ローンを払うってことですよ。
で、去年までがパートでしかも今辞めてるのなら収入合算もできません。
つまり債務者にはなれないでしょう。
ご主人のローンに途中から合算することはできません。
一年後に奥様が働くとしたらその収入は生活費に充てなくては
なりません。奥様の収入をローン返済に充てると「贈与」に
なります。

251 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 22:15:36 ID:???
235さんではないのですが、ロムってて混乱してきたので質問させてください。
夫会社員、私現在派遣社員(年収350万)
借り入れ額2500万。夫の所得税では1%の25万を全額還付されないので、できれば
私の所得税もローン控除されたいのですが、私名義でローンを組めないことは
銀行に確認しました。(←派遣という理由で)お聞きしたいのは、

1、派遣は連帯債務者になれるのか?
2、収入合算はできるのか?(たぶんできますよね?)
3、上記1、2が可能だった場合、それぞれローン控除は私も受けることができるのか?
  不可能だった場合ローン控除を受けられる方法は他にないのか?

繰り返しの質問になってしまったらスミマセン。分かる方アドバイスください。

252 :251:2005/06/21(火) 22:23:46 ID:???
一点付け足しです。
私名義でローンを組めない理由は、派遣であり勤続年数が短かったためです。

253 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 22:40:05 ID:???
>>251
連帯債務者になれればローン控除は受けられます。
ただ収入合算者も永続的な収入が条件なので、
派遣社員だと難しい場合もあると思います。

254 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 23:45:16 ID:wBoj8AhK
>>251
1.2.については、銀行の判断次第でしょう。ただし、251さんの信用力
を考えると、夫:妻=50:50の借り入れは出来ないと思います。

3.についてですが、連帯債務で借りられた場合、夫婦それぞれが確定
申告すれば、それぞれの負担分についてローン控除が受けられます。
仮に夫1500万、妻1000万の割合での借り入れであれば、控除額は最大で
夫15万、妻は10万(定率減税前)です。

連帯ではなく夫さんのみが借り入れた場合、妻がローン控除を受けることはできません。
住宅ローン控除はあくまでも「借りた人」を対象とする制度です。


255 :251:2005/06/22(水) 00:09:20 ID:???
>>253さん >>254さん レスありがとうございます。

>>254さん
収入合算ではなく、連帯債務者として銀行が認めた場合のみ、派遣社員でも
ローン控除が受けられるということですね。もう少し聞いて良いですか?

4、連帯債務者となってローン控除を受けられることは私の当初の
  目的ではあるのですが、妻が連帯債務者となる上でのデメリットを
  教えてください。(夫が支払い不可能になった場合、負担がかかってくるということですかね?)
5、妻が連帯債務者となり仮に夫1500万、妻1000万の借り入れとなったとします。
  頭金を夫1000万、妻1000万出している場合、持分比率は夫:妻=5:4になると
  いうことでしょうか?

最後の質問はスレ違いだったらゴメンナサイ。


256 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 04:06:37 ID:???
>>255
>夫が支払い不可能になった場合、負担がかかってくるということですかね?

そうです。
それと退職したからなどという理由で途中から連帯債務をはずすことは
できません。相談すればできるケースもあるようですが、基本的には
債務者はローン支払いを負う契約をしてるわけですから。


257 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 07:27:29 ID:???
なんか、連帯債務に入りたいって言う人たち
目先の控除分にだけこだわってないか?
パートや派遣でこの先、何十年働けると思ってるつもり?
子供出来たらどうすんの?

収入足りないなら、合算で組めるとこににしといた方が無難だよ

258 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 10:05:20 ID:7uM0AcTd
>>255
派遣社員か否かは、住宅ローン控除を受ける際には関係ないはずです。
税務署にとってはどちらも「給与所得者」ですから。
5.について
登記上の持分比率は、借り入れ+自己資金・贈与等を含めた夫婦間の出資比率で決めます。
例えば、
夫:1000万借入+500万自己資金/妻:500万借入+300自己資金+500万親からの贈与
で購入した場合、持分比率は1500:1300=15:13 の比率で登記します。この辺りは
司法書士さんがきちんと指導してくれるでしょう。

4.について、
結局重要な点は、251さんが債務者として数十年間ローンを返済することが
できるか、そのつもりがあるか(つまり、働き続けるつもりか)、に尽きる
と思います。
仮に銀行がOKを出したとしても、もし251さんが数年で退職し、夫さんが
返済を肩代わりした場合には、「夫から妻への贈与」となり、金額如何では
贈与税が発生します。

ローン減税も大事ですが、「債務者になる」ということの意味についても、
じっくり考えて結論を出した方が良いと思います。


259 :235:2005/06/22(水) 12:55:11 ID:???
たくさんのご返答、ありがとうございました。
やはり変に計算しないほうが良さそうですね。子供が産まれて、落ち着いたら
負担にならない範囲で働いて生活費に充てます。
ローン自体は、夫だけで組めるので、そのままやります。
お騒がせしました、ありがとうございました。

260 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 15:18:22 ID:???
>>250
実際になれた例があります。必ずなれるとまでは言いませんが、
「連帯債務」である以上、銀行にとって不利益はこれっぽっちもないので
基本的に「なれる」と考えて間違いないでしょう。

>>259
子供が生れれば、扶養控除もありますから、ますます夫の税額は減りますが
私が貴方の夫なら、「俺に万一があったときに借金を残したくないからヤメレ!」
といいますよ。
貴方の選択は正解だと思います。

261 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 18:32:52 ID:???
>>260
実際なれた例があるというのは、つまり勤続年数や職種などで
支払能力を審査されて通ったということでしょ?
銀行は融資するには会社の規模から業種から役職から
親類とのコネなども調べる場合があります。
総じて「安定した収入がある」と判断できない者に
融資はしません。
連帯債務者は、ローン主債務者と同じ義務が生じるので、
当然、同じ審査をされます。
銀行にとって不利益はこれっぽちもないなんてことは
ありません。
債務がある人からは回収できるかどうか判断するのは
当たり前のことです。
派遣の方が通らない例が多いですよ。


262 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 20:51:46 ID:oCz5IY+/
新築マンション買うのにどうしても1000万足りません。
10年固定で1000万借りる場合に最適なローン商品教えてください。

263 :251:2005/06/22(水) 23:16:56 ID:???
レス下さった方々ありがとうございます。
難しいですよね・・。私は今後も働く気満々なので所得税取られるのは悔しい
のですが(増税の報道もあったし)、一方で子供できたりとか不確かな要素は
多々あるしで、連帯債務となる危険性もやっぱり感じます。
銀行に連帯債務却下されるのが一番すっきりする気がしてきました。。

264 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 01:16:39 ID:IDJIOz6o
住宅ローンの選択で迷っています。

1. 三井住友銀行35年固定 2.68%

http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/long.html

2. フラット35 三井住友銀行 2.68%

http://www.jyukou.go.jp/cgi-bin/support/kikan_rate.cgi?anchor=1#1


初期手数料、団信、保証料、繰上げ返済手数料などの点を加味すると皆さんならどちらを選びますか?

265 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 09:19:51 ID:???
>>263
>私は今後も働く気満々なので所得税取られるのは悔しいのですが

これから子供もできて、責任が増えるのですから
今までの様な短絡的な考え方はやめて全てにおいて深く物事を考える様がんばってください


266 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 09:56:02 ID:???
スレ違いかもしれませんが、よろしくお願いします。
主人が何度かクレジットカードでキャッシングをしていました。
元々自営業で住宅ローンの審査が厳しいといわれているのですが、
キャッシングも審査対象になるのでしょうか。

267 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 09:58:12 ID:???
>>264
ある程度の繰上げ返済を予定しているならば フラット。
繰上げ返済なんてしねーよって考えならば SMBC。

面倒くさがりなら SMBC。
少しでも安くすむなら努力を惜しまないってタチならフラット。

268 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 10:04:13 ID:???
>>261
>実際なれた例があるというのは、つまり勤続年数や職種などで 
>支払能力を審査されて通ったということでしょ? 
いや、全く仕事をしたことがない主婦の事例が一つと、
一部資金を提供する父親の例で、どちらとも、連帯保証・連帯債務ともに
銀行からは要求されていない事例ですが・・・。

三回目なので簡単に書きます。「連帯債務者」を一人付け加えて銀行には
何のデメリットもありません。彼が「ブラックリスト真っ黒」だったとしても
です。(そこはご理解になれますか?)
連帯債務者が加わったとしても、もともとの債務者は、何の負担の軽減も
ないんですが其のあたりは分かりますか?

収入合算するからこそ審査され、其の場合に派遣社員などが通りにくいのは
事実です。其れは収入合算するが故であり、単独で審査が通る場合において
連帯債務者を加えると言う事象とは、全く事情が異なります。
(まぁ相談者が解決したようですのでこのくらいで・・・。)


269 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 10:08:29 ID:???
>>266
銀行の審査において、其の借り入れた実績は把握されます。(事故ナシで確か二年間)

銀行が考慮する内容としては
1、延滞などがないか。
2、其のカードの融資残高がゼロだとしても、いくらまで借り入れられるか
  が情報として把握され、枠いっぱい借りたとしての、ローン返済能力
などです。

270 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 12:08:02 ID:shE/5SZn
事故歴で銀行NGでも労金ならOKなんてありえるの?

271 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 12:15:45 ID:l6UW7S4k
大阪司法書士会臨時総会訴訟について
http://www.aoitakigawa.com/osakasihoushosi.html

司法審最終報告書の方向性と我々の今後
http://www.aoitakigawa.com/saisyuu.html
簡裁代理を政治活動で奪った司法書士だが、結局のところ簡裁代理をやってる司法書士はほとんどいない。
つまり、司法書士に簡裁代理はいらないってこと。

こんなに懲戒者が出るのは司法書士だけ。こんな悪徳な資格なくしたら?

ヤミ金と手を組んだ司法書士の自己破産ビジネス
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/yw/yw04042501.htm
司法書士の懲戒処分者 実名入り
http://www.shiho-shoshi.or.jp/discipline/index.html
住民票 全国で不正請求 京都の司法書士
http://www.kobe-np.co.jp/backnumber/05gyouseisyoshi/0409ke00000.html

272 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 12:22:52 ID:Owk9NeNe
住宅ローン関係のお勧めホームページです。
結構参考になると思います。グットローンの無料相談もできます。
http://csx.jp/~kogoemon/

273 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 12:41:40 ID:???
>>268
ものすごく勘違いされてるようなので突っ込ませていただきます。
>全く仕事をしたことがない主婦の事例
>一部資金を提供する父親の例

これは連帯保証の方ですよね。
連帯保障と連帯債務の違いはわかりますか?
連帯保証は仕事をしてなくても資力があればなれます。
連帯債務者というのは文字通り「債務」があるわけですから
債権者に対して借入を起こす人のことです。
連帯債務者は主債務者と債務割合を決めてその持分について
支払いをしなければなりません。
だから
>連帯債務者が加わったとしても、もともとの債務者は、何の負担の
軽減もない

これは連帯保証の話です、勘違いしないように。
連帯債務は収入合算とセットです。
債務があるのですから収入も安定度もしっかり審査されます。

>それは収入合算するが故であり、単独で審査が通る場合において
連帯債務者を加えると言う事象とは、全く事情が異なります。

ていうか、派遣社員の奥様が収入合算する場合は?という質問について
議論されてるのに、何を勘違いされてるのか・・・
それから連帯保証にしろ連帯債務にしろ、ブラック真っ黒な人は
なれませんよ。真面目に言ってるんですか?
なんのための「保証」や「債務」なんですか。
ローンの申し込み用紙書いたことある人ならわかると思いますが。
なんかまともに相手にしてる私の方がおかしい?

274 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 13:56:58 ID:???
>>273

話がややこしくなってきてる上に
あんたらの長文を読むのがめんどくさいと言うのが
大方の意見かと・・・

275 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 13:59:14 ID:???
>>273

268じゃないが
連帯債務っていうのはそれぞれが債務全額について支払い義務を
負うんだから、「主債務者と債務割合を決めて・・・」なんてことは
ないんじゃない?それに、補償の場合と違ってそもそも連帯債務の
場合は全員が主債務者だし。連帯債務者が加わっても、一人で借り
る場合と比べて負担が減るってこともないですよ。何が間違いなのかわからん。

あと、ブラックでもっていうのはあくまで例えだろ。

276 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 14:03:36 ID:???
連帯債務者だろうと主債務者だろうと
債権者は好きな方に請求してよいんだと思ってたが

277 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 14:05:00 ID:???
ttp://housingloannama.seesaa.net/article/3949045.html

278 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 14:41:51 ID:???
>主債務者と債務割合を決めて・・・」なんてことは
ないんじゃない

決めますよ。登記の持分と矛盾しないように。
年末の残高証明書にもそれぞれに対しての残額が記載されて
きます。
主債務者が支払えなくなったら全額を請求できるというのは
連帯保証だっていうのがわからないかなあ・・



279 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 14:50:23 ID:???
>>278
あんたのいってるのが「連帯債務」なら全然連帯になってないじゃないか
連帯債務をそれぞれが単独で分割債務を負担してる場合って理解してるのか?

2000万借りるとして、Aが借り主になってそれをBが保証するのが保証債務。
AとB両方が借り主になるのが連帯債務。二人とも全額の借り主なんだから、
貸し主は両方に請求できるのが当たり前だけどな。

280 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 15:08:53 ID:GuhQ/qIe
教えてください。
7年前にローンを組んで一度も繰り上げしていません。
500万くらいまとまったんで、この夏
初チャレンジしたいと思って返済表を出してみると、
4セットもあって金利がバラバラ。何から減らしていけばいいんでしょうか。
1公庫/残約788万(現金利3.0%、3年後から4.0)
2公庫/残300万(3.6%、3年後から4.0)
3年金一般/残680万(ずっと3.55%)
4年金特別加算/残約650万(ずっと3.62%)

3年後に公庫1をまるごと返済すべくもっと貯めたほうがいいのでしょうか。

借り換えは自由業なのではなからあきらめてます。

281 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 15:09:13 ID:???
>>279
連帯債務で借りたことないでしょ?

http://www.asahi.com/housing/soudan/031108.html

収入合算する以上、分担割合も決めてローン申し込みするのですよ。
片方(夫でも妻でも)が支払い不能になった場合に、もう片方に
支払請求できる(つまり全額の債務を負う)ということです。

282 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 15:25:12 ID:???
ど〜うで〜もい〜いで〜すよ〜

283 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 15:26:09 ID:???
みんな「我こそが真実なり!」って感じで必死だなw

284 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 15:28:10 ID:???
>>281
あんたの話は税金の話とごっちゃになってるんだね
ここで話すべきはローンの話で、>>279が正解。

285 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 15:30:42 ID:???
>280
金利の高いのと借りいれの多いのが繰り上げの優先順位だよ。これだと...難しいけど
やっぱり1でしょうかね。公庫なら手数料も無料じゃないかな。3年待つより早い方が
いいですよ。元金減らさないと。
借り換えは抵当権設定とか手数料とかかかるからしない方がいい。
>281
納得しました。自分も連帯債務を謎に思ってたので。

286 :280:2005/06/23(木) 15:39:54 ID:GuhQ/qIe
285さん、ありがとうございます。
借り入れは1が多いんですが、金利的には4なんで後180万がんばって
今年中にそれを返済したほうがいいのか、と色々迷ってました。
手数料無料なら、1に500、あとこまめに返したらいいんですね!
とりあえず行くのは、窓口である銀行さんですよね?
無知ですいません。

287 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 15:55:30 ID:???
多分、>>279の言いたいのは、
収入合算で妻の所得を足した分多く借りれるけど、
債務割合なんて決めないで夫が一応全額払う。
でもどちらが払ってもいいし、銀行はどちらにも請求する
ことができる。

ということなんだろうけど、債務割合決めないとローン控除の額も
決まりませんよ。
ほんとに、連帯債務でローン組んだ人なら知ってることだけど、
不動産の登記するには頭金と債務の割合から、比率を出して
持分を登記するんですよ。
債務割合なんて決めないといってる時点で間違ってます。

288 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 16:08:57 ID:???

ローン控除の額を決めるときには
持分比率から債務割合が決まるけど、

あくまでも債務は連帯、
それぞれに全額返済する責任がある
あらかじめそれぞれいくらずつっていうことは決めないよ

289 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 16:12:54 ID:???
なんか誰かあれ作れ、石川はウンコしないとかみたいな図

290 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 16:12:59 ID:???
>280
公庫が手数料無料かどうかは自分で確かめてみて。フラットなら無料だけど、
その代わり一回の繰り上げ100万以上の条件付。そういう場合はこまめに繰り上げ
はできない。
どれから返済したら得かは、ソフトでシミュレーションしてみるしかないと思いますよ。

291 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 16:39:13 ID:???
>>288
改行を境にして
上部と下部がまったく逆のこと言ってますけど。

292 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:00:34 ID:???
>>291
まだやんのかよー

連帯債務なんだから借金は連帯だよ=当たり前

だからと言ってひとつの借金を二人分の税金の控除に使えるわけではない
それを分けるための比率は不動産の持分に沿って決まるってことでしょう



293 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:15:10 ID:???
>>284が言ってるでしょうが。読解力ないのか?

銀行は全額を両方に請求する権利をもってんだよ
ローン控除の額も、登記の割合も、税金上の話で
銀行の債権とはまったく関係ない話だ

294 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:44:55 ID:???
どうやら>293で正解みたいだけど
その場合、団信ってどうなるの?

295 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:46:55 ID:???
連帯債務の場合、どっちかがあぼーんで団信使えるよ、全額ね

296 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:48:55 ID:???
>>294
例外の銀行もありますが、多くの銀行は主たる債務者のみ
団信を付保するみたいですね。
公庫のように自己負担で付保する場合は二人とも付ける事も可能。

297 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 19:14:38 ID:???
>>296
私の知っている事例では、持分に応じた団信だった。
確かに主たる債務者に団信をつけるという銀行のほうが多いのかも・・・。


298 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 20:22:34 ID:hpUF/Dgt
>>146
ですがローン通りました。
ヘ( ̄▽ ̄*)ノ・ ・.♪ヒャッホーイ♪.・ ・ヾ(* ̄▽ ̄)ノ

299 :294:2005/06/23(木) 20:22:51 ID:???
>295-297
三者三様の答えありがとう。
掛け方による。ってことですね。

300 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 21:07:12 ID:???
>293
だから税金だけの話じゃないって!
債権者が両方に全額請求できるのはわかってるって。
でももともと債務者になるときに持分割合の分の支払能力を
審査されるんだってば。
支払能力ないのに連帯債務者になれっこないでしょ??
>>268がどんなにドキュソなこと書いてるかもいちど読んでみなされ。

301 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 21:25:14 ID:ujCBI4fu
無職だったんでローンの前にデベに断られますた(--;)

302 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 21:57:29 ID:KnvHROV4
収入合算して借り入れ、離婚で一方が出て行くとき、合算者が同居という条件に
反することになってしまうと思うのですがこういった場合、一括完済&違約金を
払わされたりしてしまうのでしょうか?

303 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 22:01:29 ID:V4LMtzov
車のローンが残り70マンほどあります。
旦那の年収は520マンほどで中古の2800マンほどの住宅を
買いたいんですが全額ローンで借りれるかなあ??
サラ金とかの経験はありません><
頭金もありません><;

304 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 22:30:38 ID:???
>>303
>借りれるかなあ
借りれます。
返せるかどうかは知りません。


305 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 22:42:54 ID:V4LMtzov
え、返せないかな??^^;;
あともうひとつ聞きたいんだけど、家建てる土地だけ買うのも
住宅ローンで借りれるの?1400マンの土地があって
そこ買って後からお金貯めていえ買うのもいいなーと思ってさー。

306 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 22:52:08 ID:???
>>302
こういう時のためにも債務は持分をしっかり分けておく必要があるんですよね。
離婚の時は財産を分けますよね。例えばその家の所有権は残る方の単独名義に
変更して出て行く方の債務分を買い取るとかするわけじゃないですか。
その場合に発生する税金とかはしょうがないですよ、財産分けするんだから。
ただ必ずしも持分通りにぴったり分けるんじゃなくて、どういう風に分けるかは
本人達の話し合い。慰謝料とか結婚後の夫婦の財産は共有という考えとか総合して
決めましょう。

307 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 22:53:03 ID:???
>>303
中古は頭金ナシでは買えないと思いますよ。

308 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:02:19 ID:ou9yGWC/
>>305
なんか子供みたい
コトバツカイ

309 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:05:52 ID:V4LMtzov
>>307
そうなんですか!?知らなかった・・
貯金が150マンしかないから頭金にしたらヤバイ><
>>308
こないだ成人式だったんですけどねーまだ子供っぽいかも??

310 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:24:43 ID:???
ソニー銀行で審査落ちた!
がーん

311 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:30:31 ID:???
>>309
貯金が150万しかないなら諸費用だって出せないかもしれないよ。

312 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:42:04 ID:KnvHROV4
>>306
夫婦間の問題ではなく対金融機関の間の融資の条件である状態が変わることによって
何らかのペナルティの有無が聞きたかったのですが・・・(´д`; )

313 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 00:33:39 ID:hJVsyWbF
>>303
2800万円の中古住宅の諸費用は安く見積もっても
200万くらい掛かる
年収520万だったらすんなり確実に借りれるのは4倍の2080万円
だから920万円貯めてから買うほうがいいよ〜

314 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 00:43:07 ID:???
>>313
そうだね。
自分の時は新築マンションで諸費用で150万位を
別に用意して下さいと言われた。
それでも結構ぎりぎりだったような。


315 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 00:57:42 ID:???
>>312
だからー
自己居住する条件に適合しなくなるからって違約金まで請求するか
一括完済を求めるかは金融期間次第じゃないの。
普通はやむなき事情があればそこまでしないっていうのが定説。
で、私が言いたかったのは普通は離婚してそこから出ていくなら
名義もはずすでしょ?
例えば妻の債務が1/2で妻が出ていくなら、自分が住まないのに
ローンだけ払って所有するってことは普通はない。
離婚の時は名義を分けるか、売却して現金で分けるかだよ、普通。
名義を分けるなら妻は債務をなしにしてその分夫が買い取る。
その債務の分は夫の名義になるので銀行との自己居住の条件に
反することはないわけ。
それは夫が二人分の支払いができて住みつづけたいならそうするけど
払えないなら素直に売却して現金で分け。

316 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 09:34:36 ID:???
なんか>>315が回答すると、相談者気の毒。

>>302=312に回答するなら、
収入合算である以上、夫婦が連帯債務になっているはずです。
で、金融機関の対応として、離婚した場合一括返済と求めることは
全くないとはいえませんが、離婚と言う事象は「極めて特殊」とは
いえませんし、そのことだけで、ローン支払いに著しい支障を生じ
ると言う合理的理由にはなりませんから、万が一そういう求めが
あったとしても、拒否できるはずです。

例え離婚したとしても金融機関に対する連帯債務が解消するわけでは
ありません。金融機関としては、継続して連帯して支払うことを求め
るでしょうし、たとえ、あなたが、妻の持分を(抵当権がついたまま)
買い取ったとしても、連帯債務は解消しません。

現実的に貴方が継続して払いつづけるならば、そしてその能力がある
ならば、金融機関として連帯債務をはずす交渉の余地はありますが
あまり期待ができるとも思えません。

317 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 09:53:34 ID:???
315のほうがリアリティがあってわかりやすかった。
離婚の際の財産分与をちゃんと考えたら、315の結論になるわな

318 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 10:05:22 ID:???
いや「妻の債務が二分の一」といっているから、全然リアリティないじゃん。

妻の持分が二分の一であっても、債務は全部です。
財産分与などは夫婦間の問題であって、財産をどう分割しようと
金融機関としては連帯債務者双方に対して全額の返済を請求できる
権利があります。(連帯債務ですから)

>名義を分けるなら妻は債務をなしにしてその分夫が買い取る。 
債務をナシにするのは夫婦間の教義ではなく、金融機関との話し合いです。

319 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 10:22:22 ID:???
なんか>>315が回答すると、相談者気の毒

同意。>315は債権、債務の理がまったく解っていない

320 :317:2005/06/24(金) 10:26:32 ID:???
チラッと見かけただけだったので反射的に315がわかりやすいと感じたのだが
>>318のレスをみてちょっと勉強してみた。

要するに、連帯債務と分割債務がごっちゃになっているんだね。

連帯債務=連帯債務者全員が、債権者に対して債務全額の責任を負う。
      連帯債務者間では責任割合を当初から決めておく。
      連帯債務者は、自分の責任割合を越えて債務を支払った場合には
      別の債務者に対して超過分の弁済を請求できる
分割債務=債権自体を分割してしまう
      債務者がそれぞれ単独で責任をもつ

ぜんぜん違うのですねえ。
つまり、連帯債務者となったからには離婚しようが何しようが、
債務全額の支払い責任は継続するわけだ。
たとえば離婚後、夫が残債を払わなかったら妻が支払わなければならず
妻は自分の責任を超過した部分を夫に請求できる権利があるに過ぎない
ということなんですね。
なるほど。納得です。

321 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 10:31:08 ID:???
>名義を分けるなら妻は債務をなしにしてその分夫が買い取る。
こんなことほいほいできたらうれしいね

322 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 10:33:13 ID:???
>自己居住する条件に適合しなくなるからって違約金まで請求するか
>一括完済を求めるかは金融期間次第じゃないの。
>普通はやむなき事情があればそこまでしないっていうのが定説。

ここだけで終わりにしておけばよかったのでは??


323 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 11:36:03 ID:???
債権債務については「当事者は誰」ということをきちんと判断する必要がります。

連帯債務についての当事者は債権者(銀行)と債務者(夫婦連帯)、
所有権持分や責任割合についての当事者は債務者(夫婦)同士、

こういう基本が大切です。


324 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 12:29:14 ID:???
この人って>>273の人だよね。
やっぱり連帯債務を理解していなかったわけか・・・



325 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 15:24:16 ID:???
でもさ、、、
今まだ働いてなくていつかわからないけど将来働く予定だかで
ローン減税の恩恵うけれないのが悔しいって
発想自体訳わからないんだけど、、、
なんでそうなるんだ?

326 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 15:50:24 ID:???
http://mom.moo.jp/money-zukan/index.files/Page1697.htm
借り換えしたいよ〜


327 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 16:14:28 ID:???
>>325
主婦ってのはそんなもんだ

328 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 17:02:50 ID:???
これから変動金利はどうなると思います?
世間はどう思ってる人が多いのかなぁと言う素朴な疑問です。
自分は、このままあまり変わらずかなぁと思っています。
根拠はありませんが。

329 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 17:25:40 ID:IJqqrv8g
住宅ローン金利についてのサイトです。
今話題のグットローンのフラット35の簡単無料見積もりも出来るみたいです。
参考にされてみてはいかがですか?
http://csx.jp/~kogoemon/


330 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 18:11:38 ID:???
>>328
変動するのは確実である。w

331 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 20:14:01 ID:???
仮審査は5日でOKの返事がきた。
んで、本審査今日で5日め。
くると思ってたのだが、こない。
本審査のほうが時間かかるもんなのでしょうか?
ああーん、じらさないでぇ。

332 :名無しさん@明日があるさ:2005/06/24(金) 23:43:34 ID:???
>>316
5年前まで銀行に勤めていたときの話。
収入合算した場合、
1 公庫は連帯債務だが、
2 俺が昔勤めていた銀行ローンでは、
 ・親子リレー返済に限り、親子で連帯債務
 ・その他(夫婦も含む)は全て、連帯保証
だったぞ。

公庫ではなく住宅ローンの場合、
土地建物の持分所有者も、収入合算者も、すべて連帯保証人扱いだった。
(更に言うと、この連帯保証人とは、
 銀行に対する連帯保証人ではなく、保障会社に対する連帯保証人)

半年に2億とかのペースで借り換えばかりやらされてたから、
記憶に間違いはないぞw

333 :317:2005/06/24(金) 23:49:44 ID:???
>>332
銀行は原則連帯債務を認めないらしいね
連帯債務者になれないのであれば今回の控除の話とそもそも関係ないので
332のレスは的外れですね
316は連帯債務の場合という前提で話をしているのだからね。

おれは319から5分で内容を理解できたよ。

334 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 00:36:20 ID:???
離婚の時の連帯債務をはずせないと書いてる方がいますが、
はずすっていうのは借り換えという形で処理するんです。
>>316は抵当権がついたままと書いてますけど、そういうことは
するはずありません。
妻の債務を夫が買い取る形で借り替え、当然妻のローン債務の
銀行抵当権は消えます。
離婚の時は結構行われてますけど、ただ借り替えて名義変更と
なると税金などの諸経費がバカにならないので普通は売却によって
残債処理と現金が余れば財産分与しますよ。

335 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 09:24:15 ID:???
「妻の債務を夫が買い取る」と言う日本語が理解できない。w
(債権買取りは聞いたことがあるけどねぇ)どんな具体的な法律行為を言っているの?

普通に考えれば、「借り換え」について、金融機関において了解できる担保価値と、
夫の信用状況があると言う条件がクリアされたとして
1、妻の所有権持分を夫に移転する。
2、新たな住宅ローン(借り換え)を締結し、旧ローンを返済する。
  (これで妻の債務はなくなる)
と言うことになろうかと。この中に債務を買い取る形と表現できる行為はないよ。


336 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 16:29:07 ID:???
>>280
今すぐに2を返済。3年後に余った金と貯めた金で1を返済。

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