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大家さんの井戸端会議〜6棟目

1 :夢多き大家さん:2005/06/18(土) 09:57:22 ID:XOYBaFsU



 店 子 さ ん は お 客 様 で す 。

 い つ も 感 謝 の 気 持 ち を 忘 れ ず に 。

  
 ※ 店子さんをDQN呼ばわりする大家さんは書き込みをご遠慮ください。


●前スレ
大家さんの井戸端会議
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1083283507/
大家さんの井戸端会議〜2棟目
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1091136455/
大家さんの井戸端会議〜3棟目
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1096381901/
大家さんの井戸端会議〜4棟目
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1102030964/
大家さんの井戸端会議〜5棟目
http://money3.2ch.net/test/read.cgi/estate/1112107142/


2 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 10:03:00 ID:XOYBaFsU
僭越ながら立てさせていただきました。
みんなでマターリ語り合える良スレにしましょう。
sage推奨でよろしくです。

3 :3:2005/06/18(土) 10:15:27 ID:???
Get

4 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 12:36:24 ID:???
>>2
乙カレ様です。

5 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 16:09:20 ID:???
http://www.azabu-office.com/newpage0-x.html

大東の実態

6 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 18:30:15 ID:???
先日本屋で見つけたんだけど、「家主と地主」って雑誌、結構面白かったよ。
まぁリフォーム屋等の広告はさておき、大家ならではの関心のある記事が多かった。
お暇な方は、一度立ち読みされてはどうかと。

7 :名無し不動さん:2005/06/18(土) 19:48:27 ID:???
家主と地主はいいね。
ちょっと大地主寄りの内容だけど、定期借家のこととかわかりやすくてイイ!
600円というのもお得。

8 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 01:25:25 ID:???
前スレで出てた、コンサルやらプロデュース会社の報酬って結構高いとも聞いたが
実際どうなんでひょ

9 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 09:38:21 ID:KYtRBZ/f
「家主と地主」というのは月刊雑誌なんですかね。
あとでちょっと本屋に行ってみますわ。

10 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 09:43:26 ID:???
2〜3ヶ月に1回、出てたと思う。

11 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 10:02:10 ID:???
春・夏・秋・冬号の年4回

12 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 18:05:14 ID:???
http://www.chintai-j.jp/yanusi-jinusi.html
今後の発刊予定
[平成17年]
春号(VOL.8)   3月 7日発売
夏号(VOL.9)   6月 6日発売
秋号(VOL.10) 9月 5日発売
冬号(VOL.11)11月28日発売
[平成18年]
春号(VOL.12) 3月 6日発売


13 :名無し不動さん:2005/06/19(日) 22:32:14 ID:gaPKjHCH
詳しい情報ありがとうございます。
うちのほうの本屋にはありませんでした。
取り寄せを頼もうかとも思いましたが、
ほかに欲しい本もあるので、後日大きい本屋へ行ってみます。

14 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 00:01:52 ID:???
>>13
大きい本屋にあるといいね。
うちの近所にはどこにもなく、結局近くの本屋に取り寄せてもらったよ。
そのときも「普段から取引のある出版社じゃないので時間がかかるがいいか?」と店員に言われた。
実際は注文して1週間くらいでとどいたよ。

15 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 16:00:48 ID:???
今話題のM&Aでガッポリ儲けっかな

16 :名無し不動さん:2005/06/20(月) 22:39:15 ID:???
近所の木造アパートの取壊しがありました。
駐車場になるそうです。税金高いのになあ。

17 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 01:39:50 ID:???
某地方都市ですが、コインパーキングが増えましたね。
駅から徒歩15分くらいの場所に、ここ一年で3つもできました。
昼間はまあまあで、夜間は満車に近い状態です。
敷地内に自販機4台設置してある場所は、1本100円の飲料水がよく売れてます。w




18 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 02:14:12 ID:???
>>16
いろいろ事情はあるだろうし。
駐車場なら処分しやすいし。
将来的に現金化したいとか、現物納付したいとかじゃないの?

19 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 10:21:21 ID:???
将来の相続税気にしてる椰子相当居ると思うが、無料相談なんかで概算程度に算出
してもらう場合、どんな資料というか数字提示してやれば算出出来るんだろ

20 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 12:14:29 ID:???
>>19
概算程度なら自分で出せるよ。
建物なら固定資産税評価額をベースに借家権割合を引く。
土地なら路線価評価額をベースに借地権割合を引く。路線価評価の場合はいろんな補正があるけど、よほど特殊な地形でなけりゃ接道の補正だけやりゃ大きく外れることは無かろう。

税理士等に計算させるなら、固定資産税の評価通知書と公図の写し、あと現在の利用状況を説明できるものを用意してやりゃいいんじゃない?

21 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 12:58:12 ID:???
>>19
てか、本当に相続税を支払う香具師は
日本にどのくらいいるのかと(ry

22 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 13:30:17 ID:???
たった4パ~.て事はここの香具師等の殆どは巧い事やって逃れてるとw

23 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 13:51:56 ID:???
色々有難うございます。電話で石頭な親爺を上手く操って算出させました。
細かい節税が色々効いた様で、現況は基礎控除内でした。ほっと安心、どもでした。
なにげに、はなからお前が計算しろと言わんばかりの石頭爺を操るのに苦労(ry

24 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 20:45:26 ID:???
>>21
ノシ

>>22
いくらうまいことやっても資産の量によっては逃げられませぬ

25 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 21:03:21 ID:???
例えば資産のほとんどを不動産(マンション・駐車場など)にして、
それを保有・運営する会社を設立(法人成り)して、
その会社を子供(相続人)などに譲れば、
相続税は、ほとんどかからないと思うのだけど、どうですか?

26 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 21:23:08 ID:???
>それを保有・運営する会社を設立(法人成り)して、
ここで、現物出資で譲渡所得税

>その会社を子供(相続人)などに譲れば、
ここで、有償なら譲渡所得税、無償なら贈与税

>相続税は、ほとんどかからないと思うのだけど、どうですか?
相続税はかからないが、結局だめぽ。

27 :名無し不動さん:2005/06/21(火) 23:26:17 ID:???
>>25
個人の資産を法人にしただけで、相続税逃れが出来ると思う?


28 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 08:52:57 ID:???
貸店舗だけど、明日あたりから店子出す準備着手すっかな。
来年3月更新だから、さっさとおっぱじめないと

29 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 10:06:07 ID:???
契約書見たら、立ち退きに関する費用一切は大家に請求してはならない
っちゅ-大家にとって非常に有難い一文までついとる。
店子の椰子、押印した後超後悔してるやろなぁw

30 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 10:28:08 ID:???
なんで追い出すの?
建替え?

31 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 10:59:57 ID:???
一文つっても、法をかざして来たらそんな文意味為さないじょ

32 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 11:25:44 ID:???
29は腋が甘いね
人として

33 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 11:27:08 ID:???
マジで29は釣りなのか?

34 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 12:15:40 ID:???
釣りだろ。

あんな一文で、全て終わったように考えるような奴はいないだろw

35 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 12:21:23 ID:???
そんな文を鵜呑みにする若しくは立ち退き料等々請求してこないで
速やかに出てくれる店子なんて世の中いるんかね

36 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 18:24:25 ID:???
立ち退きだと、長期滞納した香具師を出した位だな。後になって滞納分も分割で
返してきたから、余計な金払わず出せたってことになるかな。居住用だけどさ。
テナントだと営業権などが絡むから更に困難そうだな。賃料は居住用より
多く取れる分、こういった短所もあると

37 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 19:34:37 ID:???
>>25
その手が使えるのならみんなやってる

38 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 19:37:27 ID:???
>>24
漏れの所は父が亡くなって母と漏れで相続したんだけど
相次相続+配偶者控除+農地納税猶予でかなり減額されますた。

でも農地のは終身営農がイヤなんで払おうかと思ってるけど。

39 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 21:35:33 ID:6zgQh28r
>>21
ノシ
うちも今、父が亡くなって相続手続き中。相続税を払います。
アパートを私が相続することになったので、この板に来るようになりました。
どう管理すればいいのやら。お金の借りかたも知りません。

>>38
配偶者控除は大きいけど、将来、母が亡くなったときに
相続税が大きくなるから、その時のことも考慮に入れてね
って税理士さんに言われました。

40 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 23:02:41 ID:???
父が亡くなったときは相続税が高かった。
母が生きてれば配偶者控除があったんだろうけど、母のほうが先に他界したんだよね。
しょうがないから姉と2人で分けたけど、母が生きていれば相続税が出ないように3人で分けられたんだよね。


41 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 23:17:25 ID:???
その後母親が他界すれば一緒では?<多少は良いだろうが

42 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 23:32:36 ID:???
>>41
基礎控除がある。
相続1回の基礎控除額は、5,000万円で、法定相続人1人当り1,000万円が加算されます。
親が死んで子供三人だけで8000万相続すると
8000万―(5000万+1000万×3人)=0万
ゆえに課税遺産総額が0ですので相続の申告しなくていいのです。

基礎控除のほかに配偶者控除がある。ダンナが死んでお母さんが生存している場合は
相続額の半分が控除されます。だからまず財産の半分をお母さんが相続して残りを
子供たちで相続します。
次に母親が死んだ時には元々から半分だけから↑の基礎控除分引きますのでほとんどの場合
相続税を払わずに済むのかと思います。
それと
アパートのような場合、算定基準が下がります。賃貸しているのでその分「低い」評価(売却しにくいから)なのです。
だからアパート=相続税対策 といわれています。
でもその辺は税務署に任せないで税理士や会計士なんかに相談する事が大事です。
>>39も税理士さんにお願いしているようだから大丈夫かな。不安ならこことか他のサイトなどで
聞くのもいいかもしれないですね。



43 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 23:48:24 ID:???
細かくてなんだけど、

相続税の配偶者控除は1億6千万以下は無税だから、大抵はそれに該当するのでは?

 配偶者控除の公式

    課税価格の合計額 × 配偶者の法定相続分以下

        または

    1億6千万円以下     

  上記の公式で算出されたいずれか多いほうの金額


44 :名無し不動さん:2005/06/22(水) 23:51:53 ID:???
JCOMのこと詳しく書いたスレッドがあった
J:COM被害者の会 3
http://tv6.2ch.net/test/read.cgi/cs/1112369564/
ここの>10から下が参考になると思います。ちなみにウチにも電話がありました。
やはり同じように室内の端子交換や建物の外部接続部分の交換を・・ってな話でした。

室内端子交換や配線の引き替えなどについては「ウチの資産を勝手に更新されては困る」
「外部接続機器交換」については「そこの部分はJCOMの領域だからソチラ負担でやれ」といいました。
実際以前の契約書見るとソウかいてあります。
ついでに「パススルー方式でやれと総務省のほうに厳重に抗議してある」「点検商法、ありもしない事実で契約させるのはおかしい」
と、言っておきました。総務省は効きますよ。恐らく物凄く怒られるんでしょうね。。


45 :40:2005/06/23(木) 00:56:51 ID:???
>>42,43
そうなんだよね、
母さえ生きていればだいぶ違ったよ。
まあ、父がしっかりと生命保険にはいってくれていたから相続税が払えたようなもんだ。
もし、生命保険がなければ物納(?)とかで大変だったと税理士談。

46 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 05:25:34 ID:???
>>45
亡くなったら即、税務署から人が来たのですか?
地元で有名な方でしたか?
相続税とか知らなくて、悪気なく普通にスルーする人も多いみたいですけど。

47 :40:2005/06/23(木) 06:52:46 ID:???
>>46
すぐに税務署はこないですよ。
たしか被相続人がなくなって10ヶ月後までに申告すればいいので、来るとしてもその後みたいです。
地元では有名ではありません。
申告後1年くらい経った後に、税理士から連絡があり、
「税務署から申告についての問い合わせがありましたが、私のわかる範囲でしたので答えておきました。たぶんこれ以上の調査はないと思いますよ。」と言われました。
隠すものもないし(ほとんどが隠しようのない土地や生命保険)、正直にすべて申告したので、調査は案外簡単に終わりました。

48 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 08:19:31 ID:???
ウチも大してでかくないのに相続税4000万ぐらい払った。昔の話だけどね。
今は2億ぐらいあっても配偶者と子供2人いれば払わないで済むからいいよね。

アパートなどは評価が低くなるから土地を持っている人がそのまま相続させるより有利だし
建物を建てるときの借金が預貯金と相殺される(負の遺産)から、なるべく借金はあったほうがいい。
もちろん預貯金などが無い人はめいいっぱいの借り入れなんかしちゃダメだけどw

知り合いの農家から聞いた話だけどでっかくマンションなんか建てないで、木造のアパートを3―5年ごとに
建てていく人がいるんだそうな。5棟も建てると最初の建物が減価償却終わるのでまた建てる。
こうすると常に総額の半分の借金があって収益は全体から上がってくるにも関わらず
新築の際の経費で売上げからバッサリ引くので非常に良い状態なんだそうな。

マンションなんかドーンと建てると20年過ぎたあたりから空き室が目立ってくるし修復の費用も掛かる。
かといって建て替えなんかで追い出すだけでかなり金が掛かるし建て替え時期も
景気に左右されやすい。巨額だからなかなか銀行も貸してくれなかったりするしで
その地域で暮らす農家なんかには難しいんだと思う。古くなったらうッ飛ばしちゃえばいいやってワケにはいかないからなあ。


49 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 09:24:04 ID:???
>大してでかくないのに相続税4000万ぐらい払った

凹みますねぇ・・・orz
人事とは思えない。
そんなに払ったら、役所に銅像ぐらい建ててもらわないと納得いかないなぁ。

50 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 09:30:28 ID:???
昨今、外観だけでは木だか鉄骨だとか分からんしなぁ。
構造がどうであれ、設備・間取り等々をちょい工夫してやりゃぁ~
店子も食付いてきて、家賃も今じゃさほど変わらない位貰えるし。
木ならば遮音にちぃ~とは気をつかってやりゃ~問題ないたい。
状況で木造の選択肢がある場合、漏れも断然木造派やな。木造+中小コンストで

51 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 09:39:28 ID:???
どっかで資産10億以上なんて国内にごまんと居るってあったが、
にしては相続税払ってるのはたった4%強。これ如何に

52 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 09:51:43 ID:???
一つには生前贈与があるからかも。
確か30棟600室以上の規模のマンション経営の某一族の方も、長老様はほとんど保有されてないらしいですよ。

53 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 11:15:49 ID:???
資産が膨大なら、一時期贈与税のない国で生活して、その間に贈与受けることも可能だね。

武富士の息子は追徴課税くらったけど。

54 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 13:55:47 ID:???
>にしては相続税払ってるのはたった4%強。これ如何に

そんなもんかなあ? 申告してない場合も多いと思うよ。昔だけど買おうと思った土地の名義が
ひいおじいちゃんで家督相続っていうんだけど結構手続き大変で、結局買わなかったけど
何十人ってハンコもらうだけでかなりの金が掛かってたようだよ。

まあ、借金(負債)と相殺して残りから控除引いてその最後に課税だから二億程度の財産でも無課税だよ。
相続税をあまり大きくすると今話題の「タニマチ」じゃないけどああいう人が減るから
お祭りや福祉の寄付とかもビンボー人からも薄く広く取らざるを得ないわけですねw

まあ死んじゃえばその資産も使えないワケなんで使っちゃうとか残すなら残るように考えとくことが大事ですね。


55 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 14:22:53 ID:???
相当な資産家じゃない限り査察って入ることは滅多に無いってことか。
そういえば、過少申告とかしてる香具師結構聞くけど査察食らったなんて
言ってる香具師いないよなぁ。査察食らうのはほんと極めて稀だし

56 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 14:37:41 ID:???
どういう椰子が眼付けられ易いんすかね?

57 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 16:14:03 ID:???
>>55
査察ってのは国税のやるやつでしょ。マルサ。
そうとう悪質な脱税を疑われてる場合だけだと思うよ。

普通の相続で来るのは普通の税務署の税務調査。
数年前に親父が他界したときやって来て、庭石が幾らだ、家財がいくらだ、とかいって申告漏れだと言ってた。
まあ税務署員に来られちゃったら、それなりの土産は持たせて帰さないと後で意地悪されるから、言うことに従った。値切ったけどね。w

58 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:12:19 ID:???
>庭石が幾らだ、家財がいくらだ、

信じられん・・・。
そんなもん普通二束三文じゃないか。

59 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:25:47 ID:???
ビルなんだけど、腕のたつ料理人とか秀でた医者とか様々な分野で優れた香具師
引き抜くなりして、入れるテナント自体を経営したいんだけどどうやってそういう
優れた人材を引っ張ってこれんですか?

60 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:31:17 ID:???
庭石なんてマイナスの財産だろ。
うちの祖父が買い集めたのを撤去の見積もりとったら40個で100万。
土壌汚染なみにたちが悪い。

61 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:33:53 ID:???
>>58
最近あまり聞かないけど、適当な「石」を高額な値段で売りつける詐欺商売があるぐらい。
ウチにも昔、軽トラに「石」積んで売りに来たことあるよ。
どこにでもあるような「石」だったけど、数十万だった。

62 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 17:49:45 ID:???
>59 テナント系を得意としてる不動産屋とかあたってまつか?

63 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 18:16:15 ID:???
>入れるテナント自体を経営したいんだけど

?

店のオーナーになるってこと?


64 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 18:34:39 ID:???
>>59
日本語を勉強して来い。

65 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 19:23:07 ID:???
>>57
一定規模以上の資産を持っている人の相続があると
まず間違いなく査察が入るよ。
問題なのは、査察の厳しさ。
金額が多ければ多いだけ厳しくなる。
相続税率50%の人は覚悟した方が良い。
一応経験者です。

66 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 19:58:48 ID:???
>64 色々話聞けるかもしれないのに・・

67 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 20:44:07 ID:G8XvtW83
>>66
整理されていない話を聞いても混乱するだけ。

68 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 20:56:24 ID:???
優秀な人連れて来るのは、ま、誰しも思うだろうが先ずは人脈。
後は、流行のアウトソ-シングで引っ張って来れるかどうか。
経験者じゃないんで想像の域だけど、一般的な答えとしてさ

69 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:07:53 ID:???
オーナーやりたいのか?経営やりたいのか?賃貸だけでもいいのか?どれなんだろうね。

知り合いが雑居ビルのオーナー。まあ大方は飲み屋でそのうちの一店舗のオーナーでもある。
ビル建ててから運営が軌道にのってからさんざっぱら飲み歩いたんだそうな。
そのなかで「これは!」って感じの雇われママを見つけて引き抜いたんだそうな。

ただ、どの人もそうなんだが金にルーズで男にもルーズなんだそうな。
扱いも大変なんだと。持ち上げたりけなしたり脅したりなだめたりと忙しいとw

結論から言うと「経営の経験と運営の経験」が無いとムリだと。例えばキャバクラ通いがすきでも
キャバクラ経営が出来るわけでも無いし、ボーイやってても経営が出来るわけでも無い。
もちろん従業員だからといって上手く出来ることでも無い。やはりそこらへんは
実際にやってみろ!ってかんじかと。

ちなみにその人総額で3千万ほど使ったんだと。もちろん飲み歩きだけでだ。
カネ使わなきゃ人は寄ってこないよ。

70 :名無し不動さん:2005/06/23(木) 23:17:06 ID:???
>>69
そいつあ、使い過ぎだなあ。仕事じゃねえな。

71 :59:2005/06/23(木) 23:27:56 ID:???
すいません短い文で。助言参考になります。
店とかのオーナーです。自分は実際の仕事はしないで出資するだけっていう
形態を取りたいです。自分のビルの一区画に自分の店を持つという形態。FC店だと
今となっては収益見込めるかなぁってのもありますし、なんとも難しい限りです。

欲なければそのまま素直に貸せばいいのですが、欲がかなりあるもん
でして。 助言にありましたテナントを得意とする不動産屋のHPや色々な会社
のも拝見しました。色々な商売があるんだなぁと関心しました。
一応、準備から開店までお手伝いみたいな会社に計画させてみようかとは
思ってます。内外装といった外面に拘らず、肝心の中身で勝負したいんですよね。

72 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 06:37:44 ID:???
飲食だと、スタッフから何から前の経営者から営業権みたいなものを金払って
引継ぐってのもあるね。引継ぐ店がそこそこの繁盛店だとリスク少ないよね

73 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 08:06:26 ID:???
使いすぎですか?、うーんそうかなあ。。。
ちなみにその店舗の売上げは大体月に800万、悪い時で600、キャンペーンなんかで良い時は1200万超えるそうな。
そこそこの売上げだと思いますけどね。その売上げを得る投資(飲み歩き)に3千万なら
まあ妥当かと。。


74 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 08:46:52 ID:???
賃貸経営より難易度かなりアップな悪寒

75 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 09:31:24 ID:???
今はこういうネット媒体あるから、それを生かす形で儲けた方が
従来の商いよりはリスク回避出来そうだけど。
間に人やら何やら挟みこむと悩み多くなるし。

76 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 10:08:15 ID:???
ネットと賃貸ビルで、シナジー得られるのって何?

77 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 10:31:09 ID:???
>>76
ビルごとネット喫茶。。。















安直過ぎて、涙が出そう。。。OTL

78 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 10:50:57 ID:???
複数の会社に話持ちかけて提案させたりしてる内にいい発想が出たり、
ネットサ~フィソなどして常にアソテナ張り巡らすなどの努力してれば、
お宝発見になるんじゃないですかねぇ。

79 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 11:08:15 ID:???
>>76
こういった掲示板で情報共有できたり、
いろいろな事例を一部知ることができる
とかその程度と思われ。
直接的に効果が得られるとは正直思えn(ry

80 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 11:20:50 ID:???
そうだよねぇ。

でも、新しいものは万人が思いつくものではないのだから、
何かあるかもね。

>>69
コントロールするのに労力要りそうだな。
売り上げ呑んじゃったりetc。

81 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 14:24:22 ID:???
飲食店とかそういう店のヘッドハンティング請け負ってる会社なんてあるの?
普通の会社とかのハンチィングのやり取りはよく聞くけど

82 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 15:22:08 ID:???
そういう悩みがあるのは立地がいいからだろうね。

地方都市のうちのテナントはせいぜい入ってもスナックか赤提灯。 orz
フレンチやワインバーなんてものの需要はこの地域には存在しない。
近くに大手企業の社員寮があるおかげで空き店舗はないけどね。

83 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 15:52:42 ID:???
助言参考になります。
色々情報を見てる内に点となり得る情報は数多あるのですが、なかなかそれを
線で結びつけるのに苦労してます。取り敢えず提案させてみようと
連絡しかけたのですが、情報を読み直すと方向性が違ってたりと苦戦です。

お察しの通り立地は自分で書くのもなんですが、駅から近く良いと思ってるので、
それをどの様に集金マシーンに変えてくかってところです。

84 :名無しさん@あたっかー:2005/06/24(金) 17:33:02 ID:ConsXkax
今都内の不動産を買い漁っている外資は、バブルの頃の土地転がしとは、
かなりやり方が違うみたいですね。

1:内外装をリニューアル。
2:IT化にも対応できるインフラ体制を整備する。
3:1階のテナントに、シアトル系のシャレたカフェやフレンチレストラン、
  上の階には名の通った会社のオフィスを入れ、ビル全体の付加価値を上げ、
  家賃収入が取れてる状態にする。

こうしてビルを高値で転売してるそうです。

こう言った事をコーディネートしてくれている業者ってあるはずですよ。

85 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 17:55:04 ID:???
>>83さんが描いているのは、>>84みたいなのを
(特に3かな?)83さん自身がやりたいのでしょ?


86 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 19:16:10 ID:???
漏れも現状の収益でかなり贅沢しなきゃ困らないけど、もっと利益得たい。
けど、殻を打ち破って冒険するのは(ry

87 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 20:26:47 ID:???
>>84
それって去年までの話ジャン。
有力外資は視点を変えたよ。
(無論全くやらないわけじゃないだろうが)

88 :名無し不動さん:2005/06/24(金) 22:22:33 ID:???
どう変えたん?後、その84のいうコーディネ-トする業者というのは
検索でどんな語句入れると出てくると?幾つか入れたが出てこんかった。

89 :84:2005/06/24(金) 23:45:44 ID:ConsXkax
>>87
いや〜ぁ、当方田舎で情報が遅いモンで(デヘヘッ

3月に上京した時に、知り合いから聞かされた受け売り!

因みに、今外資はどんな事しようとしてるのか、後学の為に教えて下さい m(_ _)m

90 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 09:54:16 ID:lOZFO1+L
外資は収益還元法で不動産を算出し、そこから高い利回りが得られるボロビルを買い
徹底的にリフォームして洒落たオフィスとして貸す。多分10%以上の利回りを確保。
これらの投資を行う連中はハゲタカファンドと呼ばれている。
この事業で10%以上グロスでまわせないと金利、税金、修復負担でつらいね。

91 :名無しさん@あたっかー:2005/06/25(土) 10:23:28 ID:Sl7KN+b1
ある意味、競売で落札した安くてボロいが場所はそこそこイイ物件を
リフォームして高くで貸して、高い投資効率を狙うのと同じ考え方ですね!?

92 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 10:40:04 ID:???
>>90
すごく歪曲した受け取り方だね。
今時"ハゲタカファンド"なんて言っているのは、現状認識の出来ない爺くらいw

そんなに怖がる必要ないのに・・・

93 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 10:56:36 ID:lOZFO1+L
銀行が不良債権処理を促進しているなか、担保不動産を安値で買えたのは
大量の資金を持ったハゲタカぐらいだったんだよ。
俺がもし金もっていればやつらと同じビジネスを行うだろうな。
同じ地域で新しい高値の物件に投資するより、初期投資費用が少なく
高い利回りが期待でき、資産の経年劣化が小さく安全だから。

94 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 13:22:38 ID:???
>>90
去年テレビの特集でやってたんだけど、
建築中の新築1棟、大都市、駅前、超高層ビルで15パーセントぐらいのラインで買ってるって言ってたよ。
1棟60〜80億ぐらいだけど。

95 :名無しさん@あたっかー:2005/06/25(土) 13:27:31 ID:Sl7KN+b1
入札価格数百万円の物件で、似たような事やってます。
リフォーム代入れても、10年掛からずに損益分岐点迎えることが出来てます。

96 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 15:46:41 ID:???
店子からク-ラ調子悪いっすけどって、来たらどうしてる?技師が来て軽作業で
直る場合のが多い?それともかなり時間掛かる系?

97 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 16:29:31 ID:???
>>93


>>96
そんなもん事象によってことなるだろ。
素直に呼べ。

98 :名無し不動さん:2005/06/25(土) 17:31:43 ID:???
>>96
古いんだったら買い換えた方が早いし結局安くつくよ。

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